【文章內(nèi)容簡介】 到80%，考慮項目還有3年的建設期，3年后的價格還將高于目前水平，所以確定3年后標準房價格800元/天。第四節(jié) 服務式公寓市場分析服務式公寓，也稱酒店式公寓，它既具備酒店水準的家務管理服務，還擁有豪華裝修及齊全的設備，是新興起的一種業(yè)務概念。目前，國內(nèi)的服務式公寓業(yè)務剛剛開展，市場還不成熟。但是，憑借著巨大的市場潛力，它已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場一顆冉冉升起的新星。一、服務式公寓市場發(fā)展及需求預測2003年，天津市人均國民生產(chǎn)總值為25874元，按照當年匯率計算，折合3126美元，首次突破了3000美元大關。經(jīng)濟的高速發(fā)展帶動了以高新技術(shù)、商貿(mào)物流和金融投資為主的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了大量的非生產(chǎn)性技術(shù)服務企業(yè)，這些企業(yè)對辦公的條件以及環(huán)境的要求獨具特點。這些企業(yè)要求辦公的空間不大，但必須信息密集、人員交流和資金交流方便、配套服務全面、交通條件優(yōu)越等。這種經(jīng)營空間和條件的要求正好是服務式公寓所具備的特質(zhì)。特別是近年來伴隨著世界先進經(jīng)營理念的不斷引入和互聯(lián)網(wǎng)在工作中的地位逐漸提高，產(chǎn)生了在現(xiàn)代城市中具有獨特的工作方式、數(shù)量逐漸上升的群體——年輕的SOHO族群體。而服務式公寓為這一消費人群帶來了理想的工作環(huán)境。經(jīng)驗數(shù)據(jù)表明，當一個地區(qū)的人均國民生產(chǎn)總值達到3000美元以上時，伴隨著SOHO族個體數(shù)量的增加和新的企業(yè)的成立，對服務式公寓的需求會有較大幅度的攀升。當前天津市剛剛踏過3000美元的標準線，即將迎來服務式公寓高速發(fā)展的時期。因此，抓住機遇興建服務式公寓是當前最佳的投資選擇。二、服務式公寓市場供給分析天津市的服務式公寓市場還處于起步階段，因此天津的服務式公寓的供給明顯不足。目前，天津的服務式公寓主要有兩種形式：一種是依托星級酒店的非獨立式服務式公寓；另一種是不依靠星級酒店的獨立的服務式公寓。前者與其所依靠的星級酒店接受同一個酒店管理集團的管理，而后者一般成立獨立的管理公司進行管理。天津市主要的服務式公寓主要有：泰達國際公寓、天津奧林匹克大廈、遠洋酒店等。其中泰達國際公寓和天津奧林匹克大廈最具代表性，兩者的情況參見下表：項目泰達國際公寓天津奧林匹克大廈總建筑面積（萬平方米）主力戶型63套出租涉外公寓；二室146平方米；三室161202平方米；躍層244349平方米一室70平方米；二室116121平方米（一衛(wèi)）130140平方米（二衛(wèi)）；三室1820234平方米電梯6部原裝LG豪華電梯3部OTIS豪華電梯經(jīng)營方式以租為主，兼有銷售只租不售價格售價：9300元/M2租金：，租金：一室600元/天二室700元/天三室800元/天銷售進度住宅剩4套，出租率90%以上出租率90%以上客戶特征日本、歐美人士居多，部分港臺客人，大型跨國公司的高層管理人士；外籍商務客人等主要面向在津的外籍人士（包括港、澳、臺地區(qū)）開展業(yè)務客戶大多為在津大型外資企業(yè)的高級職員，歐美人士居多通過比較我們可以發(fā)現(xiàn)，服務式公寓一般都是面向大型跨國公司的外籍高層管理人士，采用的經(jīng)營方式一般以租為主，價格相對較高。三、本項目競爭能力分析（1）服務式公寓的關鍵競爭因素關系到服務式公寓個體的競爭力因素主要包括：地段和交通、總建筑面積、內(nèi)部裝修、配套設施、物業(yè)管理水平等五個方面。（2）關鍵競爭對手的確定根據(jù)我們的調(diào)查，本項目服務式公寓現(xiàn)有競爭對手主要有泰達國際公寓和天津奧林匹克大廈。（3）各因素權(quán)重的確定參照目前服務式公寓的競爭狀況和經(jīng)營狀況，同時征求相關專家的意見，我們將各關鍵因素的權(quán)重確定為：因素地段和交通總建筑面積內(nèi)部裝修配套設施物業(yè)管理水平權(quán)重（4）競爭能力評分各單項評價分數(shù)為5，其中5分最高，1分最弱，3分表示相同。