【導讀】置業(yè)有限公司開發(fā)部引言首先，歡迎你加入開發(fā)部，成為我們的一員！我們過去的每一點成績，都依賴于全體同事的努力；我們明天的每一個進步，為了讓我們成長的更快，工作更出色，開發(fā)部結集。每一位在此戰(zhàn)斗過的同事的成長經(jīng)驗，同時查閱了大量相關房產(chǎn)知識文獻的基礎上，由開發(fā)部全體員工共同編寫出來的新人入職指導文集和日常工作流程。需要學習和掌握的全部內(nèi)容，同時也是開發(fā)部每一位員工日常工作的標準。4第二部分日常行為規(guī)。18第五部分開發(fā)部常規(guī)工作流。解各工作情況及要求。子，學習本、調查本、六點優(yōu)先工作制便于以后的學習工作。項目在建過程中，各相關職能部門的協(xié)調。體系，打造出恒易置業(yè)的服務品牌。讓開發(fā)部成為名副其實的恒易置業(yè)的先鋒部隊，關系，確保各項手續(xù)審批順利。業(yè)務計劃及工作制度為標準，對業(yè)務計劃完成結果及工作失誤所造成的損失負責。府部門進行溝通。劃、制度辦理，特殊情況經(jīng)主管領導批準授權后辦理。

　　

【正文】 智能化住宅如何分類 像所有消費品一樣，智能化住宅也會根據(jù)軟硬件的品質不同，而分出不同標準。 乙級標準 （ 1） 安全保安系統(tǒng) 實現(xiàn)小區(qū)周界的監(jiān)控和紅外 線報警防范：火災與煤氣報警：緊急呼救報警：電話線被切斷與防破壞報警。 （ 2） 通訊系統(tǒng)實現(xiàn)住戶的至少兩對電話線和一個寬帶國際互聯(lián)網(wǎng)絡（ Inter）插口；可接收有線電視網(wǎng)節(jié)目。 （ 3） 信息服務系統(tǒng)。 實現(xiàn)三表遠程計量，計算機網(wǎng)絡功能及一些物業(yè)管理功能。 （ 4） 環(huán)境控制系統(tǒng) 實現(xiàn)背景音響與公共廣播、出入口控制、社區(qū)公告版。 甲級標準 除了乙級標準所有的功能外，另需增加一些功能，同時整個系統(tǒng)應是一個由中央控制中心附帶數(shù)個分控中心構成的集散控制系統(tǒng)： （ 1） 安全保安系統(tǒng) 實現(xiàn)可視對講功能：門禁系統(tǒng)功能： 家庭智能化報警增加的功能有：可進衍程序自動化控制功能、可實現(xiàn)室內(nèi)無線遙控功能、通過電話遞行遠程遙控功能、電源控制及調光功能。 （ 2） 通訊系統(tǒng) 實現(xiàn)住戶主要房間有獨立的信息點，光纖寬帶多媒體信息網(wǎng)接入小區(qū)，提供外語電視節(jié)目。 （ 3） 信息服務系統(tǒng) 增加實現(xiàn)電子購物、電子圖書館、遠程醫(yī)療登記等功能。 （ 4） 環(huán)境控制系統(tǒng) 實現(xiàn)家電自動控制功能；公共水電設施監(jiān)視等功能。 7住宅功能的國際標準是什么 按照國際文明住宅標準，住宅功能不僅要滿足最基本的寢、食功能，更要從自然、生態(tài)、社會、人文等方面滿足現(xiàn)代人對婚姻 、家庭、工作、學習、子女教育、休閑娛樂、身心健康、人際關系等多方面的需要。就住宅的室內(nèi)功能而言，應滿足以下基本要求。 （ l） 滿足分戶獨立性和保護隱私性原則。要求起居、餐廳、廚房、臥房等主要功能之間的最合理的布局。 （ 2） 滿足使用方便和安全原則。在適合家庭不同成員分室居住和共同團聚的活動空間 以及緊急疏散的要求 6在建筑構造上，要符合抗震、防火、耐火等級以及預防滑跌和碰撞等保證安全的要求。 （ 3） 滿足現(xiàn)代生活設施進步原則。住宅室內(nèi)應有排水、炊事、廁所、浴室、燃氣、供熱、照明、電話線路、數(shù)據(jù)通訊以及儲藏等設 施。 （ 4） 滿足現(xiàn)代生活的健康衛(wèi)生原則。要按國際發(fā)達國家住宅設計的要求，制定日照標準、通風標準、廚、廁排氣標準和生活垃圾處理標準。 （ 5） 滿足住宅功能多樣化個性要求原則。要達到國際文明居住標準，應更多的讓居民和用戶參與住宅設計。建造空間靈活多變的住宅建筑，采用承重結構骨架固定不變，分隔構建則可根據(jù)住宅要靈活布置，以形成多樣化的內(nèi)部空間。 