【文章內容簡介】 。1 陽臺：陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。*1 平臺：平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。*1 走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。*1 地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。1 半地下室：半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者。 居住區(qū)用地：居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。2 住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。2 公共服務設施用地：公共服務設施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。 2 道路用地：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。2 公共綠地：公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。2 建筑線：建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。2 玄關：玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的領地，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。2 隔斷：指專門作為分隔室內空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?2 過道：指住宅套內使用的水平交通空間。2 鋼結構：是指承重的主要構件是用鋼材料建造的，包括懸索結構。 鋼、鋼筋混凝土結構：是指承重的主要構件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。3 鋼筋混凝土結構：是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結構、大模板現(xiàn)澆結構及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結構的建筑物。3 混合結構：是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。3 框架結構：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質板材隔墻分戶裝配成而的住宅。3 磚混結構：承重的主要結構采用梁、柱和墻體建造。梁和柱是指磚混結構房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑的。3 框剪結構：框架剪力墻結構也稱框剪結構，這種結構是在框架結構中布置一定數(shù)量的剪力墻，構成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當大的剛度，框剪結構的受力特點，是由框架和剪力墻結構兩種不同的抗側力結構組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結構中的框架，剪力墻在框剪結構中也不同于剪力墻結構中的剪力墻。3 墻：墻是建筑物的承重構件和圍護構件。作為承重構件，承受著建筑物由屋頂或樓板層傳來的荷載，并將這些荷載再傳給基礎。作為圍護構件，外墻起著抵御自然界各種因素對室內侵襲的作用，內墻起著分隔房間、創(chuàng)造室內舒適環(huán)境的作用。3 橫墻、山墻、縱墻：凡沿建筑物短軸方向布置的墻稱橫墻，橫向外墻一般稱山墻；而沿建筑物長軸方向布置的墻稱縱墻，縱墻有內縱墻與外縱墻之分；在一片墻上，窗與窗或門與窗之間的墻稱窗間墻；窗洞下部的墻稱窗下墻。3 樓板層：樓板層是樓房建筑中水平方向的承重構件。樓板層承受著家具、設備和人體的荷載以及本身自重，并將這些荷載傳給墻。3 地坪：地坪是底層房間與土層相接觸地部分，它承受底層房間內地荷載。 樓板面層：又稱樓面或地面。起著保護樓板層、分布荷載和絕緣的作用。4 商品房維修基金：是指按建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號）的規(guī)定，新建商品住宅（包括經(jīng)濟適用住房）出售后建立的共用部位、共用設施設備維修基金。4 確權:是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報、權屬調查、地籍勘丈、審核批準、登記注冊、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認某一房地產(chǎn)的所有權、使用權的隸屬關系和他項權利。4 土地使用權:是指土地使用者在法律允許范圍內對依法交由其使用的國有土地或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權利。4 房屋的他項權利:房屋的他項權利是指由房屋的所有權衍生出來的典權、租賃權、抵押權、繼承權等權利。4 房地產(chǎn)一級市場:又稱土地一級市場，是土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或將農(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達到七通一平的熟地。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。4 房地產(chǎn)二級市場:是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設，將新建成的房地產(chǎn)進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進人流通領域進行交易而形成的市場。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達到規(guī)定可以轉讓的土地，進入流通領域進行交易的市場。4 房地產(chǎn)三級市場:具有消費性質。此時房地產(chǎn)呈橫向流通，即使用者、經(jīng)營者之間的平等轉移，表現(xiàn)為使用者之間的交易行為。