【正文】 別是一些新生代區(qū)域，將為東四環(huán)的發(fā)展成熟注入新的活力。但這些新生代區(qū)域自身的成熟也需要一定的時間，所以各區(qū)域的有機連接還有待時日。 、周邊配套情況廣渠路、大望路板塊是離CBD很近的生活支撐區(qū)，經過合生創(chuàng)展、今典集團、富力集團等大型開發(fā)商的共同開發(fā)，作為北京市東部新中心的發(fā)展?jié)摿φ找嫱伙@。住宅先行，生活配套和區(qū)域商業(yè)隨后跟著發(fā)展?，F(xiàn)在已有家樂福、百安居等大型連鎖商業(yè)以及餐飲行業(yè)進駐大望路板塊。詳細見下表：廣渠路36號地附近商業(yè)狀況名 稱位 置距 離經營步行車行范圍（分）（分）　海文王府井百貨“潘家園橋”以北600米4515日用百貨京客隆雙井店雙井橋東南角155食品百貨普爾斯馬特超市會員店“東三環(huán)南路/勁松路(路口)”東北方向300米3012食品百貨鄂爾多斯專賣雙井分店“勁松橋”以北800米左右3010毛衣服裝北京國美電器有限公司雙井店“廣渠門外大街/垂楊柳中街3010家用(路口)”以東200米電器北京好視明眼鏡有限公司北京眼鏡廠總店“東三環(huán)南路/勁松南路6015眼鏡(路口)”以南200米　“勁松南路/潘家園東路4515圖書王府井書店勁松分店(路口)”東北方向100米文具主食廚房勁松連鎖店“東三環(huán)南路/勁松路6020廚房(路口)”以西100米百貨項目優(yōu)劣勢分析、優(yōu)勢l 黃金區(qū)域土地供應稀少，土地升值潛力巨大；l 區(qū)位優(yōu)勢突出，市政條件及商服設施配套完善；l 區(qū)域交通極其便捷，四通八達；l 周邊高檔項目聚集，整個區(qū)域形成良好的人文生活氛圍。l 與 CBD區(qū)域通過國貿橋形成中心對稱關系，市場潛力巨大。、劣勢l 拿地成本較高、威脅l 周邊同檔次住宅供應量較多、機會l 高檔樓盤匯集，區(qū)域優(yōu)勢明顯；l 地塊規(guī)模大，典型的黃金大盤，足以改變區(qū)域市場面貌 可比項目、富力城l 位置：位于廣渠門外大街北側，忠實里居住區(qū)以東，光華木材廠以南，東三環(huán)南路以西；l 項目定位：公司中、高層管理人員、外籍員工以及其他中、高收入階層。l 規(guī)模：項目占地487，800 平方米，總建筑規(guī)模1,390,000 平方米，綠化率達48%，主力戶型在2～3居（85～180平方米之間）。目前已經開發(fā)完畢的一期2004年底入住，二期2005年7月以前入住。項目的三期將從2005年10月開始陸續(xù)入住l 銷售均價：截止到05年8月份，1315號樓起價：10000元/平方米；均價：10500元/平方米；最高價：12500元/平方米，一次性付款、銀行按揭l 銷售情況：目前銷售情況良好，項目品質較高。l 特點：此項目與本案以東三環(huán)南路相隔，產品定位也比較相似。從地理位置上講：富力城更靠近核心區(qū)，且在三環(huán)路以內，位置更佳。但由于富力城由于開盤較早，對本案銷售影響不大。、珠江帝景l(fā) 位置：地處東三環(huán)與東四環(huán)之間，西大望路與廣渠路交叉十字路口東南角,東長安街、大望橋向南1600米。北側為廣渠路,西側為西大望路,東南兩側為服務社區(qū)的市政規(guī)劃路, l 項目定位：公司高層管理人員、海外人士和其他高收入階層以及市場投資客。l 規(guī)模：項目占地310，000 平方米，總建筑規(guī)模900,000 平方米，綠化率達40%，主力戶型在2～3居（130～240平方米之間）。目前項目的一期、二期已售罄，珠江帝景三期圣維利亞2005年9月17日正式開盤。l 銷售均價：截止到05年9月份，起價：95000元/平方米；均價：11000元/平方米；最高價：16000元/平方米，一次性付款、銀行按揭l 銷售情況：項目三期剛開盤不久，市場銷售勢頭不錯，品質很好，價格較高。l 特點：此項目與本案以廣渠路相隔，產品定位也比較相似，規(guī)模大小也基本一致。