80、躍層和復式、錯層有什么區(qū)別？ 通常情況，躍層住宅是一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層：一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、 書房、衛(wèi)生間等。 復式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅（通常是 ）高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。運種做法香港的住宅設計中有一些例子，是為適應其用地、空間極其缺乏的情況而產(chǎn)生的。 復式住宅實際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分。夾層可以做成房間，也可以做成跑馬廊形式（夾層懸空的一側不做墻壁或墻面后退，在平面的外邊緣有欄桿或欄板，上面的人可以看見下面，下面的人也可以看見上面，形成一 種不完全的空間，一般稱其為 “排空 ”），與底層之間有視線上的交流和空間上的流通。而躍層住宅的上下兩層之間完全由樓板分隔，只通過樓梯聯(lián)系，和復式住宅的空間是兩種不同的類型。 躍層和復式的面積汁算：躍層住宅如果是完整的兩層，其建筑面積或使用面積均應是兩層的建筑面積或使用面積相加之和。如果躍層部分的高度不夠一個完整的層高，可以參照披屋頂使用面積的計算標準： 如：利用坡屋頂作為使用房間時，除必要的衛(wèi)生條件（漱洗、便溺、采光、通風）外，還應同時具備以下兩個條件，方能計入使用面積： 使用房間的凈高度最低處不應低于 （含）： 使用房間凈面積的一半（含）以上不低于 （含）。 滿足上述條件的房間其凈面積可全部計入使用面積。若房間超過 （含）部分不足房間總面積的 2倍計入使用面積。 錯層一戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點是和躍層一樣能夠動靜分區(qū)，但因為沒有完全分為兩層，所以又有復式住宅豐富的空間感?？梢岳缅e層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。還有的利用地形地勢的高差在坡地上設計錯層式住宅，可以減少挖土的土方量。錯層帶來空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想象得到，所以對 于初次進入這種住宅的人有較大吸引力。但錯層式住宅不利于結構抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔住宅。 8買自住房與投資房有什么不同 自住房和投資房因為用途不同，在選擇上亦有較大的區(qū)別。 首先是房屋價格。買自住房要測算自己的收入水平和承受能力；而投資購房則在投資成本允許的范圍內(nèi)進行選擇，并可進行投資組合。 第二是居住環(huán)境。自住房對環(huán)境質量要求較高，房屋內(nèi)部和小區(qū)環(huán)境都要宜人。雖然環(huán)境質量高的房屋易于出售，但投資購房主要側重于投資成本及房屋本身的升值潛力，對環(huán)境質量相對 要求低一些。 第三考慮未來交化。自住房要求環(huán)境相對穩(wěn)定，以免入住后又要拆遷或改變功能：而投資則不然，要考慮將來城市規(guī)劃能否令所購房屋升值，不臨街變?yōu)榕R街，由住宅變作商鋪等。 第四考慮區(qū)位價值。自住房在選房前，要考慮是一次性付款還是分期按揭：投資購房雖然也考慮成本，但只要是可控范圍內(nèi)和具有較快交現(xiàn)能力，易實現(xiàn)利潤的房屋，將不必過多考慮而應迅速購買。 8建筑結構 小高層：據(jù)介紹， “小高層 ”并不是一種規(guī)范的學術叫法。我們目前常說的“小高層 ”是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設有電梯，大多在 7至 12層之間的住宅建筑，是介于多層與高層之間的一種建筑模式。 6層以下的則稱炎 “多層 ”；更高的稱為 “高層 ”。 