【文章內(nèi)容簡介】 戶型“促銷”廣告，短期內(nèi)市場供應(yīng)的產(chǎn)品超過了購房者的承受力，并且各大在售樓盤相繼推出各自精品房源，由此區(qū)域內(nèi)商品房銷量不如價(jià)格的增長速度區(qū)域發(fā)展隨著樓市回暖和新盤的大量入市，大批實(shí)力雄厚的開發(fā)商云集西安城東區(qū)，進(jìn)一步助推區(qū)域內(nèi)樓盤的旺銷，尤為重要的是，在即將入市的新盤中，開發(fā)商對產(chǎn)品本身的創(chuàng)新與品質(zhì)的關(guān)注和投入，進(jìn)一步催生了西安城東區(qū)樓市愈加成熟。沿東關(guān)向東一線向外，沿東二環(huán)兩側(cè)以及浐灞流域，這三塊是構(gòu)成城東樓市的三大熱點(diǎn)。目前城東地區(qū)的近乎十余個(gè)新盤基本上全部集中于此。由于城東區(qū)域范圍比較大，產(chǎn)品呈現(xiàn)出多元化局面?？拷莾?nèi)的新盤主要為寫字樓、公寓等產(chǎn)品類型，而沿東關(guān)向東一線向外，沿東二環(huán)兩側(cè)以及浐灞流域，基本上以更具有健康理念的、更適合居住的大眾精品樓盤為主，諸如動(dòng)物園原址上的就掌燈、對面的太和公園人家，東二環(huán)線上的紫昕花庭項(xiàng)目等，盡管有些項(xiàng)目還未開盤，目前處于內(nèi)部認(rèn)籌階段，但還是受到了眾多購房者的熱捧和關(guān)注，都不愿意錯(cuò)過這難得的機(jī)會。可以預(yù)見，城東置業(yè)安家的大高潮將要再度掀起。 城西區(qū)市場供應(yīng)伴隨著舊城的拆遷改造、周邊居住狀況進(jìn)一步改善、西咸一體化進(jìn)程逐步推進(jìn)，城西區(qū)正逐漸成為市民投資居住的熱點(diǎn)區(qū)域。而西咸共建區(qū)以及臨近城內(nèi)、高新等相對發(fā)達(dá)的城區(qū)也將成為城西板塊發(fā)展較為迅速的居住圈。2010年以來城西區(qū)房地產(chǎn)市場開發(fā)量也主要集中在這三個(gè)居住圈內(nèi)。市場銷售2010年城西區(qū)可謂是收獲頗多的一年，供應(yīng)量的增多致使銷售量也隨之增多，今年西咸、臨近城內(nèi)、高新等的板塊內(nèi)的推盤量較多，從而吸引了不少購房者前來置業(yè)，從購買人群來看，不再局限于周邊區(qū)域居住多年的居民或工作于此的置業(yè)群體，更多的是在高新或外來定居西安的置業(yè)群體。價(jià)格行情近年來，一些開發(fā)商已預(yù)見到城西區(qū)的前景。蔚藍(lán)花城、東方米蘭、融僑城、高新楓林華府、昆明花園、恒大城、華宇鳳凰城等多家樓盤入駐城西區(qū)，城西樓盤增加的同時(shí)，房價(jià)也是處于穩(wěn)步上漲的態(tài)勢。加上09年東方米蘭、高新楓林華府，以及09年10月恒大集團(tuán)推出恒大城，這些項(xiàng)目均有精裝房源，尤其是恒大城推出的9A級精裝項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的推出在一定程度上拉升了城西區(qū)整體成交價(jià)格的走高。區(qū)域發(fā)展城西整體的發(fā)展相對遲緩，但相對其他城區(qū)，城西的優(yōu)勢并不亞于其他城區(qū)。一方面，城西區(qū)是老工業(yè)區(qū)，基礎(chǔ)比較好。其實(shí)，城區(qū)內(nèi)有著名的漢長安城遺址和阿房宮遺址，歷史底蘊(yùn)頗為豐厚?！拔飨桃惑w化”、《關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》、“地鐵一號線”、“大興路改造”等眾多利好因素逐漸釋放，城西板塊也越來越受到關(guān)注。與城西毗鄰的就是西高新，依靠高新區(qū)的迅猛發(fā)展，城西未來的升值潛力也是非常大的。《關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃》獲批后，為充分發(fā)揮西部大開發(fā)橋頭堡地位的西安戰(zhàn)略地位，推進(jìn)西咸一體化進(jìn)一步得到了市政府的重視，西咸新區(qū)成為了西安城市擴(kuò)大的一個(gè)關(guān)鍵紐帶，值此機(jī)會使一直較為落后的城西區(qū)樓市發(fā)展又多了一個(gè)突破口。