【文章內容簡介】 展過程中 ， 后山土地 將 面臨 被征用和整合的威脅。 其二，被 侵占 的威脅。 主校區(qū)后山周邊均為農村，雖然歸屬海大的 土地 有明確的劃定邊界 ， 但 農民采用墓葬、開墾等方式，使后山逐年受到 侵占 ，若干年后勢必產(chǎn)生產(chǎn)權糾紛。 土地開發(fā)利用存在的 內部問題 主校區(qū)后山土地利用現(xiàn)狀反映出以下問題。 第一，作為我校未來科研發(fā)展的主要基地， 受到 資金投入不足的嚴重影響，土地利用率低，科研示范作用 微弱 。 第二，受人力管理、水電基礎設施的短缺及周邊村對安全生產(chǎn)的影響，現(xiàn)有土地以粗放 經(jīng)營為主，以承租方式下包，以林地單價出租，種植甘蔗、桉樹等，經(jīng)濟 效益 低 。 第三， 主校區(qū)后山 雖屬湖光巖 － 三 嶺山風景名勝區(qū)的外圍保護區(qū)，但生態(tài)保護力度小，旅游觀光功能尚未 開發(fā)，生態(tài)保護缺乏長遠動力。 土地開發(fā)利用 面臨 的挑戰(zhàn) 主校區(qū)后山土地開發(fā)利用的挑戰(zhàn)來自于其多功能性的復合需求。 后山土地性質為高校教育用地，開發(fā)利用的 主要 目的 是 保證 高校教育科研 的 功能 ； 但作為湖光巖國家風景名勝區(qū)的外圍保護區(qū)，土地開發(fā)利用必將受到風景區(qū)管理條例的制約；而因處于城郊風景旅游區(qū)，旅游休閑功能也 將 成為開發(fā)的熱點。 多重開發(fā) 利用 的需求 之間 極可能出現(xiàn)矛盾。 10 項目建設的必要性 主校區(qū)后山是廣東海洋大學重要的科研 教學 用地，也是湖光巖大旅游區(qū)的核心區(qū)，湖光巖風景名勝區(qū)主要的外圍保護區(qū)，目前其 半荒蕪、 低效率 利用 的 現(xiàn)狀與湛江市 生態(tài)建設 目標 和廣東海洋大學 長遠 發(fā)展需求極不相稱，因而，加強開發(fā)利用，建設“廣東海洋大學交椅嶺現(xiàn)代生態(tài)示范園區(qū)”勢在必行。 項目的建設是湛江城鄉(xiāng)建設的要求 項目的建設符合 黨和國家建設生態(tài)文明的宏觀 政策， 有利于湛江城鄉(xiāng)協(xié)調、生態(tài)文明、科學發(fā)展試點市的建設，有利于湛江 社會、經(jīng)濟、文化和生態(tài)的建設。 項 目的建設符合湛江市旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃和城市近期建設規(guī)劃， 有助于 優(yōu)化湖光巖大旅游區(qū)綜合實力、提升城市旅游品牌，有利于湛江市湖光巖風景區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)化與可持續(xù)發(fā)展。 項目的建設是廣東海洋大學發(fā)展戰(zhàn)略的要求 項目的建設符合廣東海洋大學的發(fā)展戰(zhàn)略，有利于保障學?？蒲谢氐暮罄m(xù)發(fā)展、增加 學校 產(chǎn)業(yè)收入、美化校園環(huán)境、保證學校長治久安、有序發(fā)展 ，并有助于 提升學校 的 知名度。 1）保障學?？蒲谢氐暮罄m(xù)發(fā)展 科研基地的開發(fā)建設為高校發(fā)展壯大提供堅實基礎， 規(guī)劃建設的 生態(tài)示范園 可 加強農業(yè)高新科技研究與示范 ， 保護 和恢復 建設 生態(tài)環(huán)境 ， 開發(fā)利用生物 物 質能源等關鍵技術 ， 拓展 生態(tài) 觀光 、康體 休閑 ， 是具有 多功能性 的 項目， 可形成多功能性的高新科研平臺，有利于保證科研基地的后續(xù)發(fā)展。 2）增加學校產(chǎn)業(yè)收入 11 海大的校辦產(chǎn)業(yè) 實力 相對 薄弱 ，生態(tài)示范園的建設將成為增加我校產(chǎn)業(yè)收入的新亮點。賦予科研活動以觀光旅游休閑功能，形成生態(tài)體驗、高新農業(yè)、生態(tài)恢復、康體休閑等連帶關系，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，發(fā)展旅游經(jīng)濟，將增加海大產(chǎn)業(yè)收入。 3）美化校園環(huán)境 加強高校校園環(huán)境建設是培養(yǎng) 高素質 人才的需要 。前校區(qū)優(yōu)美的校園環(huán)境已成為我校的榮耀。