【正文】 為273公頃，總規(guī)劃控制人口為9－，而現(xiàn)在已達(dá)7萬(wàn)人以上，因此新增規(guī)劃容量約2萬(wàn)人。購(gòu)物廣場(chǎng)MALL概念成為主體的消費(fèi)形式，購(gòu)物廣場(chǎng)集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、飲食等多功能于一身，創(chuàng)造了一個(gè)“逛街”的微環(huán)境，滿足消費(fèi)者各式各樣的需求，起到各種功能互補(bǔ)的作用，如銅鑼灣購(gòu)物廣場(chǎng)、海雅百貨等。四、深圳市商業(yè)市場(chǎng)狀況和趨勢(shì)近年來(lái)，深圳的商業(yè)逐漸向?qū)I(yè)化、集約化、規(guī)?；?、連鎖經(jīng)營(yíng)的方向發(fā)展，市場(chǎng)狀況及發(fā)展趨勢(shì)表現(xiàn)如下： 購(gòu)物百貨業(yè)日趨成熟。三、深圳市商業(yè)主要經(jīng)營(yíng)方式 購(gòu)銷自營(yíng)商場(chǎng)以購(gòu)銷的方式自行進(jìn)貨銷售，自擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 單店規(guī)模較小、分店較多的便民式超市，如民潤(rùn)、華潤(rùn)萬(wàn)方、惠康金田、愉康、百佳、七十一便利店等。如友誼城百貨、國(guó)際商場(chǎng)、天安、國(guó)貿(mào)商場(chǎng)、歲寶百貨、免稅商場(chǎng)、深房百貨、世貿(mào)商場(chǎng)、興華商場(chǎng)、大江南商場(chǎng)、羅湖商業(yè)城等，其特點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大、經(jīng)營(yíng)品種較為齊全，客流量通常低于大型超市，但毛利率相對(duì)較高，多采用專柜經(jīng)營(yíng)的方式。萬(wàn)佳、沃爾瑪更是一舉超過(guò)老牌零售企業(yè)廣百，雄居廣東省零售額的第一、二位。深圳市商業(yè)市場(chǎng)供求關(guān)系量表1） 深圳市近五年商業(yè)用房開(kāi)發(fā)和銷售情況 （單位：萬(wàn)M2 ）年份至年底竣工總量當(dāng)年竣工量年內(nèi)銷售量19961997199819992000以上數(shù)據(jù)表明：，%，空置情況較為嚴(yán)重，表明深圳市商業(yè)市場(chǎng)的總體供求關(guān)系極不平衡，后市銷售壓力較大。178。主要是服裝、醫(yī)藥等，如經(jīng)典故事、一致、萬(wàn)澤、中聯(lián)等。商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥晒?yīng)商，商場(chǎng)按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽成，同時(shí)雙方約定最低銷售保底額，當(dāng)銷售額低于該保底額時(shí)，商場(chǎng)仍按保底額的一定比例抽成。 連鎖商業(yè)不斷發(fā)展目前深圳市擁有商業(yè)連鎖企業(yè)90余家，連鎖門店1200余間，行業(yè)規(guī)模已躍居全國(guó)十大城市之列。結(jié)論：近年來(lái)，零售業(yè)在深圳發(fā)展異常迅猛，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，戰(zhàn)線從東門、人民南、華強(qiáng)北一直延伸到南山，并朝著規(guī)模化、品牌化、集約化、連鎖化的趨勢(shì)不斷發(fā)展。至于地鐵方面，香蜜湖站距離本項(xiàng)目雖有一段距離，但仍處于地鐵可輻射的范圍之內(nèi)，但對(duì)商業(yè)的直接促進(jìn)作用在短期內(nèi)有限。片區(qū)內(nèi)的商業(yè)設(shè)施分布散亂，歲寶百貨和山姆會(huì)員店分處于片區(qū)的東西兩側(cè)，而一些小商業(yè)設(shè)施基本上是零星的分布于各住宅小區(qū)中。 經(jīng)營(yíng)種類較為單一，除歲寶百貨及山姆外，普遍檔次不高。可以預(yù)見(jiàn)，在未來(lái)幾年內(nèi)，隨著景田及香蜜湖的居住人口不斷增加，消費(fèi)力將大幅提升。項(xiàng)目目前尚未開(kāi)發(fā)，建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)可根據(jù)以后的經(jīng)營(yíng)定位而修改。178。178。項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)(Opportunity)分析216。178。178。 購(gòu)物環(huán)境優(yōu)雅、現(xiàn)代、舒適、超市化三、經(jīng)營(yíng)模式定位經(jīng)營(yíng)模式——統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)模式設(shè)想：敞開(kāi)式經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。六、目標(biāo)消費(fèi)群定位經(jīng)營(yíng)收入較高的精英一族，主要以于景田、香蜜湖、中心區(qū)、紅樹(shù)灣等區(qū)域置業(yè)的中高收入人士。 發(fā)展商缺乏管理經(jīng)驗(yàn)，管理有一定難度。 深圳本地缺乏有品牌的家居連鎖企業(yè)，需引進(jìn)外地或國(guó)外知名企業(yè)。備注：至于與連鎖經(jīng)營(yíng)商家采取何種合作方式，可以最大程度保障到開(kāi)發(fā)商的利益，中原在操作金世界—友誼城百貨、保利城—友誼百貨、龍崗世貿(mào)商城—萬(wàn)佳百貨、名仕商城、鴻展商城、世貿(mào)商城等商業(yè)項(xiàng)目上，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)及經(jīng)營(yíng)商家資源，可以最大程度地為發(fā)展商爭(zhēng)取利潤(rùn)空間。 租賃經(jīng)營(yíng)時(shí)，將多個(gè)鋪位進(jìn)行組合出租。每年租金回報(bào)： 50*9000*12=約540萬(wàn)元注：按經(jīng)營(yíng)面積為9000平方米計(jì)算。深圳中原地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司31 / 31。每年租金回報(bào)： 95*9000*12=約1026萬(wàn)元另：發(fā)展商投入一筆商場(chǎng)裝修費(fèi)用。五、利用家居經(jīng)營(yíng)品牌進(jìn)駐不斷造勢(shì)。二、靈活變通的返租策略通過(guò)返租，使發(fā)展商可控制項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位及經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的實(shí)施，是商場(chǎng)興旺的保證。 經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題可得到解決，經(jīng)營(yíng)招商易于開(kāi)展178。 經(jīng)營(yíng)上存在有一定風(fēng)險(xiǎn)178。 新置業(yè)需裝修、裝飾家庭的消費(fèi)者。2） 如以租賃或與商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)公司合作方式運(yùn)作，經(jīng)營(yíng)商則為：深圳或香港、國(guó)外知名大型連鎖經(jīng)營(yíng)商家，如近期開(kāi)業(yè)的百安居等。178。結(jié)論：從項(xiàng)目本身的分析我們可以看出，雖項(xiàng)目有一定的優(yōu)勢(shì)所在，但對(duì)于商業(yè)經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)，最為關(guān)鍵的商業(yè)氣氛較為缺乏，項(xiàng)目的銷售及招商經(jīng)營(yíng)