【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 建筑面積12913平米規(guī)劃坪數(shù)72平米平均價(jià)格一層不低于3000元/平米規(guī)劃層數(shù)3F、B1主力坪數(shù)72平米主力總價(jià)結(jié)構(gòu)磚混租金價(jià)格待定銷售率未開盤（今年認(rèn)購(gòu)）經(jīng)營(yíng)類別日用百貨、餐飲、娛樂、休閑出租率未租優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)規(guī)模大，新區(qū)黃金口岸，綜合購(gòu)物概念劣勢(shì)期房，地段一般，市場(chǎng)定位混亂，樓層過高（3F）二、 商業(yè)規(guī)劃建議沿街商業(yè)開發(fā)2層：我們持認(rèn)可態(tài)度，但一層的面積區(qū)分應(yīng)考慮在40—60平米，鋪面開間規(guī)劃在4—5米，進(jìn)深10—12米（不含后背車庫(kù)進(jìn)深），開間與進(jìn)深的比例應(yīng)控制在1：3以內(nèi)；二層商業(yè)從目標(biāo)主力店考慮，建議采用大開間規(guī)劃，主要針對(duì)餐飲、娛樂、休閑等目標(biāo)客戶。批發(fā)市場(chǎng)建議開發(fā)一層：主要考慮二層商業(yè)價(jià)值不大，從銷售和收益的雙重角度考慮，不適合開發(fā)二層。如開發(fā)二層，建議采用負(fù)半層結(jié)構(gòu)，以小面積鋪位為主，利用批發(fā)市場(chǎng)的人氣，經(jīng)營(yíng)日用百貨、五金日雜和副食品。建議開發(fā)負(fù)一層：從商業(yè)價(jià)值充分利用的角度考慮，可沿成都路規(guī)劃3000平米左右的負(fù)一層，充分利用批發(fā)市場(chǎng)帶來的人氣，引進(jìn)一知名超市，根據(jù)某市7萬人口的消費(fèi)能力，完全能夠滿足3000—5000平米的超市的消費(fèi)。超市建議列入開發(fā)規(guī)劃，同時(shí)利用批發(fā)市場(chǎng)和超市形成的人氣和商業(yè)集聚效應(yīng)，不但可以促進(jìn)該項(xiàng)目商業(yè)的銷售，更可提升商業(yè)價(jià)值。，帶動(dòng)該區(qū)域商業(yè)價(jià)值提升改善商業(yè)環(huán)境，營(yíng)造商業(yè)氛圍：在沿街商業(yè)建設(shè)時(shí)，盡量擴(kuò)大沿街面的寬度，在街面上設(shè)置雕塑小品、休閑座椅和花壇，并通過亮化、美化處理改善商業(yè)環(huán)境，營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍。利用大型超市、批發(fā)市場(chǎng)提升商業(yè)價(jià)值：批發(fā)市場(chǎng)商業(yè)價(jià)值雖然不大，但對(duì)帶動(dòng)該區(qū)域人氣效果顯著。負(fù)一層超市從成本核算考慮價(jià)值不大，但對(duì)提升該片區(qū)商業(yè)氛圍和商業(yè)價(jià)值意義重大，同時(shí)可以加快商鋪的銷售。因此從提升商業(yè)價(jià)值、促進(jìn)項(xiàng)目銷售的角度，應(yīng)首先解決大型超市引進(jìn)和批發(fā)市場(chǎng)開發(fā)的問題。三、 市場(chǎng)定位 人流就是商機(jī)，地理位置的好壞對(duì)臨街商業(yè)的價(jià)值影響是至關(guān)重要的，該區(qū)域人流狀況和商業(yè)氛圍決定了臨街商業(yè)的成敗。臨街商業(yè)人流量比較大，且商品消費(fèi)也是面向大眾化的，主要以大眾化商品為主，消費(fèi)強(qiáng)調(diào)隨意性和選購(gòu)性消費(fèi)理念。所以臨街商業(yè)的業(yè)態(tài)定位可以多種多樣，不必拘泥于具體業(yè)態(tài)的定位上，只要解決好主力店的問題，即可自然成市。業(yè)態(tài)規(guī)劃表區(qū)域樓層經(jīng)營(yíng)主題鋪位面積經(jīng)營(yíng)范圍東區(qū)（榆園路）1F批發(fā)市場(chǎng)柜臺(tái)2—3平米農(nóng)產(chǎn)品、食品、副食品、五金、土特產(chǎn)商鋪20—40平米日用百貨、特色小吃東南區(qū)（成都路和武昌路交匯處）B1大型超市3000—5000平米食品、副食品、日用百貨、文體用品1F精品店40—60平米服裝、小商品、百貨、西式快餐2F餐飲娛樂廣場(chǎng)200平米以上中餐、西餐、KTV、酒吧、網(wǎng)吧南區(qū)（成都路，小區(qū)南大門以西）1F社區(qū)商業(yè)40—80平米便利店、餐飲、診所、銀行、書店、干洗店、影音店、美容美發(fā)2F風(fēng)味美食街80平米以上特色餐飲、酒吧北區(qū)（長(zhǎng)嶺路，小區(qū)大門附近）B1會(huì)所整層游泳池、桑那洗浴1F整層中、西式特色餐飲2F整層棋牌室、桌球、羽毛球、乒乓球館 精品商業(yè)街投資戶是精品商業(yè)街的第一主力客戶，該部分客戶主要以投資為目的，投資收益率和收益的穩(wěn)定性是決定他們是否購(gòu)買的最主要因素，同時(shí)商鋪的升值潛力也是關(guān)注的主要點(diǎn)。