【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 化中心區(qū)的成片建設(shè)進(jìn)入了高潮。南山商業(yè)文化中心占地151萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積243萬(wàn)平方米，是未來(lái)特區(qū)西部的核心地帶。該區(qū)建設(shè)以沿東西軸線兩側(cè)為大型公共配套設(shè)施的布局為核心，主要配置展覽中心、文化中心、商業(yè)中心和信息中心。因具備較為完善的配套，而使該區(qū)極具廣闊的發(fā)展前景。（二）項(xiàng)目概述地理概況本項(xiàng)目地塊位于南山商業(yè)文化中心區(qū)內(nèi)，濱海大道與后海大道交匯處的西南方，，分兩期開(kāi)發(fā)。地塊南面為30米寬的環(huán)南路，北面為30米寬的龍崗路，西面為20米寬的環(huán)西路，而東面則為50米寬的后海路，地理位置極其優(yōu)越。項(xiàng)目基本指標(biāo)占地面積（㎡）建筑面積（㎡）建筑層數(shù)樓 體3．3萬(wàn)11萬(wàn)（商鋪1萬(wàn)）1—4棟（22層）6棟（17層）8棟（15層）8棟塔樓周邊配套（1）位于本項(xiàng)目的西側(cè)分布著海雅百貨和即將進(jìn)駐保利城花園的友誼城百貨。友誼城占地面積達(dá)12000平方米，主要經(jīng)營(yíng)時(shí)尚流行的品牌服裝和各種服飾用品。此外，人人樂(lè)購(gòu)物商場(chǎng)、蛇口沃而瑪和家樂(lè)福南頭店等大型商場(chǎng)和超市離本項(xiàng)目所在片區(qū)也不遠(yuǎn)。在項(xiàng)目的南側(cè)，是遠(yuǎn)近聞名的海珠城酒樓，步行只需三分鐘。（2）西側(cè)正對(duì)著本項(xiàng)目的地塊是規(guī)模宏大的南山書(shū)城，建成后的規(guī)模（3萬(wàn)㎡）將不亞于福田區(qū)的書(shū)城。（3）項(xiàng)目周?chē)?、中、小、幼各?jí)學(xué)校一應(yīng)俱全，構(gòu)成了南山獨(dú)有的“四級(jí)立體”教育體系。二、項(xiàng)目SWOT分析（一）優(yōu)勢(shì)住宅部分長(zhǎng)城地產(chǎn)品牌優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目是深圳老牌的地產(chǎn)企業(yè)——長(zhǎng)城地產(chǎn)進(jìn)駐南山開(kāi)發(fā)的首個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。（1）長(zhǎng)城地產(chǎn)曾成功開(kāi)發(fā)了長(zhǎng)城公寓、長(zhǎng)怡花園、長(zhǎng)豐苑、長(zhǎng)城盛世花園等一系列地產(chǎn)項(xiàng)目，并在樓盤(pán)推廣階段較短時(shí)間內(nèi)創(chuàng)造了100%的銷(xiāo)售率而產(chǎn)生良好的口碑。（2）長(zhǎng)城地產(chǎn)在工程方面更是有口皆碑，注重產(chǎn)品質(zhì)量的同時(shí)，也在拓展產(chǎn)品品牌。通過(guò)與國(guó)際級(jí)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)大師的合作，使長(zhǎng)城品牌從資源優(yōu)勢(shì)導(dǎo)向、建筑優(yōu)勢(shì)導(dǎo)向、產(chǎn)品質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)導(dǎo)向最終轉(zhuǎn)向品牌創(chuàng)新導(dǎo)向。（3）長(zhǎng)城物業(yè)管理是全國(guó)首家通過(guò)竟標(biāo)進(jìn)入首都地區(qū)的名牌管家。（4）此次長(zhǎng)城地產(chǎn)挺進(jìn)南山，為其鞏固品牌和向外擴(kuò)張品牌創(chuàng)造了有利的條件，使長(zhǎng)城品牌從本地化最終走向國(guó)際化。國(guó)際大師作品——品質(zhì)優(yōu)勢(shì)長(zhǎng)城地產(chǎn)首度與國(guó)際大師——巴馬丹拿強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，引入國(guó)際先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，擬打造國(guó)際化的社區(qū)品牌。建筑設(shè)計(jì)：世界著名的巴馬丹拿建筑施工單位：深圳市金眾集團(tuán)環(huán)境設(shè)計(jì)：濱海大道門(mén)戶(hù)區(qū)域和交通位置優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目位于濱海大道與后海大道交匯處的西南方，是南山商業(yè)文化中心區(qū)的中心居住區(qū)，道路交通極為便利，是濱海大道的門(mén)戶(hù)，可謂“城中之城”。