【文章內(nèi)容簡介】 一為只以一半面積計入總額，別墅市場總體來講比較淡靜，象高新區(qū)內(nèi)的別墅項目即使做到風(fēng)格難得的地道，然而周圍大環(huán)境的嘈雜和配套上的缺陷，也導(dǎo)致其不可避免地陷入低谷。不過名牌自有名牌的價錢。12層帶電梯小高層，琥珀山莊把它定在3200元/平方米，新造的16棟別墅更均價為6600元/平方米，大超出了目前的市場水平，不過出人意料的是，兩種房的銷售率卻都相當(dāng)好。 付款方式付款方式主要分為三種：一次性，銀行按揭和建筑分期，而且一次性付款與銀行按揭所獲得的折扣幾乎是相同的，一般在下式價上便宜3040元/平方米，從目前來看，兩者被選擇的比例也基本相當(dāng)，共同占到80%左右。對建筑分期付款時間有不同規(guī)定，大部分是532，即預(yù)售首期50%，三個月后再交30%，入伙交房時付完余下的20%。銀行按揭早在兩年前還是新鮮名詞，人們寧愿找親戚朋友借錢一次付清樓款，也不愿找銀行；而且銀行提供的按揭條件也比較苛刻，早幾年多為五成五年或五成十年，購房者首期要交總樓款的一半，置業(yè)壓力較大。如今年輕一代由于收入和消費觀念的影響，對每月供款的理解已大大超過上一代人，從調(diào)查結(jié)果看，單位效益發(fā)收入較穩(wěn)定的雙職工一般能承受600700元/月的供樓款，他們選擇最多的是7成15年的按揭。 營銷策略 考察合肥市房地產(chǎn)，給人印象最深刻的是，這里的房地產(chǎn)開發(fā)商的“產(chǎn)品與概念平行營銷”做得非常不到位，即使設(shè)立漂亮的售樓處，在營銷手法上也極為落后，也不設(shè)內(nèi)部認(rèn)購期，更沒有軟性硬性的公關(guān)活動助陣。 廣告市民的手段主要有兩個，一是報紙，一是利用電視，上合肥經(jīng)濟臺晚上8點的“樓市專訪”。最常見的則是在現(xiàn)場樹大展板，和周末率人馬到熱鬧街頭擺模型、向路人發(fā)傳單。除了以上的措施外，有的樓盤還在市中心做路牌廣告。 但總的說來銷售氣氛遠(yuǎn)比不上南方激烈。所去的幾個新盤現(xiàn)場，現(xiàn)場氣氛都顯得比較淡靜，客房需要了解的所有相關(guān)資料包括價格和面積全部列表掛在墻上，并不單獨或成冊交到個人手里，客戶如需詳細(xì)了解，只能自行抄錄。價格的確定一般采用對比法，參照周圍同質(zhì)樓盤，然后審視自已的成本和利潤條件作多多少少的增刪。只是人們普遍只信賴現(xiàn)樓，即使知名公司也面臨前期資金回收壓力，直到中后期大家才蜂擁而上。由于大部分樓盤的主要客戶是集團，或是定向開發(fā)，或是集團購買，雙方確定下戶型折扣，兩三個回合即可以成交大頭。據(jù)開發(fā)辦的資料，一環(huán)以內(nèi)的住房平均10個月能售出90%，二環(huán)內(nèi)條件較好的，一年下來也能銷80%以上。 第二部分 項目基本情況一、 項目概況 項目地塊位于合肥市太湖路片區(qū)，位于合肥自然生活區(qū)的核心——合肥的東南區(qū)上風(fēng)口，北接王大郢，西臨江淮汽車，東靠市政溝渠，南與二環(huán)路相聯(lián)，距2002年5月開通的馬鞍山南路約700米。具有與全市各區(qū)快速便捷的交通條件。項目計劃用地400畝，一期120畝；（）；限高12米。二、 項目自然環(huán)境狀況地塊朝向地塊內(nèi)部現(xiàn)狀及周邊現(xiàn)狀自然條件評價綜合評價東南東南向有少量村莊、民居，其他為綠地，東南部標(biāo)高高于太湖東路條件最好，處于真正的合肥東南上風(fēng)口，并且有機會在東南向做社區(qū)公園景觀資源充足，可拓展空間大東西東西向面對太湖東路與銅陵南路，污水處理廠有一定影響條件較好，交通更為便利，稍感不足的是面對污水處理廠的不良心理感受項目的門面，沿太湖東路與銅陵南路需慎重處理東北及西南東北向受王大郢村莊雜亂的影響，西南向受江淮汽車廠房的影響，標(biāo)高低于太湖東路條件一般，可選擇做第二、三期開發(fā)地塊內(nèi)部景觀創(chuàng)建，將有效的均衡各朝向的價值差三、項目地塊區(qū)域交通條件及配套設(shè)施 項目區(qū)域交通條件 項目片區(qū)設(shè)有133路公交底站，途經(jīng)安大交通分校、送變電、科技大學(xué)、安醫(yī)附院、稻香樓、三孝口、城隍廟，至雙崗。 