【正文】 0800平方米，二期公寓（綠洲康城 〃 親水灣）用地 438400平方米，總建筑面積 80萬方，包括 7萬平米的商業(yè)步行街和 。二期 18萬方雙拼別墅、大戶層住宅。 銷售情況： 全部售磬、目前在售部分地下車庫 諸翟公園 項目分兩期開發(fā)，總建面 5萬方， 233套聯(lián)排和疊拼別墅。 2室 2廳 1衛(wèi) 建筑面積 76平方米 2室 2廳 1衛(wèi) 建筑面積 66平方米 情景洋房 202206（開盤） 均價 2022 2022 時間軸 12626(裝修 ) 聯(lián)排別墅 4500(裝修 ) 5852(裝修 ) 9826 (裝修 ) 2022 4650（裝修） 15550（裝修） 2022 11013 (裝修 ) 萬科白馬花園 — 銷售情況 [行銷賣點 ] ?萬科新市鎮(zhèn)品牌 ?情景花園洋房專利產(chǎn)品 ?社區(qū)班車直達莘莊地鐵北廣場 ?大型休閑會所：露天泳池、童趣廣場、網(wǎng)球場、兒童泳池、會所休閑平臺 ?每戶均有情景花園或景觀露臺 ?環(huán)保材料：保溫材料、中空玻璃、防潮工藝 ?社區(qū)配套：社區(qū)商業(yè)中心、幼兒園、運動會所 萬科白馬花園 — 總結 PART 3 ：項目定位 ? 案例借鑒 ? 市場定位 策略思考 時間正在改變著一切，上海城市的發(fā)展顛覆了傳統(tǒng)的城市別墅區(qū)域，人們或許在問自己，下一個城市別墅居住區(qū)在哪里？同心圓的城市交織著放射型的道路，由此產(chǎn)生了一個個的聚集區(qū)，新涌現(xiàn)的磁懸浮、地鐵軌道、外環(huán)線重新定位著區(qū)域特性，新的城市別墅居住圈已經(jīng)隱然閃現(xiàn)，中海有能力成為下一個城市別墅區(qū)域的開創(chuàng)者?？禈虬鍓K也面臨產(chǎn)品的二次升級，具有工匠精深的中海有能力做康橋經(jīng)濟別墅的升級者，康橋二級升級的開創(chuàng)者。 銷售情況： 一期已入住，目前在售的為二期 萬科白馬花園 — 基本信息 下沉庭院組團 社區(qū)商業(yè)中心 幼兒園 一兆韋德運動會所 生態(tài)人居 保溫材料、中空玻璃、 防潮工藝 萬科白馬花園 萬科白馬花園 — 洋房房型 3室 2廳 1衛(wèi) 建筑面積 97平方米 花園洋房，層層退臺的臺階狀結構，使每層戶型面積不同，有 8597平方米的 3房、 6874平方米的 2房，滿足不同家庭的需求。蘭喬圣菲這些項目的成功開發(fā)，大大提升了整個板塊層次。一期 %、三房 %、四房 %、復式 % 客戶： 三林、張江、等區(qū)域客和交通引導的市區(qū)客為主、以自住需求居多 一期 在建二期 家樂福 學校 總建筑面積 33萬平方米，分兩期開發(fā)，規(guī)劃戶數(shù)為 1600戶，一期住宅建筑面積 17萬平方米，一期目前已剩余無幾，二期在建造中，預計今年 6月份開盤。 客戶： 由原來周邊客戶為主，逐漸開始吸引浦西市區(qū) 的購房者。 由原來的首次置業(yè)的單一公寓向適合一、二次置業(yè)的多元化產(chǎn)品發(fā)展 原來為一二次置業(yè)的混合產(chǎn)品，面臨產(chǎn)品的升級，容積率優(yōu)勢明顯 公寓的認知度較高 上海人心中經(jīng)濟別墅的發(fā)祥地 —— 項目行政上屬于康橋，如歸屬三林，則為位置最差的項目；歸屬康橋，依托其高檔次的配套，更有利于提升項目的檔次。 