【文章內容簡介】 特殊需要。另外，可供老年人室外活動的綠地較少。第七章 20132017年中國養(yǎng)老產業(yè)投資戰(zhàn)略研究 20132017年中國養(yǎng)老產業(yè)行業(yè)投資概況 2013年以后的30年里，中國人口老齡化將呈現加速發(fā)展態(tài)勢，到2030年，中國將成為全球人口老齡化程度最高的國家。面對正在跑步進入老齡化的現狀，缺失的養(yǎng)老服務成了最大的“危機”。面對中國超過三千萬需要護理的老人，投資養(yǎng)老產業(yè)成了新的“藍?！?。 預計到2050年，中國的老年人口總量將超過4億，占總人口的1/4以上，但現階段，我國養(yǎng)老產業(yè)和養(yǎng)老服務的發(fā)展還相對滯后。，%的老年人能入住養(yǎng)老機構。尤其在養(yǎng)老住宅的供應方面，全國才剛剛起步，其長遠的經濟和社會效益不容忽視。中國的老年住宅市場長期處于供求嚴重不平衡的狀態(tài)。不論是面向中端的老年公寓，還是近些年出現的高端老年別墅，一經推出市場就搶購一空。而且目前許多老年住宅雖打著“老年”的旗號，但真正實現提供完善養(yǎng)老服務還需要很長一段時間的摸索。近年來，之所以國內眾多開發(fā)商在近幾年紛紛涉足老年公寓的開發(fā)，除了巨大的潛力市場因素以外，更為重要的是，這一開發(fā)業(yè)態(tài)早已成為了國際投資機構的關注焦點。 以美國為例，上世紀90年代中期，隨著美國眾多房產公司紛紛涉足老年公寓的開發(fā)，華爾街也似乎于一夜之間“迷戀”上了這一全新的領域。眾多投行相信，老齡化人口會熱衷于購買新的退休物業(yè)。大批老年公寓開發(fā)公司在收到資本市場認可的同時，紛紛開始上市并銷售股票。此舉帶來的直接影響則是蜂擁而至餓開發(fā)商開始在全美范圍內大規(guī)模建造老年公寓。如今，這樣的開發(fā)熱潮似乎在中國有著進一步蔓延的趨勢。中國龐大的老齡化人口，日益增強的消費能力以及良好的投資環(huán)境正成為國際資本市場看好國內市場的重要原因。 2011年2月，民政部發(fā)布了《社會養(yǎng)老服務體系建設“十二五”規(guī)劃》（征求意見稿）指出，到2015年，“基本建設形成制度完善、組織健全、規(guī)模適度、運營良好、服務優(yōu)良、監(jiān)管到位、可持續(xù)發(fā)展的社會養(yǎng)老服務體系”。在這份規(guī)劃中指出了我國目前養(yǎng)老行業(yè)的現狀；缺乏統籌規(guī)劃，體系建設缺乏連續(xù)性；社區(qū)養(yǎng)老服務設施和養(yǎng)老機構床位嚴重不足，供需矛盾突出；設施簡陋、功能單一、難以提供照料護理、醫(yī)療康復、精神慰藉等多方面服務等。 該規(guī)劃中指出外來中國養(yǎng)老的模式是：“要在“十二五”期間，基本建立起與人口老齡化進程相適應、與經濟社會發(fā)展水平相協調，以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為支撐的社會養(yǎng)老服務體系“，并明確鼓勵社會興辦養(yǎng)老機構，要建立與政府養(yǎng)老配套的高端養(yǎng)老產品和服務，”要以社區(qū)日間照料中心和專業(yè)化養(yǎng)老機構為重點，通過新建、改擴建和購置，改善社會養(yǎng)老服務體系的基礎設施條件。” 國家對于養(yǎng)老產業(yè)的扶持具體體現在對養(yǎng)老機構和養(yǎng)老地產稅收上的優(yōu)惠，比如國務院和民政部門相繼出臺減免養(yǎng)老機構的稅收以及鼓勵采取“獨資、合資、合作、聯營、參股等方式興辦養(yǎng)老服務業(yè)”的政策與文件。此外，還有針對金融保險機構進入不動產投資領域及健全中國養(yǎng)老社會服務體系，國務院辦公廳和保監(jiān)會都相繼發(fā)布了相關的政策及文件。 