【文章內(nèi)容簡介】 閑住宿區(qū)包括接待大廳、農(nóng)莊餐廳、特色產(chǎn)品交易廳、休息區(qū)，集中于農(nóng)莊中偏北面，以提供游客娛樂、休息、用餐、購物為主要目的。第十章 環(huán)境保護(hù)為保護(hù)和改善生活環(huán)境與生態(tài)環(huán)境，保障人體健康，項(xiàng)目嚴(yán)格按照《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》的有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)環(huán)境污染源的管理，對(duì)各種污染進(jìn)行綜合治理，確保項(xiàng)目達(dá)到國家對(duì)環(huán)境保護(hù)的各項(xiàng)要求。一、項(xiàng)目區(qū)環(huán)境條件項(xiàng)目位于常山縣紫港街道大弄口村，所選地址地形相對(duì)獨(dú)立，開闊整齊，背風(fēng)向陽。周邊無工業(yè)“三廢”及農(nóng)業(yè)、城鎮(zhèn)生活、醫(yī)療廢棄物污染；建設(shè)地周邊植被覆蓋率高，生態(tài)環(huán)境條件良好。二、環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目以發(fā)展生態(tài)旅游為主要內(nèi)容，采用的主要技術(shù)措施是無公害生產(chǎn)技術(shù)，在種植的生產(chǎn)過程中不會(huì)產(chǎn)生有毒物質(zhì)。項(xiàng)目區(qū)配置農(nóng)業(yè)廢棄物處理場，采用微生物技術(shù)處理農(nóng)作物稿稈。經(jīng)過沼氣發(fā)酵處理后，提供優(yōu)質(zhì)肥源。項(xiàng)目采用設(shè)施栽培和無公害生產(chǎn)技術(shù)，減少化肥、農(nóng)藥等對(duì)環(huán)境的污染。因此，本項(xiàng)目不但無污染，而且通過發(fā)展果林、景觀灌木和花卉園能美化環(huán)境，有效地提高當(dāng)?shù)丨h(huán)境質(zhì)量。三、水土保持項(xiàng)目本身有利于生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和水土保持。但在建設(shè)過程中，由于人為因素可能因施工開挖破壞植被，以及施工棄渣造成水土流失，因此，應(yīng)按照預(yù)防為主、治理并重的原則，綜合考慮采用工程措施、植物措施、農(nóng)藝措施等搞好水土保持，包括園區(qū)道路、引水溝渠兩邊種樹種草，涵養(yǎng)水源，改土?xí)r考慮沉沙凼、截洪溝，既增強(qiáng)防洪排澇能力，又提高抗旱能力。第十一章 建設(shè)進(jìn)度及招投標(biāo)方案一、建設(shè)進(jìn)度根據(jù)原生態(tài)農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃，本項(xiàng)目擬定在2年內(nèi)實(shí)施，具體工作安排為：根據(jù)計(jì)劃于2012年11月開始各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，于2014年12月進(jìn)行竣工驗(yàn)收。具體安排如下：2012年11月開始項(xiàng)目前期工作階段，包括：編制項(xiàng)目規(guī)劃方案、可研報(bào)告編制及報(bào)批、完成征地、環(huán)評(píng)、立項(xiàng)審批等。2013年7月開始逐步完成項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。2013年11月開始主體工程建設(shè)。2013年10月開始生態(tài)農(nóng)業(yè)種植。2014年12月進(jìn)行竣工驗(yàn)收。二、招投標(biāo)方案（一）項(xiàng)目招投標(biāo)原則依據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第3號(hào)令及常山縣市有關(guān)工程招標(biāo)文件的規(guī)定，本項(xiàng)目擬采用公開招投標(biāo)形式確定施工單位，采用邀請(qǐng)招標(biāo)的形式確定監(jiān)理單位。（二）項(xiàng)目招投標(biāo)方案招標(biāo)形式及資質(zhì)要求（1）由業(yè)主按國家招標(biāo)投標(biāo)法及有關(guān)規(guī)定采用公開招標(biāo)形式確定施工單位，采用邀請(qǐng)招標(biāo)形式確定勘察設(shè)計(jì)單位和項(xiàng)目監(jiān)理單位。（2）資質(zhì)要求建議 勘察單位資質(zhì)：乙級(jí)； 設(shè)計(jì)單位資質(zhì)：乙級(jí)； 施工單位資質(zhì)：二級(jí)以上； 監(jiān)理單位資質(zhì)：乙級(jí)。 （3）招標(biāo)信息發(fā)布 招標(biāo)公告及其它公告的信息在政府指定的媒體上公開發(fā)布。招投標(biāo)工作組織由業(yè)主自行或委托具有乙級(jí)資質(zhì)的招標(biāo)中介機(jī)構(gòu)組織實(shí)施本項(xiàng)目的招投標(biāo)工作，招標(biāo)中介機(jī)構(gòu)須按公平、公開、公正的原則組織完成公告、資審、編標(biāo)、評(píng)標(biāo)等工作，按照招投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，公開招標(biāo)的投標(biāo)單位不宜少于5家，邀請(qǐng)招標(biāo)的投標(biāo)單位不宜少于3家，建議業(yè)主單位按照國家的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行公開招標(biāo)。第十二章 投資估算及資金籌措一、投資估算范圍投資估算范圍為項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收并達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力時(shí)，按設(shè)計(jì)規(guī)定的全部配套用房工程、園內(nèi)道路工程、土地整治及農(nóng)田培育、配套設(shè)施工程、果樹種植、景觀植物種植、原生態(tài)綠地修整和公用設(shè)備及器具購置、安裝工程、工程建設(shè)其他費(fèi)、預(yù)備費(fèi)等工程所需的全部費(fèi)用。