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正文內(nèi)容

萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)

2025-06-09 23:53 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 戶型“促銷”廣告,短期內(nèi)市場供應(yīng)的產(chǎn)品超過了購房者的承受力,并且各大在售樓盤相繼推出各自精品房源,由此區(qū)域內(nèi)商品房銷量不如價(jià)格的增長速度區(qū)域發(fā)展隨著樓市回暖和新盤的大量入市,大批實(shí)力雄厚的開發(fā)商云集西安城東區(qū),進(jìn)一步助推區(qū)域內(nèi)樓盤的旺銷,尤為重要的是,在即將入市的新盤中,開發(fā)商對(duì)產(chǎn)品本身的創(chuàng)新與品質(zhì)的關(guān)注和投入,進(jìn)一步催生了西安城東區(qū)樓市愈加成熟。沿東關(guān)向東一線向外,沿東二環(huán)兩側(cè)以及浐灞流域,這三塊是構(gòu)成城東樓市的三大熱點(diǎn)。目前城東地區(qū)的近乎十余個(gè)新盤基本上全部集中于此。由于城東區(qū)域范圍比較大,產(chǎn)品呈現(xiàn)出多元化局面??拷莾?nèi)的新盤主要為寫字樓、公寓等產(chǎn)品類型,而沿東關(guān)向東一線向外,沿東二環(huán)兩側(cè)以及浐灞流域,基本上以更具有健康理念的、更適合居住的大眾精品樓盤為主,諸如動(dòng)物園原址上的就掌燈、對(duì)面的太和公園人家,東二環(huán)線上的紫昕花庭項(xiàng)目等,盡管有些項(xiàng)目還未開盤,目前處于內(nèi)部認(rèn)籌階段,但還是受到了眾多購房者的熱捧和關(guān)注,都不愿意錯(cuò)過這難得的機(jī)會(huì)??梢灶A(yù)見,城東置業(yè)安家的大高潮將要再度掀起。 城西區(qū)市場供應(yīng)伴隨著舊城的拆遷改造、周邊居住狀況進(jìn)一步改善、西咸一體化進(jìn)程逐步推進(jìn),城西區(qū)正逐漸成為市民投資居住的熱點(diǎn)區(qū)域。而西咸共建區(qū)以及臨近城內(nèi)、高新等相對(duì)發(fā)達(dá)的城區(qū)也將成為城西板塊發(fā)展較為迅速的居住圈。2010年以來城西區(qū)房地產(chǎn)市場開發(fā)量也主要集中在這三個(gè)居住圈內(nèi)。市場銷售2010年城西區(qū)可謂是收獲頗多的一年,供應(yīng)量的增多致使銷售量也隨之增多,今年西咸、臨近城內(nèi)、高新等的板塊內(nèi)的推盤量較多,從而吸引了不少購房者前來置業(yè),從購買人群來看,不再局限于周邊區(qū)域居住多年的居民或工作于此的置業(yè)群體,更多的是在高新或外來定居西安的置業(yè)群體。價(jià)格行情近年來,一些開發(fā)商已預(yù)見到城西區(qū)的前景。蔚藍(lán)花城、東方米蘭、融僑城、高新楓林華府、昆明花園、恒大城、華宇鳳凰城等多家樓盤入駐城西區(qū),城西樓盤增加的同時(shí),房價(jià)也是處于穩(wěn)步上漲的態(tài)勢。加上09年東方米蘭、高新楓林華府,以及09年10月恒大集團(tuán)推出恒大城,這些項(xiàng)目均有精裝房源,尤其是恒大城推出的9A級(jí)精裝項(xiàng)目,這些項(xiàng)目的推出在一定程度上拉升了城西區(qū)整體成交價(jià)格的走高。區(qū)域發(fā)展城西整體的發(fā)展相對(duì)遲緩,但相對(duì)其他城區(qū),城西的優(yōu)勢并不亞于其他城區(qū)。一方面,城西區(qū)是老工業(yè)區(qū),基礎(chǔ)比較好。其實(shí),城區(qū)內(nèi)有著名的漢長安城遺址和阿房宮遺址,歷史底蘊(yùn)頗為豐厚?!拔飨桃惑w化”、《關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》、“地鐵一號(hào)線”、“大興路改造”等眾多利好因素逐漸釋放,城西板塊也越來越受到關(guān)注。與城西毗鄰的就是西高新,依靠高新區(qū)的迅猛發(fā)展,城西未來的升值潛力也是非常大的。《關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃》獲批后,為充分發(fā)揮西部大開發(fā)橋頭堡地位的西安戰(zhàn)略地位,推進(jìn)西咸一體化進(jìn)一步得到了市政府的重視,西咸新區(qū)成為了西安城市擴(kuò)大的一個(gè)關(guān)鍵紐帶,值此機(jī)會(huì)使一直較為落后的城西區(qū)樓市發(fā)展又多了一個(gè)突破口。