【文章內(nèi)容簡介】 保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設備配套、新材料、新技術、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應注意的內(nèi)容提出合理劃建議。規(guī)劃設計評估的程序：1．地產(chǎn)提前1個月向物業(yè)提出書面知會，要求物業(yè)參與某項具體項目規(guī)劃設計的評估，并提供評估報告。2．物業(yè)接到書面知會后，于3日內(nèi)回復，由相關部門牽頭組成評估小組，并向地產(chǎn)提交評估所需的開發(fā)資料目錄。3．開發(fā)資料包括：企劃文件（市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標客戶定位、目標客戶資料）；設計文件（規(guī)劃圖、建筑、結構設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調(diào)設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟指標等）。4．地產(chǎn)接到資料目錄后及時內(nèi)向物業(yè)提供具體資料，對不能提供的資料，書面知會物業(yè)，并于一周內(nèi)組織所屬項目、設計、工程、營銷等部門召開項目說明會，介紹項目情況并解答疑問。5．物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內(nèi)，組織評估小組研究，完成項目及類似典型項目的實地考察。6．評估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對項目評估細則所列內(nèi)容，及項目說明會、實地考察情況，于一周內(nèi)詳細編寫完成《項目規(guī)劃設計評估報告》，并提交物業(yè)相關部門。7．物業(yè)相關部門在評估小組提交報告3日內(nèi)，組織公司評審組對《項目規(guī)劃設計評估報告》進行評審。8．評估小組根據(jù)物業(yè)公司評審會議的意見，于3日內(nèi)完成對《項目規(guī)劃設計評估報告》的修改。9．經(jīng)修改的《項目規(guī)劃設計評估報告》由物業(yè)公司相關部門組織相關評審組成員會簽后，提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。10．物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后，評估報告提交地產(chǎn)公司。11．項目規(guī)劃設計總體評估要點：住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。建筑與自然和諧，采光、通風充足，環(huán)境優(yōu)美。生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。設備、設施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設備設施。安全防衛(wèi)設計完備，運用先進技防手段，安全及消防配置充分。智能化配置先進，網(wǎng)絡資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設。便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。各項技術經(jīng)濟指標在同類住宅區(qū)中水平領先。項目規(guī)劃設計分類評估要點：1．安保布局a) 便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。b) 便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點。c) 人員及車輛各級出入口設置清晰，便于動態(tài)管理。d) 安保設備設施配置齊全，可采取有效措施防范。e) 安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應快速。2．消防布局a) 消防設備、設施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等）充分合理，使用可靠。b) 消防車道設置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。c) 消防登高面（場地）設置合理，其位置及面積符合國家規(guī)范。d) 消防通道、門、墻、避難區(qū)設置合理，符合國家規(guī)范。3．交通布局a) 各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。b) 主要道路和出入口人車分流，在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。c) 機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的2：另加訪客車位占車位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標準住宅應按戶數(shù)1：1, 另加訪客車位占車位數(shù)的10%）。非機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1：，以上指標可以按照不同地區(qū)需求進行調(diào)整），便于停放。d) 有條件，宜設置地下機動車停車庫，應符合國家規(guī)范。4．生活配置a) 根據(jù)小區(qū)周邊（1公里范圍）市場、商業(yè)配套狀況設置充足市政、商業(yè)用房。b) 一般應考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。c) 如住宅區(qū)設置商業(yè)配套，宜獨立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件，應盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設置營業(yè)場所，出入口或樓梯須與住宅分開。d) 如住宅區(qū)設置會所，宜獨立設計。會所面積、活動項目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。例如：一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設置項目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。（指標供參考）5．設備配套a) 水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要，并留有適當擴展余地。b) 配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設備定型成熟可靠。c) 溝、管、渠、井的設置合理，便于維護保養(yǎng)。d) 公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關，十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。e) 配電房、水泵房、電梯機房、中央空調(diào)機房等設備房設計應符合國家規(guī)范。水泵房不應設在住宅建筑內(nèi)，給水泵房內(nèi)不應有污水管穿越，電梯井不應緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應采取隔音措施。6．智能化配置a) 安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道閘管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。b) 網(wǎng)絡智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡平臺系統(tǒng)。c) 設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。d) 中央控制中心位置宜管理處相鄰相近，布線系統(tǒng)應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。e) 智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網(wǎng)絡開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性，采用成熟產(chǎn)品。7．房屋單體a) 屋面應充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。b) 墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。c) 樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。d) 住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。e) 住宅外窗應考慮開啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。f) 廚房設計應遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2—3米，燃氣熱水器位置合理，灶宜避開窗口設置。g) 衛(wèi)生間不應直接開向起居房，餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。h) 廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置，地漏位置合理，便于檢修。i) 管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔應設置合理，便于檢修。j) 宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風帽。k) 底層地坪應充分考慮防潮措施。l) 房型設計應考慮生活習慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。