經(jīng)營(yíng)戶是精品商業(yè)街的第二主力客戶，該部分客戶主要以經(jīng)營(yíng)為目的，商業(yè)定位、商業(yè)氛圍的營(yíng)造和未來商業(yè)發(fā)展的區(qū)域和趨勢(shì)是他們關(guān)注的核心，同時(shí)也注重商鋪的投資價(jià)值和可變現(xiàn)能力。 批發(fā)市場(chǎng)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶是批發(fā)市場(chǎng)的第一主力客戶，該部分客戶以經(jīng)營(yíng)為主要目的，租賃成本和投資成本的對(duì)比是他們關(guān)心的主要因素，同時(shí)注重商鋪的升值和可變現(xiàn)能力。使用權(quán)銷售對(duì)他們具有很強(qiáng)的吸引力。其次，投資戶也是我們的主要目標(biāo)客戶，由于面積小，投資總額少（6000—40000元），對(duì)投資戶具有很強(qiáng)的吸引力，無形中擴(kuò)大的客戶規(guī)模，降低了投資門檻。 社區(qū)商業(yè)投資戶和經(jīng)營(yíng)戶兼而有之，投資戶多為社區(qū)居民或周邊人群，因此在住宅推廣時(shí)兼而推廣，將起到事半功倍的效果。經(jīng)營(yíng)戶主要是一些小型商戶（社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶）。這部分客戶十分看中商鋪價(jià)格、社區(qū)規(guī)模和片區(qū)居民消費(fèi)能力，而這一切也是該部分商業(yè)能否實(shí)現(xiàn)銷售的關(guān)鍵。 會(huì)所會(huì)所商業(yè)主要從提升項(xiàng)目形象出發(fā)，不以盈利為主要目的。建議租賃經(jīng)營(yíng)，考慮經(jīng)營(yíng)戶。 寫字樓寫字樓客戶主要為單位客戶，目標(biāo)集中，可針對(duì)性推廣。寫字樓開發(fā)建議先采用人員推廣認(rèn)購(gòu)，在市場(chǎng)摸底的情況下展開，如市場(chǎng)反映良好，可立即開發(fā)。如市場(chǎng)反映不夠理想，建議先開發(fā)2層的商業(yè)，預(yù)留寫字樓基礎(chǔ)，待時(shí)機(jī)成熟后開發(fā)。 在商業(yè)銷售價(jià)格分析中，我們可以發(fā)現(xiàn)以下特征。某市商業(yè)價(jià)格一直在上漲中，2004年上漲幅度較大；商業(yè)的銷售價(jià)格，在市中心繁華地段，如大慶路，最高的售價(jià)一層已經(jīng)達(dá)到1萬元，一般售價(jià)一層在3500—4500元/平米，二層在2000—2500元/平米；相對(duì)繁華路段，如南京路、準(zhǔn)南路一層售價(jià)2800—3300元/平米，二層1600—1800元/平米；其它路段售價(jià)一層在1800—2500元/平米。因此在本案商業(yè)銷售定價(jià)中，應(yīng)充分借鑒該片區(qū)項(xiàng)目定價(jià)和價(jià)格上漲趨勢(shì)，以該片區(qū)中高價(jià)位為宜。在充分建立領(lǐng)導(dǎo)品牌形象的同時(shí)，考慮價(jià)格和規(guī)模的平衡因素，作到定價(jià)合理，完全銷售的目標(biāo)。某市各區(qū)域商業(yè)銷售價(jià)格表樓盤選擇方法市場(chǎng)價(jià)格一層二層繁華區(qū)域價(jià)格3500—4500元/平米2000—2500元/平米相對(duì)繁華區(qū)域價(jià)格2800—3300元/平米1600—1800元/平米一般區(qū)域價(jià)格1800—2500元/平米/1）運(yùn)用平均權(quán)重市場(chǎng)定價(jià)方法，取繁華區(qū)域和相對(duì)繁華區(qū)域商業(yè)銷售價(jià)格的加權(quán)價(jià)格，一層的銷售價(jià)格在3150—3900元/平米；二層的銷售價(jià)格在1800元/平米—2150元/平米。2）在以上價(jià)格的基礎(chǔ)上，運(yùn)用市場(chǎng)定價(jià)法修正。從市場(chǎng)因數(shù)考慮，今年樓盤的價(jià)格會(huì)在去年基礎(chǔ)上進(jìn)一步上漲，根據(jù)某市片區(qū)住宅價(jià)格上漲趨勢(shì)分析，預(yù)計(jì)上漲幅度在8%左右。因此修正后一層的銷售價(jià)格在3400—4200元/平米；二層的銷售價(jià)格在1950元/平米—2300元/平米。3）根據(jù)市場(chǎng)分析，某市可容納54167——70000平米左右的商鋪（不含一般區(qū)域的商鋪），從這個(gè)數(shù)值而言，某市商業(yè)供應(yīng)已經(jīng)達(dá)到供需平衡，新的供應(yīng)