【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 長(zhǎng)，需求量的急劇增長(zhǎng)成為推動(dòng)我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?。⑶其他層面作用一方面是我縣房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)了十多年的發(fā)展，已具備了快速發(fā)展的實(shí)力，尤其是企業(yè)資金實(shí)力的增強(qiáng)提高了我縣房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)水平；另一方面是外資進(jìn)入我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，在彌補(bǔ)開(kāi)發(fā)資金不足的同時(shí)也帶來(lái)了全新的經(jīng)營(yíng)理念，更新了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)觀念，促進(jìn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平的提高；第三是消費(fèi)需求與消費(fèi)水平的提高也成為推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向更高層次發(fā)展的重要因素。2 區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素分析，%。其中，%；，%；，%。一、二、%、%%，、。2010年完成縣級(jí)財(cái)政總收入（統(tǒng)計(jì)口徑，指一般預(yù)算收入和上劃中央“三稅”之和）62335萬(wàn)元，%。全縣城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入15295元，%，剔除價(jià)格因素，%。%。%。%。2010年農(nóng)村外出就業(yè)勞動(dòng)力（縣外）。健康穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度對(duì)項(xiàng)目建設(shè)有利。第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析1 當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)處于良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。全年共批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目15個(gè)，㎡；新報(bào)建項(xiàng)目5個(gè)，㎡；竣工項(xiàng)目8個(gè),㎡。從銷售情況看，全年銷售商品房2132套，㎡,。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到去年底，全縣商品房存量房600多套，空置率僅為20%。從銷售價(jià)格看，多層商品住宅均價(jià)為1890元／平方米，高層商品住宅的均價(jià)為2340元／平方米。同2009年相比，平均每平方米上漲300元左右，預(yù)計(jì)今年房?jī)r(jià)將上揚(yáng)200300元/平方米。今年15月份，全縣銷售商品房 968套，銷售面積 118746平方米，銷售金額 ，％。到目前為止，全縣共有在建和續(xù)建樓盤 7個(gè)，總建筑面積 146523平方米，其中御龍灣三期27212平方米、翰林苑四期16207平方米、江南康城二期8160平方米、宏宇國(guó)際16838平方米、四季景苑二期3797平方米、XX明珠四期36309平方米，億利山居二期38000平方米。今年以來(lái)，全縣補(bǔ)報(bào)建項(xiàng)目2個(gè)，宏宇國(guó)際二期建筑面積16838平方米，；已開(kāi)工未報(bào)建項(xiàng)目4個(gè)，即郵政商住樓4488㎡，華天居2600㎡，財(cái)富廣場(chǎng)56623㎡，立新樓5500㎡，總建筑面積69211平方米；已取得土地使用權(quán)而未報(bào)建開(kāi)工的項(xiàng)目7個(gè)，即東都華府約15000㎡，和福樓(站西路糧食局大米廠）7000㎡，楚榭東岸（農(nóng)機(jī)公司院內(nèi)）約25000㎡，石儲(chǔ)2010—10號(hào)地塊（澧水二橋南端）9504平方米，寶峰嘉園，楚江醫(yī)院地塊，環(huán)衛(wèi)處前側(cè)地塊。2 當(dāng)前市場(chǎng)基本特點(diǎn)①供需總量基本平衡。2009年，開(kāi)發(fā)量在21萬(wàn)平方米，銷售量達(dá)18萬(wàn)多平方米；2010年，開(kāi)發(fā)量在23萬(wàn)平方米，銷售量達(dá)19萬(wàn)多平方米，存量房不到20%，供求基本平衡。②結(jié)構(gòu)趨于合理。從戶型結(jié)構(gòu)看，多數(shù)項(xiàng)目樓盤定位在中低價(jià)位商品房，面積一般在90—120平方米左右，滿足了居民需求；從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看，消費(fèi)比例趨于合理，消費(fèi)對(duì)象主要是城市居民、外出務(wù)工者、個(gè)體工商戶、國(guó)家工作人員（含公務(wù)員、教師）等，其中外出務(wù)工者購(gòu)房比例達(dá)到30%左右。