【文章內(nèi)容簡介】 年11月19日成立，領取了天津市濱海新區(qū)工商行政管理局核發(fā)的注冊號為120226000093803的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。法定代表人：李斌。注冊地址：天津開發(fā)區(qū)新城西路52號7506。是經(jīng)建設部批準的具有國家一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。承租人歸屬于天津泰達投資控股有限公司（簡稱“泰達控股” ） ，集團成立于1984年12月。，總資產(chǎn)7930億元（其中非金融類資產(chǎn)2022億元） ，主要經(jīng)營領域為區(qū)域開發(fā)與房地產(chǎn)、公用事業(yè)、制造業(yè)、金融和現(xiàn)代服務業(yè)，擁有泰達集團、泰達建設等15家全資公司，天津鋼管、濱?？焖俚?3家控股公司和泰達發(fā)展、長江證券等23家參股公司，其中泰達股份、津濱發(fā)展、濱海能源、泰達物流、濱海投資、四環(huán)藥業(yè)等6家為上市公司。公司在資產(chǎn)、人員、財務、機構、業(yè)務等方面與公司控股股東、實際控制人及其控制的企業(yè)完全分開、獨立運作，具備面向市場獨立經(jīng)營的能力。公司資產(chǎn)情況完整擁有合法、完整的所有權，不存在為股東和其他個人提供擔保的情形，不存在資金被控股股東、實際控制人及其控制的其他企業(yè)以借款、代償債務、代墊款項或者其他方式占用的20 / 70情形。（二）股權結構和相關公司基本信息承租人資本構成如下圖： 單位：萬元人民幣股東名稱 注冊資本（萬元）實收資本（萬元）占注冊資本比例（%）天津泰達建設集團有限公司 13000 13000 100合計 13000 13000 100股權結構圖：泰達控股 100%控股 建設集團 100%控股天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司管理模式及組織架構圖總經(jīng)理副總 副總 副書記財務部 辦公室發(fā)展部營建部 審算部 安技部 各項目部目前公司職工總?cè)藬?shù)：69 人，其中研究生學歷：8 人，本科學歷：42 人，其他：19 人，取得高級職稱：6 人，中級職稱：27 人。天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司（承租人）實行經(jīng)理負責制，其中總經(jīng)理 1 名，副總 2 名及副書記 1 名。下設營建部、審算部、財務部、發(fā)展部、辦公室、安技部及項目部七大部室。21 / 70目前公司職工總?cè)藬?shù)：69 人，其中研究生學歷：8 人，本科學歷：42 人，其他：19 人，取得高級職稱：6 人，中級職稱：27 人。公司基本資料承租人：天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司成立于1987年11月19日，注冊地址天津開發(fā)區(qū)新城西路52號7506，法人代表李斌，注冊資本壹億叁仟萬人民幣，為全民所有制企業(yè)。承租人主要經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售、維修；房屋出租；房地產(chǎn)技術咨詢、小型工程管理、代理、建筑材料。國家有專項、專管規(guī)定的，按規(guī)定執(zhí)行；設計上述審批的，按審批有效期為準。截止2022年末總資產(chǎn)238862萬元，其中凈資產(chǎn)97034萬元，營業(yè)收入5321萬元，利潤總額1078萬元。公司章程描述天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司系 1987 年 11 月 19 日在天津市工商行政管理局天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)分局登記成立的國有企業(yè)，自成立之日起沒有設立公司董事會，也未進行公司制改革，因此公司不能提供公司章程及驗資報告。該公司法定代表人、總經(jīng)理由李斌擔任，實行經(jīng)理負責制。李斌對外簽訂借款、擔保等合同合法、有效，公司無簽字樣本。