項目片區(qū)西側(cè)安大交通分校設(shè)有13137路公交底站。其中134路途經(jīng)美菱大道、蕪湖路、 馬鞍山路、勝利路，直達(dá)新火車站；137路途經(jīng)銅陵南路、蕪湖路、馬鞍山路、逍遙津、百花井、白水壩、刨花板廠。 146公交車從三十二中至長江批發(fā)市場，途經(jīng)衛(wèi)崗、安大交通分校、文昌新村、曙光影院、東七里站、玻璃廠、紡機廠，從項目片區(qū)前通過。項目區(qū)域政配套設(shè)施 區(qū)內(nèi)學(xué)府林立，有安大交通分校、安徽社會主義學(xué)院、交通學(xué)校、安徽省對外經(jīng)濟貿(mào)易學(xué)校、工大南區(qū)、安徽城市建設(shè)學(xué)校、省農(nóng)業(yè)銀行學(xué)校、合肥集萃女子職業(yè)學(xué)校等。超市、合肥大藥房陽光分店、電子服務(wù)部、農(nóng)貿(mào)市場、建材商城、酒店、移動通信公司等環(huán)顧片區(qū)四周。合肥市二十九中新址與之毗鄰。北邊的周谷堆批發(fā)市場、天安保齡球館，東邊的神力健身器材店，西邊的合家福超市便利了休閑，購物。 第三部分 項目投資效益分析測算方案模型：地塊擬建安居房為例進行分析一、 基本參數(shù)確定依據(jù)1） 根據(jù)合肥市總體規(guī)劃及土地出讓合同一般約定建筑物退道路紅線大于5米；建筑密度小于40%；（）；限高12米；土地出讓金28萬/畝；綠化覆蓋率大于25%。2） 根據(jù)安徽省建設(shè)環(huán)境保護廳建規(guī)字（1992）年55號頒發(fā)的《安徽省城市居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計暫行規(guī)定》，結(jié)合項目用地現(xiàn)狀條件確定公建服務(wù)設(shè)施配建指標(biāo)，包括小學(xué)，幼兒園及車庫。3） 參考合肥目前開發(fā)較成熟并最得消費者贊賞的琥珀山莊及夢園小區(qū)的用地功能規(guī)劃相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)及比例。4） 開發(fā)安居房，按國家和合肥的有關(guān)政規(guī)定，可以申請減免一定的土地開發(fā)費和前期規(guī)費。按合肥房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)驗，前期規(guī)費最高能減免50%，此次成本分析中以前期規(guī)費平均可能減免的50%幅度進行核算。5） 根據(jù)消費者定量調(diào)查結(jié)果（項目價格測試），典型競爭樓盤調(diào)查結(jié)果進行市場需求價格比較。二、基本參數(shù): 總用地面積：266800M2。建筑覆蓋率40%。容積率:(按保守計)?？偨ㄖ娣e:213440M2,假定2002年3月開始開發(fā),整開發(fā)周期為3年(分組團滾動開發(fā))。,約2033戶,居住人口是6506人。按公建配建控制指標(biāo)居住小區(qū)建筑面積14212277平方米/千人,6506人計公建設(shè)施建筑面積923614800平方米。