二、投資估算依據(jù)（一）國家發(fā)改委、建設(shè)部2006年7月頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；（二）項(xiàng)目技術(shù)方案、產(chǎn)品方案、建設(shè)條件、建設(shè)工期；（三）工程量根據(jù)方案設(shè)計(jì)估算；（四）設(shè)備價(jià)格：主要設(shè)備通過廠家詢價(jià)，小型及通用設(shè)備采用市場價(jià)（價(jià)格為到廠價(jià)）；（五）材料價(jià)格：材料價(jià)格采用市場價(jià)格，不足部分采用2007年《常山省工程造價(jià)信息》公布的指導(dǎo)價(jià)格（價(jià)格為到廠價(jià)或預(yù)算價(jià)）；（六）相關(guān)費(fèi)用按國家及常山省有關(guān)規(guī)定計(jì)算；（七）業(yè)主提供的相關(guān)資料。三、計(jì)算期計(jì)算期包括建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營期，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃建設(shè)期確定為24個(gè)月（2013年4月至2015年3月），運(yùn)營期確定為15年，則項(xiàng)目計(jì)算期為2013年至2028年。四、項(xiàng)目投資（一）建設(shè)投資項(xiàng)目建設(shè)投資估算總額為4520萬元，其中工程費(fèi)用2310萬元，公用設(shè)備購置費(fèi)800萬元，設(shè)備安裝工程費(fèi)65萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用1130萬元，工程基本預(yù)備費(fèi)215萬元。工程費(fèi)用主要包括全部配套用房工程、園內(nèi)道路工程、土地整治及農(nóng)田培育、配套設(shè)施工程、果樹種植、景觀植物種植、原生態(tài)綠地修整工程，其均根據(jù)近期同類工程的造價(jià)資料進(jìn)行測算。公用設(shè)備及安裝工程（1）設(shè)備原價(jià)按近期設(shè)備制造廠或供應(yīng)商的詢價(jià)進(jìn)行測算。（2）設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)由工藝專業(yè)根據(jù)相關(guān)的估算指標(biāo)進(jìn)行測算。其他費(fèi)用 根據(jù)國家和地區(qū)相關(guān)政策規(guī)定計(jì)取。（包含30年的土地租賃費(fèi)）預(yù)備費(fèi) ⑴基本預(yù)備費(fèi) 按工程費(fèi)用的5％計(jì)取。⑵價(jià)差預(yù)備費(fèi)根據(jù)原國家計(jì)委頒發(fā)的計(jì)投資（1999）1340號(hào)文的規(guī)定，和物價(jià)變化趨勢、項(xiàng)目特點(diǎn)，本項(xiàng)目漲價(jià)預(yù)備費(fèi)計(jì)算指數(shù)按零考慮，不計(jì)列。建設(shè)投資估算詳見財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－1。 （二）建設(shè)期借款利息本項(xiàng)目全部資金均由業(yè)主自籌，故建設(shè)期利息為0萬元。（三）流動(dòng)資金流動(dòng)資金估算采用分項(xiàng)詳細(xì)估算法。估算得項(xiàng)目滿負(fù)荷生產(chǎn)年份需流動(dòng)資金，各年流動(dòng)資金根據(jù)該年生產(chǎn)負(fù)荷估算。流動(dòng)資金的30%為鋪底流動(dòng)資金，由業(yè)主自籌（資金來源為業(yè)主自有資金），項(xiàng)目鋪底流動(dòng)資金為30萬元。流動(dòng)資金估算詳見財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－2。（四）項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資、建設(shè)期利息和鋪底流動(dòng)資金構(gòu)成。經(jīng)上述計(jì)算，項(xiàng)目總投資為4610萬元，其中建設(shè)投資4520萬元，建設(shè)期利息為0萬元，鋪底流動(dòng)資金90萬元。（五）有關(guān)問題說明其它費(fèi)用參照國家和常山省有關(guān)規(guī)定計(jì)取，若與實(shí)際不符，可按實(shí)調(diào)整。本估算是按現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格依據(jù)、現(xiàn)有相關(guān)圖紙和公用專業(yè)指標(biāo)編制的，因此，只能反映現(xiàn)時(shí)設(shè)計(jì)造價(jià)水平，如果在以后各階段內(nèi)相關(guān)資料、依據(jù)發(fā)生變化，應(yīng)在規(guī)定范圍內(nèi)調(diào)整。五、資金籌措本項(xiàng)目投資全部由業(yè)主自籌。其建設(shè)資金使用安排：業(yè)主自籌資金使用的比例為：2013年安排55%，2014年安排45%。項(xiàng)目投資使用計(jì)劃與資金籌措詳見財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－3。第十三章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、評(píng)價(jià)原則、依據(jù)及參數(shù)（一） 原則1. 遵循費(fèi)用與效益計(jì)算范圍一致性原則，效益計(jì)算與投資對(duì)應(yīng)；2. 遵循費(fèi)用與效益識(shí)別的有無對(duì)比原則；3. 以動(dòng)態(tài)、定量分析為主，靜態(tài)、定性分析為輔，對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、清償能力進(jìn)行評(píng)價(jià)；4. 在計(jì)算期內(nèi)不考慮通貨膨脹因素。