西咸新區(qū)將成為繼西安高新區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)之后又一新的發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域。 2011年市場預(yù)測2010年是樓市風(fēng)云變幻之年,房產(chǎn)行業(yè)變革之年,產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新之年。樓市經(jīng)歷了“火爆”、“國十條”、“回暖”、“限購”、“加息”等多輪起伏,讓開發(fā)企業(yè)和購房者都以更平和更理性的目光看待整個(gè)市場。研判2011年,西安樓市將發(fā)生新的變化,主要呈現(xiàn)五大發(fā)展趨勢:政策調(diào)控將成為一種常態(tài)對(duì)于2011年政策走勢,考慮到目前的流動(dòng)性依舊過剩,以及供應(yīng)根本性問題沒能得到很好的解決,所以季度調(diào)控的格局不可避免;從政府的意圖判斷,下一階段仍舊是政策多發(fā)期,政府會(huì)繼續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策;未來將會(huì)進(jìn)入一個(gè)調(diào)控的常態(tài),頻出的調(diào)控政策會(huì)為中國地產(chǎn)市場掀開一個(gè)短周期時(shí)代。至于未來政策調(diào)控的傾向,以及未來政府的發(fā)力點(diǎn),他做了預(yù)期:未來潛在的四項(xiàng)重磅政策主要集中在房產(chǎn)稅、預(yù)售資金監(jiān)管、土地增值稅清算及交易環(huán)節(jié)重稅四方面。其中,唯有后者才是真正有殺傷力,有望成為宏觀調(diào)控的殺手锏。大型房企助推地價(jià)上漲在土地供應(yīng)方面,%。單從土地供應(yīng)來看,預(yù)計(jì)今年住宅市場供應(yīng)量充足。西安房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展,吸引著眾多企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q,眾多央企、國企、上市企業(yè)等大型房企陸續(xù)謀地,將會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)地價(jià)漲幅加快,企業(yè)拿地成本增加,一定程度決定著未來房價(jià)向上趨勢。浐灞生態(tài)區(qū)樓盤放量可期對(duì)于未來的熱點(diǎn)區(qū)域,從各區(qū)域市場數(shù)據(jù)來看,短時(shí)間內(nèi)依舊呈現(xiàn)城東、城南、城北三足鼎立格局。城南區(qū)目前主要市場支撐是曲江南湖以東以南區(qū)域,城北區(qū)明年主力成交項(xiàng)目圍繞市政府區(qū)域,城東浐灞區(qū)域明年受世園會(huì)帶動(dòng),高端產(chǎn)品市場較為可期。全市其他熱點(diǎn)板塊大明宮、大興新區(qū)個(gè)別樓盤帶動(dòng)下成交放量,整體來看這兩個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域大規(guī)模放量將在2012年。也就是說,2011年西安樓市的熱點(diǎn)主要集中在浐灞板塊,而到了2012年,最熱點(diǎn)的區(qū)域?qū)⒃诖竺鲗m板塊和大興新區(qū)。一季度樓市成交量或下滑雖然樓市熱點(diǎn)板塊眾多,但不是所有的房子都好賣。從2010年成交結(jié)構(gòu)來看,90125平方米首次置業(yè)型產(chǎn)品仍為今年成交主力,新政后70平方米以下產(chǎn)品、125144平方米改善類產(chǎn)品成交量下降,180平方米以上的高端產(chǎn)品市場份額呈現(xiàn)明顯增長,這說明剛需型產(chǎn)品及高端類產(chǎn)品抗政策風(fēng)險(xiǎn)性較強(qiáng)。針對(duì)2011年的西安樓市,雖然受政策影響力較弱,宏觀政策面對(duì)市場壓制力較小,但是成交量主要考慮到需求抑制,一季度會(huì)有明顯下滑,全年來看成交量不會(huì)產(chǎn)生較大波動(dòng)。從結(jié)構(gòu)方面分析,高端物業(yè)由于限購、土地增值稅等政策的影響,特別是明年中高端項(xiàng)目的集中上市,短期內(nèi)銷售會(huì)受影響或有波動(dòng),中長期仍具有保值增值性。