【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 展過(guò)程中 ， 后山土地 將 面臨 被征用和整合的威脅。 其二，被 侵占 的威脅。 主校區(qū)后山周邊均為農(nóng)村，雖然歸屬海大的 土地 有明確的劃定邊界 ， 但 農(nóng)民采用墓葬、開(kāi)墾等方式，使后山逐年受到 侵占 ，若干年后勢(shì)必產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)糾紛。 土地開(kāi)發(fā)利用存在的 內(nèi)部問(wèn)題 主校區(qū)后山土地利用現(xiàn)狀反映出以下問(wèn)題。 第一，作為我校未來(lái)科研發(fā)展的主要基地， 受到 資金投入不足的嚴(yán)重影響，土地利用率低，科研示范作用 微弱 。 第二，受人力管理、水電基礎(chǔ)設(shè)施的短缺及周邊村對(duì)安全生產(chǎn)的影響，現(xiàn)有土地以粗放 經(jīng)營(yíng)為主，以承租方式下包，以林地單價(jià)出租，種植甘蔗、桉樹(shù)等，經(jīng)濟(jì) 效益 低 。 第三， 主校區(qū)后山 雖屬湖光巖 － 三 嶺山風(fēng)景名勝區(qū)的外圍保護(hù)區(qū)，但生態(tài)保護(hù)力度小，旅游觀光功能尚未 開(kāi)發(fā)，生態(tài)保護(hù)缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)動(dòng)力。 土地開(kāi)發(fā)利用 面臨 的挑戰(zhàn) 主校區(qū)后山土地開(kāi)發(fā)利用的挑戰(zhàn)來(lái)自于其多功能性的復(fù)合需求。 后山土地性質(zhì)為高校教育用地，開(kāi)發(fā)利用的 主要 目的 是 保證 高校教育科研 的 功能 ； 但作為湖光巖國(guó)家風(fēng)景名勝區(qū)的外圍保護(hù)區(qū)，土地開(kāi)發(fā)利用必將受到風(fēng)景區(qū)管理?xiàng)l例的制約；而因處于城郊風(fēng)景旅游區(qū)，旅游休閑功能也 將 成為開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。 多重開(kāi)發(fā) 利用 的需求 之間 極可能出現(xiàn)矛盾。 10 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 主校區(qū)后山是廣東海洋大學(xué)重要的科研 教學(xué) 用地，也是湖光巖大旅游區(qū)的核心區(qū)，湖光巖風(fēng)景名勝區(qū)主要的外圍保護(hù)區(qū)，目前其 半荒蕪、 低效率 利用 的 現(xiàn)狀與湛江市 生態(tài)建設(shè) 目標(biāo) 和廣東海洋大學(xué) 長(zhǎng)遠(yuǎn) 發(fā)展需求極不相稱(chēng)，因而，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)利用，建設(shè)“廣東海洋大學(xué)交椅嶺現(xiàn)代生態(tài)示范園區(qū)”勢(shì)在必行。 項(xiàng)目的建設(shè)是湛江城鄉(xiāng)建設(shè)的要求 項(xiàng)目的建設(shè)符合 黨和國(guó)家建設(shè)生態(tài)文明的宏觀 政策， 有利于湛江城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)、生態(tài)文明、科學(xué)發(fā)展試點(diǎn)市的建設(shè)，有利于湛江 社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化和生態(tài)的建設(shè)。 項(xiàng) 目的建設(shè)符合湛江市旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃和城市近期建設(shè)規(guī)劃， 有助于 優(yōu)化湖光巖大旅游區(qū)綜合實(shí)力、提升城市旅游品牌，有利于湛江市湖光巖風(fēng)景區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)化與可持續(xù)發(fā)展。 項(xiàng)目的建設(shè)是廣東海洋大學(xué)發(fā)展戰(zhàn)略的要求 項(xiàng)目的建設(shè)符合廣東海洋大學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略，有利于保障學(xué)校科研基地的后續(xù)發(fā)展、增加 學(xué)校 產(chǎn)業(yè)收入、美化校園環(huán)境、保證學(xué)校長(zhǎng)治久安、有序發(fā)展 ，并有助于 提升學(xué)校 的 知名度。 