【文章內(nèi)容簡介】 合作期限 ：共 12 個月，由本物業(yè)入伙之日前二個月起計，又分為 前期籌 備 、 集中入伙 、 裝修搬遷 和 正常管理 四個時期。 前期籌備期 指物業(yè)入伙前， Z 海協(xié)助管理商從機構組建、人員培訓到為物業(yè)入伙做 相應籌備的工作時期。 （一） 在發(fā)展商需要對物業(yè)設施設備系統(tǒng)進行增加、減少或改動時，協(xié)助發(fā)展商進行整改，并提供切實可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。 （二）協(xié)助管理商建立各專業(yè)管理模式、機構設置、擬定人員編制： （三）協(xié)助管理商根據(jù)物業(yè)項目實際情況，測算物管成本，提出物業(yè)管理收費標準，報當?shù)卣飪r部門審批。 人工費用測算； 設備耗能費用測算； 設備維修保養(yǎng)費用測算； 清潔定額費 用測算； 園藝綠化項目的定額費用測算等。 （四） 協(xié)助管理商選聘各專業(yè)物管工作人員，組建工作隊伍： 提供人員配置及相應素質(zhì)要求的具體方案； 協(xié)助對招聘人員進行筆試、面試、實操考核。 （五） 協(xié)助管理商培訓各專業(yè)物管工作人員，以確保人員素質(zhì)。 提供員工入職及崗前培訓參考計劃，并協(xié)助做好培訓計劃； 協(xié)助擬制員工在職培訓年度規(guī)劃，并對規(guī)劃實施進度、落實 情況等進行跟蹤檢查和指導； 協(xié)助對操作工進行操作培訓； 協(xié)助對操作工進行常見故障診斷及設備管理培訓； 就管理商員工外培事宜提供咨詢和協(xié)助； （六） 協(xié)助制定入伙 交接驗收標準及實施程序： （七） 指導管理商準備設備移交、接管驗收的相關資料，協(xié)助管理商與發(fā)展商之間各類專業(yè)設施設備的交接與驗收工作（包括各專業(yè)工程 的竣工資料的交接工作等）。 （八） 指導管理商對設備外觀出現(xiàn)的缺陷進行整改，對運行中的設備進行節(jié)能改造以利于提高設備管理質(zhì)量。 （九）協(xié)助管理商按 ISO9000 體系標準編制各項管理制度及建立相關 資料、文件： 提供管理運作所需的工作程序藍本，并結合項目實際協(xié)助管 理商進行修訂、充實和完善； 協(xié)助建立各專業(yè)設施設備移交的有關手續(xù)、資料、文件和程 序； 協(xié)助制定 各專業(yè)設施設備管理規(guī)章制度、設備操作規(guī)程及維 修保養(yǎng)標準、程序和措施； 協(xié)助制定設施設備運行記錄監(jiān)控的有關程序和文件； 根據(jù)設計圖紙及操作手冊等協(xié)助制定相關操作指導書、安全 規(guī)程、應急處理方案、維修保養(yǎng)方案等指導性文件； 協(xié)助制定消防、給水和排水、水泵、機電設備等項目管理方 案； 協(xié)助管理商制訂清潔保潔標準和程序，編制清潔作業(yè)指導書； 協(xié)助制訂園藝綠化操作標準，擬制綠化養(yǎng)護規(guī)范； 提供員工手冊和人事管理制度示范文本，指導并協(xié)助編制員 工手冊及人事工作相關制度； 根據(jù)項目配套設施情況，協(xié)助編制項目年度社區(qū)文化 活動規(guī) 劃； 1 提供質(zhì)量管理相關的各種記錄表格、樣本，并結合項目管理 目標和質(zhì)量要求協(xié)助管理商進行修訂和取舍； 1 結合會所的實際，協(xié)助制定一套完善的管理制度；協(xié)助發(fā)展 商做好會所宣傳工作；協(xié)助制作宣傳廣告冊、會徽、廣告牌、會員卡等； 1 協(xié)助制定項目公眾制度； 1 協(xié)助設置會計帳薄，建立會計核算體系； 1 協(xié)助建立健全財務管理制度。 （九） 協(xié)助管理商建立各專業(yè)原始技術資料、維修保養(yǎng)記錄等檔案；并就物業(yè)管理檔案資料的整理提供咨詢和指導。 產(chǎn)權資料：項目批準文件、用地批準文件等。 技術資料：規(guī)劃圖、竣工 圖、工程合同、隱蔽工程驗收簽證等。 物業(yè)資料：住宅區(qū)基本資料、商業(yè)網(wǎng)點資料、娛樂設施資料等。 