由于首付三成以及限貸政策將在一定程度上影響首次置業(yè)和改善性需求,中低端住宅可能受影響較大。保障型住房受政策導(dǎo)向影響,未來具備良好的市場空間,供應(yīng)量將大幅加大。競爭加劇小企業(yè)融資受限由于受政策調(diào)控影響,樓市競爭將加劇,一些中小開發(fā)商的日子將不好過。%,行業(yè)集中度明顯提高;目前受政策影響,中小企業(yè)融資渠道受限,外地大型開發(fā)商對(duì)本地市場的日益壟斷,不僅威脅到本地中小企業(yè)的資金鏈,更進(jìn)一步限制其拿地能力??傮w來說,土地資源將向大企業(yè)集中。 4 工程建設(shè)方案 總平面設(shè)計(jì)項(xiàng)目區(qū)總體布局設(shè)計(jì)的要點(diǎn)在于為使用者提供一個(gè)布局合理,結(jié)構(gòu)輕巧,幽雅舒適的居住、娛樂、休閑場所。因此本設(shè)計(jì)從文脈、地脈、人脈三方面著手,將居住文化中的地域情節(jié)與自然生態(tài)環(huán)境相結(jié)合,充分體現(xiàn)生態(tài)社區(qū)、健康社區(qū)、人文社區(qū)的理念,努力營造一流綜合小區(qū),形成新的城市綠洲。 規(guī)劃理念“城市化”界面建筑“自然田園風(fēng)光”景觀 設(shè)計(jì)理念健康住區(qū)的理念健康住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)是一個(gè)系統(tǒng)工程,從規(guī)劃布局、綠化配置、建筑設(shè)計(jì)、建筑材料的選擇以及施工等方面充分體現(xiàn)了促進(jìn)居民全面健康的設(shè)計(jì)理念。它的核心是人、環(huán)境、建筑。健康住區(qū)的目標(biāo)是全面提高人居環(huán)境的品質(zhì),滿足居住環(huán)境的健康性、自然性、環(huán)保性、親和性和行動(dòng)性。其技術(shù)體系涉及四個(gè)方面的內(nèi)容:一是人居環(huán)境的健康性,包括對(duì)室外環(huán)境、居住環(huán)境與戶型設(shè)計(jì)、空氣質(zhì)量、聲光電熱等指標(biāo)的量化控制;二是自然環(huán)境的親和性,從自然景觀、綠化系統(tǒng)、雨水利用、景觀用水等方向進(jìn)行量化控制;三是居住環(huán)境的保護(hù),從視覺環(huán)境、排水系統(tǒng)、生活垃圾、環(huán)境衛(wèi)生等方向作了量化規(guī)定;四是健康環(huán)境的保障,強(qiáng)調(diào)完善社區(qū)醫(yī)保體系,建設(shè)健康設(shè)施,完善住區(qū)醫(yī)療設(shè)施和文化娛樂設(shè)施,為居家老人提供相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施和家政服務(wù)體系,注重健康行為。方案設(shè)計(jì)充分融入健康住區(qū)設(shè)計(jì)這個(gè)新理念,力求營造一個(gè)新郊區(qū)主義和強(qiáng)調(diào)“人性互動(dòng)”的低密度、高品質(zhì)社區(qū)。綠色住區(qū)的理念綠色住區(qū)是以生態(tài)(自然與人文)系統(tǒng)的良性循環(huán)為基本原則,以可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo),建立在自然資源與文化資源最和諧關(guān)系的基礎(chǔ)上,在綠色住區(qū)中,技術(shù)與自然充分融合,人的創(chuàng)造力和生產(chǎn)力得到最大限度的發(fā)揮,居民的身心健康和居住環(huán)境得到最大限度的保護(hù),物質(zhì)能量信息得到最高效的利用,其本質(zhì)是人和自然的真正和諧,以此達(dá)到人、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和自然的共生共榮。該設(shè)計(jì)即是尋求這樣一種包含人及人賴以生存的社會(huì)和自然在內(nèi),以舒適性為特征的多樣化空間,力圖創(chuàng)造一個(gè)人造環(huán)境與自然環(huán)境和諧共存的、面向可持續(xù)發(fā)展的理想住區(qū)。以人為本的理念居住區(qū)是以居民的居住為主體,所謂“以人為本”即是以人的需要為根本出發(fā)點(diǎn)。