【正文】 200510一、項目概況項目位置圖一、項目位置圖項目用地位于朝陽區(qū)廣渠路36號，地處東三環(huán)南路東側(cè)，廣渠路與南磨房路之間。北臨廣渠路、南至南磨房路、東距大望路約600米、西側(cè)距東三環(huán)南路約300米。，屬于泛CBD地區(qū)，地理位置極其優(yōu)越。交通圖交通位置圖 扼守多條交通要道，四通八達。無論乘坐火車、汽車、飛機,均很方便、快捷。，步行僅需要20分鐘，開車只需5分鐘到達國貿(mào)，規(guī)劃地鐵十號線穿過附近的富力城；25分鐘車程直達首都機場，15分鐘車程直達北京火車站。用地現(xiàn)狀圖現(xiàn)場實地圖通過實地勘測地塊的南北長約750米，東西寬約350米，目前地塊上已經(jīng)基本拆平，成為七通一平待入市的熟地。周邊狀況東部是CBD傳奇和珠江帝景等樓盤，北部是樂成國際項目和家樂福超市、其功能配套完善，南部是隔著大郊亭南路是普通住宅區(qū)、西部是內(nèi)燃機廠宿舍樓。市政條件市政條件良好，整個土地已完成七通一平，可滿足居住商業(yè)用地需要規(guī)劃條件項目為政府收購?fù)恋?，?guī)劃建設(shè)用地使用性質(zhì)為居住商業(yè)等，其中規(guī)劃建設(shè)用地面積 ，；建筑規(guī)模小于等于900200平方米，且在規(guī)劃中有一條交通次干道。整個地塊分為5個部分，具體詳細(xì)見下圖。圖用地規(guī)劃圖二、市場分析北京市房地產(chǎn)總體市場近幾年來，北京市宏觀經(jīng)濟持續(xù)增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強勁，建設(shè)規(guī)模迅速擴大，房地產(chǎn)投資正成為拉動北京市固定資產(chǎn)投資增長的主要力量。、供給方面l ，按可比價格計算，% ，%的經(jīng)濟增長速度，雖增速開始放緩，但依然保持著高速增長勢頭。l ，%。其中，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1525億元，%，增幅下降19個百分點，調(diào)控作用開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資趨于平穩(wěn)。l ，%；，%。，%；，%。 、需求方面l 近幾年來，隨著北京經(jīng)濟飛速增長，城市化進程腳步加快、08奧運會的臨近以及外商直接投資額的增加，北京成為世界關(guān)注的焦點。經(jīng)濟發(fā)展的同時也帶來巨大的房地產(chǎn)需求。，%。，%。l 05年北京城市居民人均可支配收入達到17653元，%，扣除價格因素，%，居民的購買實力大大增強。，，生活質(zhì)量在逐步提高。l ，%；其中住宅2566萬平方米，%。，%，受05年市場宏觀調(diào)控的影響，空置面積略有上升。、小結(jié) 05年對于北京房地產(chǎn)市場來說，盡管國家不斷出臺宏觀政策，抑制房價上漲，但由于需求強勁，房地產(chǎn)銷售并未出現(xiàn)類似上海房地產(chǎn)市場大滑坡局面，銷售面積仍高于供銷兩旺的2004年，北京房地產(chǎn)價格依然呈現(xiàn)上升勢頭。近期來看，隨著供給量加大，局部地區(qū)需求壓力有所上升；長期看，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和08年奧運的迫近，北京房地產(chǎn)市場將持續(xù)向好，市場前景樂觀。