【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 戶型。1 競(jìng)爭(zhēng)樓盤綜合分析216。 產(chǎn)品的形態(tài)與分布 由于馬鞍山城市規(guī)劃的東擴(kuò)南移，目前樓盤基本分布在江東大道兩邊，如西湖花園、東暉花園、國(guó)際華城等,還有雨山路以南，如瑞慈花園、康嘉大景城、東湖碧水灣、春暉家園等，市中心樓盤有匯翠名邸、中央花園、陽(yáng)光大廈等。大多數(shù)樓盤都是集商業(yè)、居住為一體，含多層、小高層、高層。這樣的樓盤如：西湖花園、國(guó)際華城、東方明珠；它們的共性是樓盤很大,最小的西湖花園的總建面也有360000平方米，都緊挨著江東大道，小區(qū)自身的配套很完善，它們連成一片，將會(huì)形成馬鞍山一個(gè)新的居住群。它們的抗性是它們的盤很大，周期性太長(zhǎng)，不可預(yù)見性很大。個(gè)性：西湖花園以國(guó)家康居示范工程概念來(lái)推廣，在馬鞍山的口碑不錯(cuò)，部分的外立面已做好，對(duì)銷售起到一定的促進(jìn)作用；國(guó)際華城它的綠化率很高，達(dá)到了58%，但它緊挨著馬鋼運(yùn)輸鐵路，嗓音很大，并且它所有的房型只有一個(gè)衛(wèi)生間，不能滿足部分對(duì)生活質(zhì)量要求較高的客戶群；東方明珠它目前是馬鞍山面積最大的樓盤，它的高層很多，有55棟，它目前還沒有開過盤，其中最先面市的高層住宅將有240套55－76平米的小戶型。純小高層、高層的樓盤如：匯翠名邸、中央花園。共性：地處城市中心位置，交通便利，生活配套非常完善，沿湖自然景觀優(yōu)越，都是集住宅與商業(yè)為一體的項(xiàng)目，小區(qū)的景觀都是圍合式的設(shè)計(jì)，因?yàn)槎际羌兏邔禹?xiàng)目，容積率相對(duì)較高，樓間距也相對(duì)較小。個(gè)性：中央花園三期的房型設(shè)計(jì)相對(duì)更加合理，主力面積在122平米，總價(jià)相對(duì)不高，匯翠名邸因?yàn)槭莾商輧蓱?，所以公攤面積相對(duì)較大，得房率不高，主力面積在135平米左右，總價(jià)相對(duì)較高，在銷售中產(chǎn)生了一定的抗性，但小區(qū)的景觀設(shè)計(jì)比中央花園好，綠化面積也多一些，中央花園的商業(yè)氣氛較濃，隨著長(zhǎng)發(fā)商廈的開業(yè)，已經(jīng)形成了一站式購(gòu)物。近幾年馬鞍山市場(chǎng)很少有酒店式公寓或獨(dú)棟小戶型，除了陽(yáng)光大廈。而目前有些樓盤也有些少量的酒店式公寓和小戶型將要推出，如東方明珠、新紀(jì)元數(shù)碼大廈、春暉家園、東湖碧水灣、匯翠名邸、大華國(guó)際。共性是公寓推出的量占總樓盤的比例很小，位置基本在馬路邊上，樓下為底商。個(gè)性：新紀(jì)元數(shù)碼大廈是一棟集商業(yè)、產(chǎn)權(quán)式酒店和商務(wù)辦公為一體的綜合性大廈，匯翠名邸目前有61套60平米左右的單身公寓，是在最高的一棟點(diǎn)式住宅樓上（32層），占總套數(shù)的17%，而其它的樓盤基本上整棟樓都是單身公寓。216。 戶型的配比及去化共性：大多數(shù)小高層以三房二廳為主，面積在125平米的居多，去化率也較高，144平米以上的抗性很大，沿馬路邊的房子銷售也不理想，說明抗性主要來(lái)自面積和位置。個(gè)性：春暉家園的小高層有4棟被團(tuán)購(gòu)，它的潛在供應(yīng)量比其它樓盤大很多；瑞慈由于起價(jià)相差400元/平米，且面積上又相差20平米，總價(jià)相差了10萬(wàn)元以上，去化率明顯相差很大，說明影響銷售的另一個(gè)主要因素是價(jià)格。216。 總結(jié)178。 面積在140平米以上、總價(jià)40萬(wàn)以上的戶型普遍體現(xiàn)出抗性；178。 