20132017年中國養(yǎng)老產業(yè)投資機會分析 20世紀的投資嬗變將由老年人譜寫19世紀的經濟史實是女人締造的，20世紀的投資嬗變將由老年人譜寫。全國老齡化的嚴重成就了養(yǎng)老行業(yè)的輝煌，也預示著所有加入養(yǎng)老事業(yè)光明的財富之路。 中國到2014年老齡人口將達到2億中國老齡人口將以每年800萬的速度增加,2014年中國老齡人口將增加到2億。 投資理財業(yè)變陣 吸銀發(fā)族投資或資產管理業(yè)界都要變陣，積極舉辦講座吸納退休人士市場，主動招攬中產銀發(fā)族，加快養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。 “美麗投資”節(jié)前熱“銀發(fā)族”成生力軍前來進行“美麗投資”的人群中不乏“銀發(fā)族”的身影，這樣的老年人數量要比往年多。老年人恰當而適宜地修飾與美容有益身心健康，瀟灑大方的儀容常會使他們感到年輕，而這種“還我年輕”心理，會給老年人帶來愉悅感和滿足感，對促進健康、延年益壽很有益處。 20132017年中國養(yǎng)老產業(yè)投資風險及防范 宏觀調控政策風險宏觀調控亦稱國家干預，是政府對國民經濟的總體管理，是一個國家政府特別是中央政府的經濟職能。它是國家在經濟運行中，為了促進市場發(fā)育、規(guī)范市場運行，對社會經濟總體的調節(jié)與控制。 近年來，從國內國際經濟環(huán)境來看，我國經濟面臨著很多不確定性，經濟形勢更復雜。從國際看，全球經濟出現增長回調，發(fā)達經濟體高失業(yè)率及低消費水平依然存在，經濟回升乏力；二次量化寬松貨幣政策的執(zhí)行將加大新興經濟體及我國的通脹壓力，貨幣政策空間縮小。從國內來看，應對通貨膨脹的貨幣政策與宏觀經濟政策的協調矛盾突出，管理通脹預期與經濟二次探底風險并存。對此，中央經濟工作會議確定了以控通脹、穩(wěn)增長為主要調控目標的“松財政”+“穩(wěn)貨幣”的宏觀調控政策基調?？傮w看,當前的政策伴隨著一定的風險。 金融風險分析金融風險，是金融機構在經營過程中，由于決策失誤，客觀情況變化或其他原因使資金、財產、信譽有遭受損失的可能性。一定量的金融資產在未來的時期內到底能產生多大的貨幣收入流量，還有相當的不確定性。這種預期收入遭受損失的可能性，就是通常所說的金融風險。 金融風險,指任何有可能導致企業(yè)或機構財務損失的風險。 一家金融機構發(fā)生的風險所帶來的后果，往往超過對其自身的影響。金融機構在具體的金融交易活動中出現的風險，有可能對該金融機構的生存構成威脅；具體的一家金融機構因經營不善而出現危機，有可能對整個金融體系的穩(wěn)健運行構成威脅；一旦發(fā)生系統風險，金融體系運轉失靈，必然會導致全社會經濟秩序的混亂，甚至引發(fā)嚴重的政治危機。 市場競爭風險在養(yǎng)老市場競爭中，競爭的基本動機和目標是實現最大化收入。但是，競爭者的預期利益目標并不是總能實現的，實際上，競爭本身也會使競爭者面臨不能實現其預期利益目標的危險，甚至在經濟利益上受到損失。這種實際實現的利益與預期利益目標發(fā)生背離的可能性，就是競爭者面對的風險。風險是由不確定性因素而造成損失或獲益的可能性。在市場競爭中，不確定性因素很多，雖然每個競爭者都期望實現其預期利益目標，但總不能全都成功，必然會有某些競爭者在競爭中敗下陣來，承受競爭的損失。我國養(yǎng)老組同業(yè)競爭風險及對策如下圖：圖表 20132017年我國養(yǎng)老行業(yè)同業(yè)競爭風險及控制策略資料來源：根據相關資料整理 市場運營機制風險市場運行機制是指通過市場價格的波動、市場主體之間的利益競爭、市場供求關系的變化來調節(jié)經濟運行的機制。 運行機制主要包括供求機制、價格機制、競爭機制和風險機制。