【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 層，或者商業(yè)用途裙房。商業(yè)形態(tài)為：精品店、美容美發(fā)店、干洗店、藥店、彩擴(kuò)店、中小型超市、便利店、花店、快餐店、咖啡店、飲料店、銀行等。大多面積小巧，投資小，容易出租、轉(zhuǎn)讓，是商鋪投資中的“小盤活躍股”。經(jīng)濟(jì)適用房底商的售價(jià)相對(duì)比較低廉，因此，投資者需要投入的資金量也較小，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的前期成本比較低。投資經(jīng)濟(jì)適用房風(fēng)險(xiǎn)較低由開發(fā)商統(tǒng)一規(guī)劃外部環(huán)境，臨街底商“旺鋪100”，長(zhǎng)達(dá)1000米、雙向六車道的商業(yè)街氣勢(shì)，預(yù)計(jì)未來(lái)的消費(fèi)人群將達(dá)到8萬(wàn)人。一般地說(shuō)，投資住宅底商的回報(bào)率高達(dá)10％至15％，大約7至10年即可收回成本。由于擁有穩(wěn)定的社區(qū)客戶和需求，又使得它的投資風(fēng)險(xiǎn)比一般的商鋪投資要小。北京城市發(fā)展的腳步越來(lái)越快，四、五、六環(huán)———隨著交通的暢通與延伸，新的居住區(qū)域不斷產(chǎn)生，尤其是一些規(guī)模較大、住戶密集的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，投資小區(qū)商鋪的收益會(huì)維持在一個(gè)相對(duì)較高的水平上。從底商到商業(yè)街再到MALL商業(yè)地產(chǎn)急功近利從底商，到商業(yè)街，再到MALL，短短時(shí)間內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)以“奔騰”的速度完成了多次升級(jí)。近日，來(lái)自全國(guó)部分 知名企業(yè)的代表、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃專家共同聚首浙江嘉興，共謀商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和現(xiàn)存問(wèn)題。商業(yè)與地產(chǎn)“兩張皮”“商鋪在一段時(shí)間內(nèi)非?；鸨?，現(xiàn)在許多投資者的鋪面都擱在手里了，租不出去?，F(xiàn)在‘一鋪養(yǎng)三代’在發(fā)達(dá) 城市已經(jīng)玩不轉(zhuǎn)了，但在內(nèi)地其它城市，還有許多消費(fèi)者加入投資商業(yè)地產(chǎn)的隊(duì)伍。”在論壇上業(yè)內(nèi)人士對(duì)此不無(wú) 憂慮。據(jù)了解，目前，從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售的角度，大致可分為以下三種類型：一是出售商鋪產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，業(yè)內(nèi)人士稱之謂“產(chǎn)權(quán)式商鋪”。為了賣出去，很多開發(fā)商都采取了降低置業(yè)門 檻，來(lái)化解大賣場(chǎng)面積消化的難題。大部分都“出售后返租”，并以“高回報(bào)租金”、“若干年后回購(gòu)”為吸引人 的口號(hào)，營(yíng)造了許許多多的概念。二是出租。業(yè)內(nèi)人士介紹，在這種方式下，商業(yè)地產(chǎn)商把開發(fā)出的項(xiàng)目以出租為主，開發(fā)商通過(guò)對(duì)招商權(quán)的完 全控制，來(lái)達(dá)到控制進(jìn)場(chǎng)業(yè)態(tài)種類，形成自己經(jīng)營(yíng)特色。這一類檔次有高有低，檔次高的有上海新天地、中信泰富 廣場(chǎng)等；中低檔次的有貴陽(yáng)三橋綜合批發(fā)市場(chǎng)、沈陽(yáng)時(shí)尚商業(yè)有限公司的太原街商鋪。三是，商家與地產(chǎn)商結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟。“現(xiàn)在最吸引人們眼球的是‘萬(wàn)達(dá)模式’。