大面積、高總價(jià)的產(chǎn)品必須具備較高的附加值和設(shè)計(jì)的合理性方能被市場(chǎng)接受；178。 主力供應(yīng)戶型仍以三室二廳為主，經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、緊湊的戶型正成為市場(chǎng)的主流；178。 二室二廳的市場(chǎng)銷售情況趨好，如匯翠名邸舒適型二房和經(jīng)濟(jì)型三房的去化速度相差不大；178。 小戶型的競(jìng)爭(zhēng)目前還沒展現(xiàn)，未來(lái)將來(lái)自兩方面的競(jìng)爭(zhēng)，一方面各個(gè)大盤中將蘊(yùn)藏著大量的小戶型產(chǎn)品，如東方明珠將兩幢高層240戶全部做成55－76平米的產(chǎn)品；另一方面，一些近市中心樓盤都看好單身公寓市場(chǎng)，在不久將來(lái)將會(huì)有幾個(gè)樓盤推出真正意義的單身公寓、酒店式公寓等產(chǎn)品，如大華國(guó)際等。178。 對(duì)于本案而言，未來(lái)高層的主要競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自春輝家園、瑞慈花園、大景城、匯翠名邸，而另外東方明珠和西湖花園等大盤的競(jìng)爭(zhēng)也無(wú)法忽視；178。 單身公寓的市場(chǎng)正在逐步形成，目前市場(chǎng)存在機(jī)會(huì)空白點(diǎn)。三、 馬鞍山高層住宅整體市場(chǎng)供需分析 總體供應(yīng)分析為能整體分析高層住宅供應(yīng)市場(chǎng)，本次調(diào)研共選取14個(gè)小高層、高層住宅項(xiàng)目和8個(gè)公寓項(xiàng)目，基本囊括了所有可類似項(xiàng)目，通過整體供應(yīng)分析，了解目前的市場(chǎng)銷售情況和激烈程度。小高層、高層總體供應(yīng)分析表 （單位：萬(wàn)m2）區(qū)域樓盤名稱高層總建面積在售面積已售面積銷售率市場(chǎng)存量潛在供應(yīng)量雨山區(qū)域瑞慈花園 % 康嘉大景城 % 金匯城市 % 東湖碧水灣 % 春暉家園 % 康嘉花園3 % 中央花園3期 % 匯翠名邸 % 康泰佳苑 % 小計(jì)%花山區(qū)域西湖花園 % 東暉花園2 % 國(guó)際華城12 % 東方明珠 % 新都國(guó)際商城 % 小計(jì)%合計(jì)%2003年初，碧云天作為馬鞍山首個(gè)高層住宅入市，雨豐花園相繼跟進(jìn)，至此馬鞍山高層時(shí)代來(lái)臨，碧云天以其豐富的建筑立面，居住的舒適性，以及一種高檔居住身份的象征，在當(dāng)時(shí)銷售也取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)，但相比較多層住宅而言，銷售速度還是差很多。據(jù)所調(diào)查的項(xiàng)目來(lái)看，高層住宅市場(chǎng)未來(lái)的供應(yīng)局面相當(dāng)激烈，排除未來(lái)會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的項(xiàng)目，，僅占了25％，屆時(shí)整個(gè)高層住宅市場(chǎng)也將達(dá)到更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)程度。相對(duì)于我們，施工進(jìn)度快，而高層住宅的放量主要集中在春輝家園、東方明珠等幾個(gè)大盤上，他們的推盤進(jìn)程相對(duì)較慢，所以近期我們高層的主力競(jìng)爭(zhēng)仍將是康嘉大景城、瑞慈花園等幾個(gè)中等規(guī)模樓盤。從表中可以看出，雨山區(qū)域發(fā)展早，樓盤數(shù)量多，規(guī)模接近，競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)將越趨激烈，而花山區(qū)是幾個(gè)大盤帶動(dòng)城市東擴(kuò)，其影響力也將快速壯大，在一兩年后，也將成為馬鞍山的樓盤主戰(zhàn)場(chǎng)。