【文章內(nèi)容簡介】 定位，它是城市商業(yè)發(fā)展市容風貌和綜合競爭力的代表，具有較強輻射能力和帶動能力，不僅能帶動火車北站附近經(jīng)濟發(fā)展，還能積極推動整個區(qū)域的商務中心、商貿(mào)中心和社會活動中心等中心得發(fā)展，因此在人流如潮的某某火車北站附近建設該項目是完全有必要的。3 推動城市建設、提高城市品位的需要面對新形勢、新挑戰(zhàn)，縣委、縣政府將緊緊圍繞打造繁華舒適、現(xiàn)代一流的新型城市的目標，傾力打造火車北站亮點工程，努力建成展示某某建設水平的標志性區(qū)域和體現(xiàn)發(fā)展方式轉變的示范性工程，推動城市建設上水平、出品位、生財富、惠民生。建成后的項目區(qū)將形成以商業(yè)服務、住宿餐飲以及文化娛樂為主體的現(xiàn)代化商業(yè)活動區(qū)，是體現(xiàn)地域特征的集中亮點，良好的區(qū)域環(huán)境、快捷方便的交通、適度的商業(yè)規(guī)模、合理的規(guī)劃布局、新穎的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高區(qū)域的成熟度，反映城市繁茂，體現(xiàn)高品質的區(qū)域形象，成為凸現(xiàn)城市精神的綜合象征，提升XX區(qū)的城市品位，為人們生產(chǎn)質量與文化生活水平的提高創(chuàng)造條件，提高社會福利，對整個縣城良好發(fā)展有著重要的社會意義。4 構建和諧某某的需要隨著體制改革、結構調整等因素的影響，某某縣和其他城市一樣，失業(yè)、待業(yè)人員的增長速度和總量遠遠大于同期經(jīng)濟發(fā)展和就業(yè)的需求，存在著嚴重的就業(yè)崗位不足的問題，形成目前巨大的就業(yè)壓力，隱藏著不和諧的因素?？h委、縣政府堅持以人為本，大膽嘗試建設和諧某某的新路子，積極探索和諧某某建設的新方法，通過改善就業(yè)結構、增加就業(yè)機會，優(yōu)化建設結構、改善環(huán)境解決失業(yè)、待業(yè)人員實際問題。該項目不同于單純的以購物為主的項目，它是構建和諧社會的重要載體，是社會文明的標志區(qū)域，它的開發(fā)建設，可增加不少的就業(yè)崗位，在一定程度上緩解了就業(yè)壓力，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一和城市的可持續(xù)發(fā)展，為構建和諧某某做出貢獻。第三章 社會經(jīng)濟因素與市場形勢分析第一節(jié) 社會經(jīng)濟因素分析1 社會因素分析⑴政策層面的宏觀調控①2003年6月5日，中國人民銀行發(fā)布了《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑施工流動資金貸款、個人住房貸款和公積金貸款等方面做出了嚴格的規(guī)定。新政策的出臺對防范金融風險、促進房地產(chǎn)金融健康發(fā)展起到了積極的推動作用。②2003年8月12日，國務院正式向全國下發(fā)了《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，首次明確肯定房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。省政府和市政府也先后出臺了有關文件，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展得到了政府部門的高度重視，營造了房地產(chǎn)業(yè)更加寬松的發(fā)展環(huán)境。⑵消費理念的轉型經(jīng)濟的發(fā)展，居民消費水平的提高，人們的居住消費理念正在由生存型向舒適型方向轉變，尤其是住房分配制度改革的深化，從“居者有其屋”至“居者優(yōu)其屋”，拓展住房需求量的同時，也帶動了商業(yè)用房的需求量增長，需求量的急劇增長成為推動我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要動力。⑶其他層面作用一方面是我縣房地產(chǎn)經(jīng)過了十多年的發(fā)展，已具備了快速發(fā)展的實力，尤其是企業(yè)資金實力的增強提高了我縣房地產(chǎn)的開發(fā)水平；另一方面是外資進入我縣房地產(chǎn)開發(fā)市場，在彌補開發(fā)資金不足的同時也帶來了全新的經(jīng)營理念，更新了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營觀念，促進了房地產(chǎn)開發(fā)水平的提高；第三是消費需求與消費水平的提高也成為推動房地產(chǎn)業(yè)向更高層次發(fā)展的重要因素。2 區(qū)域經(jīng)濟因素分析，%。其中，%；，%；，%。一、二、%、%%，、。2010年完成縣級財政總收入（統(tǒng)計口徑，指一般預算收入和上劃中央“三稅”之和）62335萬元，%。全縣城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入15295元，%，剔除價格因素，%。%。%。%。2010年農(nóng)村外出就業(yè)勞動力（縣外）。健康穩(wěn)定的經(jīng)濟發(fā)展速度對項目建設有利。第二節(jié) 房地產(chǎn)市場形勢分析1 當前市場現(xiàn)狀我縣房地產(chǎn)市場處于良好的發(fā)展態(tài)勢。全年共批準預售項目15個，㎡；新報建項目5個，㎡；竣工項目8個,㎡。從銷售情況看，全年銷售商品房2132套，㎡,。據(jù)統(tǒng)計，截止到去年底，全縣商品房存量房600多套，空置率僅為20%。