【正文】 車車位個389　7出租車車位個20　8非機動車車位個600　　　　　二經(jīng)濟指標(biāo)　　　1投資總額萬元　　2項目建設(shè)期年3　　　　　三公用工程指標(biāo)　　　1日最高用水量立方米/天2夏季制冷負荷KW136003冬季采暖負荷KW108904電力總負荷KVA135005煤氣用量立方米/天1410第二章 項目的建設(shè)意義一、天津人才科技大廈項目的建設(shè)，符合天津市“海河開發(fā)”的發(fā)展戰(zhàn)略，將成為“金龍起舞”工程的重要實施步驟海河是天津的母親河，是天津獨特的、標(biāo)志性的寶貴資源。從而使得該項目成為“海河開發(fā)”戰(zhàn)略實施的組成部分，將與其它的開發(fā)工程共同為促進天津海河“金龍起舞”工程的順利建設(shè)貢獻力量。天津人才科技大廈正是具備完整性、有機性、聚合性等多重功能的建筑綜合體，該項目的建設(shè)將有效地推進天津市的城市現(xiàn)代化進程，實現(xiàn)城市的高級功能，增強城市活力，還將帶動城市檔次與品質(zhì)的提升，從而將為天津市打造一張體現(xiàn)都市形象的新“名片”。四、天津人才科技大廈項目的建設(shè)，將大大增強天津市高檔星級酒店的實力，有利于天津市高檔星級酒店的布局調(diào)整天津市的城市發(fā)展定位于北方重要的經(jīng)濟中心和現(xiàn)代化國際港口城市。五、天津人才科技大廈項目的建設(shè)，將推進天津市人才交易工作的順利開展，進一步優(yōu)化我市人才環(huán)境和投資環(huán)境隨著經(jīng)濟全球化的深入開展，各國各地區(qū)對人才的競爭日益激烈，國內(nèi)外人才中介機構(gòu)的競爭也越來越明顯，許多國外知名獵頭公司等有實力的人才中介組織紛紛進入我國尋求合作。第三章 市場前景分析本項目為天津人才科技大廈，大廈功能包括五星級酒店、服務(wù)式公寓、甲級寫字樓、行政辦公樓和商業(yè)店鋪等五個部分。第一節(jié) 研究框架本項目為多業(yè)態(tài)復(fù)合型建筑，包括五星級酒店、服務(wù)式公寓、甲級寫字樓、行政辦公用房和商鋪等五個部分。因此，進行市場分析的第一步就是分析項目所處區(qū)域的各種環(huán)境，本節(jié)我們將對天津人才科技大廈所處的區(qū)域環(huán)境進行分析。投資拉動和工業(yè)推動作用突出，金融支持力度增強，出口、消費、利用外資全面發(fā)展，財政收入、城鄉(xiāng)居民收入增長加快，經(jīng)濟增長質(zhì)量和速度同步提高，國民經(jīng)濟持續(xù)快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展，人均GDP突破3000美元大關(guān)，年均經(jīng)濟增長率超過10%。針對本項目而言，我們主要就經(jīng)濟體制和地區(qū)的經(jīng)濟方針和政策進行分析。發(fā)達服務(wù)業(yè)是城市現(xiàn)代化、國際化的重要標(biāo)志。從上述分析不難看出，天津經(jīng)濟方針和政策環(huán)境非常適合本項目投資建設(shè)。進入二十一世紀以來，隨著天津市政府“三五八十”戰(zhàn)略步伐的加快，城市的社會財富進一步增加，天津市對科學(xué)、教育、文化、衛(wèi)生等領(lǐng)域的投入也在不斷加大，城市的整體文化品位和人文內(nèi)涵不斷得到提升。隨著中國加入WTO和北京申辦奧運的成功，旅游業(yè)也迎來了前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。國家旅游局統(tǒng)計資料顯示，2003年我國旅游業(yè)國際、國內(nèi)旅游總收入為4874億元，全年入境游人數(shù)為9100萬人次，其中外國人1130萬人次，入境過夜旅游者3270萬人次。這說明中國的旅游業(yè)市場具備極大的發(fā)展?jié)摿ΑＶ型鈽I(yè)內(nèi)人士一致認為，中國已經(jīng)成為全球商務(wù)旅游消費的重要市場之一。