【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 服務(wù)； 在展銷區(qū)成立體驗(yàn)中心、培訓(xùn)中心、認(rèn)證中心。 設(shè)置政府常設(shè)機(jī)構(gòu)及治安分隊(duì)業(yè)種配比說(shuō)明：一層左區(qū)為“農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易區(qū)”。輻射圈為**縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。經(jīng)營(yíng)形式為批零兼營(yíng)。業(yè)種含農(nóng)具農(nóng)資、牲禽配送，糧油干貨、大陸蔬菜、肉豆制品、海鮮水產(chǎn)等。因本地最成熟的市場(chǎng)是中心市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)多年的市場(chǎng)調(diào)整目前的業(yè)種配比最值得參考，故一層左區(qū)下沉區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易區(qū)業(yè)種配比如下：蔬果35%，肉類16%、蛋類豆制品：14%，熟食1%，日用副食品：13%；業(yè)種配比為：外縣占25%，本地占75%，名牌占20%、特色占20%、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品占60%；二層為休閑文化區(qū)，休閑占60%，文化占30%，其他占10%，“廣告不可信，沒(méi)有廣告鬼才信！”這句俗語(yǔ)說(shuō)明了推廣對(duì)于營(yíng)銷的重要性，想起楊白勞的故事：舊社會(huì)把人變成鬼，新社會(huì)把鬼變成人。不由讓人感慨，推廣真正是“新社會(huì)”的新力量。因?yàn)?，它能把“鬼”變成“人”，何況區(qū)區(qū)小商鋪呢？世上最難的兩件事，一是把自己的思想裝進(jìn)別人腦袋里（推廣），二是把別人的錢(qián)裝進(jìn)自己口袋里（營(yíng)銷）。兩件難事做好并不難，只需要先把第一件難事做好，第二件就順理成章了。說(shuō)到底，營(yíng)銷的前提就是項(xiàng)目的品牌塑造。而品牌的塑造又“提前于營(yíng)銷、同步于推廣，與整個(gè)營(yíng)銷推廣階段無(wú)縫融合?！币虼?，我們首先確定的是營(yíng)銷部署及策略第二部分：營(yíng)銷策略一、推貨策略（一）總推貨策略： 滾動(dòng)開(kāi)發(fā)滾動(dòng)推貨，分期分批，小量即推。 可以快速回籠資金 有效規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最快速度搶占市場(chǎng)份額使?jié)L動(dòng)開(kāi)發(fā)得以延續(xù) 媒體預(yù)算難以控制推廣費(fèi)用偏高不易形成清晰的品牌形象易引發(fā)市場(chǎng)倦怠感。此策略適合城市偏小，項(xiàng)目品牌形象突出，品牌內(nèi)涵淺，品牌外延小、體量小的項(xiàng)目。推貨策略一：先商業(yè)后住宅，先外街后內(nèi)場(chǎng)，先借勢(shì)再造勢(shì)然后做市抬市。推貨策略二：產(chǎn)品推售先易后難,“易時(shí)蓄勢(shì),難時(shí)渠成”推貨策略三：把各主題商業(yè)街與單獨(dú)攤位交叉推，避免給市場(chǎng)留下業(yè)態(tài)過(guò)于單一的印象。推貨策略四：產(chǎn)品推售時(shí)盡量先推可聚人氣、彰顯性強(qiáng)的部分。推貨策略五：供貨量不宜太少，尤其是一期推盤(pán)。既避免推廣費(fèi)的浪費(fèi)，又可有效聚焦人氣促成口碑促進(jìn)銷售。