【文章內(nèi)容簡介】 、法規(guī)和政策第一節(jié)、開發(fā)建設(shè)中涉及的法律 中華人民共和國保險法中華人民共和國招投標(biāo)法中華人民共和國建設(shè)法中華人民共和國規(guī)劃法中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法中華人民共和國土地管理法第二節(jié)、 “城中村”土地開發(fā)建設(shè)及交易涉及的法規(guī)陜西省農(nóng)村村莊規(guī)劃建設(shè)條理城市綠化法城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條理村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例土地管理法實施條例城鎮(zhèn)個人建造住宅管理辦法城市私有房屋管理條例城市房屋拆遷管理條例11 / 26物業(yè)管理條例第三節(jié)、 “城中村”土地開發(fā)建設(shè)及交易涉及的政策城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法建設(shè)部關(guān)于納入國務(wù)院決定的十五項行政許可的條件規(guī)定陜西省城市房地產(chǎn)市場管理條例（修正）城市居民住宅安全防范設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定西安市城市房屋拆遷管理實施細則第四章、我國各大城市城中村改造比較 城中村改造是極其復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及經(jīng)濟、社會、文化、政治等多方面因素，事關(guān)村集體、村民、政府、開發(fā)商等多方面利益，改造的工作需要做翔實的調(diào)查、制定詳細的計劃和相關(guān)的政策保證。我國各大城市城中村的現(xiàn)實狀況與存在問題不盡相同，改造中采取的政策措施及方式也不一樣，以下對廣州、珠海、深圳等地城中村改造經(jīng)驗進行總結(jié)比較，為西安市城中村改造工作的開展提供參考。第一節(jié)、廣州市城中村改造情況 廣州是典型的依據(jù)老城區(qū)發(fā)展的現(xiàn)代化都市，城市發(fā)展速度快，城中村現(xiàn)象極為嚴重。據(jù)統(tǒng)計，廣州市白云、天河、海珠、芳村、黃埔等區(qū)共有 138 個城中村。城中村的改造已成為廣州市未來幾年推進城市化進程的重要內(nèi)容，計劃分期分批，按不同類12 / 26型逐步改造：今年內(nèi)投資 50 個億改造 7 個城中村，23 年內(nèi)將位于城市建成區(qū)內(nèi)、農(nóng)業(yè)人口人均耕地面積不足 66 m2 的城中村改制完畢；到 2022 年，廣州將把 138 個城中村改造成現(xiàn)代化文明社區(qū)。目前，廣州市 7 個試點村已由各區(qū)政府牽頭提出了改造的初步方案，現(xiàn)仍在完善調(diào)整修編規(guī)劃方案。 城中村類型：A 類，完全沒有農(nóng)用地的農(nóng)村，且已經(jīng)完全被城市包圍；B 類，有少量農(nóng)用地的農(nóng)村和處于城市近期重點建設(shè)區(qū)域的農(nóng)村；C 類，有較多農(nóng)用地的農(nóng)村和近期不列入重點建設(shè)區(qū)域的農(nóng)村。近期改造實施的重點是 A 類和 B 類城中村。改造策略：按照“先行試點、積極穩(wěn)妥”的原則，廣州選擇位于中心城區(qū)的 7 個自然村作為改造試點，采取“一村一策”的辦法，取得經(jīng)驗后，逐步在全市范圍內(nèi)開展。廣州的城中村改造分兩步走： 第一步是轉(zhuǎn)制。把城市建成區(qū)內(nèi)的“城中村”農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民，把村委會轉(zhuǎn)成居委會，同時把原來屬于農(nóng)民所有的集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，把原來由村委會管理的集體經(jīng)濟轉(zhuǎn)為由集體法人股東和個人股東共同持股的股份公司，把“城中村”納入城市一體化管理，并逐步把市政、環(huán)衛(wèi)、供電、供水、供氣以及治安等納入城市管理范疇，施行統(tǒng)一管理。 第二步是有步驟地推進“城中村”物質(zhì)環(huán)境的改造。結(jié)合村的實際情況和周邊城市建設(shè)編制舊村改造規(guī)劃，改造的主要形式是新的農(nóng)民公寓建設(shè)和舊村改造相互結(jié)合。首先開展農(nóng)民公寓的建設(shè)，公寓小區(qū)建設(shè)主要是安置本村搬遷村民，為舊村改造創(chuàng)造條件。其用地原則上使用該村原有的自留用地，建設(shè)用地的審批工作由廣州市規(guī)劃局、國土房管局負責(zé)落實。已辦理集體土地轉(zhuǎn)13 / 26為國有土地的，辦理規(guī)劃報建；已按規(guī)定完成配套設(shè)施建設(shè)，建設(shè)施工驗收手續(xù)完備的公寓式住宅，發(fā)給國有土地的房產(chǎn)證。其次，抓舊村的整治。在嚴格控制舊村新建、改建項目的同時，抓“城中村”老百姓急需解決的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和自來水供應(yīng)問題，以及清理村內(nèi)街道兩旁的違章建筑、各類飄篷、招牌廣告、整治防盜網(wǎng)，清理“六亂”現(xiàn)象及屋頂陽臺雜物，外墻整治穿衣戴帽，逐步增加綠化、路燈和消防設(shè)施的設(shè)置，安排市政排污設(shè)施的建設(shè)。