m) 有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時，應考慮防盜措施。n) 陽臺欄桿或欄板高度合理（），宜采用垂直桿件，桿件，防止兒童攀爬。8．室內(nèi)配置a) 室內(nèi)空調(diào)機位設置合理，應與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對床直吹。b) 室外空調(diào)機位應考慮外墻美觀、設置統(tǒng)一機座、安全隱蔽。c) 室外空調(diào)機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開，與鄰套住宅機座相d) 鄰時，應采取安全隔離措施。e) 空調(diào)機冷凝水和隔霜水應設專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)。f) 室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應靠近室內(nèi)機位，向外傾斜10度左右。g) 當戶型或廳房過大時，應考慮柜式空調(diào)的要求。h) 如使用小型中央空調(diào)，并留有室外機位置。i) 室內(nèi)各類插座、開關位置合理，應與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。j) 電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設置，且不宜并行設置。k) 聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。l) 高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。9．綠化配置a) 綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。b) 綠化率、集中綠地率設置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。c) 綠化品種適宜當?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。d) 綠化品種便于養(yǎng)護，養(yǎng)護成本節(jié)約。e) 綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習慣。f) 綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。g) 主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。10．景觀配置a) 景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。b) 采用水景應考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護。c) 水系岸床設計應考慮防滲漏效果。d) 不宜在小區(qū)內(nèi)設置深度超過1米的水系，并有防護或警示。如利用自然河,，還應配置相應的救生設備、設施。e) 景觀裝飾應便于清潔、養(yǎng)護，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。f) 泛光照明不影響住戶，不造成光污染。11．公共空間a) 應充分考慮雨水排泄能力的設計，避免排泄不暢通。b) 宜設置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。c) 公共活動區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。d) 綠化及保潔用水取水口設置合理（一般距離不大于150m）。e) 各類表具、表箱設置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應設置公告欄，宜預留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報箱應有防雨措施。f) 樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設置無障礙通道和設施。g) 公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員，宜設置相應保護措施。h) 樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。12．生態(tài)環(huán)保a) 住宅區(qū)內(nèi)無污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營性項目。b) 住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國家規(guī)范。c) 住宅區(qū)內(nèi)無各類污染源。d) 周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。e) 宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。f) 垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。g) 垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號發(fā)射裝置應選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶及環(huán)境。h) 宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。13．管理用房a) 物業(yè)管理處管理中心功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房?？偯娣e：根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。（各地法規(guī)要求不一樣）一般：管理處用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/（指標供參考）位置：住宅區(qū)中央，底層。b) 業(yè)委會、居委會（根據(jù)當?shù)卣撸┕δ埽恨k公室、資料室、會議室、接待室面積：根據(jù)具體情況而定位置：和管理處相對接近，業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設置于一處14．新材料、新技術a) 應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術。b) 試驗性新材料、新技術應充分論證，先行試點。c) 采用新材料、新技術應預留充足備品備件。d) 采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養(yǎng)護便利及成本。15．管理成本測算a) 對規(guī)劃應充分測算今后產(chǎn)生的管理成本。b) 管理成本應與市場上類似住宅接近，如因規(guī)劃設計原因造成差距過大，應知會地產(chǎn)共同協(xié)商，相應改進規(guī)劃、設計。16．與相似典型項目的比較a) 相似點b) 差異點c) 優(yōu)勢d) 劣勢e) 改進建議第二節(jié)、銷策劃階段介入營銷策劃階段包括：物業(yè)管理模式研究、物業(yè)管理方案策劃、確定《業(yè)主臨時公約》內(nèi)容和簽定《前期物業(yè)服務合同》、銷售現(xiàn)場和樣板房的日常管理、地產(chǎn)銷售活動的配合、以及客戶信息的跟蹤處理。物業(yè)管理模式研究：通過對新物業(yè)管理項目的深入了解和調(diào)研分析，以及對目標客戶群的需求調(diào)研分析，獲得該項目物業(yè)管理的特色及物業(yè)管理前期規(guī)劃改進的提示與參考，最終確定明確的、有特色的管理模式。模式應密切結合項目管理特色，可以管理服務概念為主提出，如招商物業(yè)推出的“蘭溪谷禮賓式管理模式”、“城市主場酒店式管理模式”、“海月社區(qū)區(qū)域客戶助理”管理模式等。服務內(nèi)容按照項目的特點及客戶群體，結合當?shù)鼐用裣M能力及服務成本測算，有針對性的提出服務內(nèi)容，如家政服務、家教服務、護理服務、禮儀服務、代購服務、交通、娛樂、飲食、購物、托幼、體育及會所服務及社區(qū)文體服務，并對以上服務內(nèi)容進一步細化，重點展示改進、創(chuàng)新的服務內(nèi)容。完整的物業(yè)管理概念和模式推出前，需要獲得地產(chǎn)公司的批準，并與樓盤營銷相結合，必要時物業(yè)可在銷售現(xiàn)場進行推介和答疑。編制《物業(yè)管理方案》：在項目正式完成營銷推廣方案前，需要確定物業(yè)管理方案，它是物業(yè)公司對物業(yè)管理服務工作的全面策劃，同時也作為地產(chǎn)與物業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務合同》重要依據(jù)。1．編制程序地產(chǎn)下發(fā)委托物業(yè)管理的意向書，并提供詳細的項目資料。物業(yè)對項目及周邊情況的考察和調(diào)研。制訂編制計劃落實責任人，完成項目物業(yè)管理方案初稿。召集專題會議，修改補充相關內(nèi)容。報相關領導審閱，并組織召開物業(yè)管理方案評審會。在該項目物業(yè)管理方案評審會上，向地產(chǎn)領導及相關部門介紹方案主要內(nèi)容，聽取評審意見。根據(jù)地產(chǎn)評審意見，修改方案，定稿后經(jīng)物業(yè)總經(jīng)理和地產(chǎn)領導審批后，組織實施。2．物業(yè)管理方案包含內(nèi)容物業(yè)管理方案中應包含管理模式、服務內(nèi)容、內(nèi)部管理機制、管理服務標準、品質(zhì)控制方式、資源要求及管理費測算等內(nèi)容。簽定《前期物業(yè)服務協(xié)議》《物業(yè)管理方案》經(jīng)地產(chǎn)確認后，據(jù)此與地產(chǎn)簽定《前期物業(yè)服務合同》，并在房屋銷售時協(xié)助地產(chǎn)購買者簽訂《業(yè)主臨時公約》。銷售現(xiàn)場和樣板房的日常管理、地產(chǎn)銷售活動的配合、以及客戶信息的跟蹤