（二）項(xiàng)目推貨分案名建議案名產(chǎn)品范圍總體案名：整個(gè)項(xiàng)目三區(qū)：① 鮮貨肉類批零專區(qū)② 瓜菜果品批售專區(qū)③ 茶葉干貨批售專區(qū)一層的三個(gè)農(nóng)產(chǎn)批售專區(qū)（攤位或店鋪）兩主題街：① 中部精品農(nóng)產(chǎn)主題街② 生態(tài)農(nóng)產(chǎn)主題街一托三或一拖四產(chǎn)品（簡(jiǎn)稱：“店連宅”）一廣場(chǎng)：美食休閑廣場(chǎng)二層的一托三或一拖四產(chǎn)品（簡(jiǎn)稱：“店連宅”）住宅：農(nóng)博國(guó)際/ 海島之心17小高層670戶二、價(jià)格策略定價(jià)策略：低開(kāi)高走；具體漲價(jià)方法：根據(jù)市場(chǎng)情況靈活掌握。價(jià)格模式：四種模式助力資金回籠售后返租（用于產(chǎn)權(quán)式攤位銷售。）每年810%具體比例和商鋪位置有關(guān)。位置好的商鋪返租低，位置差點(diǎn)的商鋪返租高。反租期為3年。返租方式針對(duì)投資者。（財(cái)富英雄生財(cái)計(jì)劃）以租代售有意購(gòu)買(mǎi)商鋪?zhàn)鳛榻?jīng)營(yíng)場(chǎng)地的商家先租用商鋪，按月交租金。在三年內(nèi)如果租戶決定購(gòu)買(mǎi)該商鋪，發(fā)展商按租用時(shí)議定價(jià)格出售，之前所交的租金總額充抵房款。這個(gè)計(jì)劃適合于外街商鋪和產(chǎn)權(quán)攤位的銷售。（幸福菜商投資計(jì)劃、時(shí)尚主婦投資計(jì)劃）升值銷售。開(kāi)發(fā)商承諾一定時(shí)期內(nèi)該項(xiàng)目升值多少，如果做不到，加上同期銀行利息全額退購(gòu)房款，這個(gè)計(jì)劃很適合在一期開(kāi)盤(pán)時(shí)運(yùn)用。好處如下：① 表現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商的信心，也給市場(chǎng)信心；② 可預(yù)見(jiàn)性高。如：向客戶承諾一年后商鋪升值15%，若客戶一年后來(lái)問(wèn)，依據(jù)目前市場(chǎng)情景，價(jià)格上漲15%完全不成問(wèn)題。③ 可快速回籠資金；④ 一年后可傳口碑，且也是實(shí)例，更加可以堅(jiān)定投資者的信心。（“老實(shí)人”投資計(jì)劃）以上幾種價(jià)格策略，視不同推廣階段和產(chǎn)品有選擇利用，和品牌計(jì)劃一起促進(jìn)項(xiàng)目銷售。三、品牌策略： “品”牌？就是比一般的牌子要多張出三個(gè)嘴巴來(lái)。也即，品牌，是吹出來(lái)的?！叭齻€(gè)口”分別是媒體、活動(dòng)、包裝。運(yùn)用這三張嘴，從三個(gè)不同維度說(shuō)出品牌應(yīng)該說(shuō)的話。最終形成穩(wěn)定的、有識(shí)別性的、對(duì)目標(biāo)客戶有磁性吸引力的品牌形象。品牌總策略：**品牌、項(xiàng)目品牌、企業(yè)品牌齊塑，短期密投，新聞公關(guān)，活動(dòng)營(yíng)銷三結(jié)合執(zhí)行策略：賣點(diǎn)梳理、推廣定位、炒作+包裝+事件營(yíng)銷+活動(dòng)營(yíng)銷。成本原則：小成本大回報(bào)。主要利用超低成本的新聞、低成本的DM單張、效果顯著的戶外大牌、能引發(fā)人脈傳播和口碑傳播的活動(dòng)、千人成本較低的網(wǎng)絡(luò)、精準(zhǔn)客戶的短信群發(fā)來(lái)推動(dòng)項(xiàng)目銷售。新聞原則：小事大新聞，大事系列新聞，沒(méi)事生事也要搞新聞；媒體策略：媒體能說(shuō)的話最多也最有殺傷力和影響力，利用媒體既可以秒殺A類客戶，也可以“吸殺”B類目標(biāo)客戶。媒體，就是一個(gè)“縱橫家”，一張嘴既可以讓你和客戶交好，也可以讓你和客戶翻臉。別忘了“媒婆”和“媒體”都姓“媒”。因此，除了一張?zhí)羧C四的嘴一樣，他們還都很費(fèi)錢(qián)。如何利用媒體不被她吸血或者反咬一口？除了了解媒體后為她分工定位，別無(wú)他法。媒體組合：長(zhǎng)短組合、動(dòng)靜組合、軟硬組合、新舊組合。長(zhǎng)效媒體傳短效信息，短效媒體樹(shù)品牌形象，軟文硬打，硬廣軟訴。