區(qū)域市場、泛CBD區(qū)域特點經(jīng)過十幾年的開發(fā)建設(shè)，北京商務(wù)中心區(qū)已成為首都北京最富有活力和最具有現(xiàn)代化氣息的地區(qū)。目前區(qū)域內(nèi)還沒有形成一個成熟的居住區(qū)構(gòu)架，但是雛形業(yè)已形成，那就是“一中四邊”，“一中”是CBD核心區(qū)，“四邊”就是西北東直門區(qū)域，西南廣渠門區(qū)域，東北姚家園路、朝陽路、朝陽北路、青年路沿線一帶，東南四方新區(qū)(以四方橋為中心)。具體有以下特點：、 CBD核心區(qū)頂級商務(wù)區(qū)位置：位于建國門外大街與東三環(huán)交會處，即“金十字”的東北側(cè)，其范圍西起東三環(huán)中路，東至針織路，南臨建國路，北依光華路，占地約30公頃。特點：區(qū)域內(nèi)大部分為公寓、寫字樓項目。世界500強中已有156家進駐北京，其中2/3在CBD地區(qū)。根據(jù)北京商務(wù)中心區(qū)綜合規(guī)劃方案，未來核心區(qū)不僅是CBD的區(qū)域中心，更是未來的財富、信息、交通中心。代表項目：東方瑞景、建外SOHO、通用時代等。、 西北東直門中西文化交流區(qū)位置：東直門附近，以東直門為核心，占地約27公頃。特點：東直門地區(qū)是北京東西方文化結(jié)合最好的地區(qū)，也是文化底蘊和文化生活氛圍最濃郁的地區(qū)之一。單從居住環(huán)境講，東直門區(qū)域在一定程度上比CBD核心區(qū)更有優(yōu)勢。這由于在空間密度上，東直門區(qū)域明顯低于CBD核心區(qū)，第一使館區(qū)、工人體育館、農(nóng)展館、保利大廈等一些區(qū)位格局都基本穩(wěn)定，不可能再像CBD核心區(qū)那樣集中出現(xiàn)大量的高密度建筑；代表項目：海晟名苑、皇家港灣等。、 東北姚家園路、朝陽路、朝陽北路、青年路沿線純居住區(qū)位置：以東四環(huán)和東五環(huán)為緯，以朝陽北路、朝陽路、姚家園路為經(jīng)，地塊規(guī)則，以長方形或者梯形板塊居多，高中低樓盤各得其所。特點：該區(qū)域是CBD東北門戶居住區(qū)，此區(qū)域內(nèi)，即使是同一區(qū)域，盤與盤之間的定位也大相徑庭。在價位上，與其它幾個區(qū)域相比，東北區(qū)域的優(yōu)勢是明顯的。代表項目：珠江綠洲等。、 西南廣渠門高檔住宅區(qū)特點：作為幾十年來形成的大型成熟社區(qū)，廣渠門、光明橋區(qū)域的新興房地產(chǎn)開發(fā)只是在近些年才陸續(xù)啟動，主要是將區(qū)域內(nèi)小部分危舊房或工廠用地進行拆遷改造，目前新建項目分布在護城河西岸和兩廣路兩側(cè)。一些中高檔住宅項目的陸續(xù)興建，提升了這個區(qū)域的整體形象和房地產(chǎn)品質(zhì)，改變了以往這一區(qū)域內(nèi)缺乏現(xiàn)代高品質(zhì)社區(qū)的面貌。代表項目：富力城、優(yōu)士閣等。、 東南四方新區(qū)綠色生態(tài)區(qū)位置：四方新區(qū)以四環(huán)路與京沈路交匯的南交通樞紐四方橋為中心，北與CBD核心區(qū)遙相呼應(yīng)，僅10分鐘車程。整個新區(qū)共由4部分構(gòu)成，總面積為6．5平方公里。特點：CBD東南門戶四方新區(qū)內(nèi)的第三大住宅項目世紀(jì)華僑城將于年內(nèi)揭開神秘面紗。