【文章內容簡介】 以明管配置，為用戶又增加了難以清掃的積污納垢的死角，既不衛(wèi)生又有礙觀瞻。 　?。?）穿過廚房進入洗手間或洗手間門直接開向廚房的設計仍有所見，而公共洗手間的門直接開向客廳的更比比皆是。 　　（7）重數(shù)量不重質量。在規(guī)劃設計階段討論的重點經常是設計幾個洗手間，而基本不討論洗手間的具體 設計細節(jié)。 　?。?）重面積不重功能布局。在廣告中、在現(xiàn)場銷售人員的介紹中，一般都會突出強調洗手間的面積，幾乎沒有人在意不同特征消費者對洗手間功能分布的差異化要求。 　?。?）重裝修標準不重基本功能配套。裝修標準在時下的洗手間設計中已是討論的重點之一，但發(fā)展商、設計人員、營銷人員似乎都有意無意地忽略了洗手間功能設施的研究。 　　（10）重主臥洗手間不重公共洗手間。或許是由于買家主要使用的是主臥，因而從營銷的角度，主臥洗手間的出彩出新能更有效地激發(fā)客戶的購買沖動，而公共洗手間則多數(shù)因陋就簡，關心者甚少。事實上從使用角度看，利用率更高的還是公共洗手間，并沒有理由對其漠然視之。 　　（11）重大戶型洗手間設計不重小戶型洗手間設計。這實在有南轅北轍的嫌疑：購買大戶型者多為實力派人士，一般都將重新設計裝修，不用操心太多；而小戶型買家多為工薪階層，資金、時間相對較緊，因而更渴望發(fā)展商仔細琢磨能提供能一次到位的設計和裝修。 　?。?2）我們在大連還看到過座便器正對洗手間門的戶型，這是永遠不能原諒的設計錯誤?！　?　　上一篇文章里我們歷數(shù)了現(xiàn)今洗手間存在的諸多不是，出現(xiàn)這些問題的其根源在于發(fā)展商和設計人員仍在用舊觀念處理新住宅：仍將洗手間看作是不得已而去之的逃難地，而沒有想到其應該是業(yè)主重要的享受區(qū)。 事實上，現(xiàn)代住宅的洗手間是一組空間，這組空間圍繞著便溺、洗漱、沐浴等基本活動而展開。（目前深圳地產界對洗衣機是否應進入洗手間存在爭議，擁護者認為洗衣與其他活動一樣屬于“水性”活動，理應集中，順手將換洗衣物擲入洗衣機也實在方便，另外從接、排水管道的設置利用考慮，也應進入洗手間；反對者認為洗衣機與洗手間功能難以協(xié)調，而且拎著裝滿濕衣服的桶穿過客廳到達晾曬陽臺也有諸多不便（即使有干衣功能），洗衣機應設于晾衣陽臺附近。）拋開洗衣機問題，要較好地組織便溺、洗漱、沐浴三項功能，使用面積不應少于6平方米，否則必然出現(xiàn)空間局促、功能混雜，為業(yè)主帶來使用中的互相干擾和不便。由于不同購房目的及需求差異，目前消費者希望的洗手間面積集中于6——7平方米和10——12平方米兩個區(qū)間，發(fā)展商因根據項目定位作恰當選擇。 　　洗手間是家居生活中的集中用水地，因而也是最容易出現(xiàn)潮濕陰涼，從而滋生細菌病毒的地方，因而其采光通風特別重要。盡管可以人工排風、盡管可以用電發(fā)光，但無論從能源利用角度還是人們對自然風、太陽光天然的親近感，洗手間都應該做到寬敞明亮，通風順暢，如能引入西曬，就更理想了。另外無論是何種建筑形態(tài)無論是何種戶型布局，上推式窗戶是最適合洗手間的。 　　根據新的《住宅設計規(guī)范》征求意見稿提議，80平方米以上住宅均應至少設計兩個洗手間，因此主臥是否應設計洗手間的問題已無需討論，需強調的是主臥洗手間的面積應大于公共洗手間。 　　公共洗手間通常不是業(yè)主裝修的重點，因此由發(fā)展商提供統(tǒng)一裝修較為合理，但應注意地面、浴具、衛(wèi)具、墻壁、天花板及其他用具應協(xié)調色彩、保持潔凈、清爽的感覺。 　　冬天不再去公共澡堂而是在家沐浴，泡在自家的浴缸里必將成為北方地區(qū)生活的主流，因此浴缸在洗手間里不可或缺，尤其是主臥洗手間。在一次對年輕人“理想生活”的調查中，不少人就選擇了“泡在三角形大浴缸里，邊泡澡放松邊給朋友打電話”，認為這是極現(xiàn)代、極浪漫的感覺。 　　