【文章內(nèi)容簡介】 的產(chǎn)品品質(zhì)、規(guī)模大盤的影響力及未來一段時間內(nèi)商業(yè)租金形勢，綜合考慮項目周邊環(huán)境因素，預計本項目商業(yè)街租金為2元/ ㎡/ 天根據(jù)當前周浦一般街鋪的回報率7%來測算，將本項目未來租金折現(xiàn)可得理論均價：售價=日租金365/回報率=10428元/㎡根據(jù)收益還原，本項目商業(yè)產(chǎn)品的現(xiàn)時價格水平（按商業(yè)街兩層均價計）應該在10428元/平方米修正思路：區(qū)域增長率定價法由于本項目從開發(fā)到銷售完畢預計要35年時間，而區(qū)域市場的價格在未來的一段時間內(nèi)必然有一定的變化，因此就需要我們運用客觀的、科學的方法和手段來對未來的價格走勢作出合理的預測。由此我們選擇使用區(qū)域房地產(chǎn)市場的復合年均增長率來對區(qū)域市場在未來幾年內(nèi)的價格做出科學的預估。年均復合增長率年份 2005年1月 2006年12月年度價格（元/平米） 7040 7428周康板塊住宅價格年均復合增長率=（7428/7040）^（1/2）1=%（這里我們選擇了住宅市場宏觀調(diào)控階段05年的住宅價格為基礎價值，以后上升至今2006年的住宅價格為現(xiàn)有價值，歷時共2年）多層產(chǎn)品定價：9100元/m2本項目住宅銷售時間預計為2008年3季度至2009年3季度，取銷售均價時點為2009年1季度，距離現(xiàn)行定價時點為16個月，采納年平均復合增長率。項目預期銷售均價為8800（1＋%）^16/12=9120元/m2小高層產(chǎn)品定價：9300元/m2本項目住宅銷售時間預計為2009年2季度至2010年1季度，取銷售均價時點為2009年4季度，距離現(xiàn)行定價時點為25個月，采納年平均復合增長率。項目預期銷售均價為8800（1＋%）^25/12=9306元/m2高層產(chǎn)品定價：9500元/m2本項目住宅銷售時間預計為2010年3季度至2011年1季度，取銷售均價時點為2010年4季度，距離現(xiàn)行定價時點為37個月，采納年平均復合增長率。項目預期銷售均價為8800（1＋%）^37/12=9559元/m2商業(yè)產(chǎn)品定價：12000元/㎡商業(yè)街的預期價格價格以每年5% ，距現(xiàn)行定價時點約3年。遞增至上市預期均價為10428（1＋5%）^3=12071元/m2上海易居房地產(chǎn)研究院 上海廣延路140號 郵編：200072 電話：56388686 ?2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權所有 第 PAGE 6 頁圖表9 11718 12883 13250 14867 16883 18645 20668 人均可支配收入（元）增長率單位：元20002006年上海城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入及增長狀況Sheet1 上海陸家嘴地區(qū)外資銀行統(tǒng)計(分行級以上銀行） 外資銀行名稱 地址 電話 傳真 巴黎國民銀行上海代表處 上海市浦東新區(qū)陸家嘴路66號招商局大廈31樓（200120） 58797725 58826780 東方匯理銀行上海分行 上海市浦東大道1號船舶大廈17樓（200120） 58795559 58794393Sheet2 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 國民生產(chǎn)總值 9,125 10, 11, 增長率 Sheet2 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0國民生產(chǎn)總值增長率億元％上海歷年國民生產(chǎn)總值及增長率Sheet3 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 城市居民人均可支配收入 11718 12883 13250 14867 16883 18645 20668 增長率 %Sheet3 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0元％上海城鎮(zhèn)人均可支配收入及增長狀況Chart1 1 經(jīng)營性用地（㎡） 2005 35316 2006 918678 2007至今 469084 住宅供應面積（㎡） 2005 1218708 2006 791786 2007至今 803915 后續(xù)供應面積（㎡） 2007 96000 2008 250000 2009 210000 土地名稱 地址 投資商 土地屬性 項目進程 出讓方式 占地面積 2005年2號公告南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)32街坊12丘地塊 申云小區(qū)以西、福緣路以北 上海建都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 辦公。商業(yè)。 土地平整未開工。 招投標土地 28813 2005年3號公告南匯區(qū)一環(huán)帶商業(yè)區(qū)WNWA171地塊 位于環(huán)四路以西、D港南20米支路以南 流標 商住。酒店。 土地平整未開工。 招投標土地 6503 2006年1號公告新場鎮(zhèn)20街坊113宗地塊 東二路西側(cè)、滬南公路北側(cè) 流標 住宅。 土地平整未開工。 招投標土地 199514 2006年2號公告臨港新城WSWC42地塊 海港大道以北、環(huán)湖西三路以西 上海綠地(集團)有限公司 住宅。 土地平整未開工。 招投標土地 317700 2006年3號公告惠南鎮(zhèn)18街坊3612宗地塊 滬南公路以南、街坊道路以東 上海茜爾斯百貨有限公司 商業(yè)。 土地平整未開工。 招投標土地 40900 2006年3號公告惠南鎮(zhèn)東城區(qū)C6地塊 觀海路以西、城北路以南 深圳市長城投資控股股份有限公司 住宅。辦公。商業(yè)。 土地平整未開工。 招投標土地 115100 2006年4號公告臨港主城區(qū)一環(huán)帶水蕓路西側(cè)地塊 水蕓路以西、申港北一路以北 上海剛泰置業(yè)有限公司 辦公。