③樓盤品質(zhì)不斷提高。近幾年，形成了外地開(kāi)發(fā)企業(yè)與本土開(kāi)發(fā)企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)的開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)，互相取長(zhǎng)補(bǔ)充短，提升了樓盤品質(zhì)。如御龍灣以打造環(huán)境取勝，翰林苑以滿足市場(chǎng)需要取勝，XX明珠、江南康城以創(chuàng)新開(kāi)發(fā)理念、注重環(huán)境美化取勝。他們一個(gè)共同點(diǎn)，就是不斷創(chuàng)新開(kāi)發(fā)理念。④市場(chǎng)監(jiān)管日趨規(guī)范。近幾年，房管局通過(guò)研究市場(chǎng)，從項(xiàng)目報(bào)建、預(yù)售許可、合同備案、綜合驗(yàn)收等幾個(gè)重要環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)，有效規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。我縣的商品房預(yù)銷售管理、預(yù)售資金監(jiān)管、住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管及合同備案工作都走在了全市前列。特別是我縣監(jiān)管的住宅專項(xiàng)維修資金已經(jīng)超過(guò)2000萬(wàn)，照這樣的發(fā)展速度，再過(guò)6年時(shí)間將突破1個(gè)億。3 市場(chǎng)前景分析在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，居民收入快速增加，人民群眾安居樂(lè)業(yè)的愿望更加迫切的新形勢(shì)下，某某縣在不斷配套完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，城市品位在不斷提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍，城鎮(zhèn)居民的居住條件得到較大的改善。但房地產(chǎn)需求仍有較大的釋放空間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍有較大的發(fā)展?jié)摿?。主要表現(xiàn)為：一是購(gòu)買力增強(qiáng)拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，居民收入預(yù)期更好，消費(fèi)能力更強(qiáng)，改善住房條件的欲望更大，催生居民的換房熱情，導(dǎo)致我縣房地產(chǎn)銷售量增速要快于竣工量增速，形成了賣方市場(chǎng)。二是城鎮(zhèn)化加速推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。目前，某某縣縣城實(shí)行“一城三區(qū)”一體化發(fā)展，常駐人口達(dá)15萬(wàn)左右，％。按照某某縣“十二五”規(guī)劃，規(guī)劃新老建成區(qū)面積約20平方公里，規(guī)劃人口20萬(wàn)人，全縣城鎮(zhèn)化率達(dá)到41％。按規(guī)劃目標(biāo)，今后5年至少要新增5萬(wàn)人，每年新增1萬(wàn)人以上。若按我縣人均房地產(chǎn)面積50平方米標(biāo)準(zhǔn)，每年房地產(chǎn)需求量在50萬(wàn)平方米以上。三是多元化投資帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。近年來(lái)，人們的理財(cái)觀念發(fā)生了較大變化，投資呈現(xiàn)向多元趨勢(shì)。特別是土地價(jià)格及建材價(jià)格上漲，提高了人們對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)的估價(jià)，也增加了對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的期望值。一部分人將個(gè)人儲(chǔ)蓄投向了房地產(chǎn)，以期保值增值。這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將起到推波助瀾的作用?？傮w上來(lái)看，今后幾年內(nèi)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)空間潛力較大。第四章 項(xiàng)目策劃、投資估算與資金籌措第一節(jié) 項(xiàng)目用地布局與開(kāi)發(fā)策略1 用地布局嚴(yán)格遵照縣城總體規(guī)劃，建立結(jié)構(gòu)清晰、設(shè)施齊全、尺度宜人、環(huán)境優(yōu)美、具有濃厚地域文化特色的城鎮(zhèn)生活空間，合理布置各功能部分的組合與構(gòu)成，實(shí)行成片開(kāi)發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃，分期實(shí)施，項(xiàng)目區(qū)配置的各項(xiàng)公共服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施和一定綠化用地要與項(xiàng)目建設(shè)同步進(jìn)行，切實(shí)做到不影響城市生態(tài)環(huán)境，保證城鎮(zhèn)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展，適應(yīng)今后發(fā)展的要求，充分考慮現(xiàn)有環(huán)境污染源對(duì)用地布局結(jié)構(gòu)的影響，使城市內(nèi)外交通布局結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)一致，城市用地結(jié)構(gòu)和各項(xiàng)用地指標(biāo)比例要體現(xiàn)城市性質(zhì)的要求等。