（二） 依據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部2006年7月頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；國家現(xiàn)行的財(cái)稅政策、會(huì)計(jì)制度與相關(guān)法規(guī)；建設(shè)方案；業(yè)主提供的基礎(chǔ)資料。（三）評(píng)價(jià)參數(shù)項(xiàng)目建設(shè)期為2年，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)計(jì)算期取2013年至2028年。項(xiàng)目融資前稅前財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為12%，項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定13%。二、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算（一）銷售收入估算本項(xiàng)目收入包括特色農(nóng)產(chǎn)品銷售收入、餐飲收入、住宿收入、農(nóng)家特色種植體驗(yàn)收入等，經(jīng)預(yù)測項(xiàng)目擬吸引32120人次，按每人消費(fèi)600元估算，正常經(jīng)營年份收入為1927萬元。根據(jù)目前市場行情預(yù)測及植物生長特性，本項(xiàng)目2013年收入為385萬元，2014年收入為1156萬元，2015年收入為1542萬元。（二）銷售稅金及附加和增值稅估算項(xiàng)目應(yīng)繳納稅金為營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加。營業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)費(fèi)率為7%，教育費(fèi)附加費(fèi)率為3%。經(jīng)計(jì)算，正常經(jīng)營年份項(xiàng)目的增值稅為96萬元，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)為7萬元，教育費(fèi)附加為3萬元。項(xiàng)目各年?duì)I業(yè)收入、銷售稅金及附加和增值稅估算詳見財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－４。三、成本費(fèi)用估算（一）經(jīng)營成本估算原材料費(fèi)：原材料消耗量根據(jù)類似項(xiàng)目估算，材料價(jià)格按市場價(jià)格計(jì)算。燃料及動(dòng)力費(fèi)項(xiàng)目的燃料及動(dòng)力為水、電和燃?xì)?，燃料及?dòng)力的消耗量根據(jù)企業(yè)經(jīng)營統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)綜合估算。職工工資及職工福利費(fèi)項(xiàng)目勞動(dòng)定員為40人，年估算。修理費(fèi)以固定資產(chǎn)原值為基數(shù)按一定比例提取。其他費(fèi)用參照同類企業(yè)經(jīng)營統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)估算。（包含農(nóng)作物種植和收獲期間外聘當(dāng)?shù)囟唐趧趧?dòng)力的經(jīng)費(fèi)）。通過上述計(jì)算，滿負(fù)荷生產(chǎn)年份項(xiàng)目的經(jīng)營成本為398萬元，經(jīng)營成本估算見表121。表121 經(jīng)營成本估算表序號(hào)費(fèi)用名稱年成本（萬元）估算說明1原材料費(fèi)912燃料及動(dòng)力費(fèi)213工資及職工福利1044修理費(fèi)1135其他支出69經(jīng)營成本398（二）折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)折舊費(fèi)按直線折舊法以工程分類計(jì)算。建筑工程折舊年限為40年，設(shè)備折舊年限為15年，固定資產(chǎn)殘值率按5％計(jì)算。無形及其他資產(chǎn)按10年攤銷。估算得項(xiàng)目年折舊費(fèi)為160萬元，年攤銷費(fèi)為0萬元。折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)估算詳見財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－6。（三）財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用為建設(shè)投資借款余額應(yīng)在生產(chǎn)期支付的利息、流動(dòng)資金借款利息與短期借款利息之和。 （四）總成本費(fèi)用通過上述估算，正常生產(chǎn)年份項(xiàng)目的總成本費(fèi)用為563萬元。 項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算詳見財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－５。四、盈利能力分析（一）項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表分析根據(jù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（財(cái)務(wù)分析報(bào)表－1）計(jì)算的財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：%（所得稅前）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：%（所得稅后）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：（所得稅前）3597萬元（ic＝12%）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：（所得稅后）2054萬元（ic＝12%）項(xiàng)目投資回收期（所得稅前）：項(xiàng)目投資回收期（所得稅后）：分析上述財(cái)務(wù)指標(biāo)，項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：%（所得稅前），項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：%（所得稅后），均高于基準(zhǔn)收益率；項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值所得稅前和所得稅后均大于零。