步行商業(yè)街優(yōu)勢(shì)小區(qū)內(nèi)步行商業(yè)街的設(shè)立創(chuàng)意獨(dú)特，將為居民提供購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的休閑場(chǎng)所，從而使本項(xiàng)目更增魅力。步行街既是小區(qū)業(yè)主購(gòu)物的場(chǎng)所，也是業(yè)主休閑運(yùn)動(dòng)的場(chǎng)所，是小區(qū)配套的延續(xù)。規(guī)模適中優(yōu)勢(shì)目前深圳小區(qū)規(guī)模向大型化發(fā)展，但小區(qū)規(guī)模過(guò)大，則會(huì)帶來(lái)區(qū)內(nèi)交通、生活等不便，而小區(qū)規(guī)模過(guò)小，則要么配套設(shè)施跟不上，要么成本高，導(dǎo)致房?jī)r(jià)高。本項(xiàng)目20萬(wàn)平方米的小區(qū)規(guī)模較為適中，既能完善配套，又能保證小區(qū)業(yè)主的生活便捷、寧?kù)o和私密性。環(huán)境規(guī)劃和齊全配套優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目的規(guī)劃定位是中高檔濱海人文社區(qū)，加上邀請(qǐng)了國(guó)際著名機(jī)構(gòu)參與景觀和商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計(jì)，因此整個(gè)項(xiàng)目將體現(xiàn)高水準(zhǔn)、國(guó)際化的規(guī)劃特點(diǎn)，著重體現(xiàn)商業(yè)與文化共存的生活氛圍。鑒于此，項(xiàng)目的配套設(shè)施將包括中心庭院、步行商業(yè)街、青少年活動(dòng)中心、幼兒園、人工湖和游泳池。項(xiàng)目的均好性（1）景觀的均好性：從目標(biāo)客戶(hù)的需求出發(fā)，長(zhǎng)城地產(chǎn)將引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，使本項(xiàng)目能夠融合現(xiàn)代城市景觀、自然景觀和商業(yè)文化景觀。具體表現(xiàn)在：① 中低層的業(yè)主充分享有園林景觀、步行街景觀；② 高層的業(yè)主可以感受現(xiàn)代海洋帶來(lái)的氣息。（2）戶(hù)型的均好性高大層高的空間優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目比正常層高（），即3米層高，給業(yè)主帶來(lái)更開(kāi)闊的空間感受。工程形象優(yōu)勢(shì)在工程進(jìn)度方面，長(zhǎng)城下屬的金眾集團(tuán)總是領(lǐng)先一步。在保證施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上以驚人的速度完成整個(gè)工程建設(shè)，創(chuàng)造了獨(dú)一無(wú)二的“長(zhǎng)城速度”。升值潛力優(yōu)勢(shì)濱海大道的開(kāi)通、西部跨海大橋的修建以及南山商業(yè)文化中心的崛起，使本項(xiàng)目極具升值潛力。商業(yè)部分鮮明的商業(yè)功能定位——國(guó)際化的購(gòu)物休閑步行商業(yè)街（1）市政府在南山商業(yè)文化中心區(qū)規(guī)劃了唯一的一條“商業(yè)步行街” ，該步行街由龍崗路至創(chuàng)業(yè)路,建成后必然會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生重大的正面效應(yīng)。（2）本項(xiàng)目步行商業(yè)街的建立將有利于形成居民購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)的一體化建設(shè)，從而使本項(xiàng)目更具綜合性的魅力。地理位置優(yōu)勢(shì)——商業(yè)旺區(qū)、商業(yè)要道本項(xiàng)目地處南山區(qū)乃至深圳新一輪房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)——南山商業(yè)文化中心區(qū)的西部。濱海大道的開(kāi)通、地鐵的鋪設(shè)和 跨海大橋的修建將給本項(xiàng)目帶來(lái)無(wú)限商機(jī)。（1）步行街位于南山商業(yè)文化中心區(qū)東西向中軸線上；（2）步行街是南山商業(yè)文化中心區(qū)東部核心商業(yè)區(qū)與西部商業(yè)區(qū)的橋梁、要道；（3）步行街是南油大道商業(yè)街通往后海路的核心通道。