1）保障學(xué)?？蒲谢氐暮罄m(xù)發(fā)展 科研基地的開(kāi)發(fā)建設(shè)為高校發(fā)展壯大提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)， 規(guī)劃建設(shè)的 生態(tài)示范園 可 加強(qiáng)農(nóng)業(yè)高新科技研究與示范 ， 保護(hù) 和恢復(fù) 建設(shè) 生態(tài)環(huán)境 ， 開(kāi)發(fā)利用生物 物 質(zhì)能源等關(guān)鍵技術(shù) ， 拓展 生態(tài) 觀光 、康體 休閑 ， 是具有 多功能性 的 項(xiàng)目， 可形成多功能性的高新科研平臺(tái)，有利于保證科研基地的后續(xù)發(fā)展。 2）增加學(xué)校產(chǎn)業(yè)收入 11 海大的校辦產(chǎn)業(yè) 實(shí)力 相對(duì) 薄弱 ，生態(tài)示范園的建設(shè)將成為增加我校產(chǎn)業(yè)收入的新亮點(diǎn)。賦予科研活動(dòng)以觀光旅游休閑功能，形成生態(tài)體驗(yàn)、高新農(nóng)業(yè)、生態(tài)恢復(fù)、康體休閑等連帶關(guān)系，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)，將增加海大產(chǎn)業(yè)收入。 3）美化校園環(huán)境 加強(qiáng)高校校園環(huán)境建設(shè)是培養(yǎng) 高素質(zhì) 人才的需要 。前校區(qū)優(yōu)美的校園環(huán)境已成為我校的榮耀。生態(tài)示范園對(duì)后山進(jìn)行 高標(biāo) 準(zhǔn)的 總 體規(guī)劃 ， 用科學(xué)發(fā)展 觀 指導(dǎo)校園環(huán)境 有序 建設(shè)， 加強(qiáng)生態(tài)培育與環(huán)境保護(hù)，將進(jìn)一步美化海大校園環(huán)境，使其成為學(xué)校的后花園。前有菁菁校園，后有鳥(niǎo)語(yǔ)花香、青山綠水，必將提升學(xué)校形象， 營(yíng)造良好的育人環(huán)境 ，增強(qiáng)綜合實(shí)力。 4）保證學(xué)校長(zhǎng)治久安、有序發(fā)展 高校的長(zhǎng)治久安離不開(kāi) 穩(wěn)定的 外部環(huán)境，創(chuàng)造一種具有文化底蘊(yùn)而又和諧的外部環(huán)境，將為我校有序發(fā)展提供強(qiáng)有力的保障。生態(tài)示范園的建設(shè)可明確土地使用性質(zhì)，改變?cè)械牡托世?、 粗放式管理， 進(jìn)行合理有序 的經(jīng)營(yíng)管理 ； 同時(shí)也 可 防范土地征用、土地侵占等 威脅 ， 保證學(xué)校長(zhǎng)治久安和有序發(fā)展 。 5）提升學(xué)校知名度 建設(shè)生態(tài)示范園是盤(pán)活校園土地資源的創(chuàng)新思維。 做大做強(qiáng)生態(tài) 示范園， 爭(zhēng)取 成為 廣東乃至全國(guó)高校建設(shè)的示 范品牌，進(jìn)一步擴(kuò)大我校的知名度。 生態(tài)示范園兼?zhèn)浣?jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)多重功能和 效益， 同步建設(shè) 產(chǎn)業(yè)鏈和生態(tài)鏈 ，以實(shí)現(xiàn)對(duì)物質(zhì)和能量等資源的最優(yōu)利用，最終建立可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，可確保我?？蒲?、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)的大豐收，帶來(lái)豐厚的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)效益。 12 第三章 基本條件與市場(chǎng)分析 基本條件分析 區(qū)位關(guān)系分析 從大區(qū)位而言， 規(guī)劃建設(shè)的生態(tài) 園區(qū) 處于湛江市湖光巖大旅游區(qū)的核心圈，湛江 被 確定為粵西城鎮(zhèn)群中心 后 ， 將 成為廣東沿海經(jīng)濟(jì)帶新增長(zhǎng)極，湛江旅游業(yè) 會(huì) 得到長(zhǎng)足的發(fā)展 。 