【文章內(nèi)容簡介】 可以從根本上解決目前該區(qū)域剩余勞動力過多的問題，增加該區(qū)域農(nóng)村勞動力的收入，促進該區(qū)域乃至哈市東部區(qū)域的經(jīng)濟快速發(fā)展，有利于社會的穩(wěn)定、團結(jié)。 五、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 建筑面積： 170880 平方米 用地面積： 用地性質(zhì)：居住公建混合用地 容 積 率： 建筑密度： % 綠 地 率： % 可 行 性 研 究 報 告 哈爾濱市國際工程咨詢中心 7 第二章 市場分析 一 、我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及趨勢分析 對我國現(xiàn)階段經(jīng)濟運行狀況的分析： 根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示， 2021 年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 300670 億元，比 2021 年增長 %。雖然國民經(jīng)濟增長的絕對量仍然維持一個較高水平，但相對量出現(xiàn)較為明顯的回落。其中 一季度增長 %，二季度增長 %，三季度增長 %，四季度增長 %。連續(xù)四個季度出現(xiàn)經(jīng)濟增長速度出現(xiàn)下滑的趨勢。最近五年我國國民經(jīng)濟發(fā)展趨勢可以見下圖： 2021— 2021 年國民經(jīng)濟生產(chǎn)總值及增長速率 可 行 性 研 究 報 告 哈爾濱市國際工程咨詢中心 8 從上圖可以看到，最近 5年國民經(jīng)濟總量仍然處于絕對增長的趨勢，但是從 2021 年來看，經(jīng)濟增長速率有所變緩，這和全球經(jīng)濟出現(xiàn)回落、美國次貸危機造成的經(jīng)濟受損有密切的關(guān)系。 2021 年全年居民消費價格比上年上漲 %，其中食品價格上漲 %。固定資產(chǎn)投資價格上漲 %。 70 個大中城市房屋銷售價格上漲 %，其中新建住宅價格上漲 %，二手住宅價格上漲 %；房屋租賃價格上漲 %。商品住宅投資22081億元，增長 %；辦公樓投資 1112 億元，增長 %；商業(yè)營業(yè)用房投資 3200億元，增長 %。 住宅是人們 的基本消費資料，一個國家經(jīng)濟發(fā)展水平從溫飽型轉(zhuǎn)變到小康型的階段，住宅將成為人們的消費熱點。住宅建設(shè)投資一般占國民生產(chǎn)總值 38％，占固定資產(chǎn)總值1530％。房地產(chǎn)業(yè)在世界各國都是本國的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟的發(fā)展有舉足輕重的作用。但是要發(fā)展成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其增加值應(yīng)占國民生產(chǎn)總值的 1015％以上，根據(jù)國家統(tǒng)計局 2021 年 11 月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)增加值占我國國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）比重首次超過 5%，在國民經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮了支柱作用，但是和發(fā)達國家的數(shù)據(jù)相比，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不是太多。 2021年兩 會結(jié)束后，盡管房地產(chǎn)行業(yè)落選十大振興規(guī)劃，可 行 性 研 究 報 告 哈爾濱市國際工程咨詢中心 9 但房地產(chǎn)快速發(fā)展的方向不會變，因為房地產(chǎn)行業(yè)的國民支柱產(chǎn)業(yè)地位是不容否認的。在當(dāng)今全球經(jīng)濟低迷的情況下，中國過分依賴的外需受到抑制的時候，房地產(chǎn)行業(yè)有責(zé)任也有義務(wù)率先成為拉動內(nèi)需、刺激消費、刺激投資的產(chǎn)業(yè)。 2021年國家出臺了一系列政策： 個人首購 90 平米以下住房 ,契稅稅率下調(diào)到 1％；個人買賣住房暫免征收印花稅；個人賣房暫免征收土地增值稅；最低首付款比例調(diào)整為 20％；商業(yè)性個人住房貸款利率下限擴大為貸款基準(zhǔn)利率的 倍；個人住房公積金貸款利率下調(diào) 個百分點； 就在近期國務(wù)院常務(wù)會議上剛提出“加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費，支持居民購房 11 月 26 日再次下調(diào)金融機構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 個百分點，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整，同時下調(diào)央行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。