同時，作為2008北京奧運會的主要協(xié)辦城市，天津?qū)⒁云洫毺氐穆糜钨Y源和獨具文化內(nèi)涵的旅游產(chǎn)品，吸引越來越多的游客。同時，天津是北方重要的工商業(yè)城市，％。隨著我國加入WTO組織，與世界貿(mào)易體制的接軌，頻繁的國際交流和商務(wù)活動隨即展開，商務(wù)和會務(wù)入境游將作為天津市旅游經(jīng)濟的新增長點。其中：五星級1家、四星級12家、三星級40家。而目前天津市星級酒店能提供的房間數(shù)量為11600間，這說明近1/3的需求沒有得到滿足，星級酒店具有廣闊的市場前景。 天津市現(xiàn)有四星級、五星級以及本項目所在位置如下圖：。但是，從天津市酒店業(yè)目前的消費結(jié)構(gòu)來看，競爭較激烈的細分市場主要集中在酒店數(shù)量占到天津市總星級酒店數(shù)量47%的三星級酒店，而高檔次酒店，尤其是五星級酒店的細分市場在整體呈現(xiàn)“分散競爭”的態(tài)勢下，在短期內(nèi)表現(xiàn)出了“相對壟斷”的競爭格局。三、本項目競爭能力分析目前，酒店業(yè)的市場競爭能力分析，除考慮其設(shè)施、規(guī)模、服務(wù)水平以外，酒店的管理模式也是目前市場競爭的熱點。（3）各因素權(quán)重的確定參照目前行業(yè)內(nèi)的競爭狀況和經(jīng)營狀況，同時征求行業(yè)內(nèi)相關(guān)專家的意見，我們將各關(guān)鍵因素的權(quán)重確定為：因素地段成本設(shè)施水平財務(wù)狀況規(guī)模管理水平權(quán)重（4）競爭能力評分各單項評價分數(shù)為5，其中5分最高，1分最弱，3分表示相同。因此，本項目將具有較強的行業(yè)競爭能力。特別是伴隨著各種交流的不斷深入，天津已經(jīng)逐步向國際化大都市的方向發(fā)展。酒店將聘請國際酒店管理集團進行全方位管理，以提高酒店的服務(wù)管理水平。按照現(xiàn)有資料顯示，一般來說客房面積和其它服務(wù)/餐飲/健身等功能區(qū)面積各占百分之五十為宜。所以，本項目初步確定五星級酒店客房數(shù)為280間左右，但是保留相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間，如果未來酒店不能滿足市場需求，可以將23層以上的服務(wù)式公寓改造為酒店客房。按照標(biāo)準規(guī)定，五星級酒店要配備足夠的停車場、空調(diào)機房、洗衣房、庫房、設(shè)備間等公用空間，參考本地區(qū)同類酒店公用設(shè)施所占面積。本項目地處天津中心CBD區(qū)域，地理位置優(yōu)越，交通極為便利，按照目前的市場狀況，本項目中五星級酒店建成后將會成為高端消費層次的旅游者，特別是高端商務(wù)消費旅游者的首選。但是，憑借著巨大的市場潛力，它已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場一顆冉冉升起的新星。這些企業(yè)要求辦公的空間不大，但必須信息密集、人員交流和資金交流方便、配套服務(wù)全面、交通條件優(yōu)越等。經(jīng)驗數(shù)據(jù)表明，當(dāng)一個地區(qū)的人均國民生產(chǎn)總值達到3000美元以上時，伴隨著SOHO族個體數(shù)量的增加和新的企業(yè)的成立，對服務(wù)式公寓的需求會有較大幅度的攀升。目前，天津的服務(wù)式公寓主要有兩種形式：一種是依托星級酒店的非獨立式服務(wù)式公寓；另一種是不依靠星級酒店的獨立的服務(wù)式公寓。三、本項目競爭能力分析（1）服務(wù)式公寓的關(guān)鍵競爭因素關(guān)系到服務(wù)式公寓個體的競爭力因素主要包括：地段和交通、總建筑面積、內(nèi)部裝修、配套設(shè)施、物業(yè)管理水平等五個方面。綜合考慮各種因素，本項目將具有較強的行業(yè)競爭能力。但是這部分客戶的數(shù)量要遠遠小于旅游人數(shù)，也就是說服務(wù)式公寓的客戶數(shù)量要遠遠小于酒店。