園區(qū)的開(kāi)發(fā)利用有利于促進(jìn)大旅游區(qū)的發(fā)展，有利于吸引跨區(qū)域旅游群體。 從中區(qū)位而言，園區(qū)地處湛江市西南部，城市主干道疏港大道內(nèi)聯(lián)市區(qū)，外 接 渝湛、廣湛高速公路， 為 園區(qū) 提供了 快捷方便的對(duì)外交通體系。園區(qū)與霞山、赤坎、麻章、東海島城市中心區(qū)均處于半小時(shí)生活圈，既避開(kāi)了城市的囂喧，又在市民自然休閑活動(dòng)心理距離之內(nèi)，有利于形成市民休閑度假的新天地。 從小區(qū)位而言，園區(qū)東與交椅嶺村相接、西與花村接壤、北為 54410部隊(duì)的土地、南隔疏港大道與 前校區(qū)相對(duì)，擁有生態(tài)建設(shè)的先決條件，又有海大前校區(qū)較優(yōu)越的環(huán)境基礎(chǔ)。 現(xiàn)狀資源分析 主校區(qū)后山土地開(kāi)發(fā)利用擁有區(qū)位優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)、生態(tài)優(yōu)勢(shì)、文化優(yōu)勢(shì)和科研優(yōu)勢(shì)等。 一是具有規(guī)模效益。園區(qū)土地面積達(dá) 1650 畝（ 110 公頃），利于規(guī)模性開(kāi)發(fā)，可成片開(kāi)發(fā)利用，也可分期分區(qū)建設(shè)、滾動(dòng)發(fā)展。 二是自然風(fēng)景資源較為豐富。園區(qū)處于第四紀(jì)湖光巖火山臺(tái)地之上，擁有火山層積巖遺跡景觀 。 區(qū)內(nèi)交椅嶺主峰海拔 161m，是湛江市區(qū)內(nèi)的第 13 一高峰，而峽谷地低至 50 米， 100多米的高差形成山坡地、山谷、峽谷和懸崖等變化豐富的火山地形地貌。 園區(qū)視野開(kāi)闊，景觀秀美獨(dú)特。主體坐北朝南，登高可近觀海大優(yōu)美校園，中覽湖光全貌，遠(yuǎn)眺蔚藍(lán)大海，在湛江這一平原型濱海城市，極具特色 。 園區(qū)地屬熱帶氣候，土壤主要為磚紅壤和沙礫土，土層中厚，殘次林有魚(yú)尾葵、楝葉吳茱萸、大果榕等熱帶溝谷季雨林的典型樹(shù)種 ， 具有生態(tài)恢復(fù)頂級(jí)熱帶季雨林植被的先決條件。 三是具有一定的人文優(yōu)勢(shì)。園區(qū)為海大校園的有機(jī)部分， 高校的人文氛圍 有 利于 增加 園 區(qū) 的 文化 氣息 。交椅嶺下有“深挖洞、廣積糧”時(shí)代遺留下的防空洞系統(tǒng)，有助于提升交椅嶺第一標(biāo)高的神秘性。 四是獨(dú)具科研優(yōu)勢(shì)。廣東海洋大學(xué)為 粵西地區(qū) 實(shí)力較強(qiáng)的 多科 性大學(xué)，針對(duì)園區(qū)而言，海大 園藝、 園 林 、旅游管理、體育休閑等專(zhuān)業(yè) 的科研 技術(shù)力量，利于提高園區(qū)的科技含金量，使園區(qū)建設(shè)獨(dú)具科技優(yōu)勢(shì)。 由此，主校區(qū)后山土地開(kāi)發(fā)利用擁有區(qū)位優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)、生態(tài)優(yōu)勢(shì)、文化優(yōu)勢(shì)和科研優(yōu)勢(shì)等。 市場(chǎng)分析 良好的 發(fā)展 機(jī)遇 隨著世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，全球旅游業(yè)進(jìn)入了穩(wěn)定持續(xù)增長(zhǎng)的階段，旅游業(yè)已成為當(dāng)今世界的一大產(chǎn)業(yè)。 加強(qiáng)城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、建設(shè)生態(tài)文明將是今后黨和國(guó)家的 工作重點(diǎn) 。 在 20xx 年初召開(kāi)的湛江市第九次黨代會(huì)和第十二屆人大一次會(huì)議 上 提出 了 湛江 旅游業(yè)發(fā)展的宏偉目標(biāo) ―― “ 構(gòu)筑彩色湛江大旅游格局，加快建設(shè)區(qū)域性商旅中心 ”， 推動(dòng)了湛江旅游業(yè)向更高層次發(fā)展 ， 也加快了生態(tài)觀光項(xiàng)目的建設(shè)和 完善 。 