【正文】 1房地產(chǎn)廣告中不得含有的內(nèi)容：（1）不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行的說明、渲染，不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚；（2）預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容；（3）不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果；（4）不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾；（5）不得含有廣告主能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。1法律對(duì)于商品房廣告中關(guān)于市政條件介紹有什么規(guī)定？房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。如果買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。1商品房面積誤差如何處理？商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中確定的最低保修期限。商品房現(xiàn)售應(yīng)符合那些條件？商品房現(xiàn)售應(yīng)符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗(yàn)收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。它包括自然現(xiàn)象和社會(huì)現(xiàn)象兩種，自然現(xiàn)象諸如地震、臺(tái)風(fēng)、洪水、海嘯，社會(huì)現(xiàn)象如戰(zhàn)爭、海盜、罷工、政府行為等。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。而且，一套住宅由于拆零銷售，導(dǎo)致多人擁有產(chǎn)權(quán)，也不符合目前產(chǎn)權(quán)管理的有關(guān)規(guī)定。小院理論上屬于公共區(qū)域，贈(zèng)送的含義是業(yè)主僅有使用權(quán)，是沒有產(chǎn)權(quán)的，所以不允許改變。按其規(guī)定收取一定費(fèi)用，一般300元左右。3． 業(yè)主若出現(xiàn)失竊或車輛損壞丟失等情況物業(yè)如何處理？萬一發(fā)生此類事情（一般情況下，發(fā)生此類事情的可能性不大），將按照天津市物業(yè)管理?xiàng)l例執(zhí)行。③水、電源機(jī)電、電梯、消防設(shè)施以及其他設(shè)施日常維修、保養(yǎng)；④報(bào)案服務(wù)⑤綠化維護(hù)管理；⑥幫助房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人協(xié)調(diào)解決日常生活中所涉及的公共事物。應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況靈活處理?！短旖蚴猩唐贩抗芾?xiàng)l例》178。178。178。三、 商品房銷售有關(guān)法律政策房屋維修基金178。（三） 特殊情況處理： 產(chǎn)權(quán)人為本市戶籍，貸款額超過80萬，需提供其他財(cái)產(chǎn)證明，包括：現(xiàn)住房產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，個(gè)人大額存單（折）復(fù)印件，汽車行駛執(zhí)照；產(chǎn)權(quán)人非本市戶籍，貸款額超過60萬，需提供上述財(cái)產(chǎn)證明。 產(chǎn)權(quán)人需親自到場辦理按揭貸款手續(xù)。二、 貸款所需基本資料：（一）產(chǎn)權(quán)人為天津戶籍，需提供以下資料： 產(chǎn)權(quán)人本人身份證、戶口本（或護(hù)照）、原件及復(fù)印件各2份。第十八條 合同生效178。”178。第十六條 合同附件對(duì)合同中未約定或約定不明確的地方，雙方填寫合同附件五，另行訂立補(bǔ)充合同。第十三條 物業(yè)管理規(guī)定雙方應(yīng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等簽訂物業(yè)管理合同。 房款交齊，有合同，沒有任何糾紛。178。出賣人另有承諾的，填寫合同附件三。 合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)178。第六條 乙方逾期付款的處理買受人逾期付款的違約責(zé)任，也分為兩種與甲方對(duì)等：買售人逾期付款的違約責(zé)任178。 