【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 材料，通過(guò)諸如改變配合比、使用添加劑等技術(shù)手段來(lái)降低材料消耗費(fèi)用。通過(guò)建立分包商、材料商資料庫(kù)來(lái)選擇合適的分包商和材料商，也可對(duì)分包商、材料商采用招投標(biāo)，實(shí)行“貨比三家”，選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)和有現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)力量好、有熟練工人的分包商，以及產(chǎn)品質(zhì)量好、供貨時(shí)間能保證、信譽(yù)好的材料商 。同時(shí)做好事中控制，即工程成本形成過(guò)程中的控制，做到“邊做邊算、不斷調(diào)整”，切實(shí)控制住成本。同時(shí)要想方設(shè)法減少和避免無(wú)效管理和勞動(dòng)，把降低工程成本的觀念滲透到每個(gè)施工管理環(huán)節(jié)中。要想從工程項(xiàng)目的建設(shè)中獲得利潤(rùn)，必須在保證安全、質(zhì)量和工期的前提下，嚴(yán)格實(shí)行成本控制?！百|(zhì)量是企業(yè)的生命”，產(chǎn)品質(zhì)量的好壞決定著企業(yè)做大占有很大的比重，但當(dāng)質(zhì)量達(dá)到一定水平再要求提高時(shí)，該項(xiàng)費(fèi)用就會(huì)呈幾何級(jí)上升，提高工程質(zhì)量，降低工程成本，就加強(qiáng)內(nèi)部管理工作，以節(jié)約成本，降低工程造價(jià)，提高經(jīng)濟(jì)效益，成為我們的目標(biāo)。運(yùn)用成本、質(zhì)量、技術(shù)等因素合理控制工程成本，是我們的根本方法，也是取得最佳效益的基礎(chǔ)。 與政府各部門的關(guān)系處理上：在房地產(chǎn)開發(fā)中還有一大塊費(fèi)用就是政府性質(zhì)的收費(fèi)，這些費(fèi)用一般都有明文規(guī)定。但是也有很多費(fèi)用時(shí)可以折減，了解政策，和各政府部門搞好關(guān)系。 用最少的錢去辦最多的事。但是這是牽扯到各方關(guān)系最多的地方，我們開發(fā)商一定要控制好，這就需要處理關(guān)系時(shí)的靈活和智慧。管理上：管理的嚴(yán)密對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目的成功所產(chǎn)生的作用是不言而喻的。與其他項(xiàng)目相比較，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)于管理的要求是更高的，因?yàn)樗鼜?fù)雜，涉及的面廣，時(shí)間跨度大。如果管理上稍微出現(xiàn)點(diǎn)紕漏或者松懈，可能就會(huì)造成很大的損失（如海豚灣大廈主體施工時(shí)木工亂割方條、模板）。我們覺得是對(duì)項(xiàng)目的成功、成本控制最有意義的，就是對(duì)施工隊(duì)伍的選擇和對(duì)材料的管理?？梢赃@樣說(shuō)，在施工階段，投資是最大，但項(xiàng)目的投資已經(jīng)定了，也沒有彈性了，在這里把握的原則是少浪費(fèi)。所以說(shuō)施工隊(duì)伍和材料是最關(guān)鍵的。在保證工程質(zhì)量的前提下，提出各種施工方案，并從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行對(duì)比評(píng)價(jià)。尤其是主要建材市場(chǎng)價(jià)格的大幅度上揚(yáng)，預(yù)結(jié)算員應(yīng)做好價(jià)差分析及時(shí)向上反映，對(duì)于我們?nèi)蘸蟮慕Y(jié)算及后序工程的成本控制工作具有積極意義。施工隊(duì)伍的選擇及工程承包單價(jià)1﹞、施工隊(duì)伍的選擇：－個(gè)好的施工隊(duì)對(duì)項(xiàng)目工程能須利完成施工任務(wù)并達(dá)到各項(xiàng)工程建筑指標(biāo)起著關(guān)鍵性的作用，同時(shí)亦會(huì)對(duì)工程管理、成本控制等方面得到有效幫助。相反，如果施工隊(duì)不理想會(huì)對(duì)工程施工安全、質(zhì)量、工期、工程成本及管理都會(huì)帶來(lái)不利的因素。如海豚灣大廈基礎(chǔ)土方開挖工程，㎡﹙包干價(jià)﹚，總工期為100天，工程總造價(jià)約70萬(wàn)元。而后來(lái)由領(lǐng)導(dǎo)介紹來(lái)承包的施工隊(duì)承包單價(jià)13元／㎡，且并不是包干單價(jià)，最終工程總造價(jià)為132萬(wàn)元，總工期用了180天。