塔樓： “塔樓 ”主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進入戶內(nèi)。 板樓：板樓由許多單元組成，每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。但從其外觀上看不一定都呈 “一 ”字形，也可以是拐角、圍合等形狀。 板式小高層：板式小高層是由南方傳入北京的，在上海、廣州等地板樓已經(jīng)成主流，占到整個市場的 80%至 90%。專家認為，現(xiàn)在流行的板式小高層比 起我們 20世紀 70年代建造的板樓，有了根本的變化。其一，設備、建材、智能化等都有了質的飛躍；其二，更加注重環(huán)境，前后庭院的綠化、園林小品的營造使居住質量有了飛躍；其三，開間增大，戶型更趨合理，廚房、衛(wèi)生間加窗，陽臺觀景的作用增強，設計理念更為先進。許多項目六層也配有電梯，更加充滿人文關懷。 8土地有償使用費的幾個概念 國有土地有償使用費：是指以出讓、租賃、作價出資（入股）等方式有償使用國有土地的單位或個人，按照國家規(guī)定的標準和方法，向國家繳納的土地資源性收益，包括土地出讓金、土地租金、土地收益金、新增 建設用地土地有償使用費、場地使用費等。正確理解它們之間的區(qū)別和聯(lián)系，對于貫徹落實國務院15號文件精神有一定的現(xiàn)實意義，同時，也將有助于國有土地有償使用費征管人員進一步提高其征管能力。 土地出讓金：是指市、縣人民政府土地行政主管部門將土地使用權出讓給土地使用者，并由土地使用者按規(guī)定的標準向國家繳納的土地出讓的全部價款。包括：土地使用年限期滿，土地使用者需要續(xù)期向繳納的續(xù)期土地出讓價款；改變原土地出讓合同約定的土地用途、容積率補交的不同用途和容積率的土地出讓金差價；原通過劃撥方式取得土地使用權的土地使用者， 將土地使用權或者連同地上建筑物和其他附著物有償轉讓（包括聯(lián)營聯(lián)建、以地易房易物等）、出租、抵押、作價出資（入股），按規(guī)定補交的土地出讓價款。 土地收益金：是指土地使用者將其所使用的土地使用權出租，就其所獲得的租金收入，按規(guī)定比例向國家繳納的價款，包括土地使用者將劃撥土地使用權或者連同地上建筑物和其他附著物出租給其他使用者，或改變劃撥土地使用權批準用途進行經(jīng)營而向國家繳納的土地收益；土地使用者將其所使用的土地使用權或者連同地上建筑物和其他附著物轉讓，就其轉讓土地交易額按照規(guī)定比例向國家繳納的土地增值費。 土地租金：是指國家將國有土地使用權租賃給土地使用者，并由土地使用者按照標準向國家繳納的價款。 對于政府直接出租的新增用地的租金標準，應根據(jù)市場地價水平、承租人相應的權利及上述公式確定隨行就市。而對于使用原劃撥土地的租金標準，則應本著尊重歷史、注重實際、考慮使用者承受能力、逐步到位的原則確定。 新增建設用地土地有償使用費是指國務院或省級人民政府在批準農(nóng)用地轉用、征用土地時，向取得出讓等有償使用方式的新增建設用地的市、縣人民政府收取的平均土地純收益。征收標準由國土資源部按照全國城市土地分等 和城鎮(zhèn)土地級別、基準地價水平、各地區(qū)耕地總量和人均耕地狀況、社會經(jīng)濟發(fā)展水平等情況確定，并定期調整。按照《新增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》關于城市土地等別的劃分，國家將全國城市土地分為十五等，征收標準為每平方米 5元～ 70元不等。 場地使用費：是指外商投資企業(yè)使用國有劃撥土地使用權，按照法律法規(guī)的規(guī)定向國家繳納的費用，包括場地開發(fā)費和土地使用費。場地開發(fā)費是外商投資企業(yè)必須支付的一次性繳納的土地開發(fā)費用，包括征地拆遷費用和基礎設施建設費用。土地使用費是外商投資企業(yè)有償使用土地資源的費用，在使用 土地的期限內(nèi)都要繳納。外商投資企業(yè)場地使用費總的水平，每年每平方米最低不少于 5元，最高不超過 300元，并視經(jīng)濟發(fā)展水平定期調整。外商投資企業(yè)用地，凡屬劃撥土地，每年需繳納場地使用費或一次性繳納場地開發(fā)費，逐年繳納土地使用費。