【文章內(nèi)容簡介】 但抗 震性能差。 框架 剪力墻結(jié)構(gòu)：也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布 ?靡歡ㄊ 康募裊 η劍 鉤閃榛鈄雜傻氖褂每占洌悴煌 ㄖ 艿囊 螅 鐘兇愎壞募裊 η劍 邢嗟貝蟮母斬齲 蚣艚峁溝氖芰 μ氐悖 怯煽蚣芎圖裊 η澆峁沽街植煌 目共嗔 峁棺槌傻男碌氖芰 π問劍 運目蚣懿煌 詿靠蚣芙峁怪械目蚣埽 裊 η皆誑蚣艚峁怪幸膊煌 詡裊 η澆峁怪械募裊 η健Ｒ蛭 諳虜柯ゲ悖 裊 η降奈灰平閑。 趴蚣馨賜淝 頹 弒湫危裊 η匠惺艽蟛糠炙 攪 喜柯ゲ閽螄嚳矗 裊 η轎灰圃嚼叢醬螅 型獠嗟那魘疲蚣茉蠐心謔盞那魘疲 蚣芾 裊 η槳醇羥行頹 弒湫危 蚣艸 爍旱Ｍ夂稍夭乃 攪 ν猓 茍鍆飧旱Ａ稅鴨裊 乩吹母郊鈾 攪 裊 η講壞 懷惺芎稍夭乃 攪 掛蛭 蚣芤桓齦郊鈾 攪 惺芨杭裊 裕 喜柯ゲ慵詞雇夂稍夭 穆ゲ慵裊 芐。 蚣苤幸渤魷窒嗟貝蟮募裊 Α? 2住宅的建筑面積： 建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟指標。 2建筑面積的計算范圍和方法： （ 1）單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。 單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層（如閣樓）也應(yīng)計算建筑面積： （ 2）多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外國水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算： （ 3）地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護墻）外圍的水平面積計算： （ 4）用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超 ，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積： （ 5）穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分 按其水平投影面積計算建筑面積： （ 6）電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻 等均按建筑物自然層計算建設(shè)面積； （ 7）住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層（放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護用），層高超過 ，按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積； （ 8）獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積：多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建筑面積； （ 9）突出房屋的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯問、水箱悶、電梯機房等，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積； （ 10）兩個建筑物之悶有頂蓋的架空通腐｀按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積 的一半計算建筑面積； （ 11）突出墻面的門斗，眺望間，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積； （ 12）封閉式陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈面積（包括陽臺欄板）的一半計算建筑面積。挑網(wǎng)臺按其水平投影面積約一半計算建筑面積； （ 13）住宅建筑內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積：樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。 根據(jù)新的國家級標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》， 10種情況下建筑面積不計算： （ 1）層 高小于 、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室： （ 2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷： （ 3）房屋之間無上蓋的架空通廊： （ 4）房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池： （ 5）建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺： （ 6）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分 ← （ 7）利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋： （ 8）活動簡易房屋： （ 9）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。 （ 10）據(jù)了解，新的房產(chǎn)測量 規(guī)范將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為 177。2 177。0 177。14,而舊標準允許面積測量誤差為 。 2商品房銷售面積： 商品房銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分攤公用建筑面積之和。即：商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積十分攤的公用建筑面積。 2商品房的銷售面獲如何計算？ （ l） 套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》（ GBJ96－ 86）規(guī)定的方法計算：其他建筑按照專用建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》計算。 （ 2） 套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的 維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）：共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積：非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。 （ 3） 商品房分攤的公用建筑面積主要包括以下部分： 商品房公用面積的分攤以幢為單位，與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分攤給本幢樓房的住戶?？煞謹偟墓膊糠譃楸敬睒堑拇筇?、公用門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機 房、消防通道、變配電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等，以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房，套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻、墻體面積水平投影面積的一半。）不應(yīng)計入的公用建筑空間有：倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間，售房單位自營、自用的房屋，為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理用房）。 不應(yīng)分攤的共有建筑面積：包括從屬于人防工程的地下室、半地下室；供出租或 出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹欤淮蓖獾挠米龉残蓓脑O(shè)施或架空層。 公用建筑面積的分攤方法：多層住宅需要先求出整幢房屋和共有建筑面積分攤系數(shù)，再按幢內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積比例分攤。多功能綜合樓須先求出整幢房屋和幢內(nèi)不同功能區(qū)的共有建筑面積分攤系數(shù)，再按幢內(nèi)各功能區(qū)內(nèi)建筑面積比例分攤。 公用建筑面積計算公式：公用建筑面積 ˉ整棟建筑的面積一各套套內(nèi)建筑面積之和一己作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室 公用建筑面積分攤系數(shù)＝公用建筑面種各套套內(nèi)建筑面積之和 分攤的公用建筑面積＝各套套內(nèi)建筑面積 公用建 筑面積分攤系數(shù) 因此，商品房銷售面積公式還可表達為：商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積（卜公用建筑面積分攤系數(shù)）。 2使用率： 住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率．使用率比較：多層高于高層， 85%左右；高層由于有電梯、電梯前室等，需分攤的公用面積較多，高層塔樓使用率 7275%，板樓在 7880%。 2實用率： 實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。 怎樣計算房屋的使用率？ 房屋使用率指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要標準。 在使用率計算方法的選擇上，有 些采用軸線面積法。這種方法是以房間內(nèi)外墻的中線為邊界計算使用面積，這樣計算出來的使用面積包括了外墻的一半面積和全部內(nèi)墻所占的面積，數(shù)值上顯得較高，不能完全反映房產(chǎn)實際的使用面積情況令 比較確切地計算方法是在建筑面積的垂礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積 △這種方法計算出來的使用面積也形象地稱為 “地毯面積 ”。它反映了一個物業(yè)的真實使用率，這種計算方法是對客戶負責任的方法。 從一般情況來看，高層塔樓的真實使用率方面較多層住宅略差，主要是因為高層要求有防火樓梯，電梯間面積也較大，一梯多戶設(shè)計也加大了通道的 面積，每戶平均分攤的面積也多。而多層住宅基本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設(shè)計布局其使用率還可進一步提高。 此外，建筑面積還包括各單元應(yīng)分攤的配套用房共用建筑面積，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。 3建筑容積率： 是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范園內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積（項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠她面積、建筑物（構(gòu)筑物）所占面積、運動場地等等）之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建勾物除外。 3 建筑密度 居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率。 3綠地率 居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。 綠地應(yīng)包括，公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地，即道路紅線內(nèi)的綠地，不應(yīng)包括屋頂、曬臺的入工綠地。 