簡而言之，“市場運行機制就是依靠價格、供求、競爭等市場要素的相互作用，自動調節(jié)企業(yè)的生產經營活動，實現社會經濟的按比例協調發(fā)展。在此過程之中必然產生一定的風險。 20132017年中國養(yǎng)老產業(yè)投資建議 民辦養(yǎng)老服務機構的投資風險和投資建議由于我國近年內不可能依賴養(yǎng)老保險來繳納養(yǎng)老機構的費用。養(yǎng)老機構的收費標準在相當長時期內必須維持較低水平，這不僅制約了福利型養(yǎng)老機構的發(fā)展，也束縛了非福利型民辦養(yǎng)老機構在養(yǎng)老市場的發(fā)育。一些民辦養(yǎng)老機構為了與實力懸殊的國有養(yǎng)老機構競爭，普遍壓低入住價格，同時為了保證利潤的獲得，又將各種服務項目化解后另行收費，綜合各種顯性、隱性收費，每位老人每月需支付各種費用平均為500 元以上，這些費用包括護理費、空調費等多項雜費。雖然入住老人對有些費用的支付擁有自決權，但對于那些不能完全自理的老人來說，有些費用也是必須付的。目前按老人身體健康狀況，在養(yǎng)老院中支付的費用為：完全能夠自理的老人為每人500 元/ 月，半自理型的老人就需另增替老人洗澡、送飯入室等服務費用，共需支付700 元/ 月；完全不能自理的老人，需要24 小時護理服務的，累計各項費用需支付950 元/ 月。 中國老年住宅開發(fā)投資風險和建議 投資僅有使用權的老年住宅，在性價比上不劃算。因為客戶花了近5,000元/平方米的價格購得使用權，而按同樣價格，完全可在當地買到中高檔的住宅。 老年住宅投資商或開發(fā)商，如實力不濟，資金鏈斷裂，入住后能否兌現當初承諾的各項養(yǎng)老服務，以及休閑保障，這還得打個問號。 受郊縣交通、醫(yī)療、信息等所限，主城區(qū)中老年人一年究竟有多少時間入住，也需要盤算。如入住率低，難免得不償失。 中國老年助聽器市場投資分析中國老齡化發(fā)展迅速已經成為一個不能忽略的社會現狀。據報道，占總人口的比重近11％，從2025年到2040年之間。在未來的近半個世紀中，我國老年人口將一直呈迅速增長的發(fā)展趨勢。家庭代數的減少，表明老年人單獨生活的家庭即所謂空巢家庭增多。1998年，在有65歲及其以上老人戶中，只有一對老人生活的家庭占11％，％，兩項合計，%。這部分老人往往難以得到家庭的照料。家庭結構的變化，要求社會必須承擔起照顧老人的責任，老年服務的社會化勢在必行，家庭結構變遷呼喚老年產業(yè)的建立。老年人由于生理的原因，對保健的需求尤為突出。 全世界50歲以上的老年人群發(fā)病率為50％，55歲以上為80％，其中健忘、失眠、高血壓、高血脂、骨質疏松等疾病比較常見。而聽障是一嚴重的影響老年人生活質量的疾病。聽力損失目前被名列第十五位的世界疾病，但在不同地區(qū)，其排名有一定差異，如在歐洲、西太平洋和東南亞，其排序分別為第六位、第十位和第十一位。在美國和加拿大，老年聽力損失被列為影響老年人生活質量的第二和第三位慢性疾病。 在中國，尚無準確的關于老年人群聽障發(fā)病率的流行病學數據，目前大量引用的數據來自于上個世紀80年代末期的一次殘疾人口調查，在某種意義上看，由于經驗不足，嚴重低估了現有的聽障人群數。目前，第二次殘疾人口調查已經于2006年4月1日正式啟動，我們期待較準確的結果。從43篇發(fā)表在國內各學術刊物上的關于老年性聽力損失的文章來看，可以看到中國老年性聽力損失的發(fā)病率約在35%~90%之間，跨度非常大。根據王樹峰等（1998）對北京地區(qū)的老年人調查結果，%，如果以高頻聽力計算，%。練兵等（2005）％，影響語言頻率的為90％。林國經等（1995）%的50歲以上的受試者有聽力損失。陸德澄等（1983）發(fā)現在80－％。黃魏寧等（2003）通過對北京抽樣調查發(fā)現，1434名60歲以上的老年人中，％。在有些研究中，還發(fā)現老年性突發(fā)聾的發(fā)病率也居高不下，％。 