天然居初步商業(yè)策劃方案(編輯修改稿)
2025-06-06 01:55 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 分布概況景田片區(qū)以住宅為主功能定位，早期片區(qū)內(nèi)無統(tǒng)一規(guī)劃較集中的商業(yè)中心，商業(yè)基本上以各住宅小區(qū)的沿街商鋪及商業(yè)裙樓為主，最大型的商業(yè)則是香蜜湖山姆會員店，但其位置不屬于景田的中心地帶。而今年歲寶百貨進(jìn)駐景田，豐富了景田的商業(yè)配備。從現(xiàn)階段的總體來看，景田的商業(yè)分布有以下特點： 歲寶百貨、山姆會員店共筑景田百貨零售業(yè)。景田片城市配套較為完善；但在歲寶百貨景田店開業(yè)之前，作為居民日常大宗生活必需品購物場所僅有山姆會員店一家，大多居民會選擇去梅林一村的家樂?；蚴兄行牡拇笮桶儇洺腥ベ徫?，極不方便；自去年歲寶百貨景田店開業(yè)之后，居民的購物環(huán)境才有較大的改善。 有規(guī)模、有檔次大型專業(yè)市場較為欠缺。目前整個片區(qū)內(nèi)僅有溫馨家園裝飾廣場一家專業(yè)市場，且購物環(huán)境較差，檔次偏低，對較大部分的居住于景田及香蜜湖片區(qū)的精英一族吸引力不大。 商業(yè)設(shè)施分布零亂。片區(qū)內(nèi)的商業(yè)設(shè)施分布散亂，歲寶百貨和山姆會員店分處于片區(qū)的東西兩側(cè)，而一些小商業(yè)設(shè)施基本上是零星的分布于各住宅小區(qū)中。 中高檔的飲食娛樂業(yè)發(fā)展滯后。景田的餐飲業(yè)分布較為零散，有檔次的酒樓較為欠缺，目前已有商家意識到這一市場空缺，開始進(jìn)軍景田的餐飲業(yè)，主要向萬科金色家園及歲寶百貨這兩個區(qū)域集中。而包括酒吧、的士高、桑拿、足浴等有一定檔次的娛樂服務(wù)業(yè)則在景田更為缺乏。四、景田商服物業(yè)租售狀況 天然居所在的香梅路的商業(yè)裙樓空置率高，租售情況不理想。目前周邊空置的商業(yè)裙樓有：俊景豪園裙樓、宏浩花園裙樓、景發(fā)花園裙樓、香景大廈裙樓、香麗大廈裙樓等。 臨街鋪位出租情況則較為理想。在靠近萬科金色家園的蓮花北路及景田路的臨街鋪位出租情況則較為理想，且租金水平有一定保證，萬科金色家園周邊的商鋪在150元/m2，因為景田片區(qū)定位于中高檔住宅片區(qū)，居民的消費能力較強(qiáng)，商服物業(yè)的租金自然也保持較高的水平。 經(jīng)營種類較為單一，除歲寶百貨及山姆外，普遍檔次不高。片區(qū)內(nèi)的商服物業(yè)大多是居民日常生活必需配套及建材、裝飾材料，中低檔餐飲等。 存量較大的商服物將推向市場。根據(jù)目前掌握到的資料來看，在未來12年內(nèi)將有有第壹世界廣場裙樓、金色家園三期商業(yè)、萬托家園商業(yè)裙樓、金泰市場等商服物業(yè)將推向市場。五、未來幾年內(nèi)景田的商業(yè)前景預(yù)測近幾年來景田片區(qū)的開發(fā)力度不斷加大，自1998年來住宅市場每年都有近50萬平方米的供應(yīng)量，特別是去年（2001年）市場的供應(yīng)量高達(dá)65萬平方米；整體銷售情況也不錯。天然居所在的景田片區(qū)更是聚集了大量的住宅小區(qū)及政府微利房，整個片區(qū)已聚集了相當(dāng)?shù)娜藲?。而對面的香蜜湖片區(qū)將是未來幾年內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)熱點，該片區(qū)內(nèi)有大量的可開發(fā)用地，據(jù)目前所掌握到的信息來看，這里將產(chǎn)生眾多大盤，且將以中高檔高尚住宅開發(fā)為主，如水榭香都、新天國際名苑、俊安苑、鴻榮源項目、翠海花園二期、香榭里花園二期、香蜜湖豪庭等。從房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)發(fā)展的關(guān)系來看，在區(qū)域內(nèi)及周邊區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)成為熱點后，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)必將有大幅度的發(fā)展，南山房地產(chǎn)大開發(fā)的熱潮帶動南山商業(yè)的發(fā)展就是最好的范例。可以預(yù)見，在未來幾年內(nèi)，隨著景田及香蜜湖的居住人口不斷增加，消費力將大幅提升。隨著有較強(qiáng)消費力的居住人口的不斷增加，景田片區(qū)的商業(yè)將重新洗牌，針對區(qū)域內(nèi)中高收入居住人口的商業(yè)將迅速發(fā)展。結(jié)論： 景田片區(qū)的商業(yè)目前以滿足區(qū)域居住人口的生活配套為主，缺乏大型、高檔的專業(yè)市場，如中高檔的家居、家私類購物中心。未來幾年內(nèi)，除本片區(qū)內(nèi)，香蜜湖片區(qū)及中心區(qū)將會有大量的商業(yè)物業(yè)推出市場，商業(yè)物業(yè)的競爭將趨于激烈，商業(yè)中心會逐漸形成，誰能把握市場先機(jī)，誰就能引領(lǐng)市場潮流。因此，中原建議本項目需把握市場先機(jī)，利用旁邊有山姆會員店的消費人流，引進(jìn)與其業(yè)態(tài)互補(bǔ)的經(jīng)營項目——中高檔家居購物中心，以獨特的項目定位、經(jīng)營特色等優(yōu)勢搶占商業(yè)至高點，以彌補(bǔ)項目現(xiàn)階段在商業(yè)氣氛上的不足，為項目的最終銷售打下堅實的基礎(chǔ)。 第三章 項目分析一、 項目基本情況位置： 項目位于福田區(qū)景田香梅路山姆會員店對面，屬于天然居項目的商業(yè)配套項目。商業(yè)面積情況：占地面積：約2000余m2 建筑面積：約9000 m2按占地面積與建筑面積比例來測算，項目可能需建4層左右。項目由于是獨立的商業(yè)開發(fā)地塊，商場開發(fā)可朔性大，宜根據(jù)項目將來的經(jīng)營定位來規(guī)劃設(shè)計，直接開發(fā)符合經(jīng)營商需求的商業(yè)物業(yè)。項目目前尚未開發(fā)，建筑規(guī)劃及設(shè)計可根據(jù)以后的經(jīng)營定位而修改。二、 項目SWOT分析
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