三角形浴缸比長方形浴缸更節(jié)省空間，這也值得發(fā)展商注意。 　　長方形洗手間的寬度不能太窄，否則將用具集中于一邊或間隙過小都將為使用者帶來麻煩。而影響用具布局的主要因素是開門方向，因此推拉門是值得考慮的設計。 　　為安全起見，管道煤氣和燃氣熱水器應盡可能設計在洗手間之外。最近深圳即有一樓盤將燃氣熱水器統(tǒng)一安排在陽臺上，大受客戶歡迎，預計類似概念將迅速得到普及。 　　…… 　　只要真正心存“以人為本”的想法，真正想讓洗手間成為業(yè)主的享受空間，您也一定還能發(fā)現(xiàn)許多改善洗手間設計的方式方法。 陽臺　　在一套住宅里，陽臺應該是最具浪漫情調的地方，因為這里有廣角度的視界可看青山綠水、生機滿園、可看繁華都市、滿天星斗；這里有不歇的風兒帶來春夏的涼爽；有充足的陽光溫暖冬天。這是別的空間所無法比擬的開揚、舒暢、心緒飛揚。但在以前室內是緊巴巴的面積、室外是水泥沙土地面的居住條件下，陽臺也就被不少人家封閉起來，并被改造成一間小臥室或雜物堆放地，失去了其與自然交流的天性。 　　近年來，隨著居住條件的大大改善，人們對住宅產品功能、品味需求的不斷高升，不僅陽臺的基本面貌、基本功能得到恢復，而且得到很大的發(fā)展，在設計上不斷出新出彩。 　　雙陽臺：目前在設計雙陽臺時，有兩種不同的思路。一種是強調通風，將兩個陽臺分置于廳（客廳+餐廳）的兩端；另一種注重實用，將北向陽臺與廚房相連，便于置放待加工的蔬菜及其他小雜物。 　　內陽臺：即將陽臺整體納入室內，使其成為廳的自然延伸，因而也可看作是封閉式陽臺的一種升級。內陽臺的好處是可以免除風沙灰塵的侵擾（只要我們的城市仍處于高速擴張的階段仍是大工地，只要生態(tài)環(huán)境沒有根本性轉變，風沙灰塵侵擾就會在較長時間內成為影響我們生活質量重要因素），另外如能以大幅的落地玻璃代替墻體，不僅可引入充足陽光，而且視線也極為開闊，往客廳一站，外面的世界近在眼前，似乎與房間連成了一體，讓人有一種空蕩而博大的感覺。內陽臺特別適合北方地區(qū)，北京現(xiàn)代城是這方面的典型代表。 　　觀景陽臺：海景、山景、湖景、江景河景、城市夜景及天際線背景、街景、公共公園、小區(qū)中心庭園……優(yōu)美的景觀環(huán)境能極大的激發(fā)買家的購買熱情，增加樓盤的附加價值，面對某一特殊景觀的“觀景陽臺”也就應運而生。觀景陽臺不僅強調人看景，而且應做到陽臺與景觀的交流、對話，陽臺融入景觀，因而不僅需要上佳的角度，而且需要較大的面積。 　　景觀陽臺：陽臺是影響住宅建筑外立面觀感極為重要的因素，因而如何讓陽臺自身也成為一種景觀，是建筑設計必要的追求。在近十余年來全國各地開發(fā)的商品房中，基本都摒棄了“兵營住宅”時代用紅磚砌就或水泥鑄成的粗糙、笨重、簡陋的陽臺。代表著古今中外各種不同建筑風格的建筑符號都被或貼切或生硬地運用到陽臺上來了，陽臺造型也一改過去千篇一律的長方形而出現(xiàn)了大量的半圓形、弧形、扇面形、L形，材質也由鏤花鐵藝、不銹鋼、石柱、鋼化玻璃等，色彩更是五彩繽紛，確實使陽臺“成為了都市里一道亮麗的風景”。 　　特殊功能陽臺：近來在深圳、廣州、上海的一些住宅中，設計師從安全角度、建筑外立面的干凈整潔、室內空間的利用率及視覺清爽等角度出發(fā)，還在背陽面特別設置一個4平方米的小陽臺，主要用于安置空調主機、燃氣熱水器等，深受住戶歡迎。 戶型設計趨勢　　拉拉雜雜說了這么許多，目的有二：希望發(fā)展商能通過科學的、人性化的戶型設計更快更好地實現(xiàn)市場目標，希望消費者能得到真正契合自己需要的心水戶型。 市場是鮮活的、不斷變化的，因此戶型設計需要不斷調整創(chuàng)新；市場變化是漸進的，有規(guī)律可循的，因此所有調整創(chuàng)新都必須緊扣市場發(fā)展趨勢。 　　