【正文】 括號(hào)內(nèi)表示首批改造數(shù)量第二節(jié)、西安市城中村經(jīng)濟(jì)狀況西安市城中村村民的收入情況因各村的整體狀況不同而有所差別，但是大多數(shù)的村民人均年收入萬元以上。 出租屋經(jīng)濟(jì)繁榮是西安市城中村的普遍現(xiàn)象，并且租金成為城中村村民收入的主要來源，成為村民所依賴的生存途徑，同時(shí)也帶來了很多問題。這種管理體制是黨、政、企的高度合一，三種組織6 / 26機(jī)構(gòu)基本上是三塊牌子一套人馬。城中村村民雖然處于城市之中或者城市的邊緣，但是在許多方面享受不到城市居民的待遇。村民可以坐享其成，即使素質(zhì)低下，也沒有產(chǎn)生強(qiáng)烈的提高文化素質(zhì)的緊迫感。此外，城中村中的毒品交易也是人們共知的秘密。問題最大的人群是 40 歲以上的村民，他們文化素質(zhì)低，沒有技能，難以找到工作，只能依靠房租謀生。 第一，城中村分布總體分散，部分相對(duì)集中。因此，這部分地區(qū)內(nèi)的城中村數(shù)量較少，并且面積較小。從表 2 可以看出，沿西安市二環(huán)分布著何家村、吉祥村、辛家坡等 35 個(gè)城中村，占到總數(shù)的 20％。這些交通線主要是對(duì)外道路，其所在地區(qū)的特點(diǎn)是道路網(wǎng)密度低，開發(fā)強(qiáng)度不高。同樣也可以這么認(rèn)為，在二環(huán)以內(nèi)的城中村是沿若干條主干道相交匯分布的。 第三，城中村分布大部分處于城市需要集中建設(shè)的地區(qū)。 從表 3 中可以看出，二環(huán)以內(nèi)城市建設(shè)用地稀缺，屬于規(guī)劃嚴(yán)格控制的地區(qū)，這一地區(qū)的城中村亟需改造，占到總數(shù)的30％。第一節(jié)、廣州市城中村改造情況 廣州是典型的依據(jù)老城區(qū)發(fā)展的現(xiàn)代化都市，城市發(fā)展速度快，城中村現(xiàn)象極為嚴(yán)重。 城中村類型：A 類，完全沒有農(nóng)用地的農(nóng)村，且已經(jīng)完全被城市包圍；B 類，有少量農(nóng)用地的農(nóng)村和處于城市近期重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域的農(nóng)村；C 類，有較多農(nóng)用地的農(nóng)村和近期不列入重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域的農(nóng)村。把城市建成區(qū)內(nèi)的“城中村”農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民，把村委會(huì)轉(zhuǎn)成居委會(huì)，同時(shí)把原來屬于農(nóng)民所有的集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，把原來由村委會(huì)管理的集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)為由集體法人股東和個(gè)人股東共同持股的股份公司，把“城中村”納入城市一體化管理，并逐步把市政、環(huán)衛(wèi)、供電、供水、供氣以及治安等納入城市管理范疇，施行統(tǒng)一管理。其用地原則上使用該村原有的自留用地，建設(shè)用地的審批工作由廣州市規(guī)劃局、國土房管局負(fù)責(zé)落實(shí)。舊村改造根據(jù)農(nóng)民公寓建設(shè)進(jìn)展情況安置村民后再逐步實(shí)施。第二節(jié)、深圳市城中村改造情況 深圳市從 1997 年開始嘗試改造“城中村” ，按每鎮(zhèn)一村的辦法試點(diǎn)， “以政府為主導(dǎo)、規(guī)劃全面、制度跟上”是深圳市“城中村”改造的經(jīng)驗(yàn)與特點(diǎn)。 