3輔助面積 輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。 3居住面積 住宅的居住面積是指住宅建筑備層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面 積（即結(jié)構(gòu)面積）。 3使用面積 住宅的使用面積，指住宅各層平面中為生活起居所使用的掙面積之和。計算住宅使用面積，在過去主要用來計算和征收公共住宅房租時使用。采用使用面積的計算，可以全面地反映住宅所有權(quán)人與住宅使用權(quán)人的租賃關(guān)系：但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。 3建筑面積 住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅樓的建筑面積，則是各層建筑面積之和．建筑面積的計算非常復(fù)雜。 不難看出對于一幢住宅樓來說，住宅的建筑面積＝居住面積十輔助面積十結(jié)構(gòu)面積，也可表示 為：住宅的建筑面積＝使用面積＋結(jié)構(gòu)面積。當然住宅的公共面積包含在住宅建筑面積之中，是由部分輔助面積和部分結(jié)構(gòu)面積構(gòu)成。 3住宅的開間： 在住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設(shè)計上有嚴格的規(guī)定。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》（ GBJ10087）規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)： 、 、 、 、 、 、 、 。 ????我國目前大量建造的磚混住 宅，住宅開間一般不超過 。規(guī)定較小的開間尺度，可有效縮短樓板的空間跨度，增強住宅結(jié)構(gòu)的整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進深在設(shè)計上有一定的要求。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般都限定在 5米左右，不能任意擴大。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的肖前指提下，設(shè)計的住宅進深過大，就使住房成狹長型 ，距離門窗較遠的室內(nèi)空間自然光線不足。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地。 ????雖然小開間住宅存在著諸多優(yōu)點，但也存在著許多弊病。因為開間小，在住宅建筑面 積中，承重墻、柱的結(jié)構(gòu)面積相對較大，增加了有效使用面積；同時由于開間小，房間分割過小，不適應(yīng)家庭居住行為變化的要求，而且住房很難自行改造。 ????為改變傳統(tǒng)的小開間住宅設(shè)計格局，從 80年代末期，國家開始了大開間住宅設(shè)計的技術(shù)攻關(guān)，并確定要大力推行開間在 5米以上，進深在 7米以上大開間的住宅建筑體系。這種住宅可為住戶提供一個 40～ 50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加 2%，具有構(gòu)造配件規(guī)格小，便于工業(yè)化生產(chǎn)，便于住宅靈活隔斷、裝修改造的特點。例如，購房者 可將住宅分割成較大的兩室一廳，也可根據(jù)需要分割成三室一廳。這種可自由分割的大開間住宅在國外又叫做 演進式住宅 、 空殼式住宅 。在我國由于技術(shù)、造價、建材質(zhì)量等原因，大開間住宅尚處在大力推廣之中，有很好的發(fā)展前景 3住宅的進深： 住宅的長度和進深，在建筑學(xué)中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》（ GBI10087）規(guī)定，住宅的進深采用下列常用參數(shù)： 米、 、 、 、 、 、 、 、 、 。 ????為了保證住宅具有良好的天然采光和通風(fēng)條件，從理論上進，住宅的進深不宜過大。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，住宅進深過大，就使住房成狹長型、距離門窗較遠的室內(nèi)空間自然光線不足；如果人為地將狹長空間分隔，則分隔出的一部分房間就成為無天然光的黑房間。黑房間當然不適于人們居住，補數(shù)的措施之一是將黑房間用于次要的生活功能和設(shè)施安置，如儲藏室、走道等，用人工照明來彌補天然光的不足。 另一措施是在住宅內(nèi)部建造內(nèi)天井，將光線 不足的房間布置于內(nèi)天井四周，通過天井來解決采光、通風(fēng)不足的問題。但內(nèi)天井住宅也存在廚房串味、傳聲、干擾大、低層采光不足的問題。 隨著我國城市人口在不斷增多，土地資源相對不足，而同樣面積的土地，設(shè)計大進深的住宅比設(shè)計小進深的住宅可造出更大使用面積的房子。本著節(jié)約用地的原則，我們不得不選擇大進深住宅來滿足不斷對住宅數(shù)量的需求。這實際上是一個住宅面積數(shù)量與住宅使用質(zhì)量的矛盾。在今后一個很長時期，建設(shè)大進深住宅仍有必要，并有很大需求市場。至于進深過大出現(xiàn)的采光、通風(fēng)不足等系列問題，則可通過優(yōu)化住宅設(shè)計和采用相關(guān) 的技術(shù)手冊及設(shè)備加以解決 層高： 住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。 4凈高： 住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高＝層高－樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫 “凈高 ’。 4什么是住宅組團？ 我們所熟悉的居住區(qū)，從布局上看多是外向開放型的，小區(qū)與主要街道沒有界線，小區(qū)內(nèi)樓宇成排排列，道路暢通無阻。這種布局的缺點是不但形象單一死板，而且給住戶帶來不安全感。而住宅組團是一種融合了中式四合院 建筑模式的居