【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 推廣途徑有限，從而制約項(xiàng)目銷售。隨著陽光100、北京天鴻集團(tuán)等外來品牌或?qū)嵙π酆竦募瘓F(tuán)強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，他們帶來先進(jìn)的開發(fā)理念、營銷手段、產(chǎn)品開發(fā)等都直接刺激本地開發(fā)商水平提高。（二）芝罘區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況2006年芝罘區(qū)商品房均價(jià)5500元/ m2，目前已突破6000元/m2。作為煙臺(tái)市最繁華的傳統(tǒng)商業(yè)中心，該區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)比較火熱，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)依舊火熱。由于多年綜合開發(fā)，目前已無地可批，以舊城改造和周邊區(qū)域興起為主。以市中心為基點(diǎn)，形成市中心與周邊區(qū)域兩大板塊。（1）板塊范圍青年路以東、北馬路以南、勝利路以西、紅旗路以北區(qū)域。（2）板塊現(xiàn)狀該板塊歷來是煙臺(tái)市繁華地段，商業(yè)氣氛濃厚、配套成熟、交通便利，但2004年以前由于拆遷難度大、運(yùn)作費(fèi)用高、規(guī)劃要求高等原因，房地產(chǎn)開發(fā)比較沉寂，開工數(shù)量減少。2005年，在政府高起點(diǎn)規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)商共同打造下，房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，逐步形成天鴻凱旋城、陽光100及勝利小區(qū)“三足鼎立”的局面，規(guī)模小的房地產(chǎn)項(xiàng)目只能以配角的角色出現(xiàn)在中心區(qū)地產(chǎn)舞臺(tái)上。市中心商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)火熱，已有的項(xiàng)目有陽光100城市廣場(chǎng)、第一大道、陽光國際以及凱旋城商業(yè)廣場(chǎng)等，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)售價(jià)持續(xù)高升，售價(jià)在煙臺(tái)市處于前列，最高單價(jià)達(dá)到5萬元/㎡。由于配套成熟、地價(jià)昂貴，加上城市規(guī)劃及較優(yōu)秀的產(chǎn)品，所以市中心樓盤價(jià)格在這該板塊也是最高的，如陽光100、凱旋城均價(jià)都在8000元/m2以上。由于地段、配套、交通等差異，該板塊也存在一些價(jià)位較低的樓盤。如位于建設(shè)路與南大街交界的陽光麗景、雪玉花園、陽光御景等以多層、小高層為主；環(huán)山路的今日花園、華僑新城等高層住宅，樓盤均價(jià)約為3800—5000元/㎡。（3）客戶構(gòu)成由于配套的成熟，該板塊是煙臺(tái)市很多中層以上收入市民的購房首選。隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城市向心力及影響力不斷增強(qiáng)，越來越吸引各地的客戶前往，故該板塊客戶構(gòu)成比較復(fù)雜。（4）代表樓盤陽光100、凱旋城、陽光麗景、雪玉花園、陽光御景、今日花園、華僑新城。（5）發(fā)展趨勢(shì)市中心經(jīng)過多年的綜合開發(fā)，已基本無地可批，日后該板塊主要以舊城、舊村改造及拆遷安置小區(qū)為主。同時(shí)受開發(fā)成本高、拆遷難度大等因素影響，因而市中心區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)主要指標(biāo)總體呈逐年下降的趨勢(shì)。由于該板塊人口密度大，交通日益擁擠，居住環(huán)境不如萊山區(qū)好，很多中等收入的市民考慮去萊山區(qū)購房。