在具體操作上，深圳市以追求合理的規(guī)劃為目標(biāo)，率先成立區(qū)級(jí)城市規(guī)劃委員會(huì)，實(shí)行科學(xué)決策，并以法定圖則的編制和實(shí)施作為法制決策的保障。第三節(jié)、珠海市城中村改造情況 珠海毗鄰澳門特別行政區(qū)，是南海邊上的一顆璀璨的明珠。從 2022 年開始，珠海市圍繞著“改造城中舊村、創(chuàng)建精品社區(qū)”的總目標(biāo)，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)改造城中舊村，取得了可喜的成績，成為廣東省推進(jìn)城中村改造15 / 26的典范。開發(fā)商的開發(fā)總量中，1/3 用于舊村民回遷，另外 2/3 作商品房經(jīng)營。利益“三贏”啟示：珠?！俺侵写濉备脑炷軌蝽樌麑?shí)施，總結(jié)其經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)村民、投資者、政府利益“三贏”是關(guān)鍵。舊村居民所有合法房屋按建成年份以 1：1 至 1： 的面積比例進(jìn)行補(bǔ)償；拆遷期間舊村的安置費(fèi)及原有房屋的出租收入，由開發(fā)商補(bǔ)償；原村集體在舊村改造范圍內(nèi)的留用地、工業(yè)用地允許免交有關(guān)費(fèi)用納入規(guī)劃、改造，土地升值收益由村集體、村民和開發(fā)商共享；集體經(jīng)濟(jì)組織改為股份合作公司，股份具體量化到舊村村民個(gè)人，解決舊村村民轉(zhuǎn)為居民的后顧之憂。為培育新的房地產(chǎn)市場，珠海市決定 3 年內(nèi)在城區(qū)不再新批房地產(chǎn)用地，為城中村改建騰出市場空間。珠海市從一開始就對(duì)城中村改造的目標(biāo)進(jìn)行高定位， “城中村”的改造不是市政建設(shè)的“填平補(bǔ)齊” ，而是實(shí)現(xiàn)城市 的整體增值。第一節(jié)、西安市城中村改造的難點(diǎn) 城中村改造不同于城市化進(jìn)程中的舊城改造，城中村改造涉及土地的轉(zhuǎn)制、村民的出路、村集體和村民的出租屋問題，這些問題與村民的利益交織在一起，遠(yuǎn)比一般的舊城改造問題復(fù)雜的多。如何降低城中村改造的成本，保證合理的投資回報(bào)率，是城中村改造能否順利推進(jìn)的最大制約因素。根據(jù)《關(guān)于嚴(yán)格實(shí)行經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的通知》 ，經(jīng)營性用地必須實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌的程序。 。從目前一些城市的改造來看，改造后村民依舊過著以出租收入為主的寄生生活，沒有實(shí)現(xiàn)村民生存方式的轉(zhuǎn)變。為此，城中村的改造及管理均需在管理體制上提出相應(yīng)的策略和切實(shí)可行的辦法。改造后村民的生活方式?jīng)]有得到根本改變，依舊過著游手好閑的生活，是城市人力資源的極大浪費(fèi)。但是體制的變更不是一朝一夕、一蹴而就的。目前城中村村集體經(jīng)濟(jì)主要經(jīng)營形式有三種：商貿(mào)服務(wù)、土地出租、物業(yè)租賃，后兩種形式是集體經(jīng)濟(jì)的主要收入來源，是典型的“寄生型、外生式”經(jīng)濟(jì)，這種模式無法參與市場經(jīng)濟(jì)的競爭。政府作為城市的管理者，首先要意識(shí)到城中村問題的嚴(yán)重性和改造的迫切性，積極推進(jìn)城中村的改造，實(shí)現(xiàn)城中村合理城市化。在市場機(jī)制的作用下，城中村的改造向城市現(xiàn)代居住小區(qū)方向發(fā)展，這樣既可以使村民擯棄小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)，改變居住環(huán)境和生活方式，在參與、享受城市文明的過程中逐漸改變其傳統(tǒng)的生活方式，真正實(shí)現(xiàn)向城市人的轉(zhuǎn)變。