樓盤名稱 規(guī)模 容積率 物業(yè)類型 主力戶型及面積段 均價 （元 /m2） 客戶層面 萬科新里程 總體量 33萬方，剩余體量 高層、小高層 90105兩房 115125三房 18200 三林、張江、等區(qū)域客和交通引導的市區(qū)客為主、以自住需求居多 金誼河畔 總體量 31萬方，剩余體量 小高層 102113兩房 16800 區(qū)域客戶居多，浦東工作的新上海人，改善型客戶 尚東國際 總體量 32萬方，剩余體量 公寓、情景洋房 85120兩房 114148三房 17600 張江、陸家嘴區(qū)域內(nèi)客戶包括軌道交通引導市區(qū)的中高端客戶 萬科金色雅筑 總體量 多層 、小高層 7097兩房 88124三房 1500020220 主打年輕白領結婚人群，區(qū)域及全市范圍內(nèi)的新上海人 客戶、產(chǎn)品類似 多層、小高層、高層、花園洋房、別墅混合社區(qū) 小高層、高層花園洋房、有大規(guī)?；旌仙鐓^(qū) 康橋板塊 軌道交通 11號線 以南匯與浦東改善客戶為主，逐步有市區(qū)客戶 三林板塊 軌道交通 11號線 本地客戶與市區(qū)客戶兼有，隨著配套和交通的提升市區(qū)中高層次客戶增多 三林板塊 —— 板塊特征描述 ?三林板塊目前已成為整個上海競爭最為激烈、競爭規(guī)格最高的板塊，太多實力開發(fā)商的貼身肉搏令市場風云激蕩。 2022年，建成初具規(guī)模的亞洲一流綜合性國際醫(yī)學園。該地區(qū)集中了南匯大量的新建商品房，房產(chǎn)成交表現(xiàn)十分活躍。外環(huán)兩側(cè)區(qū)域內(nèi)的小戶型，供應量或?qū)U大，房價在政策的引導下，不會出現(xiàn)太大波動。 由于土地市場供應依舊以外環(huán)為主力，本項目面臨的競爭不容忽視。未來高速城際交通驅(qū)動長三角 2小時城市圈的形成。PART 1： 項 目 分 析 PART 2 ：市 場 研 判 PART 3 ：項 目 定 位 中海南匯電信園 1號地塊市場報告 地塊分析 —— 項目位置 秀沿路 ② ③ 外環(huán)線 楊高南路 ① 電信園區(qū) ① 本項目地塊 ②綠地地塊 ③保利地塊 ?中海南匯電信園 1號地塊 ? 占地： 131232平米 ? 總建面： 157478平米 ? 容積率 ? 土地性質(zhì)：住宅 ? 建筑密度： 30% ? 綠化： 35% ? 74/90 地塊分析 —— 地塊現(xiàn)狀及周邊環(huán)境 本項目位于上海外環(huán)線以外，四至范圍為：南至南匯電信園 B區(qū)、北至外環(huán)綠帶東至綠地的 2號地塊，西至南匯與浦東區(qū)界 地塊北向視界 地塊內(nèi)靠南的小河 地塊內(nèi)小水塘 地塊內(nèi)蘆葦叢 有利于小區(qū)水景景觀營造 地塊南向電信園B區(qū)，園區(qū)整潔大氣 地塊分析 —— 地塊現(xiàn)狀及周邊環(huán)境 ?地塊開發(fā)既要符合發(fā)展商利益，又要受市場歡迎 ?產(chǎn)品結合客群特點上進行創(chuàng)新，發(fā)揮地塊最大價值 配套條件 商業(yè)配套尚不健全，主要商業(yè)設施集中在康沈路沿線，但教育配套資源豐富 經(jīng)濟指標 總體適中，容積率不高，景觀資源需進行一定優(yōu)化，但產(chǎn)品創(chuàng)新空間大 區(qū)位條件 周康緊鄰浦東的三林和北蔡板塊，是南匯最靠近市區(qū)的板塊，借助板塊的成熟度，能有效提升項目市場認知度，但同時也受 3號地塊項目的阻截 地塊條件 地塊容積率較低，利于拉升產(chǎn)品檔次 交通條件 出行交通動線主要依賴地面道路及高速公路，通暢度不高，成本較高 。 城市升級： 世博會驅(qū)動上海城市發(fā)展迎來高速國際化階段。 但對于目前上海地價的不斷攀高，如何解決 “ 面粉貴過面包 ” 導致的樓市負面效應，加大對開發(fā)商大量閑置土地的處置力度，成為中央宏觀調(diào)控著力解決的重點，也是政府面臨的一大考驗。 戶型方面， “ 70、 90”政策的效應，將在 2022年得以較為顯著地體