【正文】 83。21五、項目定位22（一）產品定位（二）市場定位（三）推廣定位六、項目核心價值提煉——煙臺十最27七、項目推廣主題（一）項目推廣主題75（二）主題適應性分析八、項目推廣策略（一）項目綜合賣點分析（二）媒體整合（三）活動配合九、銷售策略建議（一）工作計劃及時間節(jié)點（二）價格策略（三）銷控策略（四）開盤計劃一、 煙臺市城市發(fā)展格局和趨勢(一) 煙臺芝罘區(qū)——————逐漸加快和加深的老城區(qū)改造，以中等規(guī)模城市綜合建筑體的建設為標志?！缣禅檮P旋城、陽光100、銀都財富中心、煙臺世茂海灣1號等 住宅公寓化（5000——10000元/平米）雪玉花苑、銀都國際公寓、凱旋城、陽光100等。 商業(yè)主題化大型百貨店已經趨于飽和，商業(yè)正在向主題化、規(guī)?；蛧H化方向轉變。如大型家居賣場（海港家居等）、大型超市（大潤發(fā)等） 商務國際化 天鴻凱旋城、陽光100、銀都財富中心、煙臺世茂中心等總之，老城區(qū)的加速升級改造，會帶來如下變化趨勢：1) 高收入高素質人口明顯增加，居住多樣化趨勢明顯。2) 城市中心更加商業(yè)化和商務化，老城居民延城市主干道向近郊遠郊遷移，并提高了居住品質。(二) 煙臺開發(fā)區(qū)高層高密度的大中型海景度假社區(qū)正在形成新一輪開發(fā)趨勢，充分吸納開發(fā)區(qū)自身不斷增長的居住需求。4000——6000元/平米(三) 萊山區(qū)按照政府的整體規(guī)劃和推動，打造新城市中心，并快速形成規(guī)?；瘶影逍{了相當一部分老城區(qū)居民和城市白領。4000——8000元/平米(四) 機場路沿線自煙臺最繁華的標志性大街——南大街，經大海陽路、世回堯路、機場路到達機場，是煙臺經典的城市迎賓大道。并正在形成如下趨勢： 煙臺經典的城市迎賓大道，隨著快速發(fā)展的城市進程，沿途的規(guī)劃和改造將在未來5—10年內迅速升級并逐漸體現(xiàn)國際化城市形象。 沿途經濟開發(fā)區(qū)如臥龍經濟園區(qū)、世回堯工業(yè)園、空港科技園等將進一步壯大。 500萬——1000萬平米的超大規(guī)模、低密度、山景生態(tài)居住帶，正在從老城區(qū)的核心地段——南大街，延機場路——煙臺經典的城市迎賓大道，悄然形成。并隨著青年路和青年南路的全線貫通而豁然呈現(xiàn)。 2500——4000元/平米，煙臺城區(qū)以及近郊區(qū)之高舒適度、高性價比、高成長性的城市干路居住帶。更坦率地說，煙臺老城市延長線上，最大規(guī)模、最低密度、最便宜的居住帶，就在這里。這也是為什么機場路沿線現(xiàn)狀基礎配套很落后，社區(qū)規(guī)模很大但很落后，卻還能悄然熱銷的根本原因。通過以上分析，上古認為煙臺未來房地產市場發(fā)展應該呈現(xiàn)以下趨勢： 煙臺市房地產市場持續(xù)快速發(fā)展的宏觀環(huán)境良好；經濟快速增長，固定資產投資與房地產投資加大； 土地供應充足，進一步加劇市場競爭； 房價將繼續(xù)保持平穩(wěn)上升態(tài)勢，局部價格上漲較快，制約部分消費群體購買力； 煙臺市房地產市場呈東西兩翼發(fā)展趨勢，近幾年萊山區(qū)房地產開發(fā)速度較快，區(qū)域價值普遍被消費者看好； 區(qū)域板塊已初步形成，由項目競爭轉變?yōu)榘鍓K競爭，競爭進一步加??； 商業(yè)地產形態(tài)多樣化，開發(fā)方向逐步向市中心周邊區(qū)域擴張且專業(yè)化進一步提高； 樓盤開發(fā)水平、營銷手法進一步提升； 城市規(guī)模的擴大和城市化進程進一步加大，造成居民對住房要求增加； 外地消費者在煙臺置業(yè)比例仍有小幅上升； 新政對煙臺市房地產市場產生一定影響，造成部分消費者持幣現(xiàn)望，一定程度制約市場銷售。