【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 3142317432313209328133113321334533823386采用國(guó)外較為成熟的中位數(shù)價(jià)格加權(quán)模型和重復(fù)銷售模型分別計(jì)算出價(jià)格指數(shù)，將其綜合后得出的福房?jī)r(jià)格指數(shù)，自然避免均價(jià)的缺陷，避開(kāi)非市場(chǎng)因素對(duì)價(jià)格的影響，體現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)格的相對(duì)變化，而非價(jià)格的絕對(duì)數(shù)值（如有的城市將指數(shù)初始值定100點(diǎn)，并不是指100元/平米），從而精確反映市場(chǎng)價(jià)格的漲跌走勢(shì)。中位數(shù)價(jià)格加權(quán)法的優(yōu)點(diǎn)能反映市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的集中趨勢(shì)和價(jià)格的中心位置水平，可以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格受極端值的影響，重復(fù)銷售模型的優(yōu)點(diǎn)是基于同一宗房地產(chǎn)的價(jià)格變化運(yùn)行，在剔除標(biāo)的物折舊的影響后，根據(jù)重復(fù)交易法編制的指數(shù)可以滿足房地產(chǎn)價(jià)格“同質(zhì)性”的需要。福房指數(shù)在計(jì)算過(guò)程中公正、公開(kāi)行事，不受炒房利益集團(tuán)的左右和影響。從福房指數(shù)表2可以看到，從06年的1月到06年的4月，指數(shù)呈不斷增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。4月份福房指數(shù)為3386，比3月份上漲4點(diǎn)，%，%，%，這二位數(shù)的上漲對(duì)于二線城市的福州來(lái)說(shuō)，已實(shí)屬不低了。從本月的需求量來(lái)看：如果說(shuō)2月份的成交量偏低，沒(méi)有太多的精力考慮置業(yè)的話，那么3月份的成交量相對(duì)2月份有明顯的上升，%。3月份，主要的潛在消費(fèi)者給福州樓市注入了活力。，增加近18萬(wàn)平方米，達(dá)到了目前的月成交量第一高峰。4月份的成交增幅如此之大，很大一部分歸結(jié)于春季住交會(huì)的舉辦以及茶亭街的大面積拆遷，導(dǎo)致市場(chǎng)需求加大，成交量明顯上升。需求的提升，自然會(huì)促使市場(chǎng)價(jià)格的上升，由于房?jī)r(jià)的穩(wěn)步上升，也起到一個(gè)向?qū)缘淖饔茫尨蟛糠值南M(fèi)者相信，在一定的時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)不可能下降，使得購(gòu)房者出手買房的時(shí)間縮短。三、板塊變動(dòng)：政策導(dǎo)向，價(jià)格變動(dòng)雖然本月市場(chǎng)的總體反映平穩(wěn)，但各大板快的情況反應(yīng)不一。從下表可以看出東區(qū)和倉(cāng)山區(qū)的平均漲幅居前，但是與上月相比，在價(jià)格方面這兩個(gè)地區(qū)和五四北卻都呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。很多人會(huì)懷疑為什么東區(qū)的價(jià)格下降了？不是市政府東遷嗎？在利好政策消息刺激下，東區(qū)房?jī)r(jià)應(yīng)該漲才對(duì)啊。從這個(gè)角度分析確實(shí)是這樣。對(duì)于東區(qū)樓市來(lái)說(shuō)，行政中心東遷無(wú)疑是一劑“強(qiáng)心劑”，意味著東區(qū)可能又一次成為熱土，其中孕育著巨大的商機(jī)。事實(shí)上東區(qū)的價(jià)格也是一路高漲的，只是政策帶來(lái)的市場(chǎng)反應(yīng)還沒(méi)有在這個(gè)月新房交易體現(xiàn)出來(lái)。時(shí)下有不少開(kāi)發(fā)商為了利用政策性利好信息取得更大的利潤(rùn)空間，在4月份實(shí)行放量控制，而五一期間放量房?jī)r(jià)的高漲似乎才是他們的真正目的所在。以在規(guī)劃中位于新行政區(qū)中心旁邊的某樓盤為例，4月份其在住交會(huì)上推出的房?jī)r(jià)為4800/平方米，而到了五一期間的價(jià)格就漲到了接近7000/平方米。行政區(qū)東遷的消息一傳出，東區(qū)開(kāi)發(fā)商反應(yīng)迅速，不少開(kāi)發(fā)商立刻增添新的宣傳廣告，如“毗鄰新中心”、“迎接新城市中心誕生”等。由此可以看出，這個(gè)對(duì)東區(qū)利好的消息，已被開(kāi)發(fā)商炒得火熱。