【文章內(nèi)容簡介】 目竣工前三個月開始交接啟動期的顧問服務(wù)工作。本階段介入延續(xù)上階段的服務(wù)架構(gòu)，全程跟進服務(wù)。第三階段 業(yè)主入住后階段一．階段期限 本階段從項目入住起至合同終結(jié)為止。二、服務(wù)目的 本階段的工作是從物業(yè)管理層面，協(xié)助貴司持續(xù)經(jīng)營項目，指導(dǎo)小區(qū)管理處將項目物業(yè)管理職能中之計劃和執(zhí)行工作發(fā)揮出最大效果。三．服務(wù)內(nèi)容 由本公司協(xié)助制訂年度《小區(qū)管理服務(wù)計劃書》，以此籌劃、監(jiān)督與指導(dǎo)管理處全體員工提供高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)。管理服務(wù)項目包括：1．保安及消防管理(包括停車場管理)2．設(shè)備設(shè)施管理3．清潔及綠化管理4．住戶管理5．財務(wù)會計服務(wù)6．行政服務(wù)7．人力資源管理服務(wù)8．培訓(xùn)教育9．廣告與推廣10．資產(chǎn)管理具體內(nèi)容描述如下：一．保安及消防管理(包括停車場管理) 指導(dǎo)安管部門負責(zé)項目的保安工作，確保項目的安全。建議采用的保安硬件設(shè)備：1．巡更警備系統(tǒng)2．閉路監(jiān)控系統(tǒng)3．紅外線探測系統(tǒng)4．雙向控制汽車定位報警系統(tǒng)5．車輛有源啟動卡（讀感器）(一) 以技防為主，人防為輔的方式加強治安防范我們將根據(jù)貴項目實際需要，協(xié)助確定保安崗位、設(shè)立保安制度、編制保安巡更路線及監(jiān)查、記錄制度；基層員工定時巡視商場內(nèi)外及停車場，確保安全、清潔、經(jīng)營購物環(huán)境良好。主管級員工將隨時抽查各崗位的工作表現(xiàn)及管理情況。1．建立健全安全保衛(wèi)組織機構(gòu)2．建立正常的巡視制度并明確重點保衛(wèi)目標，做到點、面結(jié)合3．制定完善各項治安保衛(wèi)崗位職責(zé)4．加強對保安員進行職業(yè)道德教育與業(yè)務(wù)培訓(xùn)5．建立正常的巡視制度，實行24小時值班制度6．加強對管轄區(qū)內(nèi)機動車和非機動車的安全管理7．完善轄區(qū)內(nèi)各項安全防范設(shè)施；8．聯(lián)系轄區(qū)內(nèi)群眾，做好群防群治工作9．與周邊單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度，與當?shù)嘏沙鏊⒘己玫墓ぷ麝P(guān)系10．按ISO9000質(zhì)量保證體系擬制定的管理規(guī)程 (二) 消防管理對本項目而言，消防安全絕對不容有失。本公司將根據(jù)本項目的防火需要，建立消防安全制度，包括消防監(jiān)查、記錄及培訓(xùn)制度，確保消防設(shè)備隨時可用，排除消防隱患于未然，將防火意識全面貫徹到管理及商戶員工當中。1．進行消防宣傳教育 a) 進行內(nèi)部消防輪訓(xùn)； b) 利用宣傳欄、板報等形式進行宣傳； c) 定期開展消防實戰(zhàn)演習(xí)，鼓勵全員參加。 2．建立義務(wù)消防隊伍 3．制定消防管理制度 － 消防崗位職責(zé) － 消防巡查制度 － 消防值班制度 － 消防檔案管理 － 消防安全制度 － 消防公共管理規(guī)定 4．控制火災(zāi)隱患要點 － 控制火源 － 控制易燃材 － 監(jiān)視容易引起火災(zāi)的區(qū) 5．按國家相關(guān)規(guī)定配備消防器材如：小區(qū)公共區(qū)域、設(shè)備房、車庫等公共場所。(三) 交通及停車場的管理 將充分利用停車場智能系統(tǒng)、電視、紅外線監(jiān)控系統(tǒng)以及訓(xùn)練有素的專業(yè)管理人員，對停車場及交通場所進行下24小時監(jiān)控管理，確保進出車輛安全有序。 