【文章內(nèi)容簡介】 需要的人流前來休憩。l　　　　 需要特別注意的是要處理好寫字樓、公寓、和餐廳的交通組織關(guān)系，務(wù)須做到不能相互干擾。 水牌在寫字樓里，水牌是設(shè)置在大堂的一種公司名錄的指示牌，它的制作與設(shè)計不但要與整個大堂的氣息相吻合，而且它的位置也是十分重要，一定要放置在客人進(jìn)入大堂后，視線的第一落點處。建議采用亞光磨沙面的白色金屬為襯，再標(biāo)注上黑色的宋體字。 班車盡管此項是屬于物業(yè)的管理范疇的一個內(nèi)容，但是因為它關(guān)系項目形象，所以在這里特意拎出來說一下。建議為大廈內(nèi)的工作人員與客戶提供專項的班車服務(wù)，以方便他們的上下班。同時也突現(xiàn)本案的與眾不同，增加了項目的賣點與附加值。并且當(dāng)刷有本案標(biāo)志的班車穿梭于大街小巷時，也為物業(yè)作了流動的廣告。新鮮的事物最容易給人留下深刻的印象。寫字樓餐廳應(yīng)配有中式快餐與西式快餐，中餐以經(jīng)營以套餐為主；西餐以供應(yīng)自助餐為主, 可同時容納200人就餐。餐廳工作人員必須有專用通道。專業(yè)物管提供的無微不至的細(xì)節(jié)關(guān)懷會使客戶對物業(yè)的認(rèn)同好感放大數(shù)倍，這比大打廣告的灌輸式宣傳有效得多，客戶最終相信的還是自身的體驗。盡管也是物業(yè)管理工作內(nèi)容的一部分，但是為了銷售階段的促銷活動打基礎(chǔ)做鋪墊，前期還是要充分考慮下一步工作的需要。促銷活動中有贈送客戶會籍一項，所以前期準(zhǔn)備階段一定要把俱樂部會員卡的制作，會員章程的制定等工作落實好。物業(yè)管理公司必須擬定一個合理的物業(yè)費用的收取制度與需要收取費用的相關(guān)內(nèi)容，提供給銷售部，為銷售工作的順利開展做好充分準(zhǔn)備。物業(yè)服務(wù)的基本內(nèi)容按服務(wù)和提供的方式可分為：常規(guī)性公共服務(wù)、針對性的專項服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。l　　　　常規(guī)性的公共服務(wù)這是物業(yè)管理企業(yè)面向所有入駐客戶提供的最基本的管理與服務(wù)，目的是確保物業(yè)的完好與正常使用，保證正常的工作生活秩序和凈化、美化工作環(huán)境。例如：大廈投入使用前的開荒清潔服務(wù)大廈日常清潔及環(huán)境維修服務(wù)各類硬質(zhì)地面的清潔和保養(yǎng)服務(wù)地毯的清潔保養(yǎng)服務(wù)外墻的清潔服務(wù)殺蟲、滅鼠服務(wù)保潔技術(shù)咨詢服務(wù)室內(nèi)株擺的養(yǎng)護(hù)與管理24小時保安監(jiān)控銀行服務(wù)（至少有取款機(jī)）代收代繳各項寫字樓的常規(guī)費用┋l　　　　針對性的專項服務(wù)這是指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高入駐客戶的工作、生活條件，為滿足其中一些客戶群體的一定需要而提供的各項服務(wù)工作。其特點是物業(yè)管理企業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項目，并將服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費標(biāo)準(zhǔn)公布，當(dāng)客戶有這種需要的是時候，就可自行選擇。例如：入駐搬家服務(wù)企業(yè)成立工商注冊服務(wù)車輛停泊管理服務(wù)、停車場收費管理服務(wù)特殊安全保衛(wèi)服務(wù)應(yīng)急事故對應(yīng)服務(wù)會議服務(wù)郵政服務(wù)（信件、報刊、快遞）文具用品預(yù)定┋l　　　　委托性的特約服務(wù)特約服務(wù)是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人需要，而在物業(yè)條件允許的條件下經(jīng)雙方友好商量協(xié)議而提供特例服務(wù)。