泰達國際公寓天津奧林匹克大廈本項目地段和交通345總建筑面積432內(nèi)部裝修445配套設施543物業(yè)管理水平435加權(quán)總分4由于建設在南京路沿線，地處天津最為繁華的和平路商業(yè)區(qū)附近，其優(yōu)越的地理位置和四通八達的交通網(wǎng)絡是其自身無可比擬的優(yōu)勢之一。綜合考慮各種因素，本項目將具有較強的行業(yè)競爭能力。四、市場定位服務式公寓由于其自身的價格限制了它的客戶群，它只能面向大型跨國公司的外籍高層管理人士。對于本項目而言，依托由國際知名酒店管理集團管理的五星級酒店是其特有的優(yōu)勢，而在本項目中的甲級寫字樓的客戶則成為服務式公寓主要的客戶來源。五、項目規(guī)模與銷售規(guī)劃項目規(guī)模本項目服務式公寓作為對五星級酒店的補充，其面向的是相對長期在天津生活工作的跨國公司高級管理層中的外籍人士。但是這部分客戶的數(shù)量要遠遠小于旅游人數(shù)，也就是說服務式公寓的客戶數(shù)量要遠遠小于酒店。因此，服務式公寓的規(guī)模一般要小于其所依靠的星級酒店，二者規(guī)模的比例一般為1:。銷售規(guī)劃服務式公寓的經(jīng)營一般是以出租為主，只有及少量的公寓進行銷售。我們建議本項目采取出租為主，少量銷售的經(jīng)營策略，出租與銷售的比例控制在9:1左右，對于出租的房間，考慮到其它服務式公寓的價格，租金預計為800元/日（均價，按100平方米/套計算）；對于銷售的公寓，考慮到地價因素，預計銷售價格不低于12000元/平方米，項目建成后第一年入住率就將達到80%。第五節(jié) 寫字樓市場分析一、天津市招商引資與企業(yè)發(fā)展狀況近年來，天津市加大了招商引資的力度，從2001年開始，每年直接利用外資的增長速度均接近或超過20%。2003年，全市新批三資企業(yè)941家，%；，%；，%。 19992003年天津市對外招商引資情況年份絕對數(shù)（萬美元）增長速度（%）（比上年）直接利用外資借用外國資金直接利用外資借用外國資金199925320321332200025600026467200132200076882002380591631020031633257225資料來源：《天津統(tǒng)計年鑒2004》注：2003年直接利用外資額采用商務部新口徑，速度為可比口徑。與此同時，天津市也加快了內(nèi)聯(lián)招商引資的步伐。2003年，%，%。外地企業(yè)在津投資超過500萬元的項目有273個，主要投向房地產(chǎn)開發(fā)和商貿(mào)物流業(yè)。招商引資的成功從側(cè)面反映出天津投資環(huán)境的改善，而投資環(huán)境的改善又推動了新的投資熱潮。截止2003年底天津市共擁有企業(yè)法人單位86353家，其中內(nèi)資企業(yè)79451家，外資企業(yè)4437家，港澳臺商投資企業(yè)2465家。企業(yè)家信心指數(shù)和企業(yè)景氣指數(shù)一直穩(wěn)定在120左右，也說明了大多數(shù)企業(yè)家對在天津投資的前景十分樂觀。良好的投資環(huán)境帶來了更多的企業(yè)，同時也必將拉動對寫字樓和服務式公寓的需求，活躍天津的房地產(chǎn)市場。因此，在未來的510年內(nèi)，興建服務式公寓和寫字樓將成為房地產(chǎn)投資的新焦點。二、寫字樓市場發(fā)展及需求預測目前，天津市的寫字樓市場還處于起步階段，絕大多數(shù)項目存在著“商”、“住”混合的現(xiàn)象。南京路、小白樓CBD、友誼路區(qū)域是天津市主要的商務辦公區(qū)域，作為商務辦公物業(yè)其中一種類型的商住樓大多匯集于此。我們通過對天津占主導位置的各甲級寫字樓的市場調(diào)研。 