大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與沃爾瑪、歐倍 德等國(guó)際著名商業(yè)連鎖企業(yè)建立了緊密的戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，其所建的商業(yè)項(xiàng)目在開工之前，便已確定大部分面積要租 與國(guó)際商業(yè)大鱷，故被稱為‘訂單地產(chǎn)’”。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)得到的利益是通過(guò)租金的方式獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。歐倍德節(jié) 省了選址時(shí)間和機(jī)會(huì)成本，避免新店建設(shè)方面的巨額原始投入。但是，商業(yè)和地產(chǎn)始終還是“兩張皮”。規(guī)劃設(shè)計(jì)專家董光器認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不懂商業(yè)的現(xiàn)象普遍存 在，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商、物業(yè)管理商三方交接還不規(guī)范。在這種狀況下，商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)是很大 的。如果“養(yǎng)鋪”不成成“死鋪”，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商和商鋪投資商的矛盾就會(huì)暴露。前期投資風(fēng)險(xiǎn)和承諾 兌現(xiàn)好壞是產(chǎn)生投訴的導(dǎo)火線，還可能形成類似住宅開發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主的羅圈官司。“位置 模式 回報(bào)” 三招搞定升值旺鋪　　近一段時(shí)間以來(lái)，底商項(xiàng)目成為房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)，無(wú)論投資客還是開發(fā)商，底商都成為市場(chǎng)追捧的對(duì)象：去年年底潘石屹的建外SOHO聯(lián)合林澗的左岸公社大搞“東拍西拍”，緊接著世紀(jì)城籌建亞洲最大SHOPPINGMALL的消息引來(lái)廣大投資者的期待，今年年初北京財(cái)富中心、東方銀座等項(xiàng)目大推底商……近日，位于朝外大街核心區(qū)域的昆泰國(guó)際中心環(huán)繞商業(yè)步行街店鋪進(jìn)行第一次認(rèn)購(gòu)，不到一小時(shí)的時(shí)間內(nèi)，當(dāng)天拿出的9套商鋪便被一搶而空，銷售額高達(dá)八千余萬(wàn)元。日前，昆泰國(guó)際中心還推出“猜鋪王，中大獎(jiǎng)”活動(dòng)，把其商業(yè)街中一套位置和朝向最好的底商打造成為朝外底商的“鋪王”，面向社會(huì)重獎(jiǎng)競(jìng)猜鋪王“身價(jià)”，為北京樓市逐漸火爆的底商市場(chǎng)再添一把干柴。業(yè)內(nèi)人士分析，京城樓市將會(huì)迎來(lái)新一輪的“底商熱潮”，底商將成為今年北京樓市的一大投資熱點(diǎn)?！　I(yè)界曾有“房地產(chǎn)投資，住宅、別墅是金；辦公、寫字樓是銀；商鋪是鉆石”的說(shuō)法，但也不是所有底商都能在日后為投資者帶來(lái)豐厚的回報(bào)，商鋪投資不能盲目跟風(fēng)，必須綜合考查之后才能出手。一般來(lái)講，考查商鋪應(yīng)考慮以下幾個(gè)方面?！　∥恢脼槭住　∩虡I(yè)經(jīng)營(yíng)講究地理位置已成為商業(yè)投資的金科玉律，但這里所指的位置不光是地理位置，還指的是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的大環(huán)境。北京的底商熱點(diǎn)項(xiàng)目大概分成兩類，一類是本身占據(jù)著商業(yè)黃金位置，周邊商業(yè)環(huán)境已經(jīng)非常成熟的底商，比如前兩年的國(guó)貿(mào)中心、嘉里中心和東方廣場(chǎng)等等。第二類是雖然項(xiàng)目周邊并不具備成熟的商業(yè)環(huán)境，但項(xiàng)目地處的位置具備商業(yè)開發(fā)潛力，開發(fā)商實(shí)力又較強(qiáng)的底商，投資客對(duì)日后的經(jīng)營(yíng)比較有信心，像建外SOHO、左岸公社、財(cái)富中心、昆泰國(guó)際中心等即屬于這一類產(chǎn)品。