實際控制個人和管理層介紹（一）法人代表、總經(jīng)理姓 名 李斌 性 別 男 出生年月 籍貫 天津 民族 漢 學歷 研究生政治面貌 黨員 職稱 高級政工師 現(xiàn)任職務 總經(jīng)理、黨支部書記學習經(jīng)歷 山東大學中文系漢語言文學專業(yè)本科22 / 70工作經(jīng)歷 中共天津市河西區(qū)委組織部 干部 天津開發(fā)區(qū)房產(chǎn)公司發(fā)展部 、辦公室、項目部 主任、部長、工會主席 天津開發(fā)區(qū)泰達建設集團房地產(chǎn)事業(yè)部 副總經(jīng)理、黨總支委員、工會主席 天津燈塔涂料股份有限公司 董事、副總經(jīng)理、黨委委員 天津開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司 常務副總經(jīng)理 天津開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司 總經(jīng)理、黨支部書記23 / 70（二）財務部部長姓 名 蔣建明 性 別 男 出生年月 籍貫 云南省 民族 漢 學歷 本科政治面貌 黨員 職稱 會計師 現(xiàn)任職務 財務部部長學習經(jīng)歷 天津市南開大學 工作經(jīng)歷 天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司 財務部 二、承租人所屬行業(yè)情況調(diào)查分析（1）商品房開發(fā)全國商品房開發(fā)的現(xiàn)狀和前景房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中有著舉足輕重的地位。總體來看，2022 年至 2022 年近十年全國商品房銷售面積和銷售金額穩(wěn)步增長。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特點，房地產(chǎn)市場受宏觀調(diào)控和經(jīng)濟形勢影響顯著，2022 年 10 月，為了抑制2022 年下半年房價增長過快的勢頭，央行出臺了針對二套房貸的政策，隨后商品房銷售出現(xiàn)了回落。2022 年，受國際金融危機的影響，國際、國內(nèi)經(jīng)濟出現(xiàn)了明顯下滑，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了價格下降、銷量萎縮的情況。得益于金融危機以后政府推進的信貸寬松政策刺激了房地產(chǎn)業(yè)的復蘇，2022 年全年銷售量和銷售額再創(chuàng)新高。 2022 年，針對部分城市房價過快上漲，中央政府連續(xù)出臺調(diào)控措施，從信貸政策、住房保障政策、土地政策、預售制度、行政監(jiān)管等方面做了進一步規(guī)定。來自人民銀行的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)貸款余額同比增速回落趨勢明顯，二套房及以上住房貸款占比呈明顯回落態(tài)勢。房地產(chǎn)市場從最高位逐漸回歸到理性價位。未來考慮到我國城市化進程的不斷推進、經(jīng)濟規(guī)模的持續(xù)增長和人口紅利等因素，中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展從中長期看仍將保持樂觀發(fā)展趨勢。從我國商品房市場的供需關系來看，隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平顯著提高，城市化進程進入一個全新的發(fā)展階段。如果沒有約束條件，預計 20222020 年住房剛性、改善性基本需求約為每年 911 億平米建筑面積，假設其 60%80%由商品住宅市場解決（20%40% 由保障房市場解決） ，24 / 70則需要每年提供 億平方米商品住宅。每年 10 億平米建筑面積（包括保障房）基本需求 68 億平米土地供應量。在可供出讓土地大幅下降的情況下，土地供給很難滿足如此巨大的需求，全國房屋市場上的供需矛盾依舊很大。當前中央政府及地方政府對房地產(chǎn)的調(diào)控，主要是針對二套房的限購及限貸，但新增人口及改善性需求對商品房的需求仍然較高，限購政策并不能從根本上改變房地產(chǎn)市場的供需矛盾，因此在未來若干年內(nèi)商品房價格仍將保持在相對高位，銷售額基本面將維持一定的增速。天津市商品房開發(fā)的現(xiàn)狀和前景從擔保人所在的主要市場天津房地產(chǎn)市場的銷售面積和金額來看，基本與全國的發(fā)展趨勢相同，同時借助天津市整體的迅速發(fā)展和濱海新區(qū)效應的帶動，增減幅度與全國相比較為平穩(wěn)。自 2022 年國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控以來，天津市的商品房和二手房全年成交面積均有所下降，但由于市場大量剛性需求的支撐，房價仍有小幅上漲。