西咸新區(qū)將成為繼西安高新區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)之后又一新的發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域。 2011年市場預(yù)測2010年是樓市風(fēng)云變幻之年，房產(chǎn)行業(yè)變革之年，產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新之年。樓市經(jīng)歷了“火爆”、“國十條”、“回暖”、“限購”、“加息”等多輪起伏，讓開發(fā)企業(yè)和購房者都以更平和更理性的目光看待整個(gè)市場。研判2011年，西安樓市將發(fā)生新的變化，主要呈現(xiàn)五大發(fā)展趨勢：政策調(diào)控將成為一種常態(tài)對于2011年政策走勢，考慮到目前的流動(dòng)性依舊過剩，以及供應(yīng)根本性問題沒能得到很好的解決，所以季度調(diào)控的格局不可避免；從政府的意圖判斷，下一階段仍舊是政策多發(fā)期，政府會繼續(xù)出臺相關(guān)政策；未來將會進(jìn)入一個(gè)調(diào)控的常態(tài)，頻出的調(diào)控政策會為中國地產(chǎn)市場掀開一個(gè)短周期時(shí)代。至于未來政策調(diào)控的傾向，以及未來政府的發(fā)力點(diǎn)，他做了預(yù)期：未來潛在的四項(xiàng)重磅政策主要集中在房產(chǎn)稅、預(yù)售資金監(jiān)管、土地增值稅清算及交易環(huán)節(jié)重稅四方面。其中，唯有后者才是真正有殺傷力，有望成為宏觀調(diào)控的殺手锏。大型房企助推地價(jià)上漲在土地供應(yīng)方面，%。單從土地供應(yīng)來看，預(yù)計(jì)今年住宅市場供應(yīng)量充足。西安房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，吸引著眾多企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q，眾多央企、國企、上市企業(yè)等大型房企陸續(xù)謀地，將會進(jìn)一步推動(dòng)地價(jià)漲幅加快，企業(yè)拿地成本增加，一定程度決定著未來房價(jià)向上趨勢。浐灞生態(tài)區(qū)樓盤放量可期對于未來的熱點(diǎn)區(qū)域，從各區(qū)域市場數(shù)據(jù)來看，短時(shí)間內(nèi)依舊呈現(xiàn)城東、城南、城北三足鼎立格局。城南區(qū)目前主要市場支撐是曲江南湖以東以南區(qū)域，城北區(qū)明年主力成交項(xiàng)目圍繞市政府區(qū)域，城東浐灞區(qū)域明年受世園會帶動(dòng)，高端產(chǎn)品市場較為可期。全市其他熱點(diǎn)板塊大明宮、大興新區(qū)個(gè)別樓盤帶動(dòng)下成交放量，整體來看這兩個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域大規(guī)模放量將在2012年。也就是說，2011年西安樓市的熱點(diǎn)主要集中在浐灞板塊，而到了2012年，最熱點(diǎn)的區(qū)域?qū)⒃诖竺鲗m板塊和大興新區(qū)。一季度樓市成交量或下滑雖然樓市熱點(diǎn)板塊眾多，但不是所有的房子都好賣。從2010年成交結(jié)構(gòu)來看，90125平方米首次置業(yè)型產(chǎn)品仍為今年成交主力，新政后70平方米以下產(chǎn)品、125144平方米改善類產(chǎn)品成交量下降，180平方米以上的高端產(chǎn)品市場份額呈現(xiàn)明顯增長，這說明剛需型產(chǎn)品及高端類產(chǎn)品抗政策風(fēng)險(xiǎn)性較強(qiáng)。針對2011年的西安樓市，雖然受政策影響力較弱，宏觀政策面對市場壓制力較小，但是成交量主要考慮到需求抑制，一季度會有明顯下滑，全年來看成交量不會產(chǎn)生較大波動(dòng)。從結(jié)構(gòu)方面分析，高端物業(yè)由于限購、土地增值稅等政策的影響，特別是明年中高端項(xiàng)目的集中上市，短期內(nèi)銷售會受影響或有波動(dòng)，中長期仍具有保值增值性。由于首付三成以及限貸政策將在一定程度上影響首次置業(yè)和改善性需求，中低端住宅可能受影響較大。