舊村改造根據(jù)農(nóng)民公寓建設(shè)進展情況安置村民后再逐步實施。 村集體為主導(dǎo)、 “三個一點”落實資金：資金來源是“城中村”改造的瓶頸問題。廣州市政府提出城中村改造的資金籌措原則上“誰受益、誰投資” ，以村集體和村民個人出資為主，市、區(qū)兩極財政視情況，對編制規(guī)劃設(shè)計方案及建設(shè)事業(yè)公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施給予適當(dāng)支持。市政府在這個問題上堅持決不允許房地產(chǎn)開發(fā)商插手，通過“三個一點”的辦法落實資金：由當(dāng)?shù)卮宓募w經(jīng)濟或改制后的股份制經(jīng)濟實體拿出一部分自有資金、原村民共同集資和銀行優(yōu)惠貸款等方式籌款；所在區(qū)政府財政拿出一部分資金；廣州市政府實施優(yōu)惠政策，并建設(shè)部分市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。第二節(jié)、深圳市城中村改造情況 深圳市從 1997 年開始嘗試改造“城中村” ，按每鎮(zhèn)一村的辦法試點， “以政府為主導(dǎo)、規(guī)劃全面、制度跟上”是深圳市“城中村”改造的經(jīng)驗與特點。規(guī)劃中以土地系統(tǒng)控制為核心，以合理引導(dǎo)鄉(xiāng)村工業(yè)相對集中發(fā)展、村民住宅聯(lián)建統(tǒng)建為基點，逐步14 / 26摸索出一條“經(jīng)濟、建設(shè)、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展”的農(nóng)村城市化之路。 1999 年，市委、市政府又提出“規(guī)劃全覆蓋”要求，著重突出土地集約利用與建設(shè)用地分區(qū)調(diào)控。試點村確定發(fā)展方向和策略，劃定不準(zhǔn)發(fā)展區(qū)、控制發(fā)展區(qū)及非建設(shè)用地的界限，規(guī)定各類用地的使用要求；然后撤點并村，實行村民住宅連建、單元式統(tǒng)建，免費設(shè)計統(tǒng)建方案供村民選擇；重點解決公用設(shè)施、綠化、居住廣場空間及環(huán)境問題。 在具體操作上，深圳市以追求合理的規(guī)劃為目標(biāo)，率先成立區(qū)級城市規(guī)劃委員會，實行科學(xué)決策，并以法定圖則的編制和實施作為法制決策的保障。在此前提下，建立市規(guī)劃國土局——各區(qū)國土分局——管理所和特區(qū)外區(qū)——鎮(zhèn)——村的“雙三級”規(guī)劃管理執(zhí)行體系。另外還強化內(nèi)外監(jiān)督檢查職能，建立規(guī)劃管理反饋系統(tǒng)。在探索村鎮(zhèn)規(guī)劃管理有效途徑時，引導(dǎo)“農(nóng)民上樓、工業(yè)進園” ，開展“規(guī)劃下鄉(xiāng)”活動，實現(xiàn)規(guī)劃意識全覆蓋。第三節(jié)、珠海市城中村改造情況 珠海毗鄰澳門特別行政區(qū)，是南海邊上的一顆璀璨的明珠。珠海市中心城區(qū)和城區(qū)邊緣 50 km2 的范圍內(nèi)共有 26 個城中舊村需要改造，全部位于香洲區(qū)。這些村落總占地面積約 300 萬 m2，需動遷人口近 20 萬，其中包括村民 萬人，暫住人口近 15 萬人。 珠海市從 2022 年 6 月開始策劃城中村改造工作，計劃用3～5 年的時間集中力量全部完成。從 2022 年開始，珠海市圍繞著“改造城中舊村、創(chuàng)建精品社區(qū)”的總目標(biāo)，高起點、高標(biāo)準(zhǔn)改造城中舊村，取得了可喜的成績，成為廣東省推進城中村改造15 / 26的典范。目前，列入改造計劃的 26 個城中村，已有 22 個確定了開發(fā)商，16 個開始拆建，8 個文明社區(qū)竣工移交， 萬平方米回遷房交付使用，961 戶舊村居民喜遷文明、安全、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代城市家園。 市場運作為主導(dǎo)、政府給政策的策略：珠海市在“城中村”改造中政府沒有直接投入一分錢，而是巧用市場之手，通過定原則、定規(guī)劃、給政策，引入競爭機制，吸引房地產(chǎn)商投資舊村改造。珠海市對房地產(chǎn)開發(fā)商最主要的優(yōu)惠政策是“拆一免二至三”，即根據(jù)舊村的區(qū)位、拆遷量，每拆 1 平方米的房屋，可免交 23 平方米建筑面積的地價，并免減相應(yīng)的報建等費用，確保開發(fā)商獲得 25%以上的合理利潤。開發(fā)商的開發(fā)總量中，1/3 用于舊村民回遷，另外 2/3 作商品房經(jīng)營。為引入有實力的開發(fā)商，珠海市采用公開招標(biāo)的辦法，不分開發(fā)商來自哪里，一律對其資金實力、改建規(guī)劃方案、拆遷安置方案及商業(yè)信譽等方面進行量化評估。為提升新村檔次，珠海市在招標(biāo)階段就引入“規(guī)劃最優(yōu)”概念，規(guī)劃設(shè)計要以優(yōu)取勝，帶動了全市房地產(chǎn)開發(fā)檔次的提升。通過政策借力改造“城中村” ，是珠海開展“城中村”改造的重要舉措和成功經(jīng)驗，