通常指在物業(yè)管理委托合同中未含、物業(yè)管理企業(yè)在專項服務(wù)中也未設(shè)立、而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人又提出的需要。例如：定期上門做辦公家具的保養(yǎng)雇傭物業(yè)保潔員做辦公室內(nèi)清掃工作定期做辦公間的地毯清潔工作定點大廈班車接送服務(wù)┋　物業(yè)服務(wù)管理公約本案在出售、出租時，應(yīng)向客戶提供經(jīng)核準(zhǔn)的公約。物業(yè)管理服務(wù)公約應(yīng)含有以下主要內(nèi)容：l　　　　 物業(yè)基本情況l　　　　公約涉及的各主體的基本情況l　　　　產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利義務(wù)l　　　　開發(fā)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)l　　　　物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)l　　　　物業(yè)的使用、管理、維修l　　　　 物業(yè)管理費　　在售樓處的正門入口的正上方要設(shè)置本案的LOGO 標(biāo)識與標(biāo)準(zhǔn)的英文案名，同時要注意燈光照明的設(shè)計，不但在白天要醒目，晚上更是體現(xiàn)出本案與眾不同的魅力色彩，能夠捕捉到每一個來往人流的眼球。l　　　　 綠化廣場的實用功能是非常卓越的，考慮到項目是在夏天開盤，所以廣場一定會成為我們項目的夜間“售樓處”，我們可以利用廣場來搞活動，聚集人氣。廣場的“綠化”工作也是樹立項目良好形象的關(guān)鍵因素，建議不晚于6月中旬完工。它不僅是為項目工程期起到了外部環(huán)境的美化，也使看樓客戶行進(jìn)的路上少了工地的煩躁喧囂，多了份夏天的綠色愜意。l　　　　 廣告牌/柱顯然廣告牌/柱是在銷售項目時必需的戶外宣傳形式，我們要做的工作就是確定廣告設(shè)計公司制作這些牌子，完成一系列的報批手續(xù)，以確保我們在進(jìn)入強(qiáng)銷期的時候，這些牌子能夠矗立在由廣場到達(dá)本案的主要交通路徑上。另外我們還能利用廣場廣告柱（高度約在56米）作為促銷工具，作為贈送給簽約入住大客戶的免費廣告牌，一來客戶肯定非常樂意在此黃金地段有免費為自己公司作宣傳的機(jī)會；二來也為我們自己作了熱銷勢頭的宣傳。l　　　　 引導(dǎo)牌引導(dǎo)牌的制作除了尺碼合適，顏色醒目外，上面還必須有本案的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)名稱、銷售熱線電話，與行進(jìn)方向的指示。l　　　　 燈箱路牌售樓處沿線設(shè)置燈箱路牌，把項目的細(xì)節(jié)、賣點等傳達(dá)給公眾。使公眾一進(jìn)入路口就感受到我們的項目，并通過反復(fù)刺激形成記憶。燈箱內(nèi)容可定期更換。l　　　　 案名標(biāo)識l　　　　 彩旗彩旗其實也起到了與燈箱路牌相當(dāng)?shù)墓δ?，旗子隨風(fēng)飄揚特有的動感，還起到了活躍氣氛的作用。l　　　　 兒童游樂園做一些兒童游戲的簡單設(shè)施，為以后孩子們到廣場游玩提供一個屬于它們自己的小天地。這個小細(xì)節(jié)的處理，非常利于開發(fā)商社會形象的深入人心，因為市民都會覺得，這么高檔的物業(yè)，也是大眾休閑的好去處，一下子就拉近了原本以為的“大距離”。