合理規(guī)劃交通，實現(xiàn)規(guī)范管理。結(jié)合周邊環(huán)境，合理規(guī)劃進出口和行駛路線，、實行人車分流，對車輛及停車場實行規(guī)范管理，包括標志規(guī)范、指揮規(guī)范、制度規(guī)范及責(zé)任分明等。(四) 緊急狀況處理 所有緊急情況(包括消防事故、人群事故、風(fēng)暴、防災(zāi)等)都按照本公司提供之應(yīng)急手冊內(nèi)的指示處理。(五) 管理目標 1．確保住戶的生命財產(chǎn)的安全，案件發(fā)生率控制在1‰以下。 2．確保轄區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、交通事故。 3．確保轄區(qū)內(nèi)公共秩序的良好，無私設(shè)攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼亂畫現(xiàn)象。 4．對任何可能危機商戶安全處，有預(yù)見性地采取防范措施。 5．實行全封閉式治安管理體系。二．設(shè)備及設(shè)施管理 適當?shù)脑O(shè)備設(shè)施保養(yǎng)維護不但保障小區(qū)的正常運營，更可提升貴項目的物業(yè)價值。因此，本公司將提供主動正面的預(yù)防性方案保養(yǎng)維護貴項目的設(shè)備設(shè)施。我們擁有足夠的技術(shù)、經(jīng)驗和知識為貴項目提供高質(zhì)量的設(shè)備設(shè)施服務(wù)。(一) 預(yù)防性維修保養(yǎng)： 設(shè)備零故障是商場管理的基礎(chǔ)。本公司將采用預(yù)防性保養(yǎng)維護方式管理貴項目的設(shè)備設(shè)施。商場管理處工程部每年必須根據(jù)本公司標準及設(shè)備設(shè)施規(guī)格編制預(yù)防性保養(yǎng)維護計劃。 本公司將負責(zé)指導(dǎo)貴項目設(shè)備設(shè)施之日常運行與維保工作。商場管理處工程部人員都必須持證上崗，專責(zé)設(shè)備設(shè)施運行與一般維修工作。各項維修保養(yǎng)項目設(shè)定監(jiān)查和記錄制度，確保設(shè)備資產(chǎn)受到充份維護。為提升商場物業(yè)管理處工程部人員的專業(yè)水平，本公司將定期提供相關(guān)培訓(xùn)。 制定物業(yè)維修養(yǎng)護計劃包括1．消防系統(tǒng)的定期維護、日常維修計劃、方案、標準2．電梯的定期維護、日常維修計劃、方案、標準3．中央空調(diào)定期維護、日常維修計劃、方案、標準4．電力系統(tǒng)的年度維修計劃5．公共機電設(shè)施維護檢查表6．照明系統(tǒng)維護計劃7．給排水系統(tǒng)年度維護計劃8．公用設(shè)施維護項目總表9．房屋本體設(shè)施維護項目總表10．公共土木設(shè)施維護檢查表11．公共水、下水道維護檢查表(二) 商鋪裝修及日常使用監(jiān)管 商鋪裝修及日常使用監(jiān)管是工程部的一項重要工作，為杜絕違章裝修和違章搭建現(xiàn)象，將按下列方式進行監(jiān)管。 1．申報：商戶裝修須到管理處辦理手續(xù)，填寫《裝修申請表》和《裝修項目清單》，填寫《裝修項目清單》可使裝修戶與管理者共同對裝修項目進行全面確認，避免裝修戶超出申報范圍裝修情況。2．審查：管理處對申請進行審查，除一般裝修按有關(guān)裝修規(guī)定執(zhí)行。3．施工管理 － 施工單位須與管理處簽訂《裝修工程隊治安責(zé)任書》和《裝修施 工保證書》，施工隊必須提供資質(zhì)證明、營業(yè)執(zhí)照和施工人員身 份證并辦理人員臨時出入證，施工時佩戴在胸前，并在指定區(qū)域 內(nèi)活動。 － 使用高功率電器時必須由管理處另外提供電源 － 施工隊必須配備消防器