【文章內容簡介】 材料，通過諸如改變配合比、使用添加劑等技術手段來降低材料消耗費用。通過建立分包商、材料商資料庫來選擇合適的分包商和材料商，也可對分包商、材料商采用招投標，實行“貨比三家”，選擇經濟實力強和有現(xiàn)場管理經驗、技術力量好、有熟練工人的分包商，以及產品質量好、供貨時間能保證、信譽好的材料商 。同時做好事中控制，即工程成本形成過程中的控制，做到“邊做邊算、不斷調整”，切實控制住成本。同時要想方設法減少和避免無效管理和勞動，把降低工程成本的觀念滲透到每個施工管理環(huán)節(jié)中。要想從工程項目的建設中獲得利潤，必須在保證安全、質量和工期的前提下，嚴格實行成本控制?！百|量是企業(yè)的生命”，產品質量的好壞決定著企業(yè)做大占有很大的比重，但當質量達到一定水平再要求提高時，該項費用就會呈幾何級上升，提高工程質量，降低工程成本，就加強內部管理工作，以節(jié)約成本，降低工程造價，提高經濟效益，成為我們的目標。運用成本、質量、技術等因素合理控制工程成本，是我們的根本方法，也是取得最佳效益的基礎。 與政府各部門的關系處理上：在房地產開發(fā)中還有一大塊費用就是政府性質的收費，這些費用一般都有明文規(guī)定。但是也有很多費用時可以折減，了解政策，和各政府部門搞好關系。 用最少的錢去辦最多的事。但是這是牽扯到各方關系最多的地方，我們開發(fā)商一定要控制好，這就需要處理關系時的靈活和智慧。管理上：管理的嚴密對于一個項目的成功所產生的作用是不言而喻的。與其他項目相比較，房地產開發(fā)項目對于管理的要求是更高的，因為它更復雜，涉及的面廣，時間跨度大。如果管理上稍微出現(xiàn)點紕漏或者松懈，可能就會造成很大的損失（如海豚灣大廈主體施工時木工亂割方條、模板）。我們覺得是對項目的成功、成本控制最有意義的，就是對施工隊伍的選擇和對材料的管理?？梢赃@樣說，在施工階段，投資是最大，但項目的投資已經定了，也沒有彈性了，在這里把握的原則是少浪費。所以說施工隊伍和材料是最關鍵的。在保證工程質量的前提下，提出各種施工方案，并從技術和經濟上進行對比評價。尤其是主要建材市場價格的大幅度上揚，預結算員應做好價差分析及時向上反映，對于我們日后的結算及后序工程的成本控制工作具有積極意義。施工隊伍的選擇及工程承包單價1﹞、施工隊伍的選擇：－個好的施工隊對項目工程能須利完成施工任務并達到各項工程建筑指標起著關鍵性的作用，同時亦會對工程管理、成本控制等方面得到有效幫助。相反，如果施工隊不理想會對工程施工安全、質量、工期、工程成本及管理都會帶來不利的因素。如海豚灣大廈基礎土方開挖工程，㎡﹙包干價﹚，總工期為100天，工程總造價約70萬元。而后來由領導介紹來承包的施工隊承包單價13元／㎡，且并不是包干單價，最終工程總造價為132萬元，總工期用了180天。兩隊相比，后者比前者工程總造價相差132萬元70萬元＝62萬元，工期相差80天。而且極難管理，不但加大了工程成本，延長工期，并給后來施工帶來諸多不便。所以，能聘請到－個好的施工隊，對工程建設及完成各項指標任務都起著至關重要的作用。2﹞、工程承包單價：如何控制好工程成本，工程承包單價占極重的比例。從我們成立建筑公司以來，長生房生公司所開發(fā)的項目建設基本上由西南建司一分公司承建。在工程承包單價上由工程部﹝三人以上參加﹞負責洽談，得出結果后報總經理審批后才最終確定。在承建的項目工程單價上，我們認為是基本合理的，因為在工程承包價格上工程部都作了祥細的市場了解和分析，并通過對施工工程量的計算后才確定工程承包單價的。但有些項目沒有與工程部勾通而由領導決定，往往出現(xiàn)價差極大，如海豚灣大廈基礎土方單價、主體工程承包單價﹝120元/㎡還未含管理及機械費用﹞等都出現(xiàn)了承包單價偏高的現(xiàn)象，增大了工程造價，成本提高。所以，正確、真實決定工程承包單價，是對工程成本控制最有效的方法之一。建筑材料、機械設備的采購和保管建筑機械、設備、使用工具： 1）、根據工程的使用需要，各種機械設備、工用具都能及時組織、購買到位，以保證正常施工。2）、機械管理人員平時能注意對各種機械的保養(yǎng)和維修，從而保證了各種機械和設備的正常運轉。3）、因機械管理人員平時注意各種機械和設備的檢查，所以從公司幾個樓盤的工程施工中，未有發(fā)生因機械和設備故障而造成的工傷事故。4）、充分利用原有的舊機械和設備，從中減少了一部份的費用支出。建筑材料的采購、組織及保管： 1）、材料人員能經常深入到各材料市場進行調查了解各種材料的規(guī)格、價格、質量情況、做到心中有數(shù)。