住戶入住資料：入伙通知書、業(yè)主公約等。 其他相關資料。 （十一）協(xié)助管理商制定日常物業(yè)管理所需設備、材料清單，協(xié)助編制對外分包項目的評審、質(zhì)量控制等有關程序，協(xié)助評價和選擇各專業(yè)分包方。 （十二）指導會計核算，幫助進行財務成本分析，提高經(jīng)濟效益。 （十三）協(xié)助制定入伙前工作計劃。 （十四） 指導管理商從創(chuàng)優(yōu)的角度，根據(jù)市 /省 /國家級優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的考核評比標準，對各專業(yè)設 施設備的維修保養(yǎng)、園藝綠化清潔、物業(yè)管理檔案資料、創(chuàng)優(yōu)資料提出專業(yè)改進建議。 集中入伙期 指業(yè)主在發(fā)展商書面通知前來入伙的時限內(nèi)集中到物業(yè)現(xiàn)場收樓、驗樓、辦理入伙手續(xù)的工作時期。 本期時間短，工作量大、環(huán)節(jié)多，需豐富的工作經(jīng)驗及工作技巧。如何將有限人力資源合理分配到各個工作環(huán)節(jié)中去，使入伙工作得以有條不紊地進行，并給業(yè)主留下良好的最初印象即成為集中入伙期工作的難點。因為集中入伙期是業(yè)主第一次與物業(yè)管理機構打交道，第一印象的好壞，將決定物業(yè)管理機構日后長期物管工作能否得到業(yè)主的配合而輕松、順利地開展。 為此 Z 海物業(yè)將提供以下顧問服務，以保證入伙工作順利進行，為今后物業(yè)管理的正常進行打下良好的基礎： ? 指導成立入伙期各工作組，制定各個工作組責任制度。 ? 指導制定入伙工作流程，緊急應變方案等。 ? 協(xié)助發(fā)展商有關部門在集中入伙期間實行聯(lián)合辦公，提供一條龍服務。 ? 場景布置：根據(jù)制定的場景布置方案擺放花籃、盆景，懸掛條幅對聯(lián)高掛氣球等。 ? 設置導向路標，安排引導人員，使業(yè)主在辦理入伙手續(xù)、收樓過程中感到方便。 ? 管理處與發(fā)展商之地產(chǎn)部、財務部在入伙接待處進行聯(lián)合辦公，實行一條龍服務。 ? 指導管理商在業(yè)主辦理入伙手續(xù)的同時，提供給業(yè) 主相應資料及物件，如鑰匙、開戶存折、業(yè)主公約、住戶手冊等。 裝修搬遷期 指業(yè)主辦妥入伙手續(xù)后，為其物業(yè)進行二次裝修，直至搬遷入駐的工作時期。 此時物業(yè)管理公司的工作難點有二： ? 面對大量不同的裝修單位和素質(zhì)較低的裝修工人，如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去對其加以控制，保護公共設施設備，不侵害業(yè)主公共利益，同時又監(jiān)督裝修質(zhì)量，避免遺留安全隱患等。 ? 業(yè)主入駐有先有后，怎樣兼顧先入駐業(yè)主的正常生活和后入駐業(yè)主的順利裝修，如何將兩者有效的隔離開來，從而避免被有效投訴，也是一個棘手的問題。 為此， Z 海 將提供一整套根據(jù)長期實踐經(jīng)驗總結出來的行之有效的管理辦法，有效幫助解決以上問題，主要內(nèi)容包括： ? 指導建立嚴格的裝修審批程序。 ? 指導建立裝修單位進場管理工作流程。 ? 指導建立各業(yè)主 /用戶的裝修檔案。 ? 指導建立裝修日常監(jiān)督管理制度等。 ? 指導建立裝修現(xiàn)場驗收制度。 ? 指導建立裝修單位退場管理工作流程。 ? 指導建立各業(yè)主 /用戶的入住管理辦法。 正常管理期 指物業(yè)現(xiàn)場大部分小業(yè)主的二次裝修工作已基本完成，銀信商座環(huán)境的維護、機電設備的保養(yǎng)等日常物管工作均已規(guī)律開展的工作時期。 此時 Z 海主要提供的顧問服務內(nèi)容有： 一、通 過日常工作中的實際運作進一步完善物業(yè)公司之管理機構組建、人員培訓及管理等行政方面事務。 二、指導建立嚴格的封閉化安全管理制度，包括保安巡查制度、緊急情況處理制度等。 三、指導建立清潔、園藝綠化操作考評管理制度。 四、指導建立財務管理制度、財務人員崗位責任制。 五、指導建立機電設備維修保養(yǎng)管理制度。 