未來依托天津市整體發(fā)展和濱海新區(qū)的帶動效應，天津房地產(chǎn)市場還有巨大的發(fā)展空間。天津作為我國北方經(jīng)濟中心，第三個增長極——環(huán)渤海經(jīng)濟帶的核心城市，同時也擔負著北京的一些重要的交通、配套等功能，預計天津在未來十年內(nèi)，仍將保持快速發(fā)展的趨勢，這將對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場起到重要支撐作用。（2）物業(yè)出租和管理房地產(chǎn)交易和流通的形式主要有房地產(chǎn)買賣、租賃、交換、抵押、貸款擔保、拍賣、土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等。一個健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場，應由一級市場買賣和二級市場流通租賃兩個大部分組成，房地產(chǎn)流通企業(yè)的存在可以滿足不同需求者的多樣化需求。大力發(fā)展房屋流通租賃市場，是滿足房地產(chǎn)市場有效需求，提高生活居住水平的必然選擇。伴隨著天津市整體的發(fā)展建設和濱海新區(qū)開發(fā)開放的加快推進，天津逐步成為萬商云集的中心，越來越多的外資機構、民營企業(yè)進駐天津，大量的辦公樓和其他商業(yè)物業(yè)需求使得天津的辦公樓出租面積一直呈上升趨勢。與此同時，物業(yè)管理作為一種新的產(chǎn)業(yè)類型已在社會化分工中被逐步認同，其規(guī)模也正在發(fā)展成為一個融管理、經(jīng)營、服務為一體的覆蓋全社會的龐大經(jīng)濟行業(yè)，并成為現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營管理重要的組成部分和國民經(jīng)濟新的增長點。人們普遍認識到，物業(yè)管理與服務已經(jīng)成為一種社會需求，而越來越多的開發(fā)商也開始認識到，今后房地產(chǎn)業(yè)的競爭主要集中在兩點：設計和物業(yè)管理。未來物業(yè)管理更將成為維系房產(chǎn)品牌的關鍵，并在整個房地產(chǎn)市場中占據(jù)越來越重要的地位。 三、承租人經(jīng)營情況調(diào)查分析承租人經(jīng)營情況分析25 / 70天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司(TEDA Real Estate Development Co.)——“泰達房產(chǎn)”成立于 1985 年，是經(jīng)建設部批準的具有國家一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。承租人為國有企業(yè)，注冊資金 億元人民幣，總資產(chǎn)逾 25 億元人民幣；公司集房地產(chǎn)開發(fā)、投資、銷售、管理及服務于一體，自成立以來，在天津市區(qū)、天津市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、塘沽區(qū)、寶坻區(qū)等地區(qū)累計開發(fā)了共計百余萬平米的商品住宅、十余萬平米的商業(yè)項目以及近三十萬平米的標準工業(yè)廠房，獲得了較高的市場認同度和美譽度，在天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二十強中名列前茅，銀行信用評級 AAA。該公司自成立以來已取得了多項榮譽：2022 年公司開發(fā)的“泰達園”項目被中國房協(xié)評選為“康居型住宅開發(fā)模式典范項目”稱號；2022 年公司榮獲中國房協(xié)授予的“中國房地產(chǎn)行業(yè)百強企業(yè)形象獎”及“中國房地產(chǎn)行業(yè)百強品牌形象獎” ；2022 年公司榮獲“中國房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)秀品牌示范單位”稱號和天津市“十五大地產(chǎn)品牌” ，公司開發(fā)的“泰達時代”項目被評選為“2022－2022 中國典型住宅項目” ；2022 年公司榮獲天津市“十大公信力企業(yè)”和“重合同守信譽單位”榮譽稱號；2022 年公司榮獲“中國房地產(chǎn)公信力 100 公信力企業(yè)獎” ，開發(fā)的“北斗星城”項目被評為“2022 年天津最具投資價值樓盤”和“環(huán)渤海最佳居住品質(zhì)名盤” ；等等。