兩隊(duì)相比，后者比前者工程總造價(jià)相差132萬(wàn)元70萬(wàn)元＝62萬(wàn)元，工期相差80天。而且極難管理，不但加大了工程成本，延長(zhǎng)工期，并給后來(lái)施工帶來(lái)諸多不便。所以，能聘請(qǐng)到－個(gè)好的施工隊(duì)，對(duì)工程建設(shè)及完成各項(xiàng)指標(biāo)任務(wù)都起著至關(guān)重要的作用。2﹞、工程承包單價(jià)：如何控制好工程成本，工程承包單價(jià)占極重的比例。從我們成立建筑公司以來(lái)，長(zhǎng)生房生公司所開發(fā)的項(xiàng)目建設(shè)基本上由西南建司一分公司承建。在工程承包單價(jià)上由工程部﹝三人以上參加﹞負(fù)責(zé)洽談，得出結(jié)果后報(bào)總經(jīng)理審批后才最終確定。在承建的項(xiàng)目工程單價(jià)上，我們認(rèn)為是基本合理的，因?yàn)樵诠こ坛邪鼉r(jià)格上工程部都作了祥細(xì)的市場(chǎng)了解和分析，并通過(guò)對(duì)施工工程量的計(jì)算后才確定工程承包單價(jià)的。但有些項(xiàng)目沒有與工程部勾通而由領(lǐng)導(dǎo)決定，往往出現(xiàn)價(jià)差極大，如海豚灣大廈基礎(chǔ)土方單價(jià)、主體工程承包單價(jià)﹝120元/㎡還未含管理及機(jī)械費(fèi)用﹞等都出現(xiàn)了承包單價(jià)偏高的現(xiàn)象，增大了工程造價(jià)，成本提高。所以，正確、真實(shí)決定工程承包單價(jià)，是對(duì)工程成本控制最有效的方法之一。建筑材料、機(jī)械設(shè)備的采購(gòu)和保管建筑機(jī)械、設(shè)備、使用工具： 1）、根據(jù)工程的使用需要，各種機(jī)械設(shè)備、工用具都能及時(shí)組織、購(gòu)買到位，以保證正常施工。2）、機(jī)械管理人員平時(shí)能注意對(duì)各種機(jī)械的保養(yǎng)和維修，從而保證了各種機(jī)械和設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。3）、因機(jī)械管理人員平時(shí)注意各種機(jī)械和設(shè)備的檢查，所以從公司幾個(gè)樓盤的工程施工中，未有發(fā)生因機(jī)械和設(shè)備故障而造成的工傷事故。4）、充分利用原有的舊機(jī)械和設(shè)備，從中減少了一部份的費(fèi)用支出。建筑材料的采購(gòu)、組織及保管： 1）、材料人員能經(jīng)常深入到各材料市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查了解各種材料的規(guī)格、價(jià)格、質(zhì)量情況、做到心中有數(shù)。2）、根據(jù)工程的施工需要，及時(shí)把各種材料組織、采購(gòu)到位，基本上沒有出現(xiàn)因料停止的現(xiàn)象發(fā)生。3）、在材料的組織、采購(gòu)過(guò)程中，做到貨比三家，精打細(xì)算，不拿回扣、討價(jià)還價(jià)，盡最大的能力采購(gòu)到質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的材料；并且在公司資金周轉(zhuǎn)困難的時(shí)候，都想方設(shè)法賒回各種材料，從而保證了工程的正常施工。4）、材料驗(yàn)收，做到一絲不茍、認(rèn)真過(guò)細(xì)、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)格相符，證件齊全。5）、材料保管：出入有據(jù)，賬目清楚，手續(xù)齊全。存在問(wèn)題：建筑機(jī)械、設(shè)備、工用具：1）、工地機(jī)械管理人員不足，所以，有相當(dāng)一部份的機(jī)械、設(shè)備和工用具的跟蹤使用不到位，致使施工途中造成易損易壞的現(xiàn)象，有的亦有相當(dāng)為殘舊所致，基本每天都要修理，從而增大了成本開支。2）、有的施工隊(duì)的施工承包中沒有明確機(jī)械設(shè)備、工用具的使用和管理責(zé)任，而造成了施工隊(duì)對(duì)機(jī)械的使用、維修、保養(yǎng)、保管失控，而造成了易壞和丟失；就海豚灣大廈而言，如振動(dòng)器、振動(dòng)棒、手推車、電鉆、電鎬等的嚴(yán)重?fù)p壞和丟失，手推車的維修、損壞和丟失也不低于1萬(wàn)元。3）、日計(jì)工，臨時(shí)工管理不到位，因日計(jì)計(jì)工、臨時(shí)工人來(lái)工地做工，多數(shù)都是不熟悉機(jī)械使用性能，拿去的機(jī)械只管用，不保養(yǎng)，有的今天來(lái)做幾天又不來(lái)了，拿去的工用具、機(jī)械不拿回來(lái)，所以，也是造成工用具、機(jī)械丟失、損失的原因之一。