2）、根據工程的施工需要，及時把各種材料組織、采購到位，基本上沒有出現(xiàn)因料停止的現(xiàn)象發(fā)生。3）、在材料的組織、采購過程中，做到貨比三家，精打細算，不拿回扣、討價還價，盡最大的能力采購到質優(yōu)價廉的材料；并且在公司資金周轉困難的時候，都想方設法賒回各種材料，從而保證了工程的正常施工。4）、材料驗收，做到一絲不茍、認真過細、數(shù)量、質量、價格相符，證件齊全。5）、材料保管：出入有據，賬目清楚，手續(xù)齊全。存在問題：建筑機械、設備、工用具：1）、工地機械管理人員不足，所以，有相當一部份的機械、設備和工用具的跟蹤使用不到位，致使施工途中造成易損易壞的現(xiàn)象，有的亦有相當為殘舊所致，基本每天都要修理，從而增大了成本開支。2）、有的施工隊的施工承包中沒有明確機械設備、工用具的使用和管理責任，而造成了施工隊對機械的使用、維修、保養(yǎng)、保管失控，而造成了易壞和丟失；就海豚灣大廈而言，如振動器、振動棒、手推車、電鉆、電鎬等的嚴重損壞和丟失，手推車的維修、損壞和丟失也不低于1萬元。3）、日計工，臨時工管理不到位，因日計計工、臨時工人來工地做工，多數(shù)都是不熟悉機械使用性能，拿去的機械只管用，不保養(yǎng)，有的今天來做幾天又不來了，拿去的工用具、機械不拿回來，所以，也是造成工用具、機械丟失、損失的原因之一。建筑材料1）、材料人員不足，采購、驗收、保管（出入庫）一人全責，既不符合制度，也難予把工作做好。2）、材料保管沒有專門的材料倉庫；材料、工用具難以保管，而造成爛壞、失竊。3）、工程施工所需的各種材料，特別是小五金和零碎易耗的材料沒有提前做出計劃，往往到要使用才叫組織，說要馬上要，這樣，不但為難材料采購人員，更是因為急需沒時間去進行價格、質量的調查對比，明知價格貴了也被迫買回，從而增加了成本開支。4）、購買材料資金不到位，但為了工程的施工需要，不得不到處賒材料，因為要賒帳，所以有時難予討價還價，明知比用現(xiàn)金貴10%—15%左右，但要急用，又沒有錢，不得不狠心賒回。就海豚灣大廈工程而言，據不完全統(tǒng)計，單零星易耗材料計成本開支29萬元左右，按差額10%計，就多交了3萬元；水電材料開支約170萬左右，按差額8%計，二項合計就多交了17萬元左右。5）、對材料跟蹤使用和用后保管不到位，只因材料人手少，所以平時對材料的跟蹤使用不到位，從而造成材料浪費、損壞。6）、工地保安年齡過大，責任心不夠強，工地保安因年齡過大，行動不便，體力弱，只看門口不看工地材料，從而造成材料被偷被盜嚴重，單海豚灣電線被偷盜價值不低于12萬元，鋼管、扣件被偷不低于2萬元?？偨Y建議： 1）、配足材料人員，每個工地起碼要配一名專職的材料保管員（其職責是材料驗收、出入倉庫、記帳、做計劃、保管）一名材料采購員（職責是材料機械、工用具的組織、購買、市場調查、報價等）。 2）、配足機械管理人員，每個工地起碼要配二名以上的機械管理員，（其職責是工程施工和日常的機械管理、保養(yǎng)、維修及水電管理）。 3）、工地保安必須配備責任心強的中青年人員為主，同時要切實制訂保安責任制，保安不但要看好大門，而且要經常巡查和看護工地材料。 4）、切實制訂出一套行之有效的建筑材料、機械、工用具的組織、采購、驗收、保管制度，做到責任明確、監(jiān)管到位、進出有據、貨帳清楚。5）、工地所有需要的建筑材料、機械、工用具，必須要提前做出需要計劃，同時要保證資金到位，以便有計劃地成批組織購買，從中減少中間商的差額，減少成本支出。6）、工地必須配備有專門的材料保管倉庫（包括小五金、水電倉庫）。以便使各種貴重的小件及易壞的材料有庫存放，從而減少日曬雨淋的損壞和被偷被盜的現(xiàn)象發(fā)生。7）、建議公司成立一個審計小組，對建筑材料、機械、工用具、用工、用料的成本進行審核，而后才確定購買和組織實施。8）、工程管理部的領導要帶頭、并要經常對材料人員、機械人員的督促、檢查、指導，并強調所有的工程施工管理人員把對材料的使用作為自己工作中的一項重要任務，共同為節(jié)約成本開支、增進工程利潤而努力。合同的履行：項目開發(fā)建設過程中要嚴格履行合同，但是在我們開發(fā)建設過程中，工程款的支付上施工單位（施工班組）普遍都有很大的意見（由于資金不到位造成不能按時支付施工班組進度款）。建議在今后的項目中在工程開工后至竣工驗收之前，公司應嚴格按照合同約定的方式和期限支付工程款，按照中標價格和中標工期與施工單位嚴格履行承包合同