國(guó)中觀點(diǎn)：216。 高層住宅的接受程度正在逐步提高，抵抗心理仍是很普遍，但隨著雨山區(qū)域大量高層樓盤的推出和引導(dǎo)，市場(chǎng)接受程度也將會(huì)在1－2年內(nèi)有較大的改觀；216。 雨山區(qū)發(fā)展早，市場(chǎng)接受度相對(duì)較高，但市場(chǎng)供應(yīng)充足，競(jìng)爭(zhēng)也非產(chǎn)激烈；216。 近期主戰(zhàn)場(chǎng)集中在雨山區(qū)域，高品質(zhì)的高層產(chǎn)品也將會(huì)涌現(xiàn)出來(lái)。公寓總體供應(yīng)分析表 （單位：萬(wàn)m2）樓盤名稱公寓總建面積在售面積已售面積銷售率市場(chǎng)存量潛在供應(yīng)量東湖碧水灣1 % 陽(yáng)光大廈 % 春暉家園 % 大華國(guó)際（酒店式公寓） % 大華國(guó)際（soho辦公） % 東方明珠(酒店式公寓) % 新紀(jì)元數(shù)碼大廈(產(chǎn)權(quán)式酒店） % 新紀(jì)元數(shù)碼大廈(酒店式辦公） % 匯翠名邸 % 康泰佳苑（公寓） % 合計(jì) % 此次調(diào)查了公寓的市場(chǎng)情況，主要是了解小戶型的市場(chǎng)供應(yīng)和本案在小戶型的市場(chǎng)是否存在切入機(jī)會(huì)。從總體供應(yīng)看，純公寓產(chǎn)品市場(chǎng)上幾乎沒有，但將售和潛在供應(yīng)還是非常大，占到了高層住宅產(chǎn)品的20％，可以預(yù)知產(chǎn)品中70％都將做小戶型產(chǎn)品，說明隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，大家都在走和普通住宅差異化的競(jìng)爭(zhēng)策略。陽(yáng)光大廈是2003年?duì)€尾樓改造項(xiàng)目，首次提出sohu公寓的概念，將原辦公樓定位打散，以自由分割的小戶型產(chǎn)品，提出辦公、居住的產(chǎn)品模式，成功解救了這個(gè)爛尾產(chǎn)品。目前出租客戶中有30％的企業(yè)和40％的居住，相對(duì)租金也高于周邊的住宅，因此此類項(xiàng)目的投資收益前景較佳，已逐漸為馬鞍山市民所看好。小戶型公寓目前明顯存在市場(chǎng)空白點(diǎn)，本案區(qū)域未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)也不多，加之高層住宅的供應(yīng)龐大，公寓類產(chǎn)品必須走產(chǎn)品創(chuàng)新和差異化策略，如能抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，本案的公寓前景將會(huì)廣闊。問卷顯示――高層公寓產(chǎn)品選擇意向：在202份公寓調(diào)研有效問卷中，普通單身公寓的選擇率高達(dá)48％，說明此類產(chǎn)品已經(jīng)被馬鞍山市民所期待。國(guó)中觀點(diǎn)：216。 馬鞍山的小戶型時(shí)代即將來(lái)臨，小戶型熱銷程度在這次新政風(fēng)波后應(yīng)該會(huì)有較大的提升；216。 結(jié)合本案所屬區(qū)域，緊鄰新市政廣場(chǎng)，未來(lái)周邊將會(huì)出現(xiàn)大量的高檔辦公產(chǎn)品，商業(yè)街上公寓本身已經(jīng)具備了地段、環(huán)境等先天優(yōu)勢(shì)；216。 對(duì)于本案產(chǎn)品如果定位在普通的住宅產(chǎn)品方面，即會(huì)和住宅區(qū)高層相沖突，也會(huì)受整體市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)影響，產(chǎn)品形態(tài)的多樣化已是大勢(shì)所趨；216。 