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)向著單一化、專業(yè)化的方向發(fā)展，開發(fā)范圍突破傳統(tǒng)區(qū)域，向芝罘周邊區(qū)域擴(kuò)散。由于可供開發(fā)的土地日趨稀缺，市中心供應(yīng)量明顯不足，該區(qū)域樓價(jià)仍有一定上升空間。（三）開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是中國政府批準(zhǔn)設(shè)立的首批國家級(jí)開發(fā)區(qū)之一，引進(jìn)包括ＬＧ、富士康、大宇等企業(yè)入駐， 2005年開創(chuàng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展新局面。經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)及外來人口的增加帶動(dòng)房地產(chǎn)快速發(fā)展。，%，商品房均價(jià)達(dá)到2421元/m2，可見其開發(fā)火熱程度。2005年開發(fā)區(qū)地價(jià)則較往年有較大的增幅，樓面地價(jià)增長(zhǎng)幅度達(dá)到50%以上，隨著開發(fā)區(qū)企業(yè)的增加，此區(qū)域的發(fā)展也加速，是成長(zhǎng)最快的區(qū)域之一，目前開發(fā)區(qū)內(nèi)在售的樓盤均價(jià)約3500元/m2。而海景房的稀缺性將使該區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步提升，如怡海翠庭、碧海云天等一線海景樓盤，均價(jià)已超過5000元/m2。目前開發(fā)區(qū)在售項(xiàng)目約20多個(gè)，整個(gè)市場(chǎng)銷售形勢(shì)良好，物業(yè)升值速度快，市場(chǎng)供需兩旺，其中投資比例較大。由于區(qū)域的特殊性，目前居住在開發(fā)區(qū)的人群主要有開發(fā)區(qū)本地居民、工人、政府公務(wù)員，企業(yè)的中層管理人員、外企高級(jí)管理人員，私營企業(yè)主等，其中外來人口購房比例接近40%。開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展、入駐外來企業(yè)不斷增加，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Υ螅S著土地價(jià)格增加，物業(yè)價(jià)格將會(huì)有較大程度上漲，投資前景看好。（四）萊山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況根據(jù)區(qū)域樓盤集中區(qū)域位置、檔次、價(jià)格等，將萊山區(qū)分為觀海路以東、觀海路以西兩個(gè)板塊較為合理。（1）板塊范圍紅旗路以南，觀海路以東至濱海路以西范圍，樓盤集中分布在濱海中路地段。（2）板塊現(xiàn)狀該板塊濱海中路沿線是煙臺(tái)提升城市景觀建設(shè)的重要工程之一。作為依山傍海發(fā)展起來的大型聚居區(qū)，目前已經(jīng)形成一個(gè)具有功能聚集性（住宅、商業(yè)和服務(wù)）、文化包容性和國際化生活交匯共生的社區(qū)空間。該板塊主要以海景房為主，盡管項(xiàng)目較多，但都定位于高檔海景住宅，高層、多層、別墅等多種物業(yè)形態(tài)并存，該板塊在項(xiàng)目開發(fā)、設(shè)計(jì)、營銷、物業(yè)管理等各個(gè)方面在煙臺(tái)市來說做的比較到位。在眾開發(fā)商的共同努力，該板塊房?jī)r(jià)在短短10年內(nèi)上漲了500%以上，目前該板塊大多數(shù)樓盤均價(jià)在6000—8000元/平方米，區(qū)域也成為煙臺(tái)市公認(rèn)的“富人區(qū)”，但目前該板塊樓盤普遍存在周邊生活配套不足，購物不便、空置率高等問題。（3）客戶構(gòu)成該板塊客戶是煙臺(tái)市高收入人群代表，他們當(dāng)中有的是私企老總，有的是開發(fā)區(qū)企業(yè)高層管理人員，也有外國人和華僑在這里居住，如石溝屯一帶是煙臺(tái)市韓國人居住比較集中的地方。