【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 家對(duì)商鋪整體分割規(guī)劃，將其間隔成為11106平方米，“易投資、易出租”的商鋪，輔道2米。專業(yè)的人流導(dǎo)向設(shè)計(jì)便于組織商業(yè)人流，并根據(jù)首層三面臨街的特點(diǎn)，以及超市和名店城帶來(lái)的龐大雙重人流，為商鋪的保值升值注入強(qiáng)大信心保證。九、華夏雙星房地產(chǎn)實(shí)力承諾、長(zhǎng)遠(yuǎn)保障2007年元月開業(yè)。華夏雙星、香港賽特摩爾商業(yè)強(qiáng)勢(shì)聯(lián)合，利用強(qiáng)大的加盟商咨詢和網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。為充分保障投資和自營(yíng)業(yè)主的利益，不僅將首層黃金旺鋪定位為名品館，而且還提供近千家潮流品牌加盟商資訊網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，用實(shí)力保證2007年元月盛大開業(yè)。十、科學(xué)的商業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)，掀起某購(gòu)物狂潮！A、新城市MALL休閑購(gòu)物廣場(chǎng)商業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)時(shí)依據(jù)目前國(guó)內(nèi)流行的商業(yè)業(yè)態(tài)動(dòng)線設(shè)計(jì)，將人流通行有效的組織，使之在整個(gè)購(gòu)物廣場(chǎng)中形成渦旋狀人流；B、 整個(gè)購(gòu)物廣場(chǎng)將大型百貨，超市，家電和餐飲娛樂(lè)商業(yè)有機(jī)的串聯(lián)，讓人們有效的穿越與滯留，整個(gè)購(gòu)物廣場(chǎng)采用全開放無(wú)封閉式設(shè)計(jì)；C、 利用主入口和輔助入口及臨街商鋪的通透性，將人流引進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)內(nèi)部，充分利用廣場(chǎng)布局的重要節(jié)點(diǎn)，設(shè)置具有知名度和影響力的品牌形象店，以大品牌帶動(dòng)小品牌，有效地提升購(gòu)物廣場(chǎng)水平人流的拉動(dòng)力；D、首創(chuàng)雙首層并運(yùn)用自動(dòng)扶梯有效的將平面人流垂直提升，使整個(gè)商業(yè)人流形成平面與垂直面的立體結(jié)合，讓每一位經(jīng)營(yíng)商家都能享有巨大人氣所帶來(lái)的商業(yè)資源，而購(gòu)物者也能充分的享受購(gòu)物的樂(lè)趣和歡樂(lè)。第四部分 價(jià)格策略一、 厘定價(jià)格的相關(guān)因素價(jià)格與物業(yè)品質(zhì)、目標(biāo)客戶、市場(chǎng)狀況等方面有著密切關(guān)系，本項(xiàng)目厘定價(jià)格時(shí)首要考慮的因素主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：l 整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境l 市場(chǎng)的供求狀況l 物業(yè)自身客觀條件：地理位置、質(zhì)素l 目標(biāo)客戶的價(jià)格接受程度和價(jià)值取向l 宣傳推廣是否理想二、價(jià)格定位各樓層定價(jià)基數(shù)說(shuō)明新城市MALL廣場(chǎng)各樓層的價(jià)格(租金、售價(jià))都是以首層作為基數(shù)，乘以一定的樓層系數(shù)得來(lái)的。樓層系數(shù)是參照新城市MALL市與項(xiàng)目基本情況及經(jīng)營(yíng)范圍類似的商場(chǎng)并且銷售成功的案例(重點(diǎn)選擇家和超市、九鼎超市、人民超市、飛龍超市)的樓層系數(shù)并結(jié)合新城市MALL廣場(chǎng)的具體情況得出的。