【文章內(nèi)容簡介】 ，但一上來就進入細節(jié)，實際上往往使一線人員忽略了一個宏觀大前提：城市的類型。 　　城市大概可分為 3 類 ： 　　1 、工 業(yè)化城市：這種 城市的功能單一，人口 較少，大都是某個或某幾個大型企業(yè)的員工和家屬。根據(jù)工業(yè)項目不同，又可分為：礦業(yè)城市（如大慶、克拉瑪依、撫順），重工業(yè)城市（如鞍山、本溪），輕工業(yè)城市（如東莞、番禺）。到了 80 年代開始還出現(xiàn)了 電子及高科技工業(yè)城市，但都依附于大型城市周圍，. .. . ..學習參考屬于衛(wèi)星城。 　　工業(yè)化城市居民中，工業(yè)企業(yè)員工占比很大，居民呈“金字塔型”消費結構，一線工人的數(shù)量大，收入穩(wěn)定，當然絕對值不高，而且居民對購物時尚的追求不會太超前。那些商品種類又寬又深、檔次和價格帶很寬的零售商不易成鞏而由于這類城市中很少有極貧困階層，因此低價、散亂的業(yè)態(tài)也很難成功。 　　2 、交通樞紐城市：一般 這類城市是由兩個因素產(chǎn)生：地理位置和行政區(qū)劃。它們的建城時間都很早，大多有百年的歷史，是商品和信息的集散地，又可分為：門戶型（進入某個地區(qū)的必經(jīng)之地，如山海關），交叉型（幾個交通干線交叉的地方，如武漢、鄭州），港口型（一個主要的出海港或內(nèi)陸港，如大連、秦皇島），地區(qū)核心型（某個地區(qū)的核心城市，如沈陽、西安）。 　　這類城市的居民有典型的“紡錘型”消費結構，即有少量特別富有的階層和非常貧困的居民，而中層部分占大多數(shù)，而且中層群體里有一大批消費意識超前的顧客。這類城市積極吸納的業(yè)態(tài)都比較先進，傳統(tǒng)業(yè)態(tài)不占優(yōu)。雖然某些城市中層的收入也不高，但在跟風驅使下，會把價格帶往上烘托。 　　3 、混合型城市：是上面兩種城市功能的混合，其中很多是受政府政策的影響而成，往往成為了特大型城市或城市群，又可分為：工業(yè)中心城市（依托圍繞其周圍的工業(yè)衛(wèi)星城或園區(qū)發(fā)揮其交通樞紐的優(yōu)勢，如深圳），經(jīng)濟貿(mào)易中心城市（依托其在經(jīng)濟和貿(mào)易方面的軟硬件優(yōu)勢，大力開發(fā)新興工業(yè)園區(qū)和工業(yè)衛(wèi)星城：如上海，北京），行政中心城市（首都、省政府所在地同時也是工業(yè)城市：如北京、長春）。 　　該類城市兼具上兩種特性，比較復雜，但由于各種傳統(tǒng)或現(xiàn)代業(yè)態(tài)都比較發(fā)達，所以競爭很激烈。 　　在進入一個新城市選址前，我們都應該對城市的性質進行分類，以確定自己的業(yè)態(tài)類型、目標顧客、商品結構、價格帶、競爭方法等。因為在各種城市中，往往對服裝（時尚程度、價格水平）、食品（健康與否、新奇與否、價格水平）等方面的需求差異很大。例如，沿海港口城市和內(nèi)陸礦業(yè)城市之間，對于食品結構的需求就大不一樣。因此，針對什么城市，應考慮什么變量，最后要開什么樣的店，是需要決策者和拓展者不斷摸索總結的。一般來說，政府規(guī)劃者如果對城市有清晰的定位，并將各類資源集中于該定位，即可保證該城市的穩(wěn)定發(fā)展，這些城市是選址者的首選。一旦對某類城市的特性掌握比較全面，開店成功率高，. .. . ..學習參考那么以后就可以大大節(jié)省同類城市的選址成本，并為該類城市的新店開業(yè)提供很多信息、經(jīng)驗的支持。對相關數(shù)據(jù)進行分析，分析該城市的經(jīng)濟發(fā)展速度，城市規(guī)模，是否適合開連鎖店。分析進入該城市的投入產(chǎn)出比，需要開多少家店才能基本覆蓋；分析預測第一年的營業(yè)額及各項費用支出預算，分析預測第二年的增長趨勢；分析客流規(guī)律及消費潛力；分析交通地理條件；分析競爭激烈度；分析人力成本；分析廣告宣傳成本；分析人文狀況；分析其他影響經(jīng)營的因素，如政府的工作效率等。在此基礎上，形成該城市的評估報告，作為連鎖企業(yè)進入該城市進行選址的前提依據(jù)。 地址 評 估1） 選商圈分析該城市各區(qū)域的商圈個數(shù)、商圈名稱和類型，確定城市核心商圈、次級商圈與輔助商圈。對商圈的成熟度、發(fā)展規(guī)劃、潛力、輻射范圍、有無競爭對手等情況進行分析，以便選擇符合定位，適合進入的商圈。2） 選街道當我們確定了進入某個城市之后，就要對其地圖按功能進行區(qū)域劃分。一般我們對城市做如下劃分： 　　1 、居住區(qū)：人口密集。人口流 動較少，顧客的忠實程度比較高。社區(qū)往往有較強的獨立性。 　　2 、工業(yè)區(qū)：工廠云集， 較多的王作人口，鐘擺 式的生活方式。人口密度小，流動性也不大。顧客有忠實度，但購買意愿小，而團購居多。 　　3 、商業(yè)區(qū)：店鋪云集，流 動人口大，顧客忠 實度小，競爭激烈。租金高。市場影響力很大。 　　4 、行政區(qū)：政府機關 所在地，送禮和餐飲消 費集中。顧客的忠實程度比較高。 　　5 、 學校區(qū)：學校云集，有 較強的獨立性。人口流動較少，顧客的忠實程度比較高。分析對所選商圈的街道個數(shù)、名稱和類型，對街道條件、人流車流、競爭情況等進行分析。. .. . ..學習參考街道條件：街道長度、街道寬度、店鋪數(shù)量、人流出入口、街道成熟度人流車流：人流量、車流量（早、中、晚）競爭情況：典型競爭門店數(shù)吸引情況：有無與所屬行業(yè)顧客群產(chǎn)生吸引力的設施或條件3） 選商鋪選商鋪主要分析兩方面內(nèi)容：外部評估和內(nèi)部評估。外部評估：人流量、車流量、門店可視范圍、門前空地、門前道路寬度、鄰鋪類型等。內(nèi)部評估：面積、建筑結構、招牌長度、門面長度、配套水電條件、租金等。 選 址一三模型 應用案例我們可以通過肯德基的選址案例來分析一三模型應用。1) 城市評估 1986 年 9 月下旬，肯德基快餐店開始考慮打入人口眾多的中國市場。他們面臨的首要問題是：第一家肯德基店址應當選在何處？這一決策對將來肯德基在中國市場的進一步開拓至關重要。現(xiàn)在有三個地點可供選擇：上海、廣州、北京。北京優(yōu)勢：1. 北京一直是中國的政治和文化中心，對于整個中國有著舉足輕重的影響力，這一點很切合 KFC 向全國滲透的 戰(zhàn)略。2. 北京居民相對比較富裕，思想也較開明，因而更有利于獲取人民幣收入。3. 北京有眾多的歷史古跡、文化遺址，國際影響力大，是西方旅游者的匯集