【文章內(nèi)容簡介】 戶前來置業(yè)。 ? 該板塊靠近浦東三林和北蔡板塊，價格上相比有一定的優(yōu)勢，因此目前在該地區(qū)的購房者中，有很大一部分是來自市區(qū)的。 公寓客戶： 康橋板塊 —— 客戶特征 ? 00年開始發(fā)展的康橋半島成為了上海的經(jīng)濟別墅發(fā)祥地，聚集了全市范圍內(nèi)的一批小富人群；另外區(qū)域的高端客戶、康橋工業(yè)園的中高層領導、區(qū)域的海外人士、浦東范圍的中高端客戶一直是本區(qū)域別墅客戶的范圍。 類別墅客戶： ? 除了康橋老鎮(zhèn)樓盤的 130萬方的后續(xù)供給，本項目周邊 45萬方，周浦南面和黃在內(nèi)的 80萬方的潛在供給（和黃規(guī)劃開發(fā)疊加別墅、公寓混合型高尚社區(qū)），板塊升級為大勢所趨，未來板塊內(nèi)部形成三足鼎立的競爭格局。 康橋板塊 —— 未來供給 康 沈 路 康橋 鎮(zhèn)區(qū) 周浦 老鎮(zhèn) 和黃 地塊 明華 項目 總建面 80萬方 永樂 地塊 本項目 綠地 地塊 保利 地塊 總建面 45萬方 樓盤后續(xù)量 130萬方 ? 三 林 板 塊 三林板塊在售項目分析 目前三林在售的樓盤都集中在大三林板塊的南部，包括金誼河畔，價格 1300015000元 /平方米；尚東國際名園，價格 18000元 /平方米；萬科新里程，均價 18000元 /平方米；除此，即將推出的還有萬科金色雅筑、浦發(fā)博園和金地的灣流域，目前價格都未定。 樓盤名稱 規(guī)模 容積率 物業(yè)類型 主力戶型及面積段 均價 （元 /m2） 客戶層面 萬科新里程 總體量 33萬方，剩余體量 高層、小高層 90105兩房 115125三房 18200 三林、張江、等區(qū)域客和交通引導的市區(qū)客為主、以自住需求居多 金誼河畔 總體量 31萬方，剩余體量 小高層 102113兩房 16800 區(qū)域客戶居多，浦東工作的新上海人，改善型客戶 尚東國際 總體量 32萬方，剩余體量 公寓、情景洋房 85120兩房 114148三房 17600 張江、陸家嘴區(qū)域內(nèi)客戶包括軌道交通引導市區(qū)的中高端客戶 萬科金色雅筑 總體量 多層 、小高層 7097兩房 88124三房 1500020220 主打年輕白領結(jié)婚人群，區(qū)域及全市范圍內(nèi)的新上海人 客戶、產(chǎn)品類似 多層、小高層、高層、花園洋房、別墅混合社區(qū) 小高層、高層花園洋房、有大規(guī)?；旌仙鐓^(qū) 康橋板塊 軌道交通 11號線 以南匯與浦東改善客戶為主，逐步有市區(qū)客戶 三林板塊 軌道交通 11號線 本地客戶與市區(qū)客戶兼有，隨著配套和交通的提升市區(qū)中高層次客戶增多 三林板塊 —— 板塊特征描述 ?三林板塊目前已成為整個上海競爭最為激烈、競爭規(guī)格最高的板塊，太多實力開發(fā)商的貼身肉搏令市場風云激蕩。 ?三林板塊在售以及未來供應的項目拿地時間相差無幾，基本所有樓盤都是 － ，都是多層、小高層、中高層為主的混合型社區(qū)。三林板塊目前的問題是同質(zhì)化層面的差異競爭。 三林板塊 —— 產(chǎn)品特征 ?同質(zhì)化層面的差異競爭 三林板塊 —— 客戶特征 ? 從客群來源看，三林板塊的客戶以浦東區(qū)域客為主，通過軌道交通引導的市區(qū)客戶為輔。 ? 目前客戶群主要分為三類，一類是市政動遷，仍然選擇搬回原區(qū)域的居民；一類是看好三林板塊前景的新上海人；還有一類是為了改善居住條件的市民。 ? 自住客以改善型購房者和新婚購房者為主 ?