保障型住房受政策導(dǎo)向影響，未來具備良好的市場空間，供應(yīng)量將大幅加大。競爭加劇小企業(yè)融資受限由于受政策調(diào)控影響，樓市競爭將加劇，一些中小開發(fā)商的日子將不好過。%，行業(yè)集中度明顯提高；目前受政策影響，中小企業(yè)融資渠道受限，外地大型開發(fā)商對本地市場的日益壟斷，不僅威脅到本地中小企業(yè)的資金鏈，更進(jìn)一步限制其拿地能力。總體來說，土地資源將向大企業(yè)集中。4 工程建設(shè)方案 總平面設(shè)計(jì)項(xiàng)目區(qū)總體布局設(shè)計(jì)的要點(diǎn)在于為使用者提供一個(gè)布局合理，結(jié)構(gòu)輕巧，幽雅舒適的居住、娛樂、休閑場所。因此本設(shè)計(jì)從文脈、地脈、人脈三方面著手，將居住文化中的地域情節(jié)與自然生態(tài)環(huán)境相結(jié)合，充分體現(xiàn)生態(tài)社區(qū)、健康社區(qū)、人文社區(qū)的理念，努力營造一流綜合小區(qū)，形成新的城市綠洲。 規(guī)劃理念“城市化”界面建筑“自然田園風(fēng)光”景觀 設(shè)計(jì)理念健康住區(qū)的理念健康住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)是一個(gè)系統(tǒng)工程，從規(guī)劃布局、綠化配置、建筑設(shè)計(jì)、建筑材料的選擇以及施工等方面充分體現(xiàn)了促進(jìn)居民全面健康的設(shè)計(jì)理念。它的核心是人、環(huán)境、建筑。健康住區(qū)的目標(biāo)是全面提高人居環(huán)境的品質(zhì)，滿足居住環(huán)境的健康性、自然性、環(huán)保性、親和性和行動(dòng)性。其技術(shù)體系涉及四個(gè)方面的內(nèi)容：一是人居環(huán)境的健康性，包括對室外環(huán)境、居住環(huán)境與戶型設(shè)計(jì)、空氣質(zhì)量、聲光電熱等指標(biāo)的量化控制；二是自然環(huán)境的親和性，從自然景觀、綠化系統(tǒng)、雨水利用、景觀用水等方向進(jìn)行量化控制；三是居住環(huán)境的保護(hù)，從視覺環(huán)境、排水系統(tǒng)、生活垃圾、環(huán)境衛(wèi)生等方向作了量化規(guī)定；四是健康環(huán)境的保障，強(qiáng)調(diào)完善社區(qū)醫(yī)保體系，建設(shè)健康設(shè)施，完善住區(qū)醫(yī)療設(shè)施和文化娛樂設(shè)施，為居家老人提供相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施和家政服務(wù)體系，注重健康行為。方案設(shè)計(jì)充分融入健康住區(qū)設(shè)計(jì)這個(gè)新理念，力求營造一個(gè)新郊區(qū)主義和強(qiáng)調(diào)“人性互動(dòng)”的低密度、高品質(zhì)社區(qū)。綠色住區(qū)的理念綠色住區(qū)是以生態(tài)（自然與人文）系統(tǒng)的良性循環(huán)為基本原則，以可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)，建立在自然資源與文化資源最和諧關(guān)系的基礎(chǔ)上，在綠色住區(qū)中，技術(shù)與自然充分融合，人的創(chuàng)造力和生產(chǎn)力得到最大限度的發(fā)揮，居民的身心健康和居住環(huán)境得到最大限度的保護(hù)，物質(zhì)能量信息得到最高效的利用，其本質(zhì)是人和自然的真正和諧，以此達(dá)到人、社會、經(jīng)濟(jì)和自然的共生共榮。該設(shè)計(jì)即是尋求這樣一種包含人及人賴以生存的社會和自然在內(nèi)，以舒適性為特征的多樣化空間，力圖創(chuàng)造一個(gè)人造環(huán)境與自然環(huán)境和諧共存的、面向可持續(xù)發(fā)展的理想住區(qū)。以人為本的理念居住區(qū)是以居民的居住為主體，所謂“以人為本”即是以人的需要為根本出發(fā)點(diǎn)。