(最新)北京吉普車廠用地項目可行性研究報告(編輯修改稿)
2025-06-09 04:37 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 41 %會所8,000 地下商業(yè)3,157 %地下寫字樓6,314 %地下車庫172,155 住戶80%計,35平米/個,寫字樓按每200平方米/個五、配套公建建筑面積30,038 托幼4,934 每千人296平方米小學、初中8,101 每千人486平方米衛(wèi)生醫(yī)療400 每千人24平方米文化體育1,084 每千人65平方米商業(yè)服務8,335 每千人500平方米金融郵電2,217 每千人133平方米社區(qū)服務1,100 每千人66平方米行政管理1,567 每千人94平方米市政公用2,300 每千人138平方米六、銷售面積661,064 住宅562,311 %商業(yè)32,771 %辦公65,983 %七、容積率總占地面積容積率總地上面積/總可開發(fā)用地可銷售面積容積率總銷售面積/總可開發(fā)用地八、居住總戶數(shù)5556 九、居住人數(shù)16669 四、經(jīng)濟測算開發(fā)經(jīng)營期與銷售計劃假定初步假定開發(fā)經(jīng)營期為6年，銷售計劃為房屋建成后銷售完畢，具體參見附件四“BJC項目可研分析動態(tài)資金測算表（施工及銷售進度表）”主要成本假定l 土地取得費：40億元人民幣 l 前期費用： 可 研 費：100萬元 勘察設(shè)計費：94元/平方米l 建安費用：住宅：地下 2,300元/平方米，地上1,600 元/平方米寫字樓（含裝修）：地下6,000元/平方米，地上3,000元/平方米商業(yè)：地下 2,500元/平方米，地上2,000 元/平方米車庫：地下 2,300元/平方米會所：2,500元/平方米配套面積：具體見附件五“BJC可研項目成本測算表”l 小市政：200元/平方米l 銷售費用：取銷售收入的3%l 財務費用：按貸款6%計息l 不可預見費：取附件五“BJC可研項目成本測算表”前四大項和的 3%l 管理費用：取附件五“BJC可研項目成本測算表”前三大項和的3%l 折現(xiàn)率：6%具體測算參見附件四“BJC項目可研分析動態(tài)資金測算表（施工及銷售進度表）”，附件五“BJC可研項目成本測算表”現(xiàn)金流量分析根據(jù)動態(tài)資金測算分析，安排現(xiàn)金流，具體見附件六“BJC可研項目現(xiàn)金流量測算表”，并作出相應的現(xiàn)金流量圖： 圖3：現(xiàn)金流量圖對圖3分析知：2005年、2006年由于凈現(xiàn)金流為負，通過銷售回款，2007年起現(xiàn)金流為正，2009年左右凈現(xiàn)金流最大。經(jīng)濟評價總 成 本： 684,913萬元 總銷售額：955,886萬元經(jīng)營利潤： 270,973萬元 投資利潤率： %稅后利潤： 181,552萬元 稅后利潤率： %內(nèi)部收益率：9% 凈現(xiàn)值：33,837萬元五、風險分析敏感性分析首先選取了對開發(fā)利潤率產(chǎn)生影響的土地取得費用、建安費用、銷售價格等三個因素做敏感性分析，詳細參見附件七“BJC可研項目項目敏感性分析表”，作出相應的變化曲線： 圖四：土地取得費用、銷售價格(均價)及建安費用對稅后利潤率的敏感性分析圖通過分析知：；；。因此在具體操作上對這三個因素都應引起重視，尤其是銷售價格和土地成本。保本點分析本案通過對銷售均價、土地取得費用兩個因素對開發(fā)經(jīng)營可能產(chǎn)生影響的因素進行了分析，詳細參見附件八“BJC可研項目盈虧平衡分析保本點分析”，并做出曲線圖加以分析。 圖五：銷售價格保本點分析圖 圖十八：土地取得費用的保本點分析圖 通過分析知：在其他因素及關(guān)系配比不變的情況下,最低銷售價格住宅為7,、寫字樓為12,、商業(yè)為19,810元/平方米,最高土地取得費用65億元?？梢姳卷椖康挚癸L險的能力很強。六、結(jié)論l 本項目區(qū)域優(yōu)勢明顯，市場空間潛力較大；l 投資收益高，%，內(nèi)部收益率為9%。因此，該項目具備開發(fā)價值，項目可行。附件一： BJC可研項目住宅部分參考均價表BJC可研項目住宅部分參考均價序號項目名稱成交價格（元/平方米）1東區(qū)國際81892金港國際78103樂成國際96014建外soho171745沿海?賽洛城71896CBD總部公寓77177天之驕子86528富力城103249華業(yè)玫瑰東方園886710外企國際公寓716111珠江帝景840012華貿(mào)中心1516213CBD東都763914萬達國際公寓1322215蘋果社區(qū)812616后現(xiàn)代城7119平均價格10000附件二：BJC可研項目寫字樓和商業(yè)參考價格表BJC可研項目寫字樓和商業(yè)參考價格序號項目名稱寫字樓成交價格（元/平方米）商業(yè)成交價格（元/平方米）1建外soho17248351192富力城 319143珠江帝景 108944財富中心22469344605soho尚都20000400006陽光1001500007富爾大廈1700008萬達廣場165000平均價格2000030000附件三：BJC可研項目的公共汽車線路途徑廣渠路36號地的公共汽車線路路線起點終點中途停站11半壁店大北窯方家村，四根旗桿，小海子，唐家村，東石門，大郊亭北站，化工廠， 化工路西口，九龍山，火車站，八王墳23虎坊路化工路虎坊橋，板章路，珠市口，過街樓，三里河，橋灣，水道子，瓷器口，欄桿市，陪新街，安花樓，廣渠門，馬圈，垂楊柳，雙井，造紙廠30延靜里祁家墳金臺路，紅廟，八王墳，火車站，九龍山，化工路西口，實驗廠，平樂園，工業(yè)大學，潘道廟，祁家墳35天橋西站大郊亭天橋，金魚池，天壇北門，紅橋，法化寺，體育館西路，北京體育館，光明路，勁松西口，勁松中街，垂楊柳，雙井，造紙廠，化工路西口，化工廠348大北窯焦化廠內(nèi)燃機廠，雙井，造紙廠，化工路西口，化工廠，大郊亭，樓梓莊，大柳樹，百子灣火車站，垡頭市場，玻璃二廠，染料總廠710善各莊染料廠善各莊西站，來廣營，望京北路，利澤中街，望京花園，望京侯莊，大西洋新城，皇通西大街，望花路，花家地北里，花家地街，麗都飯店，高家園，將臺路，酒仙橋，千里居，大亮馬橋，安家樓，窯口村，棗營北里，朝陽公園西路，景園，朝陽公園，甜水園北里，金臺路，紅廟，八王墳，東郊火車站，九龍山，化工路西口，平樂園，南磨房東路，樓梓莊，紫南花園，大柳樹，百子灣火車站，垡頭市場，玻璃二廠712雙龍超市石佛營雙龍小區(qū)，雙龍南里，松榆東里，北京工業(yè)大學，北工大北門，平樂園，化工路西口，九龍山，東郊火車站，八王墳，紅廟，金臺路，延靜里，紅領(lǐng)巾公園，八里莊南里，農(nóng)民日報社，高井，高廟，石佛營北里，石佛營西站，十里堡北里附件四：BJC項目可研分析動態(tài)資金測算表（施工及銷售進度表） 開發(fā)時間 2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年合計 全區(qū) 前期1期
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