客戶趨同，進一步細分 金地灣流域 體量 23萬㎡ ,銷售周期 2022前后 目前已消化 9萬㎡ ,后續(xù)供應量 ㎡ 萬科新里程 金誼河畔 尚東國際 體量 32萬㎡ ,銷售周期 2022前后 體量 31萬㎡ ,銷售周期 2022前后 體量 33萬㎡ ,銷售周期 2022前后 目前已消化 ㎡ ,后續(xù)供應量 ㎡ 目前已消化 ㎡ ,后續(xù)供應量 ㎡ 體量 ㎡ ,銷售周期 2022前后 金色雅筑 時間軸 2022 2022 2022 2022 2022 三林板塊未來供應 ?未來幾年供應量充足，體量在 90萬方左右，未來新增供應將往南發(fā)展，三林外環(huán)線外，包括楊高南路以東大量土地的發(fā)展空間較大。 ?板塊發(fā)展方向，向東向南 板塊歸屬 三林 康橋 與市中心的距離更近。有 6號線和 11號線支撐，公交也更為便利 區(qū)位交通： 居住配套： 傳統(tǒng)客戶： 產(chǎn)品類型： 板塊認知： 隸屬南匯，與市區(qū)距離更遠，只有未來規(guī)劃的 11號線支撐，公交較少； 自申博成功以來，興建了為數(shù)不少的商業(yè)、醫(yī)療、教育基礎生活設施 具有國際化的醫(yī)院和學校，有二線國際化的感覺，生活層面檔次更高 浦東改善型購房和新上海人置業(yè)的首選地 公寓上的客戶與三林類似，層次低于三林，但康橋聚集了一批別墅的優(yōu)質(zhì)客戶，區(qū)域又有產(chǎn)業(yè)支撐。 由原來的首次置業(yè)的單一公寓向適合一、二次置業(yè)的多元化產(chǎn)品發(fā)展 原來為一二次置業(yè)的混合產(chǎn)品，面臨產(chǎn)品的升級，容積率優(yōu)勢明顯 公寓的認知度較高 上海人心中經(jīng)濟別墅的發(fā)祥地 —— 項目行政上屬于康橋，如歸屬三林，則為位置最差的項目；歸屬康橋，依托其高檔次的配套，更有利于提升項目的檔次。 PK ? 競 爭 個 案 分 析 ? 本項目是鄰近三林，行政上屬于康橋的低容積率的中高端樓盤，公寓的客戶與三林的客戶類似，類別墅的客戶與區(qū)域別墅客戶以及三林的類別墅客戶也趨同，因此競爭對象為康橋和三林的重點樓盤。 ?同期上市的綠地、保利項目，周浦的和黃等項目也是本項目的重點競爭樓盤。 ?新浦江城和一品漫城的客戶要比本項目更廣一些，也屬競爭的范疇。 競爭界定 1 3 2 7 6 4 5 11號線 6號線 中邦城市 綠地東上海 綠洲康城 萬科金色雅筑 金誼河畔 尚東國際 萬科新里程 金地灣流域 1 2 3 6 7 5 4 競爭項目分布 8 8 2022/7/12 康橋板塊 —— 中邦城市 項目位置： 南匯區(qū)秀沿路 867號 開盤時間： 20220520 總建筑面積： 40萬平方米 開發(fā)商： 中邦置業(yè)集團有限公司 容積率： 入住時間： 20229 規(guī)劃： 10幢小高層和高層（二期） 戶型： 一房 67 ㎡ 占 %、兩房 99106 ㎡ 占 %、三房 114139 ㎡ 占 % 價格： 9500元 /平方米起 銷售情況： 目前一期已經(jīng)售完、在售二期銷售率一房 87%、二房 74%、三房 61% 客戶： 南匯以及浦東的區(qū)域客為主，并逐步有被其配套及價格所吸引的市區(qū)的拆遷戶以及新上海人 總建筑面積 40萬平方米，一期總建筑面積 13萬平方米，目前已經(jīng)入住。二期總建面約 10萬方。規(guī)劃商業(yè)近 4萬平方米，還有近 13萬方仍未規(guī)劃，據(jù)銷售員說將規(guī)劃為別墅。 后期規(guī)劃 規(guī)劃商業(yè)街、大賣場 二期 一期 康橋板塊 —— 中邦城市 康橋板塊 —— 綠地東上海 項目位置： 滬南路 3185號 開盤時間： 20220101