建筑材料1）、材料人員不足，采購(gòu)、驗(yàn)收、保管（出入庫(kù)）一人全責(zé)，既不符合制度，也難予把工作做好。2）、材料保管沒有專門的材料倉(cāng)庫(kù)；材料、工用具難以保管，而造成爛壞、失竊。3）、工程施工所需的各種材料，特別是小五金和零碎易耗的材料沒有提前做出計(jì)劃，往往到要使用才叫組織，說(shuō)要馬上要，這樣，不但為難材料采購(gòu)人員，更是因?yàn)榧毙铔]時(shí)間去進(jìn)行價(jià)格、質(zhì)量的調(diào)查對(duì)比，明知價(jià)格貴了也被迫買回，從而增加了成本開支。4）、購(gòu)買材料資金不到位，但為了工程的施工需要，不得不到處賒材料，因?yàn)橐d帳，所以有時(shí)難予討價(jià)還價(jià)，明知比用現(xiàn)金貴10%—15%左右，但要急用，又沒有錢，不得不狠心賒回。就海豚灣大廈工程而言，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，單零星易耗材料計(jì)成本開支29萬(wàn)元左右，按差額10%計(jì)，就多交了3萬(wàn)元；水電材料開支約170萬(wàn)左右，按差額8%計(jì)，二項(xiàng)合計(jì)就多交了17萬(wàn)元左右。5）、對(duì)材料跟蹤使用和用后保管不到位，只因材料人手少，所以平時(shí)對(duì)材料的跟蹤使用不到位，從而造成材料浪費(fèi)、損壞。6）、工地保安年齡過(guò)大，責(zé)任心不夠強(qiáng)，工地保安因年齡過(guò)大，行動(dòng)不便，體力弱，只看門口不看工地材料，從而造成材料被偷被盜嚴(yán)重，單海豚灣電線被偷盜價(jià)值不低于12萬(wàn)元，鋼管、扣件被偷不低于2萬(wàn)元。總結(jié)建議： 1）、配足材料人員，每個(gè)工地起碼要配一名專職的材料保管員（其職責(zé)是材料驗(yàn)收、出入倉(cāng)庫(kù)、記帳、做計(jì)劃、保管）一名材料采購(gòu)員（職責(zé)是材料機(jī)械、工用具的組織、購(gòu)買、市場(chǎng)調(diào)查、報(bào)價(jià)等）。 2）、配足機(jī)械管理人員，每個(gè)工地起碼要配二名以上的機(jī)械管理員，（其職責(zé)是工程施工和日常的機(jī)械管理、保養(yǎng)、維修及水電管理）。 3）、工地保安必須配備責(zé)任心強(qiáng)的中青年人員為主，同時(shí)要切實(shí)制訂保安責(zé)任制，保安不但要看好大門，而且要經(jīng)常巡查和看護(hù)工地材料。 4）、切實(shí)制訂出一套行之有效的建筑材料、機(jī)械、工用具的組織、采購(gòu)、驗(yàn)收、保管制度，做到責(zé)任明確、監(jiān)管到位、進(jìn)出有據(jù)、貨帳清楚。5）、工地所有需要的建筑材料、機(jī)械、工用具，必須要提前做出需要計(jì)劃，同時(shí)要保證資金到位，以便有計(jì)劃地成批組織購(gòu)買，從中減少中間商的差額，減少成本支出。6）、工地必須配備有專門的材料保管倉(cāng)庫(kù)（包括小五金、水電倉(cāng)庫(kù)）。以便使各種貴重的小件及易壞的材料有庫(kù)存放，從而減少日曬雨淋的損壞和被偷被盜的現(xiàn)象發(fā)生。7）、建議公司成立一個(gè)審計(jì)小組，對(duì)建筑材料、機(jī)械、工用具、用工、用料的成本進(jìn)行審核，而后才確定購(gòu)買和組織實(shí)施。8）、工程管理部的領(lǐng)導(dǎo)要帶頭、并要經(jīng)常對(duì)材料人員、機(jī)械人員的督促、檢查、指導(dǎo)，并強(qiáng)調(diào)所有的工程施工管理人員把對(duì)材料的使用作為自己工作中的一項(xiàng)重要任務(wù)，共同為節(jié)約成本開支、增進(jìn)工程利潤(rùn)而努力。合同的履行：項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過(guò)程中要嚴(yán)格履行合同，但是在我們開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，工程款的支付上施工單位（施工班組）普遍都有很大的意見（由于資金不到位造成不能按時(shí)支付施工班組進(jìn)度款）。建議在今后的項(xiàng)目中在工程開工后至竣工驗(yàn)收之前，公司應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定的方式和期限支付工程款，按照中標(biāo)價(jià)格和中標(biāo)工期與施工單位嚴(yán)格履行承包合同