20xx 年， 14 湛江入選“中國(guó)十大休閑城市”，這對(duì)建設(shè)湖光巖大旅游區(qū)，加快旅游業(yè)發(fā)展有著重要的推動(dòng)作用，并有助于 提升 湖光巖大旅游區(qū)的整體形象。 廣闊的市場(chǎng)前景 伴隨著工業(yè)化進(jìn)程，人類(lèi) 無(wú)度 的向自然界索取資源，毫無(wú)節(jié) 制的利用資源，工業(yè)污染、農(nóng)業(yè)污染和生活污染嚴(yán)重，生態(tài)環(huán)境遭到 嚴(yán)重 破壞，人居環(huán)境 逐年惡化 。 人們 開(kāi)始追求 綠色、生態(tài)和健康 的生活方式 ，綠色、環(huán)保、健康的產(chǎn)品正好滿(mǎn)足了 當(dāng)前 人們的消費(fèi)心理，符合了現(xiàn)代 都市 人的生活理念，生態(tài) 產(chǎn)品越來(lái)越受歡迎，顯示出巨大的市場(chǎng)潛力 。 主校區(qū) 后山生態(tài)示范園所提供 的 產(chǎn)品及服務(wù)既能滿(mǎn)足現(xiàn)代 都市人群 的消費(fèi)心理， 也 順應(yīng)了 未來(lái) 生態(tài)經(jīng)濟(jì) 發(fā)展 的趨勢(shì)，具有 廣闊的市場(chǎng)前景。 市場(chǎng)行業(yè)分析 園區(qū)位于湛江市湖光巖大旅游區(qū)的核心圈，園區(qū)的開(kāi)發(fā)利用有利于促進(jìn)大旅游區(qū)的共同發(fā)展。目前，旅游區(qū)服務(wù)設(shè)施不完善 ，僅中國(guó)雷瓊湖光巖世界地質(zhì)公園、南亞熱帶植物園、東坡荔園和現(xiàn)代南亞熱帶良種繁育中心有度假住宿設(shè)施，總床位數(shù)不足 300 個(gè)，種類(lèi)單一，缺乏中高檔設(shè)施；餐飲服務(wù)設(shè)施落后，缺少大規(guī)模、特色強(qiáng)的旅游餐飲設(shè)施；旅游購(gòu)物設(shè)施缺乏，僅在金鹿園、南亞熱帶植物園和中國(guó)雷瓊湖光巖世界地質(zhì)公園有旅游商品出售；大旅游區(qū)沒(méi)有足夠的休閑設(shè)施，特色鮮明的娛樂(lè)設(shè)施幾乎空白。園區(qū)以高新科技農(nóng)業(yè)、觀光休閑康體為主，以生態(tài)體驗(yàn)帶動(dòng)旅游業(yè)的發(fā)展，走科技生態(tài)、綠色環(huán)保、循環(huán)經(jīng)濟(jì)的道路 , 配套中高檔旅游服務(wù)設(shè)施，將與湖光巖、南亞所、金鹿園形成犄角之勢(shì)， 休閑產(chǎn)品具有較強(qiáng)的互補(bǔ)性，從而填補(bǔ)大旅游區(qū)所缺乏項(xiàng)目的空白。 客源市場(chǎng)定位 15 據(jù)湛江市旅游局統(tǒng)計(jì)， 20xx年，湛江全市接待游客 683萬(wàn)人次，旅游收入超過(guò) 38 億元 。從 20xx20xx 年，到 湖光巖大旅游區(qū) 旅游觀光的人數(shù)逐年攀升，如 20xx 年，共有游客 162 萬(wàn)人，旅游收入 億元； 20xx 年，共 173 萬(wàn)人，旅游收入 。 園區(qū)位于湖光巖大旅游區(qū)，生態(tài)示范園客源市場(chǎng)可分解為境內(nèi)、 境 外兩大部分。 第一，境內(nèi) 一級(jí) 客源 市場(chǎng) ：湛江市、珠三角地區(qū)、茂名市、陽(yáng)江市的普通游客， 這三市一區(qū) 中尤其是珠三角 地區(qū) 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，生態(tài)旅游需求 較大 ，距離旅游區(qū) 距離較 近，是園區(qū)最基本、最穩(wěn)定的客源。寶鋼等大型項(xiàng)目 的建設(shè) 將帶 來(lái) 大量的消費(fèi)能力較強(qiáng)的長(zhǎng)三角及境外游客 。 本市會(huì)務(wù)、商務(wù)性度假觀光游客 也是有力的消費(fèi)群 。另外， 海大 擁有 的 兩萬(wàn)多 在校 學(xué)生 、 每年新生入學(xué)階段 大量 來(lái)校 的學(xué)生家長(zhǎng) 、 前來(lái)海大進(jìn)行 學(xué)術(shù)交流 的 人員 和 湛江市青少年人群 等 都將是園區(qū)重要的客源之一。 表 31 一級(jí)客源市場(chǎng)特征表 區(qū) 域 湛江市、茂名市、陽(yáng)江市 珠三角地區(qū) 旅游需求 科普、觀光、休閑、度假 觀光、休閑、度假 群 體 學(xué)生、青年、家庭、親友 家庭、親 友 出行方式 包車(chē)、旅游專(zhuān)線(xiàn)、自駕車(chē) 包車(chē)、自駕