但是值得警惕的是，開(kāi)發(fā)商熱炒東區(qū)主要是看中東遷能帶動(dòng)?xùn)|區(qū)的房?jī)r(jià)上漲，但是在福州市政府核心區(qū)域周邊的房?jī)r(jià)并不是很高，甚至低于市中心的價(jià)格，這在某種程度上說(shuō)明靠近行政中心未必就是房產(chǎn)升值的絕對(duì)因素。%位居榜首，把東區(qū)擠到第二。市政府的東遷這里也算是個(gè)很大的受益點(diǎn)。此前福州市政府“東擴(kuò)南進(jìn)”戰(zhàn)略的實(shí)施以及“跨江面?！睉?zhàn)略的提出，使得倉(cāng)山逐漸成為一塊房地產(chǎn)投資熱地，但是與此同時(shí)由于收費(fèi)站的原因，倉(cāng)山的居住條件和文化底蘊(yùn)都受到影響，一直沒(méi)有得到發(fā)揮，此次市政府東遷，并把主要的公共配套放在倉(cāng)山區(qū)，無(wú)疑給這個(gè)區(qū)域的發(fā)展又增加了強(qiáng)大的源動(dòng)力。漲幅居首在意料之中。其他板快價(jià)格都穩(wěn)定浮動(dòng)，并沒(méi)有受到這個(gè)政策的太大影響。各大板快之間漲漲跌跌，總體體現(xiàn)一種均衡的狀態(tài)。月份東區(qū)價(jià)格金山價(jià)格倉(cāng)山價(jià)格五四北 價(jià)格西區(qū)價(jià)格市中心價(jià)格北江濱價(jià)格2006年3月33083043347232383191448852312006年4月3257311534433133329846815255東區(qū)價(jià)格金山價(jià)格 倉(cāng)山價(jià)格五四北價(jià)格西區(qū)價(jià)格市中心價(jià)格北江濱價(jià)格比上月漲幅%%%%%%%平均漲幅%%%%%%%與上年同期相比%%%%%%%四、福房別墅指數(shù)：價(jià)格走高將是長(zhǎng)期趨勢(shì)今年是業(yè)界普遍認(rèn)為的“別墅年”。目前，福州的別墅市場(chǎng)按板塊來(lái)分，可以分為金山板塊、城南板塊、東江濱板塊、五四北板塊、閩侯上街板塊、西區(qū)板塊。進(jìn)入四月份以來(lái)，別墅的成交量與三月相比略微有所下降，但是別墅的成交價(jià)卻在加速攀升。為了分析別墅市場(chǎng)，以利于業(yè)界對(duì)別墅市場(chǎng)的了解，從本期開(kāi)始，我們將推出福房分指數(shù)—?jiǎng)e墅指數(shù)如表3，四月份別墅的價(jià)格指數(shù)為5912，%月份別墅指數(shù) 2005年1月48222005年2月52462005年3月53372005年4月54272005年5月55192005年6月54582005年7月56902005年8月52152005年9月56942005年10月54162005年11月55402005年12月61512006年1月62972006年2月63942006年3月66192006年4月6833在“國(guó)八條”等政策打壓下，全國(guó)房產(chǎn)一片打壓之聲中，作為房產(chǎn)中的高端產(chǎn)品的別墅 卻基本上沒(méi)有受到什么影響。在別墅用地被喊停后，別墅存量項(xiàng)目卻紛紛上馬，出現(xiàn)前所未有的繁榮，僅今年主要銷售的別墅項(xiàng)目就多達(dá)25個(gè)，再加上原有別墅的后續(xù)開(kāi)發(fā)，以及別墅存量的推出，別墅的開(kāi)發(fā)在今年可以說(shuō)是特別突出。四月份，雖然別墅成交量略有萎縮，但價(jià)格指數(shù)卻逐步走高，這是什么原因呢？政策方面，別墅用地的限制意味著短期內(nèi)也許不會(huì)再有別墅的增量出現(xiàn)，那么對(duì)于已經(jīng)批用的別墅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一條利好消息，物以稀為貴。國(guó)情限制，致使我們不能過(guò)多的發(fā)展別墅項(xiàng)目；未來(lái)增量的缺失，導(dǎo)致買賣雙方都看好現(xiàn)有的別墅價(jià)格走高。“大福州”規(guī)劃的出臺(tái)，未來(lái)大學(xué)城的逐步成熟，三環(huán)路建設(shè)規(guī)劃被提上議事日程，用于別墅開(kāi)發(fā)的土地的周邊環(huán)境逐步成熟，新開(kāi)發(fā)別墅的品質(zhì)的提高等因素皆促使別墅價(jià)格上漲。綜合以上幾點(diǎn)考慮，那么四月以來(lái)別墅項(xiàng)目的價(jià)格指數(shù)有所提高也就在情理之中了。五、二手樓市：不利政策下的交易放量四月份的二手樓市，可謂重彩的一筆。針對(duì)二手房市場(chǎng)的政策早在去年“511”房產(chǎn)新政就已經(jīng)“出拳”。“國(guó)八條”中，對(duì)二手房市場(chǎng)影響最大的當(dāng)數(shù)其中的兩條。