比如昆泰國(guó)際中心位于朝外大街的核心位置，周邊有豐聯(lián)廣場(chǎng)、泛利大廈、聯(lián)合大廈、人壽大廈、百腦匯、旺市百利等大型寫字樓和商業(yè)項(xiàng)目，而且朝外商業(yè)街將和CBD連在一起，實(shí)現(xiàn)商業(yè)和商務(wù)中心雙重職能發(fā)展，具有很好的投資發(fā)展前景?！　〗?jīng)營(yíng)模式　　旺地不等于旺鋪，底商到底采用什么樣的經(jīng)營(yíng)模式才會(huì)實(shí)現(xiàn)理想的投資價(jià)值？除了好位置以外，開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)定位和經(jīng)營(yíng)水平也至關(guān)重要。以北京東長(zhǎng)安街某項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目地處長(zhǎng)安街和北京火車站交叉點(diǎn)的黃金位置，當(dāng)年它的底商銷售、出租之時(shí)，也曾火爆一時(shí)，很多知名品牌紛紛在此設(shè)立旗艦店。但好景不長(zhǎng)，由于經(jīng)營(yíng)和定位問(wèn)題，商業(yè)部分并沒(méi)有取得預(yù)想的輝煌，不久這里的商戶紛紛退出，原先的高檔購(gòu)物中心變成了商品批發(fā)市場(chǎng)?！　∮纱丝磥?lái)，開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)定位對(duì)項(xiàng)目的投資前景起著至關(guān)重要的作用。誰(shuí)有好的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，誰(shuí)能走在市場(chǎng)的前面，誰(shuí)就能在商業(yè)投資中占據(jù)有利的位置。比如昆泰集團(tuán)在規(guī)劃昆泰國(guó)際中心底商時(shí)，充分考慮經(jīng)營(yíng)模式的問(wèn)題，借鑒國(guó)外SHOPPINGMALL的模式，走了一條國(guó)內(nèi)商業(yè)領(lǐng)域的創(chuàng)新路：將其定名為朝外中環(huán)——朝外中心環(huán)繞步行商業(yè)街，總建筑面積約1萬(wàn)平方米，建成后它將是集購(gòu)物、餐飲、休閑、健身、娛樂(lè)為一體的大型商業(yè)中心街區(qū)。再比如建外SOHO比照上海新天地，借助商業(yè)時(shí)尚元素和統(tǒng)一包裝，將底商打造成為一個(gè)全新的“北京新天地”?！　⊥顿Y回報(bào)　　底商的投資回報(bào)率比較高。一般來(lái)說(shuō)，投資住宅的回報(bào)率為10%左右，而投資底商的回報(bào)率則高達(dá)15%至17%。在上海，投資商鋪大約6至10年即可收回成本。許多樓盤的底商在銷售或招租時(shí)還有各種優(yōu)惠，如果看好了一個(gè)旺區(qū)旺樓，根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)承受能力用貸款和部分資金支付底商房款，再用以后收取的租金還貸，還是挺劃算的。但投資“底商”一定要算好賬，算賬時(shí)，除了底商的售價(jià)和租金，還要清楚物業(yè)管理費(fèi)用，這將影響商鋪的未來(lái)收益。另外，購(gòu)買底商可以通過(guò)銀行貸款，一般最高貸款額度為6成，總價(jià)不超過(guò)300萬(wàn)元，貸款期限為10年，首付40%。需要注意的是，買底商和買住宅一樣，買的也是建筑面積，而不是使用面積。許多商鋪由于層高較住宅高、建筑結(jié)構(gòu)不同而設(shè)立了一些粗大的廊柱，所以商鋪的使用面積一般比住宅低，投資買家要有心理準(zhǔn)備。兩類底商三個(gè)特點(diǎn)三項(xiàng)注意 底商成房產(chǎn)投資新寵兩類底商　三個(gè)特點(diǎn)　三項(xiàng)注意　　種種數(shù)據(jù)顯示，由于商品房供應(yīng)量的逐年加大，使得買房投資者的回報(bào)率呈逐年下降趨勢(shì)。相比住宅公寓、商住樓、寫字樓而言，商鋪投資可謂高投入高回報(bào)。當(dāng)北京人初嘗商鋪投資的甜頭后，全城發(fā)展商掀起一股商鋪開發(fā)熱。北部天創(chuàng)世緣和財(cái)智中