天津市甲級寫字樓客戶構(gòu)成物業(yè)名稱物業(yè)客戶構(gòu)成（居前三位的行業(yè)）知名客戶華盛廣場物流/商貿(mào)類（23%）高科技類（12%）建筑/地產(chǎn)類（10%）惠航貨運天津分公司中國衛(wèi)星信息集團公司海爾集團天津代表處亞太大廈物流/商貿(mào)類（36%）文化/教育類（11%）建筑/地產(chǎn)類（8%）華捷國際運輸代理有限公司香港全球貨運天津代表處英卓語言學校、北京四中網(wǎng)校泰達大廈物流/商貿(mào)類（49%）高科技類（15%）建筑/地產(chǎn)類（9%）振華國際貨運有限公司佑進環(huán)球物流有限公司清華同方股份有限公司天津代表處中國網(wǎng)通通訊有限公司天津代表處金皇大廈物流/商貿(mào)類（35%）建筑/地產(chǎn)類（17%）高科技類（12%）馬士基（中國）航運天津代表處羅姆電子（上海）公司天津分公司中國建筑工程總公司天津分公司遠洋大廈物流/商貿(mào)類（30%）制造/加工類（20%）高科技類（10%）TCL國際電機長城寬帶飛利浦電子廣銀大廈物流/商貿(mào)類（25%）高科技類（14%）綜合類（14%）泰安保險經(jīng)紀有限公司蜂星電訊沈陽三洋電梯世貿(mào)廣場物流/商貿(mào)類（32%）食品/醫(yī)藥類（20%）高科技類（12%）吉百利、卡夫食品羅氏制藥（處方藥部）LG電子農(nóng)業(yè)銀行云翔大廈物流/商貿(mào)類（28%）咨詢服務類（23%）建筑/地產(chǎn)類（11%）天津房地產(chǎn)發(fā)展集團天津證券投資咨詢有限公司國際工程監(jiān)管公司津匯廣場物流/商貿(mào)類（51%）高科技類（11%）制造/加工類（11%）現(xiàn)代商船佳能（中國）天津分公司殼牌石油國際大廈物流/商貿(mào)類（37%）金融/投資類（26%）制造/加工類（9%）韓進海運、商船三井光大永明人壽保險有限公司中國銀行天津分行國際大廈分理處松下電器機電（天津）有限公司摩托羅拉（中國）電子有限公司GTSS工程部通用電器（中國）有限公司天津辦事處UT斯達康(中國) 有限公司天津分公司 說明：行業(yè)分類高科技類（電子、通訊、軟件開發(fā)、網(wǎng)絡）建筑/地產(chǎn)類（建筑施工、工程設計、地產(chǎn)開發(fā)等）金融/投資類（銀行、證券、基金、保險、投資公司）能源/化工類（石油、天然氣、水利、電力、化工）文化/教育類（文化、影視藝術(shù)、廣告、傳媒、學校等）物流/商貿(mào)類（物流公司、航空運輸、船運、商業(yè)貿(mào)易等）制造/加工類（飛機/汽車自造、家具、紙業(yè)等）咨詢服務類（咨詢公司、律師、和會計師事務所等） 食品/醫(yī)藥類（食品生產(chǎn)、加工和醫(yī)藥、醫(yī)療器材、保?。┚C合/ 其他類（旅行社、美容、駐津政府、機關代表處）綜合各寫字樓的區(qū)域位置，我們分析得出各區(qū)域甲級寫字樓的行業(yè)趨勢和所占比例： 行業(yè)劃分區(qū)域位置高科技類建筑地產(chǎn)類物流商貿(mào)類金融投資類制造加工類友誼路沿線13%11%24%小白樓CBD區(qū)域15%8%43%河北海河沿線14%23%15%南京路8%39%17%8% （注：斜線處表示此行業(yè)所占比列位居前三名之后） 通過以上數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)：目前寫字樓幾個集中區(qū)域的客戶構(gòu)成主要以物流商貿(mào)類、高科技類、建筑地產(chǎn)類、金融投資類、制造加工類這五類行業(yè)為主，但除物流商貿(mào)類外其他行業(yè)所占比例相差不大，均沒有較為明顯的優(yōu)勢。2004年第二季度天津甲級寫字樓租金和空置率情況如下表：區(qū)域項目名稱總建面積（萬平方米）日租金（元/平方米）空置率（%）友誼路沿線北方金融30天信大廈18云翔大廈325華盛廣場5環(huán)渤海12廣銀420備注南京路沿線國際大廈7今晚大廈418津匯廣場430萬科世貿(mào)18備注小白樓CBD區(qū)域萬隆大廈7天星河畔10泰達大廈10金皇大廈35文華中心325濱江萬麗35萬順大廈4520備注海河沿線遠洋大廈8萬科假日11備注（備注為各區(qū)域加權(quán)平均租金和加權(quán)空置率）表中的數(shù)據(jù)經(jīng)簡要分析可直觀表示如下圖：