l　　　　工地包裝——圍墻采用時尚、商務(wù)、生活為元素組合成的現(xiàn)代生活畫面，不僅起到了美化工地的作用，也很好的體現(xiàn)了項目形象，并為本案具有的功能作了廣而告之。* 工地包裝的作用是把項目細(xì)節(jié)展示出來，營造氣氛。* 為節(jié)省費用，可考慮沿紅線設(shè)置永久性燈箱，展示項目各個細(xì)節(jié)，晚上結(jié)合大廈燈光照明效果（可嘗試周末開啟全部燈光），工地圍擋可要求施工單位采用工程通常使用的材料，并油漆美觀即可。* 這種做法能夠更好的調(diào)動公眾的好奇心，為日后的轟動效應(yīng)蓄勢。　　　　　　　　　　第三部分　包裝與推廣一、宣傳推廣運作要點隨著房地產(chǎn)市場的成熟和競爭的激烈，房地產(chǎn)企業(yè)不僅追求項目的短期利潤，更追求企業(yè)的長期發(fā)展和品牌效益，因此，房地產(chǎn)的包裝、推廣成本在不斷提高，作為包裝推廣的投入，不僅視之為營銷成本，更視為是一種投資概念。由于市場競爭的加劇和廣告包裝推廣投入的增加，包裝推廣的策略、概念、技巧、風(fēng)格、手段、形式、分配比例等方面都越來越講究。要做好物業(yè)的推廣，就要把握好：“時”、“勢”、“術(shù)”的三個度“時”的度 項目正式推出之前就要有明確的推廣理念和思路，并做好相應(yīng)的推廣計劃和時間表； 推廣之前的相應(yīng)準(zhǔn)備一定要到位，磨刀不誤砍柴功，是一炮打響的基礎(chǔ)；　所有條件具備之前，應(yīng)有媒體吹風(fēng)，“毛毛雨”； 正式推出，要有鮮明的主題概念，應(yīng)突出觀感的特點，通過震撼性宣傳活動，一炮打響；　熱賣期要有針對市場、買家的營銷活動推出； 以地段、設(shè)計、品質(zhì)、物業(yè)管理服務(wù)等做為延續(xù)期推廣主題，使物業(yè)不斷有新聞性、新動作，在市場活躍；　按照計劃完成銷售目標(biāo)； 做好銷控，對市場的變化做好充分準(zhǔn)備，在租售價格上能靈活處理，租售比例、租售部分隨市場變化及時調(diào)整。 “勢”的度　 要把握好開盤的氣勢。一是宣傳推廣的氣勢要大，媒體組合要到位，投入要集中（在主要的報紙做廣告量，半版、整版以上連續(xù)，一定要有氣勢，可以考慮先集中在一份報紙）；二是賣場氣氛一定要好；三是要有新聞炒作。　電視推廣可以稍后，待項目外觀條件具備后推出；　電臺應(yīng)在形象上不斷提示物業(yè)的位置，在吹風(fēng)期做預(yù)告；　通過全面廣告充分展示物業(yè)的唯一性； 通過舉辦特有的促銷活動，突出物業(yè)的優(yōu)勢，給予買家除了持有物業(yè)以外的增值； 對媒體要通過不斷地制造新聞引起他們的關(guān)注，不停為他們準(zhǔn)備有內(nèi)容、有市場的稿件，不做太明顯的廣告，但用媒體把物業(yè)炒起來； 專業(yè)雜志的報道，物業(yè)形象代言人（大型企業(yè)、公眾認(rèn)可的企業(yè)家）的露面都能增加物業(yè)的可信度。 “術(shù)”的度　策劃經(jīng)典的推廣主題概念，以引起市場和媒體的關(guān)注； 銷售部設(shè)計一定要到位，風(fēng)格盡量與項目統(tǒng)一，足夠的寬敞，有風(fēng)格和品位，展示功能要強(qiáng)，某種程度上說是項目的縮影和夸張；　要懂得抓住市場的熱門話題，全面配合：　要把握好與媒體相處的微妙關(guān)系；　要懂得利用市場認(rèn)可、社會公認(rèn)的專家、學(xué)者為項目說話；　抓住買家對擁有物業(yè)的虛榮心，通過輿論滿足他們； 把握好買家“怕、貪、夢”的心理，一切從市場的需求出發(fā)； 買房是沖動的，感性的，要用氣勢、品質(zhì)、面子、刺激買家的購買欲，同時讓他們購買后還自豪地向朋友推介； 要階段性地舉辦各類產(chǎn)品說明會，增加買家對產(chǎn)品質(zhì)量的信心； 提升物管的服務(wù)水平，并強(qiáng)調(diào)物業(yè)五星級酒店管理的