一是決定實(shí)行實(shí)名制購(gòu)房，“期房”將禁止轉(zhuǎn)讓；二是運(yùn)用了稅收等經(jīng)濟(jì)手段，加大對(duì)投機(jī)性購(gòu)房的調(diào)控力度。在“國(guó)八條”指引下，2005年12月15日，福州出臺(tái)了二手房交易征稅新規(guī)，加強(qiáng)了二手房交易的營(yíng)業(yè)稅及個(gè)人所得稅管征。今年3月27日，福州市房地產(chǎn)交易登記中心突然暫停辦理所有預(yù)售商品房的合同注銷及變更。突如其來(lái)的禁令限制使買賣方、中介方、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商措手不及。雖然不少中介公司起初都宣稱“”對(duì)自己影響不大，然而不久后八大中介公司就聯(lián)名要求給出政策緩沖期，從其急切之程度還是不難看出這一禁令對(duì)二手房市場(chǎng)的影響的。面對(duì)如此頻繁的政策出臺(tái)，二手樓市在今年開(kāi)春可以說(shuō)是步入了一個(gè)不小的低谷。從下面的交易量曲線圖可以看得出來(lái)，步入06年，二手房交易量逐步下滑，至二月可謂達(dá)到谷底，三月才開(kāi)始初步有些許起色，然而三月底的禁令出臺(tái)，照理應(yīng)該會(huì)讓剛剛有所起色的二手房交易市場(chǎng)再次受到打擊才對(duì)。茶亭街的拆遷催生出的商機(jī)無(wú)疑在這個(gè)時(shí)候給了二手房市場(chǎng)一劑“強(qiáng)心針”，讓四月的二手房交易量猛增至45558萬(wàn)元，可以說(shuō)從很大程度上緩解了政策變動(dòng)帶來(lái)的新的一輪打擊。45558萬(wàn)元的交易量，不僅僅包括茶亭街拆遷帶來(lái)的交易量的影響；近年來(lái)，二手房已經(jīng)不再像以往的人們傳統(tǒng)觀念中的那樣“陳舊、便宜、實(shí)惠”了，二手房越來(lái)越新，有不少期房、次新房也進(jìn)入了二手樓市流通，二手房已經(jīng)不便宜了，有的二手房?jī)r(jià)甚至高出新開(kāi)樓盤的價(jià)位?；旧喜粫?huì)有人愿意將自己的房子降價(jià)出售，所有政策帶來(lái)的新的交易成本，很容易被賣方轉(zhuǎn)嫁到買方的購(gòu)房成本上，這也進(jìn)一步導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格的上漲。二手樓市的健康發(fā)展，關(guān)系到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定，也對(duì)整個(gè)樓市經(jīng)濟(jì)起到很好的拉動(dòng)作用。希望四月份的交易量上漲可以對(duì)整個(gè)二手樓市挺過(guò)政策沖擊起到一定的幫助，從而使其步入健康穩(wěn)定的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。六、市場(chǎng)分析：三大市場(chǎng)“失靈”導(dǎo)致房?jī)r(jià)高升綜合上面的分析，我們看到的是房?jī)r(jià)一直高漲不下。是什么原因造成房?jī)r(jià)一直處于漲停板呢？從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)講，我們知道供求關(guān)系是引導(dǎo)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的原因所在。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，只有在完全自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下，才能使交易雙方的利益和意志充分地、淋漓盡致地發(fā)揮出來(lái)，此時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格才由供求雙方?jīng)Q定，當(dāng)供大于求時(shí)，價(jià)格下跌，求大于供時(shí)，價(jià)格上漲，即所謂的市場(chǎng)供求規(guī)律。那房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是不是可以簡(jiǎn)單的運(yùn)用這個(gè)原理？這里存在的一個(gè)問(wèn)題是，房產(chǎn)是否處在一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下面。我們知道完全自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的前提是：首先市場(chǎng)存在大量的買者和賣者，即不存在壟斷因素。其次，商品同質(zhì)，可相互替代，買者可選擇向出價(jià)低的賣家購(gòu)買。第三，市場(chǎng)交易信息完全充分，公開(kāi)和透明。