從銷售價格看，多層商品住宅均價為1890元／平方米，高層商品住宅的均價為2340元／平方米。同2009年相比，平均每平方米上漲300元左右，預計今年房價將上揚200300元/平方米。今年15月份，全縣銷售商品房 968套，銷售面積 118746平方米，銷售金額 ，％。到目前為止，全縣共有在建和續(xù)建樓盤 7個，總建筑面積 146523平方米，其中御龍灣三期27212平方米、翰林苑四期16207平方米、江南康城二期8160平方米、宏宇國際16838平方米、四季景苑二期3797平方米、XX明珠四期36309平方米，億利山居二期38000平方米。今年以來，全縣補報建項目2個，宏宇國際二期建筑面積16838平方米，；已開工未報建項目4個，即郵政商住樓4488㎡，華天居2600㎡，財富廣場56623㎡，立新樓5500㎡，總建筑面積69211平方米；已取得土地使用權而未報建開工的項目7個，即東都華府約15000㎡，和福樓(站西路糧食局大米廠）7000㎡，楚榭東岸（農(nóng)機公司院內(nèi)）約25000㎡，石儲2010—10號地塊（澧水二橋南端）9504平方米，寶峰嘉園，楚江醫(yī)院地塊，環(huán)衛(wèi)處前側地塊。2 當前市場基本特點①供需總量基本平衡。2009年，開發(fā)量在21萬平方米，銷售量達18萬多平方米；2010年，開發(fā)量在23萬平方米，銷售量達19萬多平方米，存量房不到20%，供求基本平衡。②結構趨于合理。從戶型結構看，多數(shù)項目樓盤定位在中低價位商品房，面積一般在90—120平方米左右，滿足了居民需求；從消費結構看，消費比例趨于合理，消費對象主要是城市居民、外出務工者、個體工商戶、國家工作人員（含公務員、教師）等，其中外出務工者購房比例達到30%左右。③樓盤品質不斷提高。近幾年，形成了外地開發(fā)企業(yè)與本土開發(fā)企業(yè)公平競爭的開發(fā)態(tài)勢，互相取長補充短，提升了樓盤品質。如御龍灣以打造環(huán)境取勝，翰林苑以滿足市場需要取勝，XX明珠、江南康城以創(chuàng)新開發(fā)理念、注重環(huán)境美化取勝。他們一個共同點，就是不斷創(chuàng)新開發(fā)理念。④市場監(jiān)管日趨規(guī)范。近幾年，房管局通過研究市場，從項目報建、預售許可、合同備案、綜合驗收等幾個重要環(huán)節(jié)嚴格把關，有效規(guī)范了房地產(chǎn)市場秩序。我縣的商品房預銷售管理、預售資金監(jiān)管、住宅專項維修資金監(jiān)管及合同備案工作都走在了全市前列。特別是我縣監(jiān)管的住宅專項維修資金已經(jīng)超過2000萬，照這樣的發(fā)展速度，再過6年時間將突破1個億。3 市場前景分析在當前經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，居民收入快速增加，人民群眾安居樂業(yè)的愿望更加迫切的新形勢下，某某縣在不斷配套完善城市基礎設施，城市品位在不斷提高，房地產(chǎn)市場日趨活躍，城鎮(zhèn)居民的居住條件得到較大的改善。但房地產(chǎn)需求仍有較大的釋放空間，房地產(chǎn)開發(fā)仍有較大的發(fā)展?jié)摿?。主要表現(xiàn)為：一是購買力增強拉動房地產(chǎn)開發(fā)。隨著經(jīng)濟持續(xù)增長，居民收入預期更好，消費能力更強，改善住房條件的欲望更大，催生居民的換房熱情，導致我縣房地產(chǎn)銷售量增速要快于竣工量增速，形成了賣方市場。二是城鎮(zhèn)化加速推動房地產(chǎn)開發(fā)。目前，某某縣縣城實行“一城三區(qū)”一體化發(fā)展，常駐人口達15萬左右，％。按照某某縣“十二五”規(guī)劃，規(guī)劃新老建成區(qū)面積約20平方公里，規(guī)劃人口20萬人，全縣城鎮(zhèn)化率達到41％。按規(guī)劃目標，今后5年至少要新增5萬人，每年新增1萬人以上。若按我縣人均房地產(chǎn)面積50平方米標準，每年房地產(chǎn)需求量在50萬平方米以上。三是多元化投資帶動房地產(chǎn)開發(fā)。近年來，人們的理財觀念發(fā)生了較大變化，投資呈現(xiàn)向多元趨勢。特別是土地價格及建材價格上漲，提高了人們對現(xiàn)有房地產(chǎn)的估價，也增加了對房地產(chǎn)價格上漲的期望值。一部分人將個人儲蓄投向了房地產(chǎn)，以期保值增值。這對房地產(chǎn)市場發(fā)展將起到推波助瀾的作用?？傮w上來看，今后幾年內(nèi)我縣房地產(chǎn)市場空間潛力較大。第四章 項目策劃、投資估算與資金籌措第一節(jié) 項目用地布局與開發(fā)策略1 用地布局嚴格遵照縣城總體規(guī)劃，建立結構清晰、設施齊全、尺度宜人、環(huán)境優(yōu)美、具有濃厚地域文化特色的城鎮(zhèn)生活空間，合理布置各功能部分的組合與構成，實行成片開發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃，分期實施，項目區(qū)配置的各項公共服務基礎設施和一定綠化用地要與項目建設同步進行，切實做到不影響城市生態(tài)環(huán)境，保證城鎮(zhèn)建設的可持續(xù)發(fā)展，適應今后發(fā)展的要求，充分考慮現(xiàn)有環(huán)境污染源對用地布局結構的影響，使城市內(nèi)外交通布局結構協(xié)調一致，城市用地結構和各項用地指標比例要體現(xiàn)城市性質的要求等。同時項目用地布局力求科學合理。在設計構思上要體現(xiàn)該區(qū)域的特色，整個設計要新穎超前，突出該區(qū)域的人文景觀，體現(xiàn)某某的新區(qū)形象，使該區(qū)域環(huán)境