住宅戶型日益多樣性 　　除了面積大小的多檔次外，為不同家庭結構、不同消費階段而設計的戶型應有區(qū)別：服務于“核心家庭”的戶型應該精致小巧，服務于“兩代居”家庭的戶型應該優(yōu)雅浪漫，為三代同堂家庭提供的住宅則應該溫馨親切。 　　以“錯層”為代表的立體住宅是近期全國性的熱點，但錯層的牢固性、抗震能力如何尚有疑問。 　　在結構上，大開間、輕型框架結構、支撐體住宅等適應性開放式住宅是大勢所趨。 　　擴大住宅的適應性和選擇性 　　最新模式是“兩次設計”，即第一次由建筑師設計帶外墻、分戶墻、固定廚房、衛(wèi)生間和陽臺的框架住宅，第二次是由住戶根據各自不同的生活習慣和各時期不同的生活需要參與設計，主要內容為室內裝修與選用不同類型尺寸的定型產品，如輕質隔墻、推拉門、窗、組合家具及折疊門等進行靈活空間分隔。 　　改善廚房、衛(wèi)生間功能質量 　　廚房、衛(wèi)生間面積小、設計粗糙、設備簡陋是目前住宅的普遍性問題。從發(fā)展趨勢來看，在小面積的住宅中，提倡餐廚式（DK型）廚房，并以此作為住宅空間組織的中心重疊使用，可充分利用空間，改善廚房環(huán)境，增加家庭團聚的氣氛。而在大面積住宅中，開放性廚房應該前景看好。 　　戶型設計中極重要的一條原則是清污分離。主要指用水和非用水空間的分離，提倡用水空間的相對集中。目前，衛(wèi)生間、廚房已從只有上下水道發(fā)展到了給水、排水、熱水、煤氣、通風管道和暖氣管道六種設備管線，隨著節(jié)水需要，還可能增設中水管道。因此應盡量集中。此外明管道改暗管道、表具不入戶，力爭讓住戶自己能不費力且安全地接上水、排水等，并順應家庭使用衛(wèi)生潔具功能（如按摩浴缸、家庭桑拿浴器、凈身盆），廚房設備如洗碗機、消毒柜、微波爐的要求，提高人們的居住水平。 　　最大限度利用面積空間 　　目前在一些地區(qū)，為了實現(xiàn)功能分區(qū)，有單純將住宅面積放大的問題，我們認為并不可取，一是增加面積必然增加購房者的負擔，二是浪費土地資源。理想的做法應是通過精心設計爭取更高更多有用空間，如立體化，如在墻體上為家具預留嵌入式空間等，從而在不增加每戶建筑面積或容積量的前提下，通過精心構思，巧妙利用空間。 　　通過多種途徑節(jié)能、節(jié)水 　　從節(jié)能途徑來看，設計不但要考慮屋面、墻體，還要涉及門窗等以往很少考慮的薄弱環(huán)節(jié)。結合改善居住環(huán)境條件，解決隔熱、保溫和自然通風的問題。具體技術上可以采用節(jié)水型設備和利用太陽能技術，如節(jié)水型便器中水的利用等；配置適用于住宅的節(jié)電照明燈具等。 在戶型處理過程中即縝密地考慮節(jié)能是目前被廣泛忽略的，但必將是今后的大趨勢。 第二部分 售樓書該說點啥相信每一位到過深圳考察房地產市場的人都會為他們售樓書設計之精巧、印刷制作之精美、內容之細致豐富、派發(fā)之爽快大方而驚嘆。他們?yōu)槭裁匆敲创蟮某杀敬鷥r來制作售樓書呢？他們的售樓書又都說了些啥呢？不知可有人認真地思考過？ 　　我們可能還得從房地產廣告媒體說起。 　　據統(tǒng)計，企業(yè)廣告費中通常70%以上都用在了媒介發(fā)布上，因此選擇適當?shù)拿浇閷V告總體效果至關重要。但廣告媒介有報紙、雜志、電視、廣播、戶外、交通物、電影院、直接函件、報紙夾頁、POP等數(shù)十種之多，如何才能在這些復雜多樣的媒體中選出最高效的組合呢？唯一的辦法就是深入研究產品特點、消費者接觸習慣及消費者心理特征。 　　對于消費者來說，房地產最大的特點就是昂貴，是需要投入資金的浩大，因此現(xiàn)場考察外，通常還需多方收集信息資料、對相近的幾個樓盤反復比較；對發(fā)展商來說，房地產銷售最大的好處是客戶的本地性強、“作業(yè)面”窄、最大的壓力是時間緊迫，幾千萬上億元資金的投入必須在一年甚至短短幾個月內實現(xiàn)回籠，因此不僅需要壓迫性的高強度廣告攻勢，更需要廣告媒體能將樓盤優(yōu)勢、賣點如孔雀開屏一般充分展示，迅速激發(fā)消費者的購買熱情。