對于未來本案前期開盤有一定競爭，因此要求本案必須在項目品質上做的更精。三、市場定位項目定位經過以上分析，結合地段優(yōu)勢和市場特點, 我們認為該項目的定位：以頂級商業(yè)、5A寫字樓、高檔住宅為一體標志性建筑綜合體，具體比例見4規(guī)劃指標假定?？蛻舳ㄎ蛔?001年底，商務中心區(qū)（CBD）的規(guī)劃正式出臺。整個商務中心區(qū)建筑總規(guī)模8001000萬平方米，其中寫字樓約占50％，公寓25％，商業(yè)、服務、文化、娛樂設施等占25％。從這一規(guī)劃可以看出，北京的CBD與國外傳統(tǒng)的中心商務區(qū)不同，居住的成分所占比例較大. 目前，在CBD購房群體中，從購房目的來看，60%的客戶為工作需求，20%客戶為區(qū)域投資客；從群體年齡來看：集中在2540歲之間，約占客戶總量的80%左右。從消費需求來看：這部分人的工作和消費場所主要在CBD、國貿、燕莎等區(qū)域，這部分消費群體對區(qū)域內的環(huán)境、科技含量、物業(yè)管理及社區(qū)配套等有較高的要求，且注重心理訴求，強調社區(qū)文化。泛 CBD區(qū)域住宅項目客戶一覽表泛 CBD區(qū)域住宅項目客戶一覽 項目 客戶 蘋果社區(qū) 60％CBD，另有外地人（在附近開公司、辦公） 一居的投資客能占到一半 石韻浩庭 九龍家園、東環(huán) 18等周邊較老項目中的客戶更新?lián)Q代 大多數(shù)在 CBD辦公，還有朝陽門、燕沙等地辦公，九龍家園中辦公 團購客戶 年齡在 2841歲左右 金海國際 國貿上班族為主，年齡在 30－40歲區(qū)間，還有部分當?shù)鼐用?購買小戶型的多為投資客 世紀東方城 國貿上班族居多，還有部分北京工業(yè)大學的老師及已畢業(yè)的學生 少數(shù)西部中關村上班客戶 風度柏林 投資客： 30％ 國貿小白領 九龍、華騰的升級客戶 團購客戶 富頓中心 投資客，占 60％左右 年輕人，年齡在 25～35歲之間，附近工作和外地工作各占一半 后現(xiàn)代城 投資客， 30％左右 周邊工作的 25～30歲之間的年輕人 金港國際 投資客： 1/3左右 多數(shù)是在 CBD附近工作，年齡在30～40歲左右 少量文體界明星 易構 主要是國貿周邊白領 北京臺、中央電視臺的工作人員 有部分投資客 非常生活 投資客 國貿附近工作白領 富力城 職業(yè)多元化：商人，醫(yī)生，銀行工作人員，老師等成功人士 30~40歲占76%左右 通過上表分析，我們可以得出本項目的主要客戶：l 區(qū)域內有經濟實力的白領和中產階級l 小型公司老板和自由職業(yè)者l 外資公司的外籍雇員l 投資客l 二次置業(yè)或升級的更新?lián)Q代客戶價格定位根據附件一“BJC可研項目住宅部分參考均價表”和附件二“BJC可研項目寫字樓和商業(yè)參考均價表”分析，考慮該項目周邊住宅價格10,00020,000元/平方米，結合市場現(xiàn)狀及未來行情，暫定價（均價）如下：住 宅: 11,000元/平方米寫字樓： 17,000元/平方米商 業(yè)： 28,000元/平方米規(guī)劃指標假定 根據區(qū)域性的特點（詳細過程見附件一）和土地利用率最大化原則，以達到規(guī)劃建筑面積為900200平方米的指標。其他指標，我們假定住宅面積占地上面積的88%、%、%、其他具體指標詳見下表：技術經濟指標內容面積（平方米）其中面積（平方米）備注(數(shù)據來源）一、總占地面積414,919 可開發(fā)用地311,156 假定代征綠化用地40, 假定代征道路用地63, 假定二、總建筑面積900,200 地上面積688,393 其中地上可售面積631,412 地下面積211,807 　三、居住建筑面積588,981 地上面積555,643 %地下設備16,669 %地下人防16,669 %四、非配套公建建筑面積284,338 地上商業(yè)31,571 %地上寫字樓63,1