不可抗力：指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。178。 注意部分單價(jià)與所交納契稅相關(guān)3000以下1% 3000～4999 % 5000以上 3%第三條 商品房交付日期填寫商品房交付日期，遇不可抗力、不能履行合同的，雙方可采取變更合同、解除合同或另行約定。抵押情況應(yīng)填寫：商品房是正在抵押，還是尚未抵押，正在抵押的應(yīng)注明抵押權(quán)人、抵押期限等情況；租賃情況應(yīng)注明：商品房是正在租賃（以租代售），還是尚未租賃，正在租賃的還應(yīng)注明承租人、租賃期限等情況。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，還應(yīng)填寫土地出讓年限和起止日期。住宅：住宅與商住在契稅收費(fèi)及有關(guān)產(chǎn)權(quán)收費(fèi)不同商?。捍u混：與建筑設(shè)計(jì)有關(guān)框架：與建筑設(shè)計(jì)有關(guān)178。然后，填寫房屋情況，包括商品房坐落、設(shè)計(jì)用途、建筑結(jié)構(gòu)、建筑層數(shù)、建筑面積（包括套內(nèi)建筑面積和公共部位分?jǐn)偨ㄖ娣e）等內(nèi)容。（現(xiàn)為一樓一號(hào)，不能錯(cuò)） 一旦有合同糾紛與中介無關(guān)，責(zé)任雙方一定是出賣人與買售人178。合同應(yīng)自訂立之日起30日內(nèi)辦理合同登記備案；要求必須備案合同不得翻印。178。簽定正式買賣合同需要注意的問題： 經(jīng)常忽略的問題①、 合同條款中的可選擇項(xiàng)問題②、 合同條款中不選擇項(xiàng)空白部分③、 合同條款手寫部分的第一裁決依據(jù)④、 簽訂合同的漏項(xiàng)檢查⑤、 樣本合同以外附加條款的約定a) 對(duì)簽訂合同的人員要求專業(yè)水平、業(yè)務(wù)知識(shí) 、法律知識(shí)具備b) 不懂就問、法律咨詢、不許隨意承諾，否則承擔(dān)法律后果c) 談判技巧盡量按樣本合同走178。銷售階段：開發(fā)商出售商品房，回收資金贏利階段，包含梳理客戶資源、項(xiàng)目企劃宣傳、現(xiàn)場銷售及售后服務(wù)四部分。項(xiàng)目前期階段：主要涉及與開發(fā)全過程有關(guān)的各種合同、條件的談判與簽約，由計(jì)委對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)審批，規(guī)劃局對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批等，獲取“五證一計(jì)劃”。（十）請簡述商品房開發(fā)流程答：商品房開發(fā)一般指開發(fā)商以贏利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓、拆遷、建設(shè)到銷售等一系列營業(yè)行為。如陽臺(tái)梁、雨篷梁等。窗洞口上沿距地面高度不宜低于2米。（七）關(guān)于室內(nèi)采光有何要求？每套住宅至少應(yīng)有一個(gè)居住空間內(nèi)獲得日照，當(dāng)一套住宅中居住空間總數(shù)超過四個(gè)時(shí)，其中宜有二個(gè)獲得日照。裂縫如出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性部位且裂縫的寬度和長度均較大則為有害裂縫。②坡屋頂：坡度較陡，一般在10%以上。（2） 樓梯形式：直跑式、雙跑式等。墻體分類：（1） 按平面位置：外墻和內(nèi)墻；（2） 按墻的方向：縱墻和橫墻；（3） 通常縱墻間的間距為房屋的進(jìn)深，橫墻間的間距為房屋的開間；（4） 按墻的受力分：承重墻、非承重墻。（4） 箱型基礎(chǔ)：用于高層建筑。★基礎(chǔ)的類型：☆按基礎(chǔ)的材料及受力特點(diǎn)分類：（1） 剛性基礎(chǔ)：剛性基礎(chǔ)是指由磚石、素混凝土、灰土等剛性材料制作的基礎(chǔ)，這種基礎(chǔ)抗壓強(qiáng)度高而抗拉、抗剪強(qiáng)度低。整個(gè)建筑物的全部荷載都通過基礎(chǔ)傳給地基來承受。梁和柱是指磚混結(jié)構(gòu)房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑的。反映的是以效用為價(jià)值尺度的市場價(jià)格，是調(diào)劑需求條件下的市場行為，如私房出租、出售等就是三級(jí)市場行為（二）房地產(chǎn)“五證一計(jì)劃”包括： 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售許可證》及《建設(shè)工程投資計(jì)劃》 （三）現(xiàn)行的土地獲取方式（來源）：劃撥出讓：分為招標(biāo)、拍賣、掛牌三種根據(jù)2003年6月1日頒布的《天津市國有土地有償使用辦法》，對(duì)于經(jīng)濟(jì)性用地必須采用土地出讓的方式獲得。