這些客戶大都擁有私家車，而所居住的小區(qū)離市區(qū)僅有約20分鐘車程。所以，他們一般喜歡開車去市中心購物。（4）代表樓盤海天名人廣場(chǎng)、東上海賦、黃海城市花園、銀和怡海山莊、金海岸花園、南山世紀(jì)城等。（5）發(fā)展趨勢(shì)由于一線海景屬稀缺產(chǎn)品，經(jīng)過多年的開發(fā)，目前一線海景可供開發(fā)的土地所剩無幾，該板塊發(fā)展受到限制，預(yù)計(jì)今明兩年高端市場(chǎng)的供應(yīng)量在20萬平方米左右。而分期開發(fā)的南山世紀(jì)城，后續(xù)房源將陸續(xù)面市。（1）板塊范圍紅旗路以南，觀海路以西至塔山路以東范圍。（2）板塊現(xiàn)狀該板塊從2001年開始開發(fā)，2004年進(jìn)入快速發(fā)展階段，樓盤數(shù)量不多，有中高檔、中低檔產(chǎn)品，市場(chǎng)均價(jià)在3300—5000元/平方米不等。該板塊北面由于山景等原因，居住環(huán)境相對(duì)較好，小區(qū)規(guī)劃、建筑、園林景觀設(shè)計(jì)水平較高，整體銷售情況比較理想；板塊南面區(qū)域2002年房地產(chǎn)開發(fā)處于起步階段，由于區(qū)域配套、環(huán)境等原因而使項(xiàng)目銷售遇到阻力，隨著區(qū)域與小區(qū)配套等不斷成熟，該區(qū)域樓盤銷售情況逐漸轉(zhuǎn)好，目前整體銷售都接近尾聲，已交樓的小區(qū)入住率 比較高。目前該板塊生活配套尚不完善，在一定程度上影響項(xiàng)目銷售。（3）客戶構(gòu)成該板塊客戶構(gòu)成比較復(fù)雜，有煙臺(tái)市本地居民，也有來自下屬縣市、市外居民、外省、外國人，其中以韓國人和東北人為多。（4）代表樓盤該板塊北面以臺(tái)灣村、響水灣山莊、佳隆花園為代表；南面以綠色家園、鑫龍旺源小區(qū)為代表。（5）發(fā)展趨勢(shì)由于市政府的南遷、廣電中心、科技大廈、體育公園等在建企事業(yè)單位緊隨市政府，且市政功能配套、居住環(huán)境不斷改善，該板塊具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)展前景，其中以市政府周邊區(qū)域?yàn)殚_發(fā)熱土，價(jià)格呈現(xiàn)較快的增長(zhǎng)趨勢(shì)。目前沿迎春大街土地已基本批完，2006年已批土地預(yù)計(jì)總建筑面積達(dá)到100萬平方米，該板塊即將進(jìn)入激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)階段，也可以說是一個(gè)新的居住板塊即將全面建設(shè)。（五）機(jī)場(chǎng)路沿線房地產(chǎn)市場(chǎng)情況煙臺(tái)市機(jī)場(chǎng)路是進(jìn)入煙臺(tái)市區(qū)的重要交通干道，兩側(cè)地勢(shì)平坦，自然環(huán)境優(yōu)美；所處的黃務(wù)分區(qū)是規(guī)劃的以外向型工業(yè)、商貿(mào)、物流為主的生態(tài)型城市新區(qū)。運(yùn)用城市設(shè)計(jì)的原則和方法對(duì)該區(qū)域的設(shè)計(jì)，將有助于該區(qū)域形成有特色的可控制的城市形態(tài)，突出黃務(wù)分區(qū)作為煙臺(tái)市南大門的城市建筑形象。機(jī)場(chǎng)路在煙臺(tái)市大交通系統(tǒng)中有舉足輕重的地位，是煙臺(tái)市重要的南出口。第一，通過煙青一級(jí)公路與青島、濟(jì)南以及南方省份城市相連；第二，是乘飛機(jī)旅客進(jìn)入煙臺(tái)市區(qū)的必經(jīng)之路；第三，通過杜家疃立交橋與煙臺(tái)市軫八環(huán)城高速相交，是煙臺(tái)周邊城市進(jìn)入煙臺(tái)市航空港的要道；第四，通過黃務(wù)立交橋與煙臺(tái)市五區(qū)連接路相交，是連接煙臺(tái)市大市區(qū)的重要環(huán)節(jié)。區(qū)域內(nèi)山體、水體、平地等自然要素完美結(jié)合。山丘綿延起伏，具有豐富的景觀層次；綠化條件良好，青山碧水互相掩映。區(qū)域內(nèi)外夾河與機(jī)場(chǎng)路相交于珠巖橋，經(jīng)過初步改造的外夾河河水清澈；勤河幾乎與機(jī)場(chǎng)路平行貫穿研究區(qū)域內(nèi)。