媒體定位：電視、黨報(bào)類樹(shù)形象，以新聞為主，硬廣為輔；市民報(bào)、雜志、網(wǎng)絡(luò)軟硬均可；車身、戶外廣告引發(fā)注目度，飛字、短信、DM短效信息傳達(dá)；展會(huì)、巡展：樹(shù)形象傳信息。以廣告推廣為輔助 —— 以“會(huì)、節(jié)”為節(jié)點(diǎn)進(jìn)行大力推廣 通過(guò)參加海南省內(nèi)房展會(huì)、冬交會(huì)和省外巡展等，進(jìn)行新聞、報(bào)廣、電視、高端活動(dòng)等推廣，大力展示項(xiàng)目，提升項(xiàng)目的影響力。以導(dǎo)示系統(tǒng)為基礎(chǔ) ——在區(qū)域外：做好導(dǎo)示系統(tǒng)，形成一個(gè)區(qū)域內(nèi)的廣告封鎖網(wǎng)絡(luò)，提升的影響力和輻射力；在區(qū)域內(nèi)：項(xiàng)目導(dǎo)示系統(tǒng)的設(shè)置工作也是推廣工作的重中之重，內(nèi)外結(jié)合，復(fù)合展開(kāi)，在推廣方面深入細(xì)節(jié)，形成一個(gè)強(qiáng)大的推廣網(wǎng)絡(luò)。以戶外路牌為主導(dǎo) ——戶外廣告長(zhǎng)效宣傳，炒作的獨(dú)特賣點(diǎn)三種方式齊頭并進(jìn)媒體投放策略各媒體的投放要點(diǎn)（一期）：以戶外、展會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)為主要宣傳點(diǎn)，輔助報(bào)紙、短信、雜志投放投放要點(diǎn)及備注月均總量比 戶外按一年合計(jì)在前期投放市中心、高速入口、機(jī)場(chǎng)附近等地方25%現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)活動(dòng)營(yíng)銷費(fèi)用包括外展點(diǎn)與展廳的推介20%展會(huì)參加海南春秋兩季房展會(huì)、海南冬交會(huì)、異地房展會(huì)等15%報(bào)紙一般以《南國(guó)特區(qū)報(bào)》和《南國(guó)都市報(bào)》為主.一般在周四、周五投放，炒作廣告在周一投放15%物料戶型、看板、圍墻、現(xiàn)場(chǎng)包裝、前期物料比重較大10%短信主要針對(duì)全球通、有車一族、二次置業(yè)以上的業(yè)主3%雜志主要是針對(duì)海南的專業(yè)地產(chǎn)雜志5%電臺(tái)在交通臺(tái)、音樂(lè)臺(tái)播放,主要為有車一族2%其他DM直投、網(wǎng)頁(yè)等其他5%注:一期廣告費(fèi)用的安排四、活動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)可以塑造品牌促進(jìn)銷售，易促成人脈成交。和媒體比起來(lái)，活動(dòng)更象不擅言談的大家閨秀。她可以把自己展現(xiàn)給你，卻無(wú)法把自己的思想毫無(wú)障礙地表達(dá)出來(lái)。他往往受媒體的制約?；蛘呤艿綒g迎，或者得到誤解。如何避免這些尷尬的出現(xiàn)？這就需要我們知道活動(dòng)營(yíng)銷的一些原則了：a) 必須有媒體緊密配合b) 任何與品牌提升或銷售無(wú)關(guān)的活動(dòng)均不考慮c) 有活動(dòng)，必促銷，有活動(dòng)，必形象。d) 大事熱炒、小事大炒，借勢(shì)就炒。低成本運(yùn)作，高姿態(tài)、高頻率出現(xiàn)。e) 本案運(yùn)用活動(dòng)營(yíng)銷時(shí)主要抓住兒童和老人，以感性的、公益性質(zhì)活動(dòng)為主；運(yùn)用事件營(yíng)銷時(shí)則主要針著政府和相關(guān)專家、學(xué)者，或者時(shí)事、新聞等以理性的分析打動(dòng)目標(biāo)客戶。f) 活動(dòng)營(yíng)銷配合銷售策略，將使銷售策略事半功倍。即將用到的活動(dòng)營(yíng)銷有：項(xiàng)目一期開(kāi)盤(pán)活動(dòng)?！熬啪胖仃?yáng)百子鬧，百果百菜送百老”同時(shí)向各農(nóng)貿(mào)市