商業(yè)的升值潛力本區(qū)域現(xiàn)為南山以至深圳重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，小區(qū)周邊大量的高尚住區(qū)，為商業(yè)提供了無(wú)限的需求。（二）劣勢(shì)住宅部分噪音劣勢(shì)項(xiàng)目四周道路交通順暢，在給本項(xiàng)目帶來(lái)了便利交通的同時(shí)，也不可避免地帶來(lái)了噪音和污染。本項(xiàng)目的步行商業(yè)街建成后，由于臨街布置，勢(shì)必會(huì)造成人流的增加，導(dǎo)致噪音的形成，交通的混亂，甚至?xí)l(fā)治安問(wèn)題。近期公交便利度不夠本項(xiàng)目目前附近只有南油大道和創(chuàng)業(yè)路有公交車(chē)到達(dá)，新片區(qū)尚未形成公交網(wǎng)，短期內(nèi)對(duì)居民到達(dá)本片區(qū)有一定的影響。商業(yè)部分項(xiàng)目周邊目前商業(yè)氛圍不足目前商業(yè)文化中心區(qū)在社會(huì)上的影響力不夠，導(dǎo)致潛在投資者的熱情度不高，對(duì)將來(lái)項(xiàng)目上市造成一定的影響，需要宣傳引導(dǎo)。（三）機(jī)會(huì)點(diǎn)住宅部分南山區(qū)被視為“城市新中心”隨著羅湖、福田開(kāi)發(fā)用地的減少，深圳市中心的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，使南山區(qū)越來(lái)越得到置業(yè)者的青睞。加之后海片區(qū)已推出一大批明星樓盤(pán)，且其輻射效果顯著，發(fā)展空間巨大，被人們視為“城市新中心”。潛在投資者看好南山后海前景南山后海是一個(gè)新興的市場(chǎng)，發(fā)展速度快，而且環(huán)境優(yōu)美，是高科技人才的聚集地，被作為深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)新興熱點(diǎn)區(qū)域?！皣?guó)際城市村”的誕生國(guó)際城市村是澳大利亞布里斯班城市設(shè)計(jì)院為南山商業(yè)文化中心區(qū)度身設(shè)計(jì)的。南山區(qū)區(qū)委力求把國(guó)際城市村建設(shè)成“國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代化城區(qū)”。它的誕生，將揭開(kāi)深圳西部嶄新的一頁(yè)，成為21世紀(jì)深圳城市濱海住區(qū)的新典范，即濱海與城市、城市與自然、人與自然完美結(jié)合的典范。商業(yè)部分南山商業(yè)處于新的競(jìng)爭(zhēng)起點(diǎn)濱海大道通車(chē)、深圳中心區(qū)西移，給南山的商業(yè)發(fā)展帶來(lái)了極大的發(fā)展機(jī)會(huì)，使南山商業(yè)處于新的競(jìng)爭(zhēng)起點(diǎn)。南山商業(yè)物業(yè)價(jià)值有望提升深圳市政府已確定將南山商業(yè)文化中心建成為特區(qū)西部的商業(yè)中心、金融中心和文化中心，以及西部跨海大橋的建成都將提升南山區(qū)的商業(yè)物業(yè)價(jià)值。南山地區(qū)的商業(yè)需求增長(zhǎng)快南山區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展快，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，許多新住宅區(qū)不斷建成，使具有商業(yè)購(gòu)買(mǎi)力的人口不斷增加。（四）威脅點(diǎn)住宅部分：競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)供應(yīng)量大目前，本項(xiàng)目周邊的現(xiàn)有樓盤(pán)供應(yīng)量較大，其中不乏中高檔的明星樓盤(pán)，特別是在建同期入市項(xiàng)目的供應(yīng)量大，如漾日灣畔和蔚藍(lán)海岸二期、三期等。南山商業(yè)文化中心區(qū)熱度不夠南山商業(yè)文化中心區(qū)雖在市場(chǎng)上有一定的認(rèn)知度，但多限于業(yè)內(nèi)人士，而面對(duì)廣大的消費(fèi)者，其市場(chǎng)認(rèn)知度不夠，市場(chǎng)炒作熱度不夠，影響業(yè)主的購(gòu)房信心。商業(yè)部分南山商業(yè)文化中心區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)入高潮期，周邊尚有青春家園、天悅園的商業(yè)物業(yè)待售。南山區(qū)其它地區(qū)的商業(yè)物業(yè)上市將對(duì)本項(xiàng)目造成一定的影響。