同時(shí)項(xiàng)目用地布局力求科學(xué)合理。在設(shè)計(jì)構(gòu)思上要體現(xiàn)該區(qū)域的特色，整個(gè)設(shè)計(jì)要新穎超前，突出該區(qū)域的人文景觀，體現(xiàn)某某的新區(qū)形象，使該區(qū)域環(huán)境再上一個(gè)新臺(tái)階。2 開(kāi)發(fā)策略土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是資金密集型行業(yè)，在一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，征地補(bǔ)償、房屋拆遷、土地平整、基礎(chǔ)設(shè)施配套等都需要投入大量資金，而且資金需求量主要集中在征用土地和房屋拆遷等前期。當(dāng)開(kāi)發(fā)完成的土地不能馬上投入市場(chǎng)或者一時(shí)轉(zhuǎn)讓不出去時(shí)，土地就會(huì)產(chǎn)生持有成本，積壓資金，降低資金流動(dòng)性。儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)要繼續(xù)“吸進(jìn)”土地，就要實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)，從而形成進(jìn)一步融資需求。因此，資金是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的瓶頸和成功的關(guān)鍵，其中，比重與控制難度最大的是征地拆遷費(fèi)用。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的贏利點(diǎn)包括從一級(jí)土地開(kāi)發(fā)本身獲利，分享土地增值收益，持有部分公共建筑，為土地供應(yīng)鋪墊等。我縣土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式完全由政府組織實(shí)施，政府通過(guò)嚴(yán)格的計(jì)劃和規(guī)劃管理，完全壟斷土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，完全控制熟地開(kāi)發(fā)及供應(yīng)市場(chǎng)，形成“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理”的“五統(tǒng)一”格局，從而達(dá)到調(diào)控土地市場(chǎng)、配置土地資源、實(shí)現(xiàn)土地增值歸國(guó)家所有的目的，保證政府完全控制地價(jià)，土地開(kāi)發(fā)為熟地后的增值收益不流失。這種開(kāi)發(fā)模式法律關(guān)系單純，便于政府實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)事務(wù)。我縣土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的策略是要優(yōu)化運(yùn)作流程，提升管理能力，有效控制成本；加強(qiáng)規(guī)劃能力、挖掘區(qū)域潛在的價(jià)值；把握行業(yè)波動(dòng)周期，控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)要立足區(qū)位優(yōu)勢(shì)，將城市開(kāi)發(fā)建設(shè)與環(huán)境保護(hù)及可持續(xù)發(fā)展有機(jī)融合，改造升級(jí)周邊道路，逐步改善周邊環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施，提升本區(qū)域的環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，吸引更多的消費(fèi)。第二節(jié) 項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)與實(shí)施方式1 征地拆遷某某縣征地拆遷補(bǔ)償安置具體工作主體為某某縣征地拆遷服務(wù)站，該單位負(fù)責(zé)某某新征商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的征地拆遷與補(bǔ)償安置工作，實(shí)施征拆前，本著公平、公正的原則，認(rèn)真仔細(xì)地進(jìn)行現(xiàn)狀調(diào)查、評(píng)估測(cè)算、制定拆遷補(bǔ)償安置方案，按照相關(guān)文件規(guī)定確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)償方式為貨幣補(bǔ)償方式，補(bǔ)償費(fèi)用相應(yīng)的計(jì)入土地