因此，從總體上講，中國的老年性聽力損失的發(fā)病率和國外數據一樣，是一龐大的人群，這是開發(fā)中國助聽器市場的一個基礎。在分析中國老年助聽器市場特征時，我們首先應該看到中國老年人的保健服務總體相對落后，各種保健服務機構都將研發(fā)重點放在中青年群體上。在聽力康復方面，目前國內尚無為老年人服務的專門機構，各大醫(yī)院和康復機構也主要針對兒童人群。中國目前僅有1千多家助聽器驗配店和服務機構，而中國的聽損人群已超過2,000多萬，其中至少有一半是老年性聽力受損患者，遠遠不能滿足市場的需求。老年聽損人群具有非常明確的尋求專業(yè)服務的需要，因為目前服務和基礎建設不到位，無法實現。 顯然，中國老年人的助聽器市場相對兒童市場更加落后，國家和社會必須充分認識到目前這種現狀，迅速制定出相關的改進措施，否則在以后的幾十年里，將出現非常嚴重的后果。 開發(fā)老年旅游保險產品 現實需求旺盛。隨著社會老齡化的加快和人們生活水平的提高，旅游這種更高層次的休閑方式，逐漸被越來越多的老年人所青睞。老年旅游已成為旅游客源市場的一大熱點，正在呈現快速增長的勢頭。據國家旅游局統計，當前全國老年旅游者已經占到全部旅游者的30%左右，僅次于中青年旅游者的比例，老年旅游群體已初步形成規(guī)模。 潛在需求巨大。統計預測顯示，從2001 年到2020 年我國人口老齡化進程呈現明顯加快趨勢。這一階段，我國將平均每年增加596 萬老年人口，%，%的增長速度。到2020 年， 億，%。到2050 年，我國老年人口總量將超過4 億，老齡化水平推進到30%以上。從這一趨勢看，我國老年旅游市場有著巨大的發(fā)展?jié)摿?。而隨著養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險和退休金等制度的建立和逐漸完善，了卻了很多后顧之憂，加上時間的寬裕，使他們的旅游愿望日趨強烈，絕大部分退休后的老年人在經濟、身體等條件的允許下都會有出游的欲望。另外，子女孝敬老人的方式也有所改變，從單一的送錢、送物，變得更為關注父母的精神需求，積極支持他們旅游，進一步加大了老年游市場的潛力。 需求受限較多。老年旅游不同于一般的常規(guī)旅游，客觀上存在著不少阻礙或限制老年人參與旅游的因素。首先，隨著年齡的增長，老年人的身體機能、反應速度和解決問題的能力不斷下降，面對旅游很多老年人可能會感到力不從心，在旅游過程中需要花費很長時間才能得到調適。其次，家庭結構的變化使空巢老人、獨居老人日益增多，使老年人與社會接觸和交流的機會減少，導致他們對參與旅游等社會活動存在心理障礙。此外，旅游中的許多具體問題也是限制老年旅游的重要因素，如通往某旅游目的地的交通是否存在不便，目的地是否安全等。 研制老年功能性食品功能性食品在改善老年人的健康方面具有重要的作用。 關于老年人的大量的健康問題，包括心血管疾病、骨骼健康和胃腸健康等，都是最流行的功能性食品的主要關注領域。這些產品包括了可降低膽固醇的濃縮產品、益生菌產品以及鈣和維生素D產品等。但是對于功能性食品對老年人的營養(yǎng)利用效果和信息還需要進一步的研究，同時還應當調查研究醫(yī)生以及其他的衛(wèi)生護理人員對功能性食品的態(tài)度等。 功能性食品在保證老年人的營養(yǎng)需求，預防和控制慢性疾病上具有重要的作用。但是對于老年人和功能新食品之間的聯系還需要進一步的研究。政府、公眾以及私營部門應當加大對這一領域的研究。 第八章 養(yǎng)老產業(yè)公司案例 Del Webb公司Del Webb公司是 “老年社區(qū)”行業(yè)的領導者，它由Del Webb先生創(chuàng)建。在2004年的一次調查中，美國西部三分之一的成年人認可Del Webb或者“太陽城”這個品牌。 到2000年1月，Del Webb開發(fā)了13個太陽城社區(qū)，銷售了超