區(qū)域具有創(chuàng)造豐富建筑空間的得天獨(dú)厚的基礎(chǔ)條件。以商貿(mào)、物流和外向型工業(yè)為主的綜合性城市發(fā)展新區(qū)的功能定位，與黃務(wù)優(yōu)越的自然環(huán)境條件和明顯的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)結(jié)合，使研究區(qū)域成為具有巨大發(fā)展?jié)摿Φ某鞘械囟?，區(qū)位優(yōu)勢(shì)將轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)。o 煙臺(tái)市政府提出“拓展東西兩翼，貫通南北山?！钡囊?guī)劃戰(zhàn)略，推動(dòng)煙臺(tái)南部新城發(fā)展 。o 機(jī)場(chǎng)路（北接大海陽路）、青年南路、通世南路是市區(qū)三條并行向南的城市干道。o 大海陽路大修工程于6月初開工,先期整修路段為南大街到北馬路,8月1日南大街以南路段已全線封閉,開始施工。o 青年南路總投資逾10億元、全長(zhǎng)11公里，現(xiàn)已通車。 青年南路北起紅旗中路，向南穿過世回堯工業(yè)園，直至大沽夾河。規(guī)劃道路紅線寬40米，車行道寬31米，雙向六車道，設(shè)計(jì)車速為60km/h，屬于芝罘區(qū)新城區(qū)主要街道。o 通世南路北起惠安小區(qū)，向南穿越山體進(jìn)入臥龍園區(qū)，經(jīng)過初家、夏家和黃務(wù)居民區(qū)，穿越連城路，南至珠巖河。，規(guī)劃道路紅線寬40米，屬于城市I級(jí)主干道。 三、 機(jī)場(chǎng)路沿線發(fā)展格局和趨勢(shì)（一）沿線市調(diào)及簡(jiǎn)要分析 馨逸園馨逸園位于機(jī)場(chǎng)路西,青年南路東(下曲家)。該項(xiàng)目總建筑面積為40萬平米，建筑形式為多層和小高層。其中一期10萬平米,從06年12月份開始銷售, 開盤起價(jià)2960元/平米,現(xiàn)均價(jià)3550元/平米,半年時(shí)間漲幅600元/平米,漲幅率達(dá)20%，現(xiàn)項(xiàng)目一期以基本售罄。 泰晤士新城泰晤士新城位于黃務(wù)立交橋東北角, 采用歐式泰晤士風(fēng)情的建筑外觀。該項(xiàng)目屬于商業(yè)立項(xiàng),產(chǎn)權(quán)40年。目前工程即將封頂,一期共450套。主打口號(hào)是“開門是店鋪，關(guān)門是別墅”。項(xiàng)目首層是商鋪、2層或3層為辦公、4層為居?。?可做閣樓）。所以采取1—3層或1—4層整體銷售的方式，不分層散賣。因?yàn)殇N售證件的原因泰晤士新城至今沒有銷售，也不接受預(yù)定，具體銷售時(shí)間未定。 現(xiàn)代山水田園現(xiàn)代山水田園位于黃務(wù)辦事處駐地向南，夾河公園北，9路東珠巖站,，于07年5月開盤。一期5棟四層低密度住宅已經(jīng)售完，二期7棟低密度山水住宅即將開盤。目前均價(jià)2580元/平米,定金2000元。 山水龍城山水龍城于07年6月30日開盤至今，一期放量500套已售完450余套。但山水龍城的戶外圍檔和燈箱廣告在05年下半年就已經(jīng)推出。市內(nèi)售樓處在06年底投入使用，前期客戶積累時(shí)間較長(zhǎng)，07年4月份開始售卡，6月30日正式開盤。前期購買置業(yè)卡的客戶一次性付款享受98折，按揭99折的優(yōu)惠。開盤后要求客戶在7月20日之前全部換簽完畢，目前銷售達(dá)90%以上，成交均價(jià)3500元左右。剩余的多為頂層＋閣樓的戶型，（西向較多）。一期剩余房屋目前對(duì)外報(bào)價(jià)在3800元左右。別墅現(xiàn)處于規(guī)劃階段,預(yù)計(jì)明年銷售。(價(jià)格未定)二期開盤時(shí)間未定。 蓁山花園蓁山花園位于蓁山屯路132號(hào)，總建筑面積40萬平方米。建筑形式為多層或小高層住宅。該項(xiàng)目由蓁山屯村委會(huì)和中正集團(tuán)合作分幾期開發(fā)的，現(xiàn)開發(fā)的是二期（總建面73870平米）。一期“蓁山花園”以售罄入住，二期“蓁山花園?帝景園”于07年4月開盤，面積范圍在67平米