因此，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力可滿足要求。２、項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表分析根據(jù)項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表（財(cái)務(wù)分析報(bào)表－2），%。因此，從項(xiàng)目資本金投入可獲得的收益水平看，滿足投資者的要求，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可以被接受。３、利潤與利潤分配表分析項(xiàng)目正常經(jīng)營年份銷售收入為1927萬元，銷售稅金及附加為106萬元，總成本費(fèi)用為563萬元，利潤總額為1258萬元。所得稅稅率為25%，年繳納所得稅為315萬元，凈利潤為944萬元。法定盈余公積金按稅后利潤的10%提取，法定盈余公積金為94萬元。利潤估算及分配詳見財(cái)務(wù)分析報(bào)表－3。根據(jù)利潤與利潤分配表（財(cái)務(wù)分析報(bào)表－3）計(jì)算的盈利指標(biāo)如下：總投資收益率（ROI）＝EBIT/TI100％＝％式中 EBIT――營運(yùn)期正常年份息稅前利潤TI――項(xiàng)目總投資（包括流動(dòng)資金）資本金凈利潤率（ROE）＝NP/EC100％＝％式中 NP――營運(yùn)期內(nèi)年平均凈利潤EC――項(xiàng)目資本金均滿足投資者的要求。五、財(cái)務(wù)生存能力分析根據(jù)財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表（財(cái)務(wù)分析報(bào)表－4）可以看出，計(jì)算期內(nèi)各年經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出；從經(jīng)營活動(dòng)、投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)全部凈現(xiàn)金流量看，營運(yùn)期各年現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出，累計(jì)盈余資金逐年增加。因此，項(xiàng)目具備財(cái)務(wù)生存能力。六、不確定性分析（一）盈虧平衡分析盈虧平衡分析以項(xiàng)目計(jì)算期2013年的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行，該年總成本費(fèi)用為263萬元，可變成本為202萬元，固定成本為61萬元，年銷售收入為300萬元，根據(jù)上述數(shù)據(jù)計(jì)算項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)如下：BEP（利用率）= 年固定總成本/（年銷售收入年可變成本銷售稅金及附加 ）100%= %根據(jù)計(jì)算數(shù)據(jù)繪制盈虧平衡分析圖，如圖121。 圖121 盈虧平衡分析圖盈虧平衡分析表明，%時(shí)，業(yè)主就可以保本，說明項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。（二）敏感性分析項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)可能發(fā)生變化的因素有建設(shè)投資、經(jīng)營成本、產(chǎn)品價(jià)格。上述各單因素變化177。5%、177。10%、177。15%時(shí)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響程度見表122。表122 敏感性分析表序號(hào)項(xiàng) 目不確定因素變化率項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率敏感度系數(shù)　基本方案%1建設(shè)投資15%%10%%5%%5%%10%%15%%2經(jīng)營成本15%%10%%5%%5%%10%%15%%3產(chǎn)品價(jià)格15%%10%%5%%5%%10%%15%%根據(jù)敏感性分析表所示數(shù)據(jù)繪制敏感性分析圖，如圖122。 圖122 財(cái)務(wù)敏感性分析圖從敏感性分析表和分析圖可以看出，項(xiàng)目對(duì)上述各單因素變化的敏感程度從高到低依次為經(jīng)營收入、建設(shè)投資、經(jīng)營成本。在項(xiàng)目可行區(qū)域內(nèi)，%，%，表明產(chǎn)品價(jià)格和建設(shè)投資的變化對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響較大，經(jīng)營成本的變化對(duì)本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響不大。敏感性分析表明產(chǎn)品價(jià)格是最敏感的因素，％時(shí)，項(xiàng)目內(nèi)部收益率就降至設(shè)定的基準(zhǔn)收益率。根據(jù)上述敏感性分析表明，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。七、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）％，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）％，均高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，％，滿足投資者的要求。、說明項(xiàng)目的盈利能力較好。％，并逐年下降。說明項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況良好、清償能力較好。計(jì)算期內(nèi)各年經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出；從經(jīng)營活動(dòng)、投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)全部凈現(xiàn)金流量