反映的是以效用為價值尺度的市場價格，是調劑需求條件下的市場行為，如私房出租、出售等就是三級市場行為（二）房地產(chǎn)“五證一計劃”包括： 《建設用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售許可證》及《建設工程投資計劃》 （三）現(xiàn)行的土地獲取方式（來源）：劃撥出讓：分為招標、拍賣、掛牌三種根據(jù)2003年6月1日頒布的《天津市國有土地有償使用辦法》，對于經(jīng)濟性用地必須采用土地出讓的方式獲得。（四）房屋建筑分類從構成房屋建筑結構的材料分：①木結構（老樓，一般為1——2層建筑）②磚木結構（老樓，一般為1——3層建筑）③磚混結構（一般為6或7層建筑）④鋼筋混凝土結構（高層建筑，為8層以上的建筑）⑤鋼結構（紐約市貿大廈）從房屋層數(shù)高度分：①低層 1～3層（木結構、磚木結構）②多層 4～6層（磚混結構）③中高層 7～9層（鋼筋混凝土結構）④高層 10～30層（鋼筋混凝土結構）⑤超高層 40層以上（鋼筋混凝土結構、鋼結構）按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：①一級 100年以上（鋼筋混凝土結構、鋼結構）②二級 50～100年以上(磚混)③三級 25～50年（平房）房屋建筑用途分：①生產(chǎn)性建筑；②居住建筑；③公共建筑（五）房屋建筑結構房屋建筑構件一幢建筑物一般是由基礎、墻體（或柱）、樓地層（或梁）、樓梯、屋頂、門窗等六大部分組成。房屋承重結構的基本構件類型（1） 鋼筋混凝土結構（還包括鋼結構、鋼和鋼筋混凝土結構）：承重的主要結構構件全部采用鋼筋混凝土建造（主要承重部件為梁和柱）。（2） 磚混結構：承重的主要結構采用梁、柱和墻體建造 。梁和柱是指磚混結構房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑的。 （3） 磚木結構：承重的主要結構采用磚、木建造的。（4） 其他結構（簡易結構）：承重的主要結構采用竹、磚石、等材料建造的簡易房屋。地基與基礎★地基：地基指基礎底面以下，受到荷載作用影響范圍內的部分巖、土體。整個建筑物的全部荷載都通過基礎傳給地基來承受。地基承受荷載的能力是有一定限度的。★基礎：基礎是房屋的重要組成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墻或柱埋入地下的擴大部分，稱為基礎?；A用來承受房屋的全部荷載，并將荷載傳給地基?！锘A的類型：☆按基礎的材料及受力特點分類：（1） 剛性基礎：剛性基礎是指由磚石、素混凝土、灰土等剛性材料制作的基礎，這種基礎抗壓強度高而抗拉、抗剪強度低。（2） 柔性基礎：鋼筋混凝土基礎稱為柔性基礎?！罨A按構造形式分：（1） 條形基礎：（2） 獨立基礎：指呈獨立柱墩形式的基礎，是鋼筋混凝土排架結構柱下基礎的主要形式之一。（3） 筏板基礎：又叫滿堂紅，一般為50CM厚，對多層和高層建筑，當?shù)鼗临|差，采用條形基礎不能滿足地基的容許承載力和建筑物上部結構的容許變形時或當建筑物要求基礎具有足夠的剛度以調節(jié)不均勻下沉時，可采用筏板基礎。（4） 箱型基礎：用于高層建筑。 （5） 樁基礎：預制樁、灌注樁、鋼樁、組合材料樁☆基礎的應用：（1） 多層住宅七層及其層以下可采用磚混結構，可根據(jù)地基情況采用柔性基礎、筏板基礎，如需要與樁相結合。（2） 中高層住宅可采用框輕結構、框剪結構，根據(jù)地基情況采用柔性基礎、條形基礎、筏板基礎，如需要與樁基礎結合。（3） 高層住宅可采用框剪結構、剪力墻結構，根據(jù)地基情況采用筏板基礎、箱型基礎并與樁基礎相結合。墻體分類：（1） 按平面位置：外墻和內墻；（2） 按墻的方向：縱墻和橫墻；（3） 通常縱墻間的間距為房屋的進深，橫墻間的間距為房屋的開間；（4） 按墻的受力分：承重墻、非承重墻。樓層、地面：（1） 樓層類型：現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓層、裝配式鋼筋混凝土樓層 、木樓層。（2） 按施工方法：現(xiàn)澆、預制。樓梯：（1） 樓梯組成：由樓梯段、平臺和中間平臺、扶手、欄桿（或欄板）。（2） 樓梯形式：直跑式、雙跑式等。（3） 樓梯的使用性質：主要樓梯、輔助樓梯、疏散樓梯、消防樓梯。屋頂：屋頂由屋面、屋頂承重結構、保溫隔熱層和頂棚組成。屋頂類型：①平屋頂：平屋頂?shù)钠露群苄?，一般采?%以下，上人屋頂坡度為1%2%。②坡屋頂：坡度較陡，一般在10%以上。③曲面屋頂：一般用在大跨度的大型建筑。（六）裂縫產(chǎn)生的原因裂縫產(chǎn)生的原因很多，但從產(chǎn)生的原因歸結起來可分為結構強度、溫度、沉降幾大類。裂縫是否有害與裂縫出現(xiàn)的部位、裂縫出現(xiàn)的原因以及裂縫的寬度和長度有關。裂縫如出現(xiàn)在結構性部位且裂縫的寬度和長度均較大則為有害裂縫。磚混結構以磚砌體和樓板（可分為現(xiàn)澆和預制）為受力結構，因此在磚厚大于240的磚墻以及樓板上出現(xiàn)的裂縫均屬于結構性裂縫，但如果表面抹灰開裂而磚體及樓板本身并未開裂則不屬于結構性裂縫?？蜉p結構以梁、板、柱為受力結構，若非表面抹灰裂或填充砌體裂縫則屬于結構性裂縫。，但應注意其發(fā)展。（七）關于室內采光有何要求？每套住宅至少應有一個居住空間內獲得日照，當一套住宅中居住空間總數(shù)超過四個時，其中宜有二個獲得日照。采光系數(shù)：室內為1，窗地面積比1/7；。窗地面積比值為直接天然采光房間的側窗洞口面積Ac與該房間地面面積Ad之比。 。窗洞口上沿距地面高度不宜低于2米。（八）梁的種類：梁的種類按受力狀態(tài)分為：（1）簡支梁：單跨梁一般為簡支梁，如過梁、托墻梁。（2）連續(xù)梁：兩跨以上的梁為連續(xù)梁。（3）懸臂梁。如陽臺梁、雨篷梁等。以上三種梁可根據(jù)建筑實際情況設計為上返梁或下返梁。（九）不同建筑結構的優(yōu)缺點比較？磚混結構住宅與框輕結構住宅相比保溫性能好，隔聲性能好，抹灰不易開裂，施工周期短，造價低。但抗震性能差，抗地基變形能力差，出房率低，樓房層數(shù)要求七層以下，不太適合超大開間住宅。（十）請簡述商品房開發(fā)流程答：商品房開發(fā)一般指開發(fā)商以贏利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項目，從立項、規(guī)劃、土地出讓、拆遷、建設到銷售等一系列營業(yè)行為。通常包括以下幾個程序：房地產(chǎn)投資機會選擇與決策分析，土地獲取、項目前期，項目設計，項目施工建設，銷售。投資機會選擇和決策分析階段：了解