三、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)升華（一）住宅部分“中國(guó)家，長(zhǎng)城造”（長(zhǎng)城地產(chǎn)“大哥大”）——長(zhǎng)城品牌深入人心長(zhǎng)城地產(chǎn)務(wù)實(shí)、穩(wěn)健的良好形象對(duì)于提升本項(xiàng)目的整體形象具有積極的意義。而本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要意義就在于：它啟動(dòng)了長(zhǎng)城地產(chǎn)在新世紀(jì)的品牌戰(zhàn)略，將進(jìn)一步提升長(zhǎng)城地產(chǎn)在深圳的知名度和社會(huì)形象，讓長(zhǎng)城品牌更加深入人心。國(guó)際級(jí)大師作品國(guó)際大師巴馬丹拿親自為本項(xiàng)目執(zhí)筆，竭力打造一個(gè)具有國(guó)際風(fēng)范的高品質(zhì)的人文示范社區(qū)；加之品牌施工單位——金眾集團(tuán)的全力參與，提升了本項(xiàng)目的品牌價(jià)值。蛇口的門(mén)戶(hù)，南山的地標(biāo) 本項(xiàng)目位于南山商業(yè)文化中心區(qū)的核心位置，盡管目前南山商業(yè)文化中心的市場(chǎng)認(rèn)知度不夠，但卻是深圳市政府投資、規(guī)劃的重點(diǎn)項(xiàng)目，未來(lái)必定加大宣傳力度，逐步完善公共交通、環(huán)境等市政設(shè)施。本小區(qū)完善的配套、國(guó)際大師的設(shè)計(jì)長(zhǎng)城地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，將成為南山區(qū)標(biāo)志性小區(qū)?！俺侵兄恰保卷?xiàng)目是南山商業(yè)文化中心區(qū)的中心居住區(qū)，“國(guó)際城市村”中的“新城”，即“城中之城”。異國(guó)風(fēng)情的購(gòu)物、休閑步行街步行商業(yè)街的出現(xiàn)，最大程度地反映了目標(biāo)市場(chǎng)的需要。長(zhǎng)城人在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分論證的基礎(chǔ)上，從互補(bǔ)的角度，做好本項(xiàng)目的功能分區(qū)，促使本區(qū)域、甚至是南山片區(qū)的商業(yè)市場(chǎng)氛圍盡快成熟起來(lái)。海景、園景、街景，戶(hù)戶(hù)有景本項(xiàng)目不同朝向、不同高度均有景觀：高層觀海景，中低層看街景、園景等。“經(jīng)濟(jì)型的大戶(hù)” 、“居家頭等艙” 、“戶(hù)戶(hù)頭等艙，國(guó)際生活港”本項(xiàng)目普通住宅3米層高，可謂用“經(jīng)濟(jì)艙”的價(jià)格享受“頭等艙”的舒適豪華?！敖?jīng)濟(jì)型的大戶(hù)”。本項(xiàng)目在建筑設(shè)計(jì)方面,從人性化的角度出發(fā),打破常規(guī)的理念,在不增加客戶(hù)成本的前提下，營(yíng)造一個(gè)開(kāi)闊的舒適的視覺(jué)空間和居住空間，以滿(mǎn)足現(xiàn)代人對(duì)高品質(zhì)生活的追求與向往。（二）商業(yè)部分 “商業(yè)中樞、街中之王”、“城中之街、街中極品”、“商業(yè)旺區(qū)、商業(yè)要道”地處南山商業(yè)文化中心區(qū)的中軸線上，東部、西部的要道，南油大道與后海路的核心通道，可謂“商業(yè)中樞，街中之王”。深圳市首條步行商業(yè)街異國(guó)風(fēng)情旅游、休閑、購(gòu)物一條街賦予生命的商業(yè)街首創(chuàng)室內(nèi)主題商業(yè)街為名商制造的的大雅店堂——四、競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)比較住宅部分在售樓盤(pán)分析目前該片區(qū)的在售樓盤(pán)大約有8個(gè)，其中從各樓盤(pán)的定位與檔次來(lái)看，本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)為蔚藍(lán)海岸二期、招商海月二期晴海洲及陽(yáng)光棕櫚園。其基本情況如下：項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積（㎡）總戶(hù)數(shù)主力戶(hù)型/面積均價(jià)（元/ ㎡）銷(xiāo)售狀況發(fā)展商性質(zhì)蔚藍(lán)海岸二期25890621673房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)100126138154620050%卓越地產(chǎn)小高層及高層純住宅招商海月晴海洲22余萬(wàn)12272房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)708698120140160多層：5500小高層：5800——招商地產(chǎn)多層及小高層住宅陽(yáng)光棕櫚園11143房2廳2衛(wèi)911135000（預(yù)計(jì)）——中海地產(chǎn)高層從上表可以看出：南山商業(yè)文化中心區(qū)及周邊區(qū)域大型樓盤(pán)的戶(hù)型供應(yīng)主要為三房二廳二衛(wèi)，輔之以二房二廳二衛(wèi)、三房二廳一衛(wèi)、四房二廳二衛(wèi)。