建立新的運(yùn)行機(jī)制，將城中村改造收益的一部分轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)福利保障，保證村民老有所養(yǎng)，老有所依，享受城市居民一樣的待遇。在更新改造的過程中，要注意鄉(xiāng)村的文化內(nèi)涵的挖掘，保護(hù)好有價(jià)值的文化遺產(chǎn)，如古村落保護(hù)、文物保護(hù)、傳統(tǒng)風(fēng)俗繼承和發(fā)揚(yáng)等，堅(jiān)持走保護(hù)和建設(shè)并舉的改造之路。由于這兩類土地之間的產(chǎn)出、社會(huì)功能負(fù)擔(dān)和稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的差別，導(dǎo)致農(nóng)用土地向城市建設(shè)用地轉(zhuǎn)換時(shí)形成了巨大的租金空間。22 / 26解決外來人口的居住問題 城中村之所以能夠從低矮的農(nóng)村房屋變成五六層的民房，是因?yàn)榇嬖谥鴮?duì)城中村出租屋有極大需求的市場。 如果政府不能及時(shí)向廣大的外來人口提供廉租房的話，那么將會(huì)出現(xiàn)兩種情況。 因此，政府在改造現(xiàn)有城中村的同時(shí)，一定要充分考慮當(dāng)前出租屋居住者的利益，給他們提供管理規(guī)范、價(jià)格合理的政府廉租房。 這從另一個(gè)角度可以說明，一個(gè)目標(biāo)長遠(yuǎn)的規(guī)劃可以對(duì)城中村的出現(xiàn)與否產(chǎn)生很大的影響，更進(jìn)一步說，一個(gè)目標(biāo)長遠(yuǎn)的規(guī)劃可以預(yù)防城市發(fā)展過程中可能遇到的許多類似難題。對(duì)于違反規(guī)劃的任何行為要堅(jiān)決進(jìn)行查處，以保證城市規(guī)劃的法律嚴(yán)肅性，真正做到“有法可依、有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究” 。為保證城市土地供應(yīng)年度計(jì)劃的順利實(shí)施，各級(jí)政府必須建立一套與經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展相適應(yīng)的土地收購、土地征用、土地管理、土地儲(chǔ)備和土地供應(yīng)機(jī)制。要下大力氣清理閑置經(jīng)營性土地，對(duì)于歷史原因形成的但是沒有如期開發(fā)的土地要堅(jiān)決收回。更深遠(yuǎn)地講，還應(yīng)該以此為契機(jī)，在村民逐漸富裕的同時(shí)注重發(fā)展教育，讓那些即將被城市發(fā)展包圍的“準(zhǔn)城中村”村民和其他所有農(nóng)村村民掌握知識(shí)技能，促進(jìn)村民生活質(zhì)量的提高。第六章、結(jié)語通過對(duì)西安市“城中村”改造過程的出現(xiàn)的問題的研究，在用運(yùn)所學(xué)知識(shí)去分析和解決問題的過程中，我們發(fā)現(xiàn)主要問題基本上都是與土地的改造有關(guān)系。參考文獻(xiàn) [1]姜萬山李東光關(guān)于我市“城中村”安城市規(guī)劃通訊20 0 18 . [2]張建明. 廣州都市村莊形成演變機(jī)制分析— 以天河區(qū)、海珠區(qū)為例. 中山大學(xué)博 士 論 文1998. [3]余國揚(yáng). 中心村規(guī)劃建設(shè)促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化. 同上.[4]西安統(tǒng)計(jì)年鑒1999, 2022, 2022, 2022, 2022, 2022各年. 中國統(tǒng)計(jì)出版社.26 / 26[附錄 1]西安市”城中村”類型劃分及分布現(xiàn)