二、煙臺房地產市場情況概述（一） 煙臺市房地產市場概況要點概述：l 近幾年煙臺市房地產各項指標總量穩(wěn)步上揚，市場交易比較活躍，總體運行態(tài)勢良好；l 二手房交易與租賃市場處于快速成長階段，雖不成熟，但為住宅投資打下良好基礎；l 商品房價格持續(xù)上揚；l 商業(yè)地產總體供應量較大，市場逐漸接近飽和；l 外地消費者購房比例較高，成為房地產市場一個重要消費力量；l 市場物業(yè)檔次、價格差異化較大，整體銷售情況不錯；l 市場整體開發(fā)及營銷水平不一，隨著品牌企業(yè)的進入，開發(fā)理念逐步提高； l 目前整個房地產市場有樣板展示單位的樓盤較少。 土地供應土地交易面積總建筑面積（資料來源：煙臺市土地局網站信息）2005年煙臺市共掛牌（拍賣），土地供應量充足。除了住宅用地外，商業(yè)用地增幅不減，酒店和寫字樓用地則比重加大，這兩者比例接近土地供用總量的30%。 房地產市場各項指標逐步上揚——2004年2005年房地產開發(fā)完成投資52億元施工面積815萬平方米1050萬平方米竣工面積395萬平方米500萬平方米銷售面積400萬平方米440萬平方米住宅銷售面積——399萬平方米（資料來源：煙臺市統(tǒng)計局網站、煙臺市建設信息網、山東省招遠市信息網絡中心） 二手市場處于快速發(fā)展階段煙臺市區(qū)已存在較多二手房交易、租賃中介機構，萊山區(qū)埠嵐附近就有三家，有些中介機構已經達到比較專業(yè)的水平。這說明二手房交易、租賃市場處于快速成長階段，雖尚未成熟，但也為住宅投資打下良好基礎； 商品房價格持續(xù)上升——2004年2005年商品房銷售均價（元/m2）23652649住宅銷售均價（元/m2）22532523從近兩年商品房銷售均價看，每年都有較大幅度上漲。2005年全市商品房平均售價達每平方米2649元，同比增長12%，其中住宅2523元/平方米，增長16%。寫字物業(yè)價格也同步攀升，平均每平方米達到4518元，增長28%。據統(tǒng)計，2006年5月份煙臺房屋銷售價格比4月份增長1％。％，％；％，商品房價格持續(xù)上升。 商業(yè)地產總體供應量較大，市場逐漸接近飽和。據不完全統(tǒng)計，2005年煙臺市各類商業(yè)地產的總供應量大于55萬平米，比2004年上升了近20%。由此可見，近兩年煙臺市商業(yè)地產市場供應量已超過100萬方，加上已營業(yè)的商業(yè)場所及尚待開發(fā)的土地，不難發(fā)現(xiàn)，煙臺商業(yè)地產總體供應量較大，市場逐漸飽和。 外地消費者購房比例較高，成為煙臺市房地產市場一個重要消費力量。隨著改革開放的深入發(fā)展，膠東半島加工基地已經形成。開發(fā)區(qū)、萊山區(qū)仍是招商引資的熱土，吸引大量企業(yè)與大量人流，形成一個巨大的消費市場。近幾年外地客戶在煙臺市購房比例較大并持續(xù)上升（外來人口包括煙臺市下屬縣市、鎮(zhèn)區(qū)居民、外市、外省、華僑及部分外國人等），主要集中地是開發(fā)區(qū)和萊山區(qū)。從對萊山區(qū)等樓盤實地走訪中了解到，外地人購房比例較高，有些樓盤甚至達到30%以上。 市場物業(yè)檔次、價格差異化較大，兩極分化嚴重，整體銷售情況不錯。目前市場物業(yè)形態(tài)兼顧多層、別墅、小高層、高層等，存在多種檔次、價位的產品，其中一線海景房、市中心區(qū)域的樓價均價達到8000元/平方米，有些區(qū)域均價只有約3000元/平方米，兩極分化嚴重。通過對各種檔次樓盤的實地走訪發(fā)現(xiàn)，由于產品所針對的消費群體各有不同，目前整體銷售情況良好。 煙臺房地產開發(fā)、營銷水平不一，隨著品牌企業(yè)的進入，開發(fā)理念逐步提高。煙臺市整個房地產開發(fā)、營銷水平不一，有些本地開發(fā)商開發(fā)水平較高，如祥隆集團開發(fā)的海天名人廣場、南山集團開發(fā)的南山世紀城成為當?shù)卮硇詷潜P；但有的開發(fā)商還停留在較低級開發(fā)層面上，對市場營銷不太重視且樓盤