本設(shè)計(jì)力求從不同層次消費(fèi)群對戶型的不同要求出發(fā)，深入分析不同年齡、職業(yè)、收入、文化背景、愛好等不同消費(fèi)群的不同要求，營造出多層次、多方位的住宅類型；從居住者的多種生理及心理需求出發(fā)，設(shè)計(jì)具有適居性的室內(nèi)外空間環(huán)境；從現(xiàn)代人的生活觀念、生活方式出發(fā)、在設(shè)計(jì)中充分體現(xiàn)對人的關(guān)注，創(chuàng)造出優(yōu)雅、舒適安全的生存空間。本住區(qū)努力營造“回家的感覺真好”這樣一種有強(qiáng)烈歸屬感的、能讓人徹底放松的居家環(huán)境，它應(yīng)該是一種隨意而自然的、無壓力和松弛的氛圍。讓人們能夠避開繁忙的都市節(jié)奏，代之在隨意中感覺到交流的自在、徹底的親切、情調(diào)的優(yōu)雅、休閑的愜意、激情的流暢。 規(guī)劃方案建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格是社會各個(gè)歷史時(shí)期政治、經(jīng)濟(jì)、文化、文明、審美觀念的集中表現(xiàn)，記錄了人們的文化追求和社會生活面貌，也是科學(xué)技術(shù)發(fā)展水平的縮影。一個(gè)城市的文化首先通過這些建筑表現(xiàn)出來，它不但有價(jià)值而且具有審美價(jià)值，是凝固的藝術(shù)品。由于功能不同、造型各異的建筑物構(gòu)成城市建筑旋律的優(yōu)美樂章，豐富了城市整體的環(huán)境面貌。建筑設(shè)計(jì)力求簡約大方，功能齊全，表現(xiàn)時(shí)代氣息，使之成為城市標(biāo)志性的建筑。該項(xiàng)目位于西安市長安區(qū)郭杜街辦茅坡村、岔岔道口村。項(xiàng)目區(qū)北側(cè)為建材路、南側(cè)為萬科城一期、東側(cè)為規(guī)劃建設(shè)用地、西側(cè)為雅居樂和國色天香小區(qū)。商業(yè)金融商業(yè)金融主要建筑分布于項(xiàng)目區(qū)的西側(cè)，本區(qū)功能以商貿(mào)為主，以多層、高層建筑為主體，建筑色彩采用體現(xiàn)金融區(qū)的莊重特征，形成極具現(xiàn)代感的都市氛圍。（），總建筑面積87287m2。規(guī)劃該地塊場地及道路硬化面積6960m2，綠地面積6115m2。商業(yè)區(qū)擬建3幢（14~16）多、高層樓，帶地下車庫。居住區(qū)居住區(qū)位于項(xiàng)目區(qū)的東北方位，本區(qū)以居住功能為主，規(guī)劃形成環(huán)境良好，配套設(shè)施完善的精品化商住區(qū)?？傮w布局充分尊重城區(qū)修建性詳規(guī)的總體布局，包括公共綠地和道路系統(tǒng)。（），總建筑面積244270m2。規(guī)劃該地塊場地及道路硬化面積31368m2，綠地面積24030m2。居住區(qū)擬建12幢（1~12）33層樓的普通商品房和1幢（13）30層樓的廉租房，帶地下車庫。公共服務(wù)區(qū)公共服務(wù)區(qū)是以公共服務(wù)設(shè)施為主，分為兩部分，一部分為郵電設(shè)施區(qū)，位于項(xiàng)目區(qū)的西南角；一部分為中學(xué)區(qū)，位于項(xiàng)目區(qū)的東南方向。（），總建筑面積6166m2。規(guī)劃該地塊場地及道路硬化面積1206m2，綠地面積960m2。（），總建筑面積11000m2。規(guī)劃該地塊場地及道路硬化面積3600m2，綠地面積6518m2。郵電設(shè)施區(qū)擬建1幢（17）郵電大樓；中學(xué)區(qū)擬建1幢5層教學(xué)樓和1幢4層樓。整體規(guī)劃各功能分區(qū)明確，空間上變化有致，形成高低錯(cuò)落、親切宜人的空間感。 建筑單體設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5018093）（2002年版）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（GB503522005）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500961999）（2003年版）《住宅建筑規(guī)范》（GB503682005）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB500162006）《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB5006797）《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ502001）《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB 5017693）《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ042412006） 建筑平面設(shè)計(jì)住宅消費(fèi)正進(jìn)入“層次化”、“個(gè)性化”時(shí)期，居家新概念越來越多，而且越來越細(xì)膩豐富。戶型主體為南北朝向，主臥、廳、次臥盡量朝南，確保室內(nèi)通風(fēng)透亮；室內(nèi)可見部位基本無梁無柱；明廚明衛(wèi)，管線集中，考慮預(yù)留空調(diào)位、管井、排水管位置。 戶數(shù)及戶型本項(xiàng)目在建筑設(shè)計(jì)上設(shè)有多種套型，為不同需要的家庭提供多元化的選擇，戶內(nèi)設(shè)計(jì)以較大面積的起居室（家庭室）為中心組織家庭活動(dòng)，且各戶起居室（家庭室）均有良好的正南陽光和視覺景觀。起居室在戶內(nèi)位置恰當(dāng)，有效地減少了交通穿越，保證了空間使用功能的獨(dú)立性。同時(shí)，為了保證空調(diào)房間的氣密性和節(jié)約能源，除分戶門和戶內(nèi)門外，均采用塑鋼門窗。戶型設(shè)計(jì)上更加注重人的生活需要，合理安排戶內(nèi)空間的使用功能。除了滿足人們對朝向、采光、通風(fēng)的基本要求外，對戶型的細(xì)節(jié)處理細(xì)致入微。使建筑的空間環(huán)境滿足人的活動(dòng)要求，生態(tài)環(huán)境有益于人的生理健康，視覺環(huán)境讓人感覺身心愉悅，人文環(huán)境體現(xiàn)對人的關(guān)懷，充分考慮到人的生活方式，形成一個(gè)自然和諧的居住環(huán)境。廚房、衛(wèi)生間設(shè)計(jì)均按照現(xiàn)代都市居住生活使用要求適當(dāng)超前考慮，達(dá)到小康居住水平。本案中采用整體設(shè)計(jì)手法，綜合考慮操作順序、設(shè)備安排、管線布置以及通風(fēng)衛(wèi)生的要求。⑴ 廚房內(nèi)部按照合理的操作順序安排：電冰箱、洗菜池、煤氣灶及儲物柜，形成良好的操作面，同時(shí)設(shè)置排煙點(diǎn)，集中處理廚房內(nèi)排出的煙廢氣。廚房布局與餐廳緊密相連，功能關(guān)系明確，空間亦分亦合，可靈活利用，且根據(jù)家庭生活相關(guān)均可改造成開放式廚房。⑵ 衛(wèi)生間內(nèi)便溺、洗浴、洗漱、洗衣等各項(xiàng)功能均有適當(dāng)分離，以確?；ゲ桓蓴_。本項(xiàng)目建成后，可提供3078戶住宅。 建筑立面設(shè)計(jì)⑴ 建筑風(fēng)格形式：建筑單體設(shè)計(jì)中，考慮住宅建筑本身的造型特點(diǎn)以及周邊的建筑元素。將當(dāng)?shù)匚幕c時(shí)代感較好的結(jié)合在一起，有機(jī)地融入到整個(gè)環(huán)境當(dāng)中，充分體現(xiàn)住宅的立面造型，通過虛實(shí)（現(xiàn)澆欄板和金屬欄桿）陽臺、構(gòu)架、材質(zhì)和顏色等要素的有機(jī)組合，來引導(dǎo)人們進(jìn)入一種休閑的新生活方式，從而達(dá)到改善居住質(zhì)量的目的，從文化內(nèi)涵和生活模式的層面充實(shí)小區(qū)的精神實(shí)質(zhì)，給人們帶來精致而親切的美感。⑵ 建筑色彩：色彩搭配上注重地域文化，立面的色彩融合周邊建筑物的色彩基調(diào)。⑶ 建筑細(xì)部：建筑細(xì)部如陽臺、門、窗、屋頂、檐口、挑臺、線腳、遮陽板、樓梯間、雨蓬、欄桿等要充分設(shè)計(jì)，考慮人體舒適度和安全要求，適當(dāng)強(qiáng)調(diào)色彩，虛實(shí)體量，豐富建筑立面層次并綜合考慮整體感覺。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB500092001）（2006年版）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5001020