第五節(jié) 寫字樓市場分析一、天津市招商引資與企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r近年來，天津市加大了招商引資的力度，從2001年開始，每年直接利用外資的增長速度均接近或超過20%。2003年，%，%。企業(yè)家信心指數(shù)和企業(yè)景氣指數(shù)一直穩(wěn)定在120左右，也說明了大多數(shù)企業(yè)家對在天津投資的前景十分樂觀。南京路、小白樓CBD、友誼路區(qū)域是天津市主要的商務(wù)辦公區(qū)域，作為商務(wù)辦公物業(yè)其中一種類型的商住樓大多匯集于此。日租金達到最高的南京路沿線的甲級寫字樓空置率也排在了第一位，%，其次分別是小白樓CBD區(qū)域、友誼路沿線和海河沿線。三、寫字樓市場供給分析通過我們的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)天津市的甲級寫字樓主要分布在南京路、小白樓CBD、友誼路三個區(qū)域。（3）各因素權(quán)重的確定參照目前寫字樓的競爭狀況和經(jīng)營狀況，同時征求相關(guān)專家的意見，我們將各關(guān)鍵因素的權(quán)重確定為：因素地段和交通總建筑面積單層面積車庫規(guī)模物業(yè)管理水平權(quán)重（4）競爭能力評分各單項評價分數(shù)為5，其中5分最高，1分最弱，3分表示相同。五、市場定位本項目甲級寫字樓地處南京路和河北路交口，與小白樓CBD區(qū)域遙相呼應(yīng)。他們的總建筑面積和單層建筑面積參見下表：項目名稱總建筑面積（萬平方米）單層建筑面積（平方米）河川大廈934嘉利中心1300經(jīng)聯(lián)大廈41500森淼清華園546新華大廈916都市花園2800惠嘉公寓560云瑯大廈41100財富大廈1000平均值962，單層面積962平方米。根據(jù)天津市目前房地產(chǎn)市場熱銷的情況以及南京路沿線的地價，并考慮在3年建設(shè)期中房地產(chǎn)價格將進一步上揚，所以確定售價為12000元/平方米，出售部分預(yù)計三年內(nèi)可以銷售完畢，預(yù)計出售率分別為40%、40%、20%；出租部分考慮南京路沿線甲級寫字樓的租金和入住率情況，我們預(yù)計租金為6元/日平方米，預(yù)計入住率能夠達到85%以上。2004年6月14日，建設(shè)單位與“天津市規(guī)劃和國土資源局”簽定“天津市國有土地使用權(quán)出讓合同”，將該地塊的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給建設(shè)單位，同時規(guī)定了該地塊的土地使用條件。本項目座落位置見下圖：二、周邊情況分析建設(shè)地點地處天津內(nèi)環(huán)線，是城市中心城帶，緊鄰天津五大道地區(qū)，黃家花園地區(qū)區(qū)域歷史上是天津市重要的商業(yè)區(qū)，有著豐富的商業(yè)、文化、人文底蘊。天津人才科技大廈建成后將和附近的城市環(huán)境融為一體，并成為周邊地區(qū)以及天津市的標(biāo)志性建筑物，三、建設(shè)條件該項目選址地處城市基礎(chǔ)設(shè)施較為完善的地區(qū)，供水、排水、電力設(shè)施、燃氣管線、城市熱網(wǎng)及通訊設(shè)施環(huán)繞周邊，且有能力為本工程提供完善的服務(wù)。并設(shè)自備柴油發(fā)電機作為備用電源，以滿足一級負荷供電可靠性的要求及五星級賓館的要求。第五章 總體方案一、使用功能確定原則根據(jù)市場調(diào)研情況及對周邊地區(qū)已建建筑類別，性質(zhì)、規(guī)模分析，并充分考慮到天津城市建設(shè)持續(xù)發(fā)展的需要，本項目的使用功能確定為集五星級酒店，甲級寫字樓，人才科技交流、高級公寓商業(yè)一體的大型綜合建筑。本項目的基本功能由五星級酒店、服務(wù)式公寓、甲級寫字樓、行政辦公用房、商業(yè)店鋪及地下停車場等組成。項目將各不同使用功能的單體建筑有機的組合成“U”字型，并沿南京路、河北路、西安道布置。將寫字樓沿河北路展開布置，面向抗震紀念碑廣場。2. 