本設(shè)計(jì)力求從不同層次消費(fèi)群對(duì)戶型的不同要求出發(fā),深入分析不同年齡、職業(yè)、收入、文化背景、愛好等不同消費(fèi)群的不同要求,營造出多層次、多方位的住宅類型;從居住者的多種生理及心理需求出發(fā),設(shè)計(jì)具有適居性的室內(nèi)外空間環(huán)境;從現(xiàn)代人的生活觀念、生活方式出發(fā)、在設(shè)計(jì)中充分體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)注,創(chuàng)造出優(yōu)雅、舒適安全的生存空間。本住區(qū)努力營造“回家的感覺真好”這樣一種有強(qiáng)烈歸屬感的、能讓人徹底放松的居家環(huán)境,它應(yīng)該是一種隨意而自然的、無壓力和松弛的氛圍。讓人們能夠避開繁忙的都市節(jié)奏,代之在隨意中感覺到交流的自在、徹底的親切、情調(diào)的優(yōu)雅、休閑的愜意、激情的流暢。 規(guī)劃方案建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格是社會(huì)各個(gè)歷史時(shí)期政治、經(jīng)濟(jì)、文化、文明、審美觀念的集中表現(xiàn),記錄了人們的文化追求和社會(huì)生活面貌,也是科學(xué)技術(shù)發(fā)展水平的縮影。一個(gè)城市的文化首先通過這些建筑表現(xiàn)出來,它不但有價(jià)值而且具有審美價(jià)值,是凝固的藝術(shù)品。由于功能不同、造型各異的建筑物構(gòu)成城市建筑旋律的優(yōu)美樂章,豐富了城市整體的環(huán)境面貌。建筑設(shè)計(jì)力求簡約大方,功能齊全,表現(xiàn)時(shí)代氣息,使之成為城市標(biāo)志性的建筑。該項(xiàng)目位于西安市長安區(qū)郭杜街辦茅坡村、岔岔道口村。項(xiàng)目區(qū)北側(cè)為建材路、南側(cè)為萬科城一期、東側(cè)為規(guī)劃建設(shè)用地、西側(cè)為雅居樂和國色天香小區(qū)。商業(yè)金融商業(yè)金融主要建筑分布于項(xiàng)目區(qū)的西側(cè),本區(qū)功能以商貿(mào)為主,以多層、高層建筑為主體,建筑色彩采用體現(xiàn)金融區(qū)的莊重特征,形成極具現(xiàn)代感的都市氛圍。(),總建筑面積87287m2。規(guī)劃該地塊場地及道路硬化面積6960m2,綠地面積6115m2。商業(yè)區(qū)擬建3幢(14~16)多、高層樓,帶地下車庫。居住區(qū)居住區(qū)位于項(xiàng)目區(qū)的東北方位,本區(qū)以居住功能為主,規(guī)劃形成環(huán)境良好,配套設(shè)施完善的精品化商住區(qū)。總體布局充分尊重城區(qū)修建性詳規(guī)的總體布局,包括公共綠地和道路系統(tǒng)。(),總建筑面積244270m2。規(guī)劃該地塊場地及道路硬化面積31368m2,綠地面積24030m2。居住區(qū)擬建12幢(1~12)33層樓的普通商品房和1幢(13)30層樓的廉租房,帶地下車庫。公共服務(wù)區(qū)公共服務(wù)區(qū)是以公共服務(wù)設(shè)施為主,分為兩部分,一部分為郵電設(shè)施區(qū),位于項(xiàng)目區(qū)的西南角;一部分為中學(xué)區(qū),位于項(xiàng)目區(qū)的東南方向。(),總建筑面積6166m2。規(guī)劃該地塊場地及道路硬化面積1206m2,綠地面積960m2。(),總建筑面積11000m2。規(guī)劃該地塊場地及道路硬化面積3600m2,綠地面積6518m2。郵電設(shè)施區(qū)擬建1幢(17)郵電大樓;中學(xué)區(qū)擬建1幢5層教學(xué)樓和1幢4層樓。整體規(guī)劃各功能分區(qū)明確,空間上變化有致,形成高低錯(cuò)落、親切宜人的空間感。 建筑單體設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB5018093)(2002年版)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》(GB503522005)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB500961999)(2003年版)《住宅建筑規(guī)范》(GB503682005)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB500162006)《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB5006797)《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》(JGJ502001)《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB 5017693)《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(DBJ042412006) 建筑平面設(shè)計(jì)住宅消費(fèi)正進(jìn)入“層次化”、“個(gè)性化”時(shí)期,居家新概念越來越多,而且越來越細(xì)膩豐富。