截至 2022 年末，天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司總資產(chǎn) 238862 萬元，其中凈資產(chǎn) 97034 萬元，營業(yè)收入 5321 萬元，實現(xiàn)利潤總額 1078 萬元。承租人開發(fā)項目情況介紹近年來公司又先后開發(fā)了泰達時代花園、泰達北斗花園一期、北斗花園二期等項目，同時該公司全資子公司天津金色領地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)了泰達金色領地項目，天津逸港藍灣投資有限公司公司開發(fā)了泰達福波園項目（在建） ，等等，具體情況如下：（一）已竣工項目恬園別墅，座落于開發(fā)區(qū)生活區(qū)中心地帶，面向國際杰出人士構筑理想人文居住空間。已正式交房。 泰達園，位于河西區(qū)永安道、廣東路交口，與人民公園、中心綠地一路之隔，水榭樓臺，風景怡人。小區(qū)處于商業(yè)區(qū)的中心居住區(qū)內(nèi)，方圓兩公里內(nèi)商業(yè)、文化、娛樂設施俱全。泰達園共分三期，總建筑面積 14 萬平方米，整體設計新穎、外形美觀、房型多樣、布局合理，并采用多種新材料、新工藝。小區(qū)現(xiàn)已交房入住，實行封閉式物業(yè)管理，如今，“泰達園”已成為地產(chǎn)名牌。26 / 70芳林泰達園，坐擁天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)第三大街核心地段，緊鄰開發(fā)區(qū)管委會和金融街，南依百米城市綠化帶，環(huán)境景觀優(yōu)勢十分明顯。小區(qū)周邊商業(yè)及生活服務配套設施齊全，人文環(huán)境優(yōu)越。小區(qū)除了高檔住宅外，配套會所、游泳池等服務設施以及中型商場、沿街商店、汽車庫等公建設施齊全，是高端白領人士居住的理想選擇?，F(xiàn)已交房入住。 海韻園，地處于塘沽區(qū)繁華地段——上海道，周圍商業(yè)、學校及生活配套設施齊全。小區(qū)景色怡人，除了其自身的樓宇外檐別具一格、景觀設計優(yōu)美動人外，小區(qū)內(nèi)更是保存了二十余棵樹齡均有數(shù)十年的參天大樹，使海韻園在城區(qū)中心獨享一份恬靜和自然。海韻園建筑品質(zhì)優(yōu)越，榮獲“海河杯” ，取得了很高的市場認可度，成為塘沽區(qū)標志性住宅小區(qū)。 財富星座，位于開發(fā)區(qū)第三大街，占地面積 萬平方米，建筑面積 萬平方米，一、二層為底商，三至五層為花園式獨立辦公空間，五層商業(yè)樓靈活多樣的分戶面積、人性化的設計，為客戶搭建了一個不可復制的創(chuàng)富平臺。目前眾多商家陸續(xù)開業(yè)，商業(yè)氣氛濃厚，其優(yōu)雅的環(huán)境在開發(fā)區(qū)獨樹一幟。 泰達時代，毗鄰開發(fā)區(qū)華納高爾夫球場和市民廣場，項目位置優(yōu)越。全架空層設計，1：1 生態(tài)地下車位，徹底實現(xiàn)人車分流。超大樓間距，多層次景觀，營造優(yōu)美居住環(huán)境。6 米通高陽臺、移步花園陽臺，現(xiàn)代感十足的大玻璃外檐，多樣的先鋒住宅大堂設計，在提供個性的居住空間的同時，體現(xiàn)了全新的居住方式?，F(xiàn)已交房入住。該項目曾獲得天津市海河杯建筑工程獎等一系列榮譽。 八方園明，位于塘沽區(qū)外灘北側(cè)，占地面積 萬平方米，建筑面積 萬平方米，于 2022 年 11 月確定項目。2022 年 4 月開盤，2022 年 6 月 15 日正式交房入住。目前，眾多商家陸續(xù)開業(yè)。泰達北斗花園：該項目位于天津市河北區(qū)金鐘河大街與新開路交口，項目建筑面積20 多萬平米，目前項目已竣工交房，銷售情況良好。泰達金色領地項目：金色領地項目為我公司全資子公司天津金色領地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，項目位于天津市寶坻區(qū)潮陽大道與開元路交口，總建筑面積 萬平米，總投資 34680 萬元，項目已于 2022 年 12 月竣工交房。泰達福波園泰達福波園項目為開發(fā)區(qū)房產(chǎn)公司子公司天津逸港藍灣投資有限公司開發(fā)（我公司占股 51%） ，項目位于天津市大港區(qū)港東新城，項目總建筑面積 萬平米，總投資 32022 萬元，已完成投資 19000 萬元。目前項目已竣工交房，尚