若無(wú)法達(dá)到上述條件，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生偏離，出現(xiàn)我們通常說(shuō)的壟斷性的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，此時(shí)，價(jià)格將不受市場(chǎng)供求規(guī)律的約束，市場(chǎng)失去了通過(guò)自身力量調(diào)節(jié)價(jià)格的功能，這就是我們通常說(shuō)的“市場(chǎng)失靈”。那我們現(xiàn)在來(lái)看一下，房產(chǎn)是否處于一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的情況下面：首先，市場(chǎng)是否存在大量的買者和賣者？從土地的供應(yīng)來(lái)看，我們知道，由于目前我國(guó)的國(guó)情，以及發(fā)展現(xiàn)狀等問(wèn)題的制約，目前土地出讓市場(chǎng)還是由地方政府來(lái)掌控。福州又是較早實(shí)行土地拍賣的城市，政府通過(guò)各方政策對(duì)土地進(jìn)行有效的調(diào)控，從根本上制約了房地產(chǎn)無(wú)序，無(wú)度開(kāi)發(fā)。杜絕暗箱操作的可能，盡量做到公開(kāi)化。但是凡事有利必有弊。這種招拍掛出讓制度的存在使得土地拍賣的結(jié)果是高價(jià)者得之。也就是說(shuō)土地的出讓已經(jīng)不是大量買賣者共存的完全自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，地價(jià)無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)自身的力量回歸理性均衡。而地價(jià)又是房?jī)r(jià)很大的一個(gè)組成部分，在這種狀態(tài)下房?jī)r(jià)的高升是有一定理由的。其次是商品是否具有同質(zhì)性，可相互替代？由于房地產(chǎn)本身的不可移動(dòng)性，導(dǎo)致其具有較低的替代性。各個(gè)板塊之間呈現(xiàn)一種區(qū)域性項(xiàng)目寡頭壟斷市場(chǎng)特征。目前我國(guó)商品房市場(chǎng)滿足寡頭壟斷市場(chǎng)的三個(gè)條件：其一是市場(chǎng)進(jìn)入壁壘，這是土地出讓制度形成的，只有實(shí)力強(qiáng)，資金雄厚的開(kāi)發(fā)商才能拍得土地進(jìn)入市場(chǎng)。其二是產(chǎn)品的差異化，由于土地的區(qū)位性，房地產(chǎn)商品自身是很強(qiáng)的差異化商品，產(chǎn)品之間存在弱替代性，難以引發(fā)強(qiáng)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。其三是市場(chǎng)的集中度高，由于土地的位置，決定了房地產(chǎn)商品是強(qiáng)的區(qū)域性市場(chǎng)，北京的開(kāi)發(fā)商不可能與福州的開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)，即使福州市區(qū)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也因不同區(qū)位的開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，而分為7個(gè)板塊，每個(gè)板塊的住宅均呈現(xiàn)不同的風(fēng)格與產(chǎn)品差異，彼此之間產(chǎn)品是弱的替代性，且開(kāi)發(fā)商之間會(huì)把握推出項(xiàng)目的時(shí)機(jī)，避免許多樓盤同時(shí)推出，引發(fā)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，因此，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)域性市場(chǎng)集中度高，競(jìng)爭(zhēng)弱化了。由于市場(chǎng)呈區(qū)域性項(xiàng)目寡頭壟斷特征，此市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下，開(kāi)發(fā)商有定價(jià)強(qiáng)勢(shì)，往往將高價(jià)獲得地塊采取分期開(kāi)發(fā)，后期開(kāi)發(fā)的樓盤定價(jià)總是高于前期，演繹著房?jī)r(jià)只漲不跌的“神話”。第三，至于交易信息的是否對(duì)稱的問(wèn)題。通過(guò)各方面的資料顯示：目前我國(guó)住宅市場(chǎng)存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱。