【正文】 PART 1： 項(xiàng) 目 分 析 PART 2 ：市 場(chǎng) 研 判 PART 3 ：項(xiàng) 目 定 位 中海南匯電信園 1號(hào)地塊市場(chǎng)報(bào)告 地塊分析 —— 項(xiàng)目位置 秀沿路 ② ③ 外環(huán)線 楊高南路 ① 電信園區(qū) ① 本項(xiàng)目地塊 ②綠地地塊 ③保利地塊 ?中海南匯電信園 1號(hào)地塊 ? 占地： 131232平米 ? 總建面： 157478平米 ? 容積率 ? 土地性質(zhì)：住宅 ? 建筑密度： 30% ? 綠化： 35% ? 74/90 地塊分析 —— 地塊現(xiàn)狀及周邊環(huán)境 本項(xiàng)目位于上海外環(huán)線以外，四至范圍為：南至南匯電信園 B區(qū)、北至外環(huán)綠帶東至綠地的 2號(hào)地塊，西至南匯與浦東區(qū)界 地塊北向視界 地塊內(nèi)靠南的小河 地塊內(nèi)小水塘 地塊內(nèi)蘆葦叢 有利于小區(qū)水景景觀營(yíng)造 地塊南向電信園B區(qū)，園區(qū)整潔大氣 地塊分析 —— 地塊現(xiàn)狀及周邊環(huán)境 ?地塊開(kāi)發(fā)既要符合發(fā)展商利益，又要受市場(chǎng)歡迎 ?產(chǎn)品結(jié)合客群特點(diǎn)上進(jìn)行創(chuàng)新，發(fā)揮地塊最大價(jià)值 配套條件 商業(yè)配套尚不健全，主要商業(yè)設(shè)施集中在康沈路沿線，但教育配套資源豐富 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總體適中，容積率不高，景觀資源需進(jìn)行一定優(yōu)化，但產(chǎn)品創(chuàng)新空間大 區(qū)位條件 周康緊鄰浦東的三林和北蔡板塊，是南匯最靠近市區(qū)的板塊，借助板塊的成熟度，能有效提升項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)知度，但同時(shí)也受 3號(hào)地塊項(xiàng)目的阻截 地塊條件 地塊容積率較低，利于拉升產(chǎn)品檔次 交通條件 出行交通動(dòng)線主要依賴地面道路及高速公路，通暢度不高，成本較高 。 公交系統(tǒng)較弱。 環(huán)境條件 水系資源，利于項(xiàng)目整體品質(zhì)的拔升 地塊分析 —— 地塊初步研判 項(xiàng)目地塊 SWOT綜合分析 優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目周邊有康橋工業(yè)區(qū)、電信園、為客戶導(dǎo)入提供資源 周邊名校林立，具有國(guó)際化氛圍 臨近主干道楊高南路和外環(huán)線 容積率低，容易提升產(chǎn)品檔次 開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì)： 地理位置邊緣化，影響客群導(dǎo)入； 項(xiàng)目周邊配套尚不健全 上南路外環(huán)線至楊高南路段只有兩車道、路況較差，且車流量比較大，易造成堵塞 機(jī)會(huì) ： 周康板塊日益成熟，客戶板塊認(rèn)知度高。 城市進(jìn)程中被迫郊區(qū)化的客群量增大； 整體及地區(qū)別墅類市場(chǎng)行情趨暖，供求關(guān)系緊張，為開(kāi)發(fā)別墅類產(chǎn)品提供支持 威脅： 由于本項(xiàng)目地塊與其余兩塊地啟動(dòng)時(shí)間差不多，因此客群將受到 3號(hào)地塊以及板塊內(nèi)其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目阻截； 道路動(dòng)線不暢（無(wú)軌道交通） 。 上海整體房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃郁，不少樓盤(pán)打折銷售，對(duì)購(gòu)房者心理產(chǎn)生較大 地塊分析 —— 地塊初步研判 PART 2 ：市場(chǎng)研判 ? 市場(chǎng)環(huán)境分析 ? 板塊屬性界定 ? 借鑒案例分析 經(jīng)濟(jì)飛躍： 中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍處于高速發(fā)展循環(huán)。 人口紅利： 人口出生高峰期所形成的需求高成長(zhǎng)期。 外資 ：人民幣繼續(xù)升值，外資將 “ 千方百計(jì) ” 繞過(guò)壁壘進(jìn)入上海市場(chǎng)。 城市升級(jí)： 世博會(huì)驅(qū)動(dòng)上海城市發(fā)展迎來(lái)高速國(guó)際化階段。未來(lái)高速城際交通驅(qū)動(dòng)長(zhǎng)三角 2小時(shí)城市圈的形成。上海的中心都會(huì)城市聚集功能升級(jí)。 ? 基本面良好 ? 市場(chǎng)面臨轉(zhuǎn)型拐點(diǎn) 在宏觀調(diào)控的影響下， 市場(chǎng)面臨轉(zhuǎn)型拐點(diǎn)、回歸價(jià)值基本面為大勢(shì)所趨 。 一級(jí)市場(chǎng)供給大增，二級(jí)市場(chǎng)觀望和三級(jí)市場(chǎng)回調(diào)乃至局部崩潰奎顯示 2022年一波宏調(diào)后行情基本結(jié)束，雖然公共住宅、物業(yè)稅等一系列可變因素導(dǎo)致新的形勢(shì)尚不明朗，但市場(chǎng)走勢(shì)拐點(diǎn)已十分明顯。 