其中三房二廳二衛(wèi)面積主要以98126平方米為主，在本區(qū)域供應(yīng)量比例在55%以上。各樓盤(pán)均價(jià)在58006000元/平方米。均由品牌地產(chǎn)商投資開(kāi)發(fā)，如卓越、招商和中海，無(wú)形之中增強(qiáng)了購(gòu)房者的置業(yè)信心。宣傳中以人文、生態(tài)、海洋為宣傳主題，形成高檔住宅形象。蔚藍(lán)海岸和招商海月已參加“最適宜深圳人居住的十大示范小區(qū)及樓盤(pán)”的評(píng)選活動(dòng)，不僅提高了物業(yè)自身的知名度，而且對(duì)開(kāi)發(fā)商的品牌宣傳也起到一定的加強(qiáng)作用。在上述項(xiàng)目中，蔚藍(lán)海岸二期和招商海月二期晴海洲在物業(yè)類(lèi)型、物業(yè)規(guī)模、戶(hù)型及面積方面均與本項(xiàng)目有相似之處，因此在一定時(shí)期內(nèi)會(huì)消耗本項(xiàng)目所屬片區(qū)的部分目標(biāo)客戶(hù)，對(duì)本項(xiàng)目明年的上市造成一定的影響。（二）在建樓盤(pán)分析項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積（㎡）總戶(hù)數(shù)主力戶(hù)型性質(zhì)發(fā)展商漾日灣畔15萬(wàn)1500戶(hù)3房2廳2衛(wèi)3棟高層（34層）國(guó)基地產(chǎn)陽(yáng)光棕櫚園1114戶(hù)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)高層中海地產(chǎn)陽(yáng)光帶海濱城32萬(wàn)1974戶(hù)不詳——招商地產(chǎn)鼎太花園30余萬(wàn)————鼎太地產(chǎn)佳嘉豪苑10余萬(wàn)————高層佳嘉豪投資海岸明珠——2房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)——?jiǎng)帕Φ禺a(chǎn)觀海臺(tái)花園13萬(wàn)多900戶(hù)2房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)小高層中建地產(chǎn)以上在建項(xiàng)目預(yù)計(jì)與本項(xiàng)目同期上市，因此會(huì)對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成直接的威脅，列為主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象。商業(yè)部分目前該片區(qū)對(duì)本項(xiàng)目有影響的商業(yè)物業(yè)主要有5個(gè)，各物業(yè)的基本情況如下表所示：樓盤(pán)名稱(chēng)物業(yè)位置銷(xiāo)售面積(㎡)售價(jià)(元/㎡)租金（元/㎡月商業(yè)業(yè)態(tài)備注保利城花園南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處12000一層：31000二層：25000（預(yù)計(jì)）一層：150200（預(yù)計(jì)）二層：——一層：男裝、鐘表、化裝品、珠寶/二層：女裝、飾品、男女休閑服及內(nèi)衣系列/三層：體育用品、兒童用品、圖書(shū)及音像制品友誼城百貨青春家園南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處7800一層：36000二層：————————海洋之心創(chuàng)業(yè)路與后海路交匯處————只租不售，租金待定——2002年8月入伙后商鋪出租西海灣花園后海路、創(chuàng)業(yè)路交匯處5000一層：28000臨創(chuàng)業(yè)路；25000臨南鹽路——品牌服裝、兒童文體用品等不能做飲食天悅園南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處未定——待售從上表可以看出：各商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售面積均不超過(guò)12000平方米，且大多以出售為主，少部分只租不售。物業(yè)的性質(zhì)均以高層商住樓的底層裙樓為