六、按照 ISO9000 國際質(zhì)量保證體系標準建立物業(yè)管理規(guī)范及相應文件并將其切實貫徹到日常管理工作之中。 七、顧問團定期對項目進行考評，并就各專業(yè)所涉及的內(nèi)容、范圍進行全面檢查，指出問題，分析原因并提出 整改意見，跟蹤糾正落實情況： 各項管理規(guī)章制度、崗位、部門職責及其執(zhí)行情況： 按 ISO9000 標準對管理商的各專業(yè)設備管理體系運行狀態(tài)、維修、保養(yǎng)情況進行檢查； 根據(jù)管理商運作過程的實際情況，對涉及各專業(yè)管理的文件進行修正補充。 八、會所的開業(yè)籌備及正式投入運轉后的指導。 對會所設備設施的完善與否提出整改建議：現(xiàn)場考察已裝修配置完畢的會所，根據(jù)會所的裝修格局和功能設置，若發(fā)現(xiàn)器材配置不夠完善，達不到營業(yè)要求，及時向發(fā)展商提出建議，以期達到預期效果。 提供人員配置、素質(zhì)要求以及人員培訓的 具體方案：如果要代管會所，就需對人員進行實操培訓演練。 結合會所的實際，提供一套完善的管理制度（包括會員章程、各娛樂點管理制度、員工管理制度、經(jīng)營方式、經(jīng)營價格等），并制作成冊。 開業(yè)前的宣傳：制作宣傳廣告冊、會徽、廣告牌、會員卡等，協(xié)助發(fā)展商做好宣傳工作。 會所的裝飾：開業(yè)前，須對會所進行全面裝點，增加喜氣，渲染氣氛。 開業(yè)酬賓：開業(yè)之日，邀請業(yè)主、發(fā)展商以及相關人員前來觀摩娛樂，了解會所、熱愛會所。 會所運轉指導：服務人員工作流程、顧客消費方式（單次消費、各類消費卡；會員消費、貴賓消 費等）、消費價格、營業(yè)時間、帳務管理等。 九、建立日常管理資料 保潔管理相關記錄、保安管理相關記錄、出租屋管理相關記錄、車輛管理檔案、裝修管理檔案、工程返修檔案、設備管理檔案、社區(qū)文化檔案等資料。 三、服務質(zhì)量跟蹤階段 合作期限： 實操指導階段結束后的三個月。 服務質(zhì)量跟蹤階段是 Z 海的顧問團在駐場顧問撤出一段時間后，再次實地考察項目，對項目物業(yè)管理機構進行全面的檢查、考評，檢驗其管理 水平是否穩(wěn)定的同時提供相應的咨詢輔導工作。如果有服務質(zhì)量下滑的跡 象，考察團將提出相應的整改意見，并要求物業(yè)管理機構限 期完成整改， 以確保 Z 海物業(yè)所提供顧問服務質(zhì)量的持續(xù)穩(wěn)定。 （一） 顧問團對項目現(xiàn)場進行考核評價，并就各專業(yè)相關內(nèi)容在運作中存在的問題或不足，給出書面整改意見及建議。 （二） 解決遺留的疑難問題，協(xié)助整理各專業(yè)圖紙及資料，保證設備的完好，確保交接工作順利完成，物業(yè)管理正常運行。 （三）根據(jù)管理商的需要提供物管工作各專業(yè)咨詢服務。 第四節(jié) 顧問管理目標 一、 管理總體目標 在中國市場經(jīng)濟中崛起的 Z 海物業(yè)，以其良好的經(jīng)營業(yè)績，眾多的優(yōu)秀人才，成熟的管理模式，有能力、有信心指導管理商使銀信商座項目成為 沈陽市物業(yè)管理的經(jīng)典樓盤，為發(fā)展商及管理商樹立良好的市場口碑。 管理定位：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化管理服務的原則。通過我們的指導與建議，促使管理商充分利用并完善銀信商座的各種配套系統(tǒng)，配置精干的高素質(zhì)管理人才，全面實現(xiàn)現(xiàn)代化物業(yè)管理。將銀信商座項目管理成為文明、安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的人文社區(qū)，成為沈陽市獨具特色的商住樓宇。 效益定位：社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益兼顧的原則。充分利用顧問商專業(yè)化管理特長和成本管理經(jīng)驗，通過有效控制管理成本，開展多渠道的有償服務，指導管理商合理地開源節(jié)流。 服務定位 ：以人為本，服務第一的原則?！白屇湍淖訉O后代永遠滿意”是顧問商不變的承諾，