主要從下面幾方面來(lái)論證：①成本信息不對(duì)稱，商品房是特殊的大宗消費(fèi)品，從土地“招拍掛”、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃、開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)建安成本、配套設(shè)施直至銷售環(huán)節(jié)成本稅費(fèi)等，投入的各項(xiàng)開(kāi)支構(gòu)成繁雜，大部分消費(fèi)者對(duì)這些都不是很清楚。在這種復(fù)雜的價(jià)格關(guān)系中，只能選擇“理性無(wú)知”。②質(zhì)量信息不對(duì)稱，房子的地基、結(jié)構(gòu)、內(nèi)墻及管線等品質(zhì)優(yōu)劣從表面上根本看不出來(lái)，而消費(fèi)者一般也不太相信低價(jià)格的產(chǎn)品，在住宅廣告宣傳方面也充分利用消費(fèi)者這種心理，走高價(jià)體現(xiàn)高質(zhì)量的宣傳理念。在這種理念的指導(dǎo)下，賣方通過(guò)項(xiàng)目策劃包裝普通商品房，進(jìn)而達(dá)到提高房?jī)r(jià)的目的。③市場(chǎng)需求信息不對(duì)稱，單個(gè)消費(fèi)者掌握的房地產(chǎn)信息和專業(yè)知識(shí)少，由于各方面資源的限制，不可能通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和宏觀經(jīng)濟(jì)分析進(jìn)行精確的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，而這個(gè)時(shí)候賣方可以憑借其掌握的資源選擇最佳銷售時(shí)機(jī)，發(fā)揮他們的宣傳廣告優(yōu)勢(shì)，來(lái)調(diào)動(dòng)市場(chǎng)的購(gòu)房熱潮，從而來(lái)達(dá)到熱銷的場(chǎng)面。房地產(chǎn)信息不對(duì)稱、不透明，容易引起消費(fèi)者對(duì)價(jià)格失去理性判斷，由此引發(fā)逆反行為，越漲價(jià)越搶購(gòu)，買漲不買跌。而且房屋是生活必需品，需求價(jià)格彈性低，需求量的變動(dòng)對(duì)價(jià)格變動(dòng)不敏感，此時(shí)賣方易于運(yùn)用高價(jià)格策略獲壟斷利潤(rùn)，即產(chǎn)生了買方信息不足下的“非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)”(西托夫斯基，1990)。信息不對(duì)稱也使信息優(yōu)勢(shì)一方在最大限度地增進(jìn)自身效用的同時(shí)做出不利于另一方的行動(dòng)，從而引發(fā)不履行合約的道德風(fēng)險(xiǎn)，造成房地產(chǎn)行業(yè)糾紛與投訴居高難下，損害了公眾利益。綜合以上的分析，可以看出，目前房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了三大市場(chǎng)失靈，直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下的場(chǎng)面。未來(lái)預(yù)測(cè) 以目前福州房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲的情況以及市場(chǎng)各方面反饋過(guò)來(lái)的信息，我們有理由相信：未來(lái)的房?jī)r(jià)將會(huì)繼續(xù)沿著上升軌道前行。雖然銀行加息等各方抑制房?jī)r(jià)的政策一直在沖擊著這個(gè)市場(chǎng)，希望起到調(diào)控的作用。但是在整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)處于 “失靈”情況下，在一些房產(chǎn)市場(chǎng)體制還沒(méi)有完全健全的情況下，加息的結(jié)果加大的是普通購(gòu)房者的壓力，對(duì)高收入者影響不是很大，而且有可能產(chǎn)生一種負(fù)面影響：很多人擔(dān)心之后會(huì)再次出現(xiàn)“房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈”而使更多的人趕緊買房。未來(lái)整個(gè)市場(chǎng)將沿著這種上升的趨勢(shì)運(yùn)行著。要房?jī)r(jià)下降，只能等待本質(zhì)的問(wèn)題得到解決，才具備可能性。l 土地拍賣信息宗地編號(hào)面積（畝）容積率商業(yè)率地理位置綠化率建筑密度起價(jià)（萬(wàn)元）宗地2005拍20號(hào)5．330．6臺(tái)江區(qū)西二環(huán)南路西側(cè)30%20%1170宗地2006拍05號(hào)2．592．08%二環(huán)路南側(cè)，華林路與二環(huán)路交叉口25%27%1290宗地2006拍06號(hào)6（東）倉(cāng)山區(qū),金山生活區(qū)六期北面的公建配套地塊30%22%2280宗地2006拍07號(hào)