行政辦公樓部分：行政辦公樓供市人事局、市科委和北方人才港股份有限公司辦公使用，首層設(shè)有大堂。這樣使于管理、流線清晰。因此將寫字樓部分劃分成三個部分，建筑面積分別為96106969平方米。根據(jù)該地區(qū)已經(jīng)形成的商業(yè)氛圍，將商業(yè)設(shè)施定位在高檔精品店上。根據(jù)這一空間特性，將建筑群的制高點150米高的38層酒店塔樓置于地塊的西北角，這樣可以大大削弱150米高的塔樓對兩個廣場的壓迫感，同時也減輕了超高層體量建筑對南京路、河北路口的空間的擠壓感。2. 建筑造型設(shè)計建筑群體良好空間的組織，為建筑造型設(shè)計提供了良好的基礎(chǔ)。單體建筑造型挺拔，由華麗統(tǒng)一的外表包裹的一系列簡潔的建筑體塊共同組成一組氣勢恢宏的群體建筑。特別是150米高塔樓中央透明玻璃反映出的空中室內(nèi)庭園和酒店底部四層通高的酒店大堂，使內(nèi)外空間交融構(gòu)成了這組建筑群體的亮點。內(nèi)部裝修按兩步考慮：第一步在工程建設(shè)過程中完成，達到四星級標(biāo)準；第二步在國際酒店管理集團介入后，按照其要求及標(biāo)準進一步完成內(nèi)裝修。第七章 公用工程一、道路、交通二、給排水1. 設(shè)計依據(jù)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》GB500152003《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準》GB574985《人民防空地下室設(shè)計規(guī)范》GB5003894《污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準》CJ30821999《游泳池和游樂休閑池給水排水設(shè)計規(guī)范》CECS14（征求意見稿）2000年 2. 編制范圍本項目給排水專業(yè)編制范圍包括：天津人才科技大廈室內(nèi)生活給排水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、游泳池水凈化處理系統(tǒng)、雨水內(nèi)排水系統(tǒng)。日460人K= T=243公寓式辦公220升/人日8500人42551K= T=107桑拿洗浴200升/人班100人3K= T=1011游泳池補水10%371立方米K=1 T=612空調(diào)冷卻循環(huán)補水%3000立方米/時72045K=1 T=1613冷凍水補水 80514洗衣房60升/千克干衣4190千克K= T=815綠化 L/ 1次/天1168平方米16不可預(yù)見水量10%1982117總用水量5. 生活給水系統(tǒng)設(shè)計 供水方式 天津人才科技大廈為超高層建筑群，室內(nèi)生活給水系統(tǒng)分成四個供水分區(qū)。人才大廈、寫字樓三層~十二層（包括屋頂消防水箱）為低區(qū)，由設(shè)于地下二層生活水泵房內(nèi)的人才大廈、寫字樓低區(qū)冷水泵組及低區(qū)冷水?dāng)嗔魉涔┧媒M變頻控制，配水干管下行上給；人才大廈、寫字樓十三層~二十六（包括屋頂消防水箱）為中區(qū)，由設(shè)于地下二層生活水泵房內(nèi)的人才大廈、寫字樓中區(qū)冷水泵組及中區(qū)冷水?dāng)嗔魉涔┧?，其中十三層~十八層（包括屋頂消防水箱）為中區(qū)水泵出水管經(jīng)減壓閥減壓后供水，泵組變頻控制，配水干管上行下給。 冷水系統(tǒng)管材本工程室外給水管道采用球墨鑄鐵管，內(nèi)涂水泥，用法蘭螺栓，中間放入4mm橡皮墊圈連接；建筑物室內(nèi)給水管道采用薄壁銅管，承插連接。 熱水用水量 序號名稱用水標(biāo)準用水?dāng)?shù)量最高日用水量（m3/日）最大時用水量（m3/時）備注1酒店180升/人次60人K=2 T=12W=6游泳池1465KJ/h 熱水計量 除商場、餐飲、洗浴、游泳池采用普通熱水表外，其余均采用遠傳熱水表傳至物業(yè)管理處。日530人K= T=242公寓式辦公4升/人183