商業(yè)。 土地平整未開工。 招投標土地 8313 2006年4號公告臨港主城區(qū)一環(huán)區(qū)三蘭路東側(cè)地塊 水蕓路以西、申港北一路以南 上海毓陽投資發(fā)展有限公司 辦公。商業(yè)。 土地平整未開工。 招投標土地 9309 2006年4號公告臨港主城區(qū)一環(huán)區(qū)三蘭路西側(cè)地塊 三蘭路以西、申港北一路以北 上海昊坤置業(yè)有限公司 辦公。商業(yè)。 土地平整未開工。 招投標土地 9720 2006年4號公告臨港主城區(qū)一環(huán)區(qū)云鵑路東側(cè)地塊 云鵑路以東、申港大道以南 上海百業(yè)信資產(chǎn)管理有限公司 辦公。 土地平整未開工。 招投標土地 10385 2006年4號公告臨港主城區(qū)一環(huán)區(qū)云鵑路西側(cè)地塊 云鵑路以西、申港大道以南 上海廣昊建設發(fā)展有限公司 辦公。 土地平整未開工。 招投標土地 12861 2006年5號公告臨港泥城社區(qū)DE02D2地塊 南蘆公路以北、規(guī)劃Y5路以東 流標 商業(yè)。 土地平整未開工。 招投標土地 50692 2006年5號公告南匯惠南鎮(zhèn)西門支路北側(cè)地塊 西樂路以西、規(guī)劃西門支路以北 上海永達(集團)股份有限公司 商業(yè)。 土地平整未開工。 招投標土地 9782 2006年5號公告南匯惠南鎮(zhèn)西門支路南側(cè)地塊 西樂路以西、規(guī)劃西門支路以南 商業(yè)。 土地平整未開工。 招投標土地 82437 2006年5號公告南匯現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)秋荷路東側(cè)地塊 農(nóng)緯二路以北、秋荷路以東 上海谷成置業(yè)發(fā)展有限公司 商業(yè)。 土地平整未開工。 招投標土地 51965 2007年06號公告南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)西北新村地塊 城河以南、西北新村小區(qū)以西 上海聽潮置業(yè)有限公司 住宅。 土地平整未開工。 招投標土地 1026 2007年06號公告南匯區(qū)新場鎮(zhèn)20街坊1/1/4宗地塊 滬南公路以北、新坦瓦公路以東 上海徐房(集團)有限公司 住宅。商辦。 土地平整未開工。 招投標土地 203378 2007年1號公告惠南鎮(zhèn)人民路南側(cè)地塊 西樂路以下、人民路以南 上海惠農(nóng)投資有限公司 商業(yè)。 土地平整未開工。 招投標土地 22560 2007年1號公告蘆潮港社區(qū)D010D0103地塊 D0102地塊南至桃源路、E2路以；D0103地塊廟港路以西、桃源路以北 上海蘆潮港經(jīng)濟發(fā)展有限公司 住宅。商業(yè)。 土地平整未開工。 招投標土地 85600 2007年1號公告書院社區(qū)A0302地塊 老蘆路綠化帶以東、規(guī)劃S3路以南 上海臨港書院經(jīng)濟發(fā)展有限公司 辦公。商業(yè)。 未動遷。 招投標土地 7371 2007年1號公告書院社區(qū)A0305地塊 規(guī)范新港路以西、規(guī)劃文化公園以北 上海臨港書院經(jīng)濟發(fā)展有限公司 住宅。 土地平整未開工。 招投標土地 18844 2007年1號公告萬祥社區(qū)A地塊 W5路以東，W9路以南 上海益海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 商業(yè)。 土地平整未開工。 招投標土地 65200 2007年9號公告南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)19街坊51/16丘儲備地塊 申利精細化工廠以北、西樂路以西 商業(yè)。 未動遷。 招投標土地 21980 2007年9號公告南匯區(qū)周浦鎮(zhèn)年家浜路北側(cè)商業(yè)儲備地塊 南至年家浜路、西至滬南公路 商業(yè)。 未動遷。 招投標土地 431251 0 0 0經(jīng)營性用地（㎡）20052007年南匯區(qū)經(jīng)營性用地出讓情況2 0 0 0住宅供應面積（㎡）20052007年南匯區(qū)商品住宅供應量對比圖Sheet1 0 0 0后續(xù)供應面積（㎡）南匯區(qū)未來三年土地及樓盤后續(xù)供應量4 序號 項目名稱 建筑面積 現(xiàn)在時點價格（元/平方米） 均價（元/平方米） 開發(fā)商 現(xiàn)狀 銷售情況 土地取得價格（萬元） 住宅 商業(yè) 車庫 住宅 商業(yè) 車庫 1 龍澤家園 50000 6571 / / 6047 / / 上?？擅鞣康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司 在建 2007年5月（一期） / 2 龍威名庭 52000 7047 / / 5447 / / 上海匯業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 交房 38,749 / 3 海富城市花園 510000 9425 / / 6941 / / 上海海富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 在建 2006年10月（一期） 11086 4 中邦城市花園 420000 9883 16000 / 7800 12500 / 上?？蛋罘康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司 在建 2007年5月（二期） 25120 序號 項目名稱 位置 質(zhì)量 開發(fā)商 排名 1 龍澤家園 一般 一般 一般 3 2 龍威名庭 一般 一般 一般 4 3 海富城市花園 好 好 好 1 4 中邦城市花園 好 好 好 2 樓盤名稱 龍澤家園 樓盤名稱 龍威名庭 樓盤地址 橫橋路136弄11支弄 樓盤地址 康沈路1939號 建筑性質(zhì) 住宅，商業(yè) 建筑性質(zhì) 住宅 當前條件 在建 當前條件 交房 交房日期 交房日期 占地面積 33557 占地面積 37410 總建筑面積