二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格剛性一時(shí)難以改變，但市場(chǎng)轉(zhuǎn)型也不可避免。 在價(jià)格剛性下的條件下，從 07年的關(guān)注溢價(jià)， 08年回歸性價(jià)比、提升客戶滿意度成為市場(chǎng)主流。 宏觀環(huán)境背景分析 0405年土地供應(yīng)緊縮是今年市場(chǎng)供不應(yīng)求的一大原因，為了從根本尚緩解供求失衡狀況， 預(yù)計(jì) 2022年將在 07年的基礎(chǔ)上土地供應(yīng)量將繼續(xù)放大。 但對(duì)于目前上海地價(jià)的不斷攀高，如何解決 “ 面粉貴過(guò)面包 ” 導(dǎo)致的樓市負(fù)面效應(yīng)，加大對(duì)開(kāi)發(fā)商大量閑置土地的處置力度，成為中央宏觀調(diào)控著力解決的重點(diǎn)，也是政府面臨的一大考驗(yàn)。 由于土地市場(chǎng)供應(yīng)依舊以外環(huán)為主力，本項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)不容忽視。 2 0 0 3 2 0 0 7 土地出讓情況1640501706 72914461845512699356025050075010001250150017502022年 2022年 2022年 2022年 2022年萬(wàn) 平方米075150225300375幅出讓量 ( 萬(wàn)㎡ ) 地塊幅數(shù) ( 幅 )5年住宅建設(shè)用地可建建筑面積各環(huán)區(qū)分布內(nèi)環(huán)以內(nèi) 1%中內(nèi)環(huán)間 5%中外環(huán)間 9%外環(huán)以外 85%08年供應(yīng)量將繼續(xù)放大，結(jié)構(gòu)仍舊不平衡 一級(jí)市場(chǎng)分析 2 0 0 4 2 0 0 7 年 10 月上海房地產(chǎn)市場(chǎng)概況020224000700075008000850090009500供應(yīng) 成交 均價(jià)供應(yīng) 2 5 3 2 . 9 5 0 6 2 9 6 5 . 0 8 8 4 2 4 7 7 . 8 0 3 2 5 7 3 . 6 6 1 4成交 2 8 0 1 . 9 4 8 2 2 1 8 0 . 8 4 3 4 2 5 9 3 . 6 3 7 9 3 2 1 1 . 2 6 0 2均價(jià) 8036 8341 8652 917404 年 05 年 06 年 07 年 受 0307年的土地出讓和宏觀調(diào)控影響，商品房市場(chǎng)上 05年供給大于需求， 07年需求的爆發(fā)使得供應(yīng)更加趨緊； 08年供給會(huì)有小幅增加，但是由于宏觀調(diào)控的影響，需求受到壓制，所以 08年市場(chǎng)回歸理性，供求相對(duì)平衡。 二級(jí)市場(chǎng)分析 市場(chǎng)趨于理性 整個(gè) 2022年，基本可以以 9月份為界限，劃分成大熱和觀望兩個(gè)階段， 10月后成交量不斷走“ 下坡路 ” ，市場(chǎng)仍會(huì)處于消化期，上下家博弈現(xiàn)象加劇，成交情況不會(huì)有明顯改善。預(yù)計(jì)，2022年 45月僵局會(huì)打開(kāi)，二手房進(jìn)入穩(wěn)步合理發(fā)展階段。 二手房成交量方面 ，由于今年住宅項(xiàng)目供應(yīng)逐漸減少，加上開(kāi)發(fā)商拿地的困難將導(dǎo)致他們推盤(pán)速度的放慢，一手房供應(yīng)量持續(xù)減少，因此，二手房成交量超過(guò)一手房的趨勢(shì)在 2022年后將更加明顯。 區(qū)域方面， 土地稀缺的獨(dú)特性質(zhì)，將使得內(nèi)環(huán)內(nèi)房源不斷減少，房?jī)r(jià)自會(huì)愈發(fā)堅(jiān)挺。其中，性價(jià)比高的豪宅和別墅等，將愈發(fā)受到青睞。 戶型方面， “ 70、 90”政策的效應(yīng)，將在 2022年得以較為顯著地體現(xiàn)。外環(huán)兩側(cè)區(qū)域內(nèi)的小戶型，供應(yīng)量或?qū)U(kuò)大，房?jī)r(jià)在政策的引導(dǎo)下，不會(huì)出現(xiàn)太大波動(dòng)。而從今年一季度開(kāi)始的中環(huán)內(nèi)大戶型熱銷現(xiàn)象，將隨著二次置業(yè)者數(shù)量的不斷增加而持續(xù)旺盛。 三級(jí)市場(chǎng)分析 未來(lái)市場(chǎng)的主力 外環(huán)供給持續(xù)放大，競(jìng)爭(zhēng)激烈 0 4 0 7 年1 0 月上海四區(qū)五環(huán)均價(jià)走勢(shì)圖04000800012022160002022004年 05年 0 6 年 07年內(nèi)環(huán) 內(nèi)中環(huán) 中外環(huán) 外環(huán)外 郊環(huán)外元 /平方米 0 4 0 7 年1 0 月上海四區(qū)五環(huán)房地產(chǎn)