即一般指商品房首次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。4 房屋的他項(xiàng)權(quán)利:房屋的他項(xiàng)權(quán)利是指由房屋的所有權(quán)衍生出來的典權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)等權(quán)利。起著保護(hù)樓板層、分布荷載和絕緣的作用。3 樓板層：樓板層是樓房建筑中水平方向的承重構(gòu)件。3 墻：墻是建筑物的承重構(gòu)件和圍護(hù)構(gòu)件。3 框架結(jié)構(gòu)：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而的住宅。3 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會(huì)客的場所。2 建筑線：建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。2 住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。*1 走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。一般公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積1 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離，因?yàn)榫鸵粋€(gè)自然間的寬度而言，故又稱為開間。 人口毛密度：每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量(人/ha)。 建筑層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有個(gè)要求，這個(gè)高度就叫層高。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。對(duì)收到的名片要妥善保管，以便檢索，不得隨意丟棄。（2） 遞出自己的名片時(shí)。（3） 握手要堅(jiān)定有力，但絕非要捏斷別人的手。（4） 會(huì)議結(jié)束后相互道別以及重申已達(dá)成的協(xié)議。當(dāng)年齡、級(jí)別差別大時(shí)，也可先把年輕女性介紹給男性。（必要時(shí)應(yīng)提前打腹稿）（6） 給對(duì)方打手機(jī)時(shí)，請先詢問對(duì)方現(xiàn)在接電話是否方便，并且征詢是否可以有座機(jī)轉(zhuǎn)接，不宜長時(shí)間占用對(duì)方電話。對(duì)于自己不能處理的電話，應(yīng)及時(shí)將電話轉(zhuǎn)交給能處理的人，或記錄電話內(nèi)容，待處理后回復(fù)。8 工作時(shí)間不允許在接待現(xiàn)場或者客戶面前吸煙、吃東西、讀無關(guān)業(yè)務(wù)的報(bào)刊雜志，不允許辦私事，不準(zhǔn)用公司電話聊天。不準(zhǔn)講粗言、使用蔑視和侮辱性的語言。為顧客拿物品一定要雙手遞上。4 暫時(shí)離開面對(duì)的客人，一律講“請稍候”，如果離開時(shí)間較長，回來后要講“對(duì)不起，讓您久等啦”。不得東張西望，心不在焉。應(yīng)謹(jǐn)記客戶的姓名，以示尊重。（二） 客戶接待要求1 顧客來時(shí)要問好。5 出席會(huì)議，必須按指定時(shí)間和順序入場，按指定的位置就位，不遲到、早退。3 正確使用和保管辦公設(shè)備與公司物品，使用中做到愛惜、節(jié)約。二、 接待禮儀（一） 辦公環(huán)境1 正式工作前，各部門及銷售現(xiàn)場要組織做好室內(nèi)外衛(wèi)生，保持地面的整潔，保持室內(nèi)空氣清新、窗明幾凈，各種辦公設(shè)備和辦公物品準(zhǔn)備到位。 坐姿：端正，不宜翹二郎腿，不允許將腿搭在座椅扶手上，不得盤腿，不得脫鞋。 工作時(shí)間，身體不得東倒西歪、前傾后仰，不得伸懶腰、駝背、聳肩、背手。 保持指甲整齊、清潔，短于指端；不得涂有色指甲油。 女員工宜保持淡雅輕妝，打扮適度，不得濃妝艷抹，避免使用味濃的化妝品。 女員工發(fā)型要求文雅、莊重，梳理齊整，染發(fā)不得顏色夸張，長發(fā)可用發(fā)卡等梳扎在頭后或盤在頭上，不許散發(fā)、遮眼蓋腮。 工作時(shí)間員工必須保持飽滿的精神狀態(tài)，不得松垮懈怠。178。178。行為禮儀篇一、 個(gè)人禮儀178。H、 逾期系因特別或意外事故經(jīng)提出有力證明者可請總經(jīng)理批準(zhǔn)，最多十五天。C、 請假理由不充分或有礙工作時(shí)，其主管可視情況不予準(zhǔn)假，或縮短假期或延期請假。2) 七天以上：不扣除基本