生態(tài)示范園對后山進行 高標 準的 總 體規(guī)劃 ， 用科學發(fā)展 觀 指導校園環(huán)境 有序 建設， 加強生態(tài)培育與環(huán)境保護，將進一步美化海大校園環(huán)境，使其成為學校的后花園。前有菁菁校園，后有鳥語花香、青山綠水，必將提升學校形象， 營造良好的育人環(huán)境 ，增強綜合實力。 4）保證學校長治久安、有序發(fā)展 高校的長治久安離不開 穩(wěn)定的 外部環(huán)境，創(chuàng)造一種具有文化底蘊而又和諧的外部環(huán)境，將為我校有序發(fā)展提供強有力的保障。生態(tài)示范園的建設可明確土地使用性質，改變原有的低效率利用 、 粗放式管理， 進行合理有序 的經(jīng)營管理 ； 同時也 可 防范土地征用、土地侵占等 威脅 ， 保證學校長治久安和有序發(fā)展 。 5）提升學校知名度 建設生態(tài)示范園是盤活校園土地資源的創(chuàng)新思維。 做大做強生態(tài) 示范園， 爭取 成為 廣東乃至全國高校建設的示 范品牌，進一步擴大我校的知名度。 生態(tài)示范園兼?zhèn)浣?jīng)濟、社會、生態(tài)多重功能和 效益， 同步建設 產(chǎn)業(yè)鏈和生態(tài)鏈 ，以實現(xiàn)對物質和能量等資源的最優(yōu)利用，最終建立可持續(xù)的經(jīng)濟系統(tǒng)，可確保我校科研、經(jīng)濟和生態(tài)的大豐收，帶來豐厚的社會、經(jīng)濟和生態(tài)效益。 12 第三章 基本條件與市場分析 基本條件分析 區(qū)位關系分析 從大區(qū)位而言， 規(guī)劃建設的生態(tài) 園區(qū) 處于湛江市湖光巖大旅游區(qū)的核心圈，湛江 被 確定為粵西城鎮(zhèn)群中心 后 ， 將 成為廣東沿海經(jīng)濟帶新增長極，湛江旅游業(yè) 會 得到長足的發(fā)展 。 園區(qū)的開發(fā)利用有利于促進大旅游區(qū)的發(fā)展，有利于吸引跨區(qū)域旅游群體。 從中區(qū)位而言，園區(qū)地處湛江市西南部，城市主干道疏港大道內聯(lián)市區(qū)，外 接 渝湛、廣湛高速公路， 為 園區(qū) 提供了 快捷方便的對外交通體系。園區(qū)與霞山、赤坎、麻章、東海島城市中心區(qū)均處于半小時生活圈，既避開了城市的囂喧，又在市民自然休閑活動心理距離之內，有利于形成市民休閑度假的新天地。 從小區(qū)位而言，園區(qū)東與交椅嶺村相接、西與花村接壤、北為 54410部隊的土地、南隔疏港大道與 前校區(qū)相對，擁有生態(tài)建設的先決條件，又有海大前校區(qū)較優(yōu)越的環(huán)境基礎。 現(xiàn)狀資源分析 主校區(qū)后山土地開發(fā)利用擁有區(qū)位優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、生態(tài)優(yōu)勢、文化優(yōu)勢和科研優(yōu)勢等。 一是具有規(guī)模效益。園區(qū)土地面積達 1650 畝（ 110 公頃），利于規(guī)模性開發(fā)，可成片開發(fā)利用，也可分期分區(qū)建設、滾動發(fā)展。 二是自然風景資源較為豐富。園區(qū)處于第四紀湖光巖火山臺地之上，擁有火山層積巖遺跡景觀 。 區(qū)內交椅嶺主峰海拔 161m，是湛江市區(qū)內的第 13 一高峰，而峽谷地低至 50 米， 100多米的高差形成山坡地、山谷、峽谷和懸崖等變化豐富的火山地形地貌。 園區(qū)視野開闊，景觀秀美獨特。主體坐北朝南，登高可近觀海大優(yōu)美校園，中覽湖光全貌，遠眺蔚藍大海，在湛江這一平原型濱海城市，極具特色 。 園區(qū)地屬熱帶氣候，土壤主要為磚紅壤和沙礫土，土層中厚，殘次林有魚尾葵、楝葉吳茱萸、大果榕等熱帶溝谷季雨林的典型樹種 ， 具有生態(tài)恢復頂級熱帶季雨林植被的先決條件。 三是具有一定的人文優(yōu)勢。園區(qū)為海大校園的有機部分， 高校的人文氛圍 有 利于 增加 園 區(qū) 的 文化 氣息 。交椅嶺下有“深挖洞、廣積糧”時代遺留下的防空洞系統(tǒng)，有助于提升交椅嶺第一標高的神秘性。 四是獨具科研優(yōu)勢。廣東海洋大學為 粵西地區(qū) 實力較強的 多科 性大學，針對園區(qū)而言，海大 園藝、 園 林 、旅游管理、體育休閑等專業(yè) 的科研 技術力量，利于提高園區(qū)的科技含金量，使園區(qū)建設獨具科技優(yōu)勢。 由此，主校區(qū)后山土地開發(fā)利用擁有區(qū)位優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、生態(tài)優(yōu)勢、文化優(yōu)勢和科研優(yōu)勢等。 