加上四方新區(qū)正在建設(shè)中的近1平方公里的大型生態(tài)旅游公園、20年成樹密林公園、窯洼湖公園、已經(jīng)運營并擴建的燕莎OUTLESS購物中心、北京工業(yè)大學(xué)，以及將要建設(shè)的2008年奧運會球類比賽場館等，在距CBD僅3公里之遙的東南區(qū)域，四方新區(qū)以鮮明的綠色生態(tài)、旅游休閑、商業(yè)、文化等特色成為京城東南部一顆璀璨的明珠。代表項目：山水文園、世紀(jì)東方城等。、供給方面l 作為北京CBD的功能配套區(qū)，區(qū)域內(nèi)住宅多為高檔住宅項目為主。目前，區(qū)域內(nèi)在售商品房的銷售價格主要集中在8,000元/平方米17,200元/平方米之間，詳見附件一。l 從近期看，這一區(qū)域內(nèi)有多個高檔產(chǎn)品入市，住宅最高均價已達到17,000元/平方米，商業(yè)達到40，000元/平方米，詳見附件一和附件二，且多數(shù)是現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房銷售。區(qū)域供應(yīng)量大，市場競爭激烈。l 從長遠(yuǎn)看，CBD區(qū)域潛在供應(yīng)量不大，同時，朝陽區(qū)政府也已表明態(tài)度，不會再像過去那樣支持該區(qū)域的住宅開發(fā)。多為項目的后續(xù)工程，數(shù)量有限。、需求方面l 近期，由于區(qū)域內(nèi)項目的短期放量集中的，市場銷售情況一般，但此區(qū)域內(nèi)大量的高收入階層和外國公司，這種硬性剛性需求仍然強勁，受此影響市場價格下不會出現(xiàn)下滑。區(qū)域住房仍是投資者的首選，高品質(zhì)、標(biāo)志性樓盤依然是市場的焦點。 l 從長期看，隨著CBD作為中央商務(wù)區(qū)功能的不斷加強，跨國公司入駐將進一步增加；同時，加上預(yù)期人民幣將會升值因素的影響，都將導(dǎo)致對此區(qū)域內(nèi)住房的需求將進一步上升。西南廣渠門區(qū)域分析 與周邊區(qū)域關(guān)系. 與CBD的關(guān)系:廣渠門區(qū)域處于CBD由西向東、由北向南的延長線上，與CBD的聯(lián)系主要通過東四環(huán)及廣渠路－東三環(huán)，但四惠橋局部交通一直不是很便利，而且廣渠路路況一直較差，再加上長安街、通惠河以及鐵路形成的屏蔽使得百子灣區(qū)域受CBD的輻射相對較少。這種情況在今后一兩年內(nèi)應(yīng)該會有所改善。廣渠路將要改造擴寬成城市快速路，今年內(nèi)就會動工。有消息稱北京東站也會搬遷。這樣會使得百子灣區(qū)域與CBD的聯(lián)系更加便捷和通暢。 . 與東四環(huán)沿線區(qū)域的關(guān)系:由東四環(huán)竄起的區(qū)域向北有燕沙區(qū)域、望京區(qū)域，向南有四方新區(qū)區(qū)域。這幾個區(qū)域與百子灣區(qū)域都因為東四環(huán)的存在而成為存在競爭關(guān)系的區(qū)域。燕沙有著涉外氛圍，屬于比較高檔的區(qū)域；望京是北京比較早開發(fā)的住宅區(qū)，有著比較高密度的居住人口和相對比較成熟的市政配套和生活配套；南部的四方新區(qū)是南磨房鄉(xiāng)規(guī)劃重點發(fā)展的區(qū)域，現(xiàn)在已經(jīng)有了世紀(jì)東方城和山水文園兩個大規(guī)模住宅社區(qū)的開發(fā)，不遠(yuǎn)的將來還會有規(guī)劃中的華僑城公園落戶，將來的前景也是比較看好的。這些區(qū)域?qū)Π僮訛硡^(qū)域來說，既是競爭，同時也是對整個東四環(huán)大區(qū)域成熟度的一個促進，特