此外，自 12 月 5日起，下調(diào)工行、農(nóng)行、中行、建行、交行、郵儲銀行等大型存款類金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率 1個百分點，下調(diào)中小型存款類金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率 2個百分點。此外，個人住房公積金貸款利率下調(diào) ，其中， 5年以下 (含 )住房公積金貸款利率由原來的 %降至 %， 5 年以上原來的 %降至 %。”以上政策趨勢一直到 2021年底將不會有太大的調(diào)整。 從另一方面購房市場看，隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，國民收入可 行 性 研 究 報 告 哈爾濱市國際工程咨詢中心 10 水平的提高，人們的住房消費觀念已開始改變，住房貸款也日益深入人心。種種跡象表明，今后中國的房地產(chǎn)市場將進入一個全新的個人購房時代。國家統(tǒng)計局城調(diào)隊對全國城鎮(zhèn)居民家庭住宅需求情況調(diào)查后得出結(jié)論：目前沒有自己的產(chǎn)權(quán)房、住房需求又很高的城鎮(zhèn)居民家庭比例還很大，這部分家庭中普通職工家庭居多，說明目前房地產(chǎn)市場，中低價位的商品房需求量很大。 二、 XX 房地產(chǎn)市場分析 XX市 房地產(chǎn)供給分析 XX 處于內(nèi)陸城市，全球金融危機對 XX 的房地產(chǎn)板塊的影響較小， XX 房地產(chǎn)經(jīng)過整合調(diào)整，建設(shè)規(guī)模逐漸擴大，呈現(xiàn)“商業(yè)地產(chǎn)”的特點，結(jié)構(gòu)調(diào)整初見成效，根據(jù)國家統(tǒng)計局XX 調(diào)查隊的調(diào)查顯示， XX 市房屋銷售價格指數(shù)為 ，在15 個副省級城市排位中，由去年同期的第 4位躍升至第 1位，二手房銷售價格指數(shù)在 15 個副省級城市的排位中由去年同期的第 2位升至第 1位，其中住宅類二手房價格指數(shù)由去年同期的第 4位躍升至第 1位；商業(yè)營業(yè)用房銷售價格指數(shù)排名第 2位，在 15 個副省級城市的排位中居第 2位，與 2021 年同期位次 相同。最近八年 XX 住宅供給情況見下表： 可 行 性 研 究 報 告 哈爾濱市國際工程咨詢中心 11 XX 市房地產(chǎn)行業(yè)住宅供給情況一覽表 單位：萬平方米 年 份 項 目 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 完成投資額（億元） 開工面積 726 竣工面積 363 銷售面積 361 XX市生產(chǎn)總值（億元） 2094 人均 GDP（元） 18244 18852 21374 24768 29012 32886 人均可支配收入（元） 8940 10065 11230 12772 15887 資料來源： XX 歷年統(tǒng)計年鑒 從上表可以看到， XX 市房地產(chǎn)竣工面積 2021 年為 萬平方米， 2021 年有所回落，從 2021 年開始緩慢增加。而銷售面積則逐年增加，到了 2021 年出現(xiàn)了銷售面積大于竣工面積， 2021 年銷售面積和竣工面積基本持平。因為 2021 年以來 XX 市 GDP 平均漲幅在 14%左右，增長迅速，經(jīng)濟增長的同時人民收入得到了提高，購買力得到了加強。從 2021 年開始，銷售面積大于竣工面積。這種趨勢見下圖： 0501001502002503002021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 20216 . 0 0 %1 1 . 0 0 %1 6 . 0 0 %2 1 . 0 0 %2 6 . 0 0 %3 1 . 0 0 %完成投資額（億元）增長比例 20212021 年 XX 市房地產(chǎn)完成投資趨勢圖 可 行 性 研 究 報 告 哈爾濱市國際工程咨詢中心 12 從上圖可以看到，最近 8 年， XX 市房地 產(chǎn)完成投資額呈逐年增長的趨勢，增幅大致在 1130%的區(qū)間范圍內(nèi)。 2021 年投資增幅略有回落，這也和整個全國 2021 年宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢緊密相關(guān)。 2021 年增幅較大，一是因為 08 年的投資額基數(shù)較低，二是因為隨著 XX“南越、北拓、中興”的戰(zhàn)略實施，XX09 年實施了多項新城區(qū)開發(fā)建設(shè)工程，以江北、群力、哈西三大板塊為主的房地產(chǎn)市場刺激房地產(chǎn)的新一輪增長。 01002003004005006007008002021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021竣工面積銷售面積 20212021 年 XX 市房地產(chǎn)銷售、竣工面積統(tǒng)計圖 從上圖可以看到， 2021 年房屋竣工面積大于房屋銷售面積，在 2021 年、 2021年竣工面積和銷售面積基本 持平，從 2021年起，房屋銷售面積大于竣工面積，到 2021 年，銷售面積就遠遠大于竣工面積，說明 XX 房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷復(fù)蘇到全面發(fā)展的過程。