世紀莊園項目行銷策劃計劃方案(編輯修改稿)
2025-06-10 23:25 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ； 主力價位段，二環(huán)內(nèi)臨近項目價格均在此區(qū)間。 9001以上 2個樣本，％。 甲級公寓、都是精裝修項目。二、主力總價分析100萬以下 %；101～120萬 ％； 121～140萬 ％； 141～160萬 ％； 161萬以上 ％ 可見總價121～140萬的房屋為該地區(qū)樓盤銷售的主力總價。而高昂的總價，住宅郊區(qū)化帶來的TOWNHOUSE同類總價沖擊，決定該價位段客戶的益發(fā)稀缺。 上述樓盤中，達到現(xiàn)房或年底前交房的占一半，其他全部樓盤都已開工并在工期上領(lǐng)先本案較多。這對本案銷售存在一定威脅，本案在未來主力預(yù)售時將面臨競爭項目形象進度的強大競爭壓力，需借助一定價格優(yōu)勢來增加成交說服力。主題研究與設(shè)計根據(jù)上文所述，本案的周邊競爭項目主力總價主要在140萬上下，而定位于同類客戶和該客戶群的購買分散引致了銷售難度逐步增大。我們鑒于上述競爭現(xiàn)狀，特提出以“小戶型白領(lǐng)公寓”（或者“精英住宅”）類型為主題的項目發(fā)展思路。我們的市場依據(jù)除了前文分析的該區(qū)域市場空白之外，還包括了我司的小戶型市場研究成果。我們在此對北京市小戶型熱銷的現(xiàn)象先做簡單分析如下：通過對北京在建樓盤的調(diào)查，小戶型占40%（包括40%）以上的項目如表1所列。表1 小戶型項目序號項目名稱建筑面積（萬m2）位置價格（元/m2）入住時間1東環(huán)1815 東三環(huán)中路18號78008400.2世安望京家園3望京新城45005000.3金福家園（一期）7定福莊32803541現(xiàn)房4興隆家園（南區(qū)）60京通快速路口40805380.5亮馬水晶東風(fēng)橋55506200.6嘉悅精英望京5280.7九知公寓1亞運村小營48805600.8信德新時代（二期）8宣武鴨子橋北里47507050.9自由度海淀田村路8號46805600.10百郎園復(fù)興路甲36號.11今典花園（二期）20西直門75008500.12硅谷先鋒12西三旗3200.13非常宿舍4五道口5400.14怡靜苑海淀藍靛廠4300.平均5333表2 小戶型與住宅總體市場的比較開復(fù)工面積（萬m2）平均價格（元/m2）北京2000住宅4556小戶型5333小戶型比例（%）117表3 小戶的分布狀況小戶型總量項目比例面積比朝陽區(qū)14個萬m27個50%%海淀區(qū)6個%%宣武1個7..2%8萬m24%表表2及表3中的數(shù)據(jù)反映了如下幾點：1）與目前北京眾多的樓盤相比，投入市場的小戶型項目仍然非常有限，約占2000年北京住宅新開（復(fù)） %，其他項目中僅起點綴和“補丁”作用的小戶型難以形成對市場的沖擊力。2）僅有的幾個小戶型項目多分布在交通發(fā)達、周邊配套措施完備的市區(qū)，大多靠近城市主干道,尤其集中在朝陽商業(yè)區(qū)、海淀科技區(qū)(或其周邊地帶。這與朝陽區(qū)和海淀區(qū)的從業(yè)者較年輕、住房消費觀念進步、講究合適經(jīng)濟的特點有密切關(guān)系。3）與周邊同地區(qū)的其他項目相比，這些項目的價格并不低。由于區(qū)域的關(guān)系，朝陽區(qū)小戶型項目價格普遍高于其它區(qū)。可見，小戶型與低檔次沒有聯(lián)系，只要項目的位置、品質(zhì)做得好，目標用戶定位準確，小戶型同樣能買出好價錢，同時也揭示了市場的需求保證了這些項目價位的穩(wěn)定。4）在調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，70m2以下的一居和二居出售率較高，基本上達到70%以上，70m2—90m2的二居室的銷售狀況相對要弱。小戶型的銷售面積約占2000年商品房的總銷售面積（指銷售給個人部分）的10%左右。據(jù)北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，北京市人口總量（擁有北京戶籍），年流動人口為200萬，全市從業(yè)人員614萬人，職工人數(shù)454萬人。全市職工平均年工資15600元。按雙職工家庭計算，平均家庭年收入約為31200元，根據(jù)國際通行的住房價格為年收入的4—6倍推算，北京市普通家庭可承受的住房總價應(yīng)在12萬—20萬之間，這
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