小戶型市場(chǎng)存在機(jī)會(huì)空白點(diǎn)，普通單身公寓和酒店式公寓產(chǎn)品將是非常好市場(chǎng)機(jī)會(huì)切入點(diǎn)。市場(chǎng)吸納情況分析小高層、高層市場(chǎng)吸納情況分析表 樓盤名稱開盤時(shí)間已售面積(萬(wàn)m2)銷售率銷售周期(月)月均銷售量（m2）瑞慈花園 %3111 康嘉大景城 %5400 康嘉花園 %1920 匯翠名邸 %142143 西湖花園 %1077 東暉花園 %13500 康泰佳苑 %1636 合計(jì)－－％單項(xiàng)月均2255總項(xiàng)月均15787據(jù)上表，％，整體銷售速度不是很快，我們一期在售的3幢小高層，％，但月均銷售量低于平均銷售量，說明我們還有很大的提升空間。如果按目前的單項(xiàng)目月均銷售2255平米，剩余的所有住宅區(qū)小高層還需要15個(gè)月的銷售時(shí)間，如果要在商業(yè)街公寓推出之前銷售完畢，我們最多只有10個(gè)月時(shí)間，所以我們必須將我們的銷售速度提升一倍左右才能達(dá)成目標(biāo)。在售總量中，這些體量是我們目前在售高層的主要競(jìng)爭(zhēng)力，按目前的整個(gè)市場(chǎng)的銷售進(jìn)度，銷售完也需要10個(gè)左右的時(shí)間，與我們住宅區(qū)高層的銷售時(shí)間接近，加上潛在供應(yīng)量，完全消化也需要近5年的時(shí)間。現(xiàn)在整體市場(chǎng)銷售速度慢主要有兩個(gè)原因組成，首先宏觀影響下，本就處于引導(dǎo)期的高層市場(chǎng)更加雪上加霜，另外還有一半左右的樓盤還沒有推小高層，屆時(shí)總項(xiàng)月均銷售量會(huì)上升，但是單項(xiàng)月均銷售則很難上升。因此，對(duì)于本案市場(chǎng)空間存在，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈，但我們高層住宅戶型普遍存在戶型過大，總價(jià)過高的因數(shù)，使得我們想提升一半的目標(biāo)較難實(shí)現(xiàn)，后期的商業(yè)街公寓必須考慮社區(qū)內(nèi)高層住宅和多層住宅的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。在我們的公寓問卷調(diào)查的同時(shí)，我們還完成了從7月到10月登記的179個(gè)意向客戶，該意向客戶的產(chǎn)品需求如下：登記顯示――產(chǎn)品選擇意向：，，多層住宅僅占了46％，未來(lái)需求和供應(yīng)已經(jīng)發(fā)生倒掛，因此商業(yè)街公寓必須改成和高層住宅相差異化的產(chǎn)品。 國(guó)中觀點(diǎn)：216。 從宏觀角度看，近期高層住宅供需結(jié)構(gòu)平衡，長(zhǎng)期供應(yīng)已經(jīng)大于需求，高層銷售市場(chǎng)隨發(fā)展而成熟，總體銷售速度仍有提升空間；216。 未來(lái)本案商業(yè)街公寓的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不僅僅來(lái)自周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)也將無(wú)法避免，商業(yè)街公寓必須走差異化道路；小高層、高層單價(jià)分析樓盤名稱銷售率均價(jià)（元/平米）匯翠名邸%3650瑞慈花園%3200中央花園3期%3200康嘉大景城%2775西湖花園%2750東暉花園%2650康嘉花園%2600康泰佳苑%2900平均%2966 分析馬鞍山的在售樓盤均價(jià)，雨山湖附近是單價(jià)最高，城市東擴(kuò)區(qū)域單價(jià)最低，銷售率相差不大，可