市場分析 良好的 發(fā)展 機遇 隨著世界經(jīng)濟的發(fā)展，全球旅游業(yè)進入了穩(wěn)定持續(xù)增長的階段，旅游業(yè)已成為當今世界的一大產(chǎn)業(yè)。 加強城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境建設、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、建設生態(tài)文明將是今后黨和國家的 工作重點 。 在 20xx 年初召開的湛江市第九次黨代會和第十二屆人大一次會議 上 提出 了 湛江 旅游業(yè)發(fā)展的宏偉目標 ―― “ 構筑彩色湛江大旅游格局，加快建設區(qū)域性商旅中心 ”， 推動了湛江旅游業(yè)向更高層次發(fā)展 ， 也加快了生態(tài)觀光項目的建設和 完善 。 20xx 年， 14 湛江入選“中國十大休閑城市”，這對建設湖光巖大旅游區(qū)，加快旅游業(yè)發(fā)展有著重要的推動作用，并有助于 提升 湖光巖大旅游區(qū)的整體形象。 廣闊的市場前景 伴隨著工業(yè)化進程，人類 無度 的向自然界索取資源，毫無節(jié) 制的利用資源，工業(yè)污染、農業(yè)污染和生活污染嚴重，生態(tài)環(huán)境遭到 嚴重 破壞，人居環(huán)境 逐年惡化 。 人們 開始追求 綠色、生態(tài)和健康 的生活方式 ，綠色、環(huán)保、健康的產(chǎn)品正好滿足了 當前 人們的消費心理，符合了現(xiàn)代 都市 人的生活理念，生態(tài) 產(chǎn)品越來越受歡迎，顯示出巨大的市場潛力 。 主校區(qū) 后山生態(tài)示范園所提供 的 產(chǎn)品及服務既能滿足現(xiàn)代 都市人群 的消費心理， 也 順應了 未來 生態(tài)經(jīng)濟 發(fā)展 的趨勢，具有 廣闊的市場前景。 市場行業(yè)分析 園區(qū)位于湛江市湖光巖大旅游區(qū)的核心圈，園區(qū)的開發(fā)利用有利于促進大旅游區(qū)的共同發(fā)展。目前，旅游區(qū)服務設施不完善 ，僅中國雷瓊湖光巖世界地質公園、南亞熱帶植物園、東坡荔園和現(xiàn)代南亞熱帶良種繁育中心有度假住宿設施，總床位數(shù)不足 300 個，種類單一，缺乏中高檔設施；餐飲服務設施落后，缺少大規(guī)模、特色強的旅游餐飲設施；旅游購物設施缺乏，僅在金鹿園、南亞熱帶植物園和中國雷瓊湖光巖世界地質公園有旅游商品出售；大旅游區(qū)沒有足夠的休閑設施，特色鮮明的娛樂設施幾乎空白。園區(qū)以高新科技農業(yè)、觀光休閑康體為主，以生態(tài)體驗帶動旅游業(yè)的發(fā)展，走科技生態(tài)、綠色環(huán)保、循環(huán)經(jīng)濟的道路 , 配套中高檔旅游服務設施，將與湖光巖、南亞所、金鹿園形成犄角之勢， 休閑產(chǎn)品具有較強的互補性，從而填補大旅游區(qū)所缺乏項目的空白。 客源市場定位 15 據(jù)湛江市旅游局統(tǒng)計， 20xx年，湛江全市接待游客 683萬人次，旅游收入超過 38 億元 。從 20xx20xx 年，到 湖光巖大旅游區(qū) 旅游觀光的人數(shù)逐年攀升，如 20xx 年，共有游客 162 萬人，旅游收入 億元； 20xx 年，共 173 萬人，旅游收入 。 園區(qū)位于湖光巖大旅游區(qū)，生態(tài)示范園客源市場可分解為境內、 境 外兩大部分。 第一，境內 一級 客源 市場 ：湛江市、珠三角地區(qū)、茂名市、陽江市的普通游客， 這三市一區(qū) 中尤其是珠三角 地區(qū) 經(jīng)濟發(fā)達，生態(tài)旅游需求 較大 ，距離旅游區(qū) 距離較 近，是園區(qū)最基本、最穩(wěn)定的客源。寶鋼等大型項目 的建設 將帶 來 大量的消費能力較強的長三角及境外游客 。 本市會務、商務性度假觀光游客 也是有力的消費群 。另外， 海大 擁有 的 兩萬多 在校 學生 、 每年新生入學階段 大量 來校 的學生家長 、 前來海大進行 學術交流 的 人員 和 湛江市青少年人群 等 都將是園區(qū)重要的客源之一。 表 31 一級客源市場特征表 區(qū) 域 湛江市、茂名市、陽江市 珠三角地區(qū) 旅游需求 科普、觀光、休閑、度假 觀光、休閑、度假 群 體 學生、青年、家庭、親友 家庭、親 友 出行方式 包車、旅游專線、自駕車 包車、自駕