外商投資企業(yè)場地使用費收入納入財政預算管理，專項用于外商投資企業(yè)用地的補償、拆遷、安置和建設廠外公共設施及相應的土地開發(fā)等，以支持外商投資企業(yè)的發(fā)展。 國有土地有償使用費歸中央政府和地方政府所有，按一定比例分成，由財政部門統(tǒng)一負責征收管理，同級土地行政主管部門代征代繳，納入財政預 算，專項用于城市基礎設施建設和土地的開發(fā)整理。 對以協(xié)議方式出讓的土地使用權，國家征收的出讓金最低不得低于標定地價的 40％；對以年為單位征收的土地租金、土地收益金等不得低于基準地價的 2％，并視經(jīng)濟發(fā)展水平定期調整。 國有土地有償使用費是國家的一項土地資源性收費，不屬于行政事業(yè)性收費。征收國有土地有償使用費使國家作為土地所有者在經(jīng)濟上的權益得到充分體現(xiàn)。因此，有償使用國有土地的單位和個人，必須按照有關法律法規(guī)的要求，自覺繳納國有土地有償使用費。 8開發(fā)商獲取土地使用權的方式： 土地使用 權出讓：指過家將一定年限內(nèi)的國有土地使用權出讓給土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用權出讓金的行為。通過出讓方式獲得土地使用權是建立在有償有限期的基礎上的，該土地使用權可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)轉讓、出租和抵押，其合法權益受國家法律保護。 土地使用權轉讓：指土地使用權出讓后，土地使用權受讓人將土地使用權轉移的行為，包括出售、交換和贈與等。 土地使用年限：指土地使用權受讓人在出讓地塊上享有土地使用權的總年期。按國家有關法律規(guī)定，各類用地的最高出讓年限為：居住用地 70年；工業(yè)用地 50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生 、體育用地 50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年；綜合或其他用地為 50年 土地使用權出讓金：土地使用權受讓人為獲得土地使用權而支付給政府的金額。 毛地價：政府在出讓為經(jīng)拆遷安置補償?shù)呐f城區(qū)土地（俗稱 “毛地 ”）、或未進行征地補償?shù)男聟^(qū)土地（俗稱 “熟地 ”）時所收取的金額。毛地價通常包括土地使用權出讓金和城市建設配套費。 熟地價：當政府出讓已經(jīng)具備 “七通一平 ”、 “五通一平 ”、或 “三通一平 ”建設條件的土地（俗稱 “熟地 ”）時多收取的金額，或土地使用權人將已經(jīng)具備建設條件的熟地轉讓時所收取的金額。熟地價包括土地使用權出讓金 、城市建設配套費和土地開發(fā)費。 8建筑材料知識 主要建筑材料包括水泥、鋼筋、木材、普通混凝土、黏土磚等。 水泥 （ 1）常見水泥的種類：硅酸鹽水泥、普通硅酸鹽水泥、礦渣硅酸鹽水泥、火山灰質硅酸鹽水泥及粉煤灰硅酸鹽水泥等五種 （ 2）水泥標號：水泥標號是表示水泥硬化后的抗壓能力。常用水泥編號例如： 32 42 52 625等。 （ 3）常用水泥的技術特性 凝結時效性：水泥的凝結時間分為初凝與終凝。初凝為水泥加水拌合到水泥漿開始失去可塑性的時間。終凝為水泥漿開始拌合時到水泥完全失去可塑性開始產(chǎn) 生強度的時間。 體積安定性：是指水泥在硬化過程中，體積變化是否均勻的性質。水泥硬化后產(chǎn)生不均勻的體積變化成為體積安定性不良，不能使用。 水熱化性：水泥的水化反應為放熱反應。隨著水化過程的進行，不斷放出熱量稱為水熱化。其水熱化釋放熱量的大小和放熱速度的快慢主要與水泥標號、礦物組成和細度有關。 細度：指水泥顆粒的粗細程度。顆粒越細，早期強度越高。但顆粒越細，其制作成本越高，并容易受潮失效。 標準稠度用水量：指水泥沙漿達到標準稠度時的用水量。標準稠度是做水泥的安定性和凝結時間時，國家標準規(guī)定的稠度。 鋼筋 （ 1）建筑鋼筋的種類：鋼筋是鋼錠經(jīng)熱軋而成，故又稱熱軋鋼筋，是建筑工程中用量最大的鋼材品種。 按外形可分為：光圓鋼筋、帶肋鋼筋。 按鋼種可分為：碳素鋼鋼筋和普