戶型主體為南北朝向,主臥、廳、次臥盡量朝南,確保室內(nèi)通風(fēng)透亮;室內(nèi)可見部位基本無梁無柱;明廚明衛(wèi),管線集中,考慮預(yù)留空調(diào)位、管井、排水管位置。 戶數(shù)及戶型本項(xiàng)目在建筑設(shè)計(jì)上設(shè)有多種套型,為不同需要的家庭提供多元化的選擇,戶內(nèi)設(shè)計(jì)以較大面積的起居室(家庭室)為中心組織家庭活動(dòng),且各戶起居室(家庭室)均有良好的正南陽光和視覺景觀。起居室在戶內(nèi)位置恰當(dāng),有效地減少了交通穿越,保證了空間使用功能的獨(dú)立性。同時(shí),為了保證空調(diào)房間的氣密性和節(jié)約能源,除分戶門和戶內(nèi)門外,均采用塑鋼門窗。戶型設(shè)計(jì)上更加注重人的生活需要,合理安排戶內(nèi)空間的使用功能。除了滿足人們對(duì)朝向、采光、通風(fēng)的基本要求外,對(duì)戶型的細(xì)節(jié)處理細(xì)致入微。使建筑的空間環(huán)境滿足人的活動(dòng)要求,生態(tài)環(huán)境有益于人的生理健康,視覺環(huán)境讓人感覺身心愉悅,人文環(huán)境體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷,充分考慮到人的生活方式,形成一個(gè)自然和諧的居住環(huán)境。廚房、衛(wèi)生間設(shè)計(jì)均按照現(xiàn)代都市居住生活使用要求適當(dāng)超前考慮,達(dá)到小康居住水平。本案中采用整體設(shè)計(jì)手法,綜合考慮操作順序、設(shè)備安排、管線布置以及通風(fēng)衛(wèi)生的要求。⑴ 廚房內(nèi)部按照合理的操作順序安排:電冰箱、洗菜池、煤氣灶及儲(chǔ)物柜,形成良好的操作面,同時(shí)設(shè)置排煙點(diǎn),集中處理廚房內(nèi)排出的煙廢氣。廚房布局與餐廳緊密相連,功能關(guān)系明確,空間亦分亦合,可靈活利用,且根據(jù)家庭生活相關(guān)均可改造成開放式廚房。⑵ 衛(wèi)生間內(nèi)便溺、洗浴、洗漱、洗衣等各項(xiàng)功能均有適當(dāng)分離,以確?;ゲ桓蓴_。本項(xiàng)目建成后,可提供3078戶住宅。 建筑立面設(shè)計(jì)⑴ 建筑風(fēng)格形式:建筑單體設(shè)計(jì)中,考慮住宅建筑本身的造型特點(diǎn)以及周邊的建筑元素。將當(dāng)?shù)匚幕c時(shí)代感較好的結(jié)合在一起,有機(jī)地融入到整個(gè)環(huán)境當(dāng)中,充分體現(xiàn)住宅的立面造型,通過虛實(shí)(現(xiàn)澆欄板和金屬欄桿)陽臺(tái)、構(gòu)架、材質(zhì)和顏色等要素的有機(jī)組合,來引導(dǎo)人們進(jìn)入一種休閑的新生活方式,從而達(dá)到改善居住質(zhì)量的目的,從文化內(nèi)涵和生活模式的層面充實(shí)小區(qū)的精神實(shí)質(zhì),給人們帶來精致而親切的美感。⑵ 建筑色彩:色彩搭配上注重地域文化,立面的色彩融合周邊建筑物的色彩基調(diào)。⑶ 建筑細(xì)部:建筑細(xì)部如陽臺(tái)、門、窗、屋頂、檐口、挑臺(tái)、線腳、遮陽板、樓梯間、雨蓬、欄桿等要充分設(shè)計(jì),考慮人體舒適度和安全要求,適當(dāng)強(qiáng)調(diào)色彩,虛實(shí)體量,豐富建筑立面層次并綜合考慮整體感覺。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》(GB500092001)(2006年版)《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB5001020
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