近幾年，房地產(chǎn)市場開始快速發(fā)展，但是同 2022021年相比， 2021 年、 2021年的總量出現(xiàn)了回落的趨勢，增可 行 性 研 究 報 告 哈爾濱市國際工程咨詢中心 13 長軌跡與 20212021年度之間保持一致，說明 XX 房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了 2年的快速發(fā)展后，已經(jīng)進入理性發(fā)展期。 XX 作為房地產(chǎn)二線城市，市場比較理性。這是因為 XX 城市不受外來的沖擊，而且購買的群體主要是集中在黑龍江省和XX，所以 XX 的市場應(yīng)該是比較理性的市場，相對 南方來說，外來的開發(fā)企業(yè)相對較少，受外來的影響相對比較弱，在理性的狀態(tài)逐漸的往上走。 XX市房地產(chǎn)價格分析 從房地產(chǎn)周期波動來看， XX 房地產(chǎn)投資波動比全國房地產(chǎn)投資波動更為劇烈。第一個周期（ 19911997年）中，房地產(chǎn)投資波動的波峰明顯高于全國水平，繁榮期滯后于全國一年。第二個周期（ 1998 年以后）中，房地產(chǎn)投資增長先快于后慢于全國水平。 XX宏觀經(jīng)濟波動小于其房地產(chǎn)投資波動。 XX 的房地產(chǎn)市場總的來說是基本健康的，四個細分市場中，住宅市場和商業(yè)房地產(chǎn)市場比較健康。在土地市場中，土地市場化程度不夠， 實際土地價格大大低于經(jīng)驗價格，土地的開發(fā)率也比較低，容易造成土地利用效率的低下。 XX 市是黑龍江省省會，是全省政治、經(jīng)濟、文化、科技和交通中心，也是全國省會城市中面積最大的城市。黑龍江鄰接俄羅斯， XX 是中俄貿(mào)易的中心城市，其住宅、商業(yè)地產(chǎn)投資潛力較大。受金融危機影響， XX 市與南方經(jīng)濟發(fā)達城市相可 行 性 研 究 報 告 哈爾濱市國際工程咨詢中心 14 比， 房地產(chǎn) 市場開發(fā)、投資，商品住房價格比較穩(wěn)定，基本面呈現(xiàn)良好，一直以來沒有出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象。特別是從目前房價統(tǒng)計 來看， XX 市房價仍處在穩(wěn)中有升的狀態(tài)中。 2021 年，包括阿城、呼蘭在內(nèi)的全市住房平均銷售價格達到了每平方米3652 元，同比增長 %，江南江北的商品房成交量均價更是達到了每平方米 4400 元，比 2021 年增長了 %，超平均漲幅 個百分點。 2021 年 XX 市存量二手住房平均銷售價格為每平方米 2357元，同比增長 %，價格上漲較大。 XX 近 8 年商品房價格走勢表 單位：元 /平方米 年度 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 平均價格 2156 2277 2418 2620 3054 4380 5980 10002021300040005000600070002021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021平均價格 從上表和圖可以看到， XX 地區(qū)的商品房銷售平均價格逐年上漲，其中，在 2021 年到 2021 年的四年間，價格增長趨勢比較平穩(wěn)，這和 XX 房地產(chǎn)市場從 2021 年復(fù)蘇，經(jīng)歷了 4年調(diào)可 行 性 研 究 報 告 哈爾濱市國際工程咨詢中心 15 整期相互適應(yīng)。從 2021 年年末開始， XX 的房價有了大幅度的增長，房地產(chǎn)行業(yè)開始處于高速發(fā)展的時期。從 2021 年開始，房地產(chǎn)價格有一個飛速發(fā)展的階段。因為當(dāng)前市場供房不足而需求旺盛，根據(jù)前文分析數(shù)據(jù)，近兩年 XX 市的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)總規(guī)模和住房的總規(guī)模在逐漸減少，尤其是住房供 求面積連續(xù)兩年下降，造成了市場住房不足。 2021 年，我市主城區(qū)新建商品住宅價格月平均漲幅為%。其中， 14月商品住宅均價為 4380 元 /㎡ ，價格基本沒有什么波動；從 5月份開始，價格開始上漲，當(dāng)月環(huán)比小幅上漲 %； 7 月份為全年月漲幅最高，單月環(huán)比上漲了 %，其他月份漲幅基本都在 4%左右。 從不同區(qū)域價格漲幅來看，上漲最大的是群力新區(qū)，由年初的 4300 元 /㎡ ，年末漲到 7000 元 /㎡ ，一年內(nèi)上漲了 62%；其次是香坊區(qū)上漲 39%；價格上漲最慢的是松北區(qū)，由年初的3680元 /㎡ ，年末上漲到 4380元 /㎡ ，漲幅為 19%；道外區(qū)漲幅略高于松北區(qū)，年漲幅為 20%。 2021 年各區(qū)平均漲幅為%。 按區(qū)域房屋價格高低排列，道里區(qū)平均價格最高，每平方米達到 8190元；之后依次是：南崗區(qū) 7270元 /㎡ ，群力新區(qū)7000元 /㎡ ，香坊區(qū) 6130 元 /㎡ ，道外區(qū) 6100 元 /㎡ ，哈西新區(qū) 5580元 /㎡ ，松北區(qū) 4380元 /㎡ ，利民區(qū) 3150元 /㎡ 。 此外由于目前 XX 市已竣工的樓盤都是在前幾年或物價高可 行 性 研 究 報 告 哈爾濱市國際工程咨詢中心 16 成本運營狀態(tài)下動