這也正是報紙成為房地產首選廣告媒體的原因：報紙可圖文兼顧、信息容量大、當?shù)厥袌龈采w面大、接受廣泛、可信度高，同時報紙每日均有出版，易于發(fā)展系列性廣告，便于隨時修正廣告策略，報紙還有一大特色是方便攜帶、便于保存。對發(fā)展商來說，報紙廣告能將信息較為有效地向最廣泛的目標受眾傳播；對消費者來說，報紙集中了多個樓盤的詳細資料，是進行對比性選擇的理想資料庫。 　　但報紙廣告也有其不可避免的缺點；受《廣告法》限制，部分廣告手法廣告內容不能表現(xiàn)；受版面及創(chuàng)意限制，圖文信息量仍有不足；印刷質量較差，細節(jié)表現(xiàn)能力弱；傳閱率較低等等。 　　分析到此我們可以發(fā)現(xiàn)，售樓書是彌補報紙廣告缺陷的最佳媒體！盡管它只能在售樓處派發(fā)，有一定被動性，但它印刷精美引人入勝；它不是大眾媒體，約束相對較小，創(chuàng)意空間大表現(xiàn)手法豐富；它幾乎沒有版面限制對樓盤可作最全面詳細的介紹；它獨立印刷無需高昂的發(fā)布費；它獨立成冊不會被其他廣告信息干擾；它制作精良易攜帶便于保存…… 　　如果說印刷媒體是地產廣告的最佳媒體，那么報紙+售樓書就堪稱是珠聯(lián)璧合、相得益彰的最佳組合。 　　弄清了售樓書不僅僅是“產品說明書”而且是重要的廣告媒體，我們就不難理解深圳地產商對售樓書的重視，而售樓書該說些啥自然也就清楚明白了： 　　樓盤概況：占地面積、建筑面積、公共建筑面積、商業(yè)建筑面積、建筑覆蓋率、容積率、綠化率、物業(yè)座數(shù)、層數(shù)、層高、車位數(shù)、物業(yè)結構、發(fā)展商、投資商、建筑商、物業(yè)管理人…… 　　位置交通：樓盤所處具體位置圖、交通路線圖及位置、交通情況文字詳細介紹。 　　周邊環(huán)境：自然環(huán)境介紹、人文環(huán)境介紹、景觀介紹。 　　生活配套設施：介紹周邊學校、幼兒園、醫(yī)院、菜市場、商場、超市、餐飲服務業(yè)、娛樂業(yè)、郵政電信…… 　　規(guī)劃設計：包括樓盤規(guī)劃人、規(guī)劃理念、規(guī)劃特點、樓盤建筑設計者、設計理念、建筑特色、環(huán)藝綠化風格特色等介紹。隨著近年人們對生活品位日漸高層次的追求，消費者日益重視建筑內、外部空間的處理、建筑風格、建筑外立面特點，因此規(guī)劃設計應是售樓書介紹的重點部分。 　　戶型介紹：由于生活方便與否、舒適與否與戶型有著絕大的關系，因此戶型是影響消費者購買決定的重大因素，應以靈活多樣的方式將戶型特色、戶型優(yōu)點盡情展示。 　　會所介紹：作為全新生活方式下的產物，作為能提升樓盤整體品位的重要組成，會所在近年的市場中受到越來越高的重視，會所功能、會所設計概念、會所服務細則也應有所介紹。 　　物業(yè)管理介紹：物業(yè)管理即樓盤的售后服務，隨著市場的發(fā)展，人們對其日益重視，物業(yè)管理人背景、物業(yè)管理內容、物業(yè)管理特色應有所交代。 　　此外還有建筑裝飾材料、保安管理系統(tǒng)、新材料新科技成果運用……根據每個樓盤自身優(yōu)勢賣點而側重不同的介紹。 　　精致美觀的作品人們總是樂于收藏，創(chuàng)意獨特、設計新穎的作品人們總是樂于閱讀，內容翔實豐富的作品人們從中得到的信息也就越多，信賴程度也就越高，廣告大師奧格威說：“你介紹得越詳細，銷售得也就越多。”因此售樓書不宜過于簡陋，更重要的是，一定要讓消費者得到盡可能多的信息。 選準媒體是節(jié)省廣告費的最佳方法。售樓書值得您大膽投入。 第三部分 關注購房中的感