其中：A住宅部分：建筑面積為201322M2 B公建配套部分：建筑面積為12018M2 （1）幼兒園（1所8班） 1600平方米 （2）小學(xué)（1所18班） 4000平方米 （3）保健中心 200平方米 （4）會所 3000平方米 （5）超市 1000平方米 （6）儲蓄所 150平方米 （7）郵政所 150平方米 （8）變電所 120平方米 （9）煤氣調(diào)壓站 150平方米 （10）垃圾站 150平方米 （11）派出所 100平方米 （12）居委會 80平方米 （13）街道辦事處 100平方米 （14）自行車停放場 1000平方米 商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點共 3000平方米（另計）三、投資效益分析與風(fēng)險評估項目經(jīng)濟分析表序號項目名稱及內(nèi)容計算式（元/M2）金額（萬元）備注一土地成本1．土地出讓金280000400一期120畝，2．土地使用金3．2001起利息266800%小 計二前期費用4．土地開發(fā)費用5．前期規(guī)費2668008450%(明細(xì)見附表)6．勘察設(shè)計費26680039391040．56小 計三建安成本建筑工程7．土建工程26680075075016000。5(框架結(jié)構(gòu))8．室外配套9．人防工程小 計75016000。5設(shè)備安裝工程10．水電安裝11．通訊12．消防13．煤氣管道14．電視天線小 計1544108．72小 計四相關(guān)費用15．不可預(yù)見費16．管理費[(二)+(三)]3%668．20小 計668．20建造成本合計[(二)+(三)+(四)]五利息及稅費17．貸款利息[(二)+(三)+(四)]40%6%805．1418．廣告營銷費19．稅費小 計805．14六總成本費用七可售面積綜合成本37592。4/2013221885．2 開發(fā)成本11土地成本（1） 土地出讓金為400280000=11200萬元（2） 2001年開始開發(fā)到2004年開發(fā)完成利息累計計入土地成本利息:266800%=土地成本合計(1)+(2) =每平方米土地成本為:12建造成本(1) 前期規(guī)費:2668008450%=(2) 勘察設(shè)計費:26680039=(3) 建筑工程費:213340750(框架)=(4) 設(shè)備及安裝工程費。266800154=(5) 管理費: (1)+(2)+(3)+(4)(3%)=合計建造總成本為: (1)+(2)+(3)+(4)+(5) =平均每平方米可售面積建造成本是:13貸款利息:按投資總額的40%,%,貸款期1年半計算:貸款利息: 40%%=目標(biāo)利潤為0時總銷售收入應(yīng)為{(%+營業(yè)稅5%+%+%)=%}(++)/(%)=（即保本單位成本)14稅費合計應(yīng)納稅費為:201322(%+%)=則每平方米住宅應(yīng)納稅費:(%+%)=15綜合開發(fā)成本:總成本=土地成本+建造成本+貸款利息+稅費 =+++=平均每平方米綜合成本:可能條件下綜合成本分析1） 建筑面積:201322平方米公建面積: 12018平方米平均每平方米保本成本: 2） 如果能與政府規(guī)劃管理部門取得協(xié)商，降低公建配套設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，減少公建配套投入，可銷售面積增大，綜合成本降低，則項目的盈利的可能性會增大。市場需求價格及市場可比價格的利潤分析1） 據(jù)安徽省統(tǒng)計信息局調(diào)查報告，1999年合肥住宅價格構(gòu)成情況：（元/M2）征地拆遷安置費設(shè)計和前期費建安工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費3%的管理費貸款利息稅金利潤總體按地理位置分一環(huán)內(nèi)一環(huán)外二環(huán)內(nèi)二環(huán)外按住宅性質(zhì)分解困房0安居房商品房2)根據(jù)定量調(diào)查結(jié)果,消費者對項目區(qū)位住宅的需求價格是集中在1800元/平方米以下,無法保持盈虧平衡.3)根據(jù)典型樓盤的調(diào)查結(jié)果,