某人民大廈租金及售價(jià)定位 價(jià)值評(píng)價(jià)表1序號(hào)評(píng)判因素權(quán)重評(píng)定分值分值人民超市飛龍超市九鼎超市美好家園家和超市人民大廈A周邊環(huán)境(小計(jì))3026282022A1商業(yè)位置545453A2交通便利度55343A3周邊房屋素質(zhì)554334A4周邊居民質(zhì)素554334A5人流545453A6車流55440B規(guī)劃及建筑(小計(jì))2010109207B1整體規(guī)劃444B2外觀建筑風(fēng)格444B3建筑空間規(guī)劃333B4停車位、便利、大小31303B5主題廣場(chǎng)300030B6動(dòng)線組織32233C配套設(shè)施(小計(jì))2066617616C1公共配套設(shè)計(jì)411111C2無(wú)障礙設(shè)計(jì)4111413C3導(dǎo)購(gòu)設(shè)施3111313C4安全設(shè)施311131C5燈光設(shè)計(jì)3111313C6其它設(shè)施3111312D營(yíng)銷管理（小計(jì)）30999301030D1主題形象3111313D2營(yíng)銷策略3111323D3主力店4111414D4業(yè)態(tài)布局4111414D5人流設(shè)計(jì)（商場(chǎng)內(nèi)）2111212D6經(jīng)營(yíng)管理模式3111313D7商業(yè)管理公司2000202D8促銷活動(dòng)2111212D9經(jīng)營(yíng)管理3111313D10品牌控制2000202D11物業(yè)服務(wù)2111212價(jià)值實(shí)現(xiàn)表序號(hào)評(píng)判因素權(quán)重分值價(jià)值實(shí)現(xiàn)度人民超市飛龍超市九鼎超市美好家園家和超市人民大廈A周邊環(huán)境3026282022B規(guī)劃及建筑20 10109207C配套設(shè)施2066617616D營(yíng)銷管理30999301030價(jià)值實(shí)現(xiàn)度100%51%53%44%89%%83%價(jià)值實(shí)現(xiàn)下的租金及售價(jià)定位租金統(tǒng)計(jì)及分析價(jià)值實(shí)現(xiàn)下的租金及售價(jià)定商場(chǎng)租金表（元/㎡/月）項(xiàng)目最低租金最高租金平均租金人民超市101814飛龍超市152520九鼎超市81210 家和超市 132519平均租金1118城區(qū)商鋪?zhàn)饨鹫{(diào)查由于目前在新區(qū)不具備與項(xiàng)目類似的可比項(xiàng)目，所參考的租金是以城區(qū)中低檔次、不成規(guī)模的店鋪?zhàn)鳛榛鶞?zhǔn)的，本項(xiàng)目的租金標(biāo)準(zhǔn)具有一定的提升空間。根據(jù)目前新區(qū)地段租金價(jià)值，按最保守的租金反推售價(jià)的方法，對(duì)項(xiàng)目可能存在的銷售價(jià)格進(jìn)行估算. 價(jià)值評(píng)價(jià)表2序號(hào)評(píng)判因素權(quán)重評(píng)定分值分值南大街蘭草街中心街外南街順城街人民路A周邊環(huán)境(小計(jì))30271819181917A1商業(yè)位置554343 2A2交通便利度5524243A3周邊房屋素質(zhì)5433334A4周邊居民質(zhì)素5333335A5人流5543431A6車流5523232B規(guī)劃及建筑(小計(jì))20 12646617B1整體規(guī)劃4421214B2外觀建筑風(fēng)格4421124B3建筑空間規(guī)劃3211113B4停車位、便利、大小3111113B5主題廣場(chǎng)3100113B6動(dòng)線組織3000000C配套設(shè)施(小計(jì))20 766666C1公共配套設(shè)計(jì)4111111C2無(wú)障礙設(shè)計(jì)4111111C3導(dǎo)購(gòu)設(shè)施3111111C4安全設(shè)施3111111C5燈光設(shè)計(jì)3221111C6其它設(shè)施3111111D營(yíng)銷管理（小計(jì)）6 0000 00D1主題形象3000000D2營(yíng)銷策略3000000D3主力店4000000D4業(yè)態(tài)布局4241311D5人流設(shè)計(jì)（商場(chǎng)內(nèi)）2000000D6經(jīng)營(yíng)管理模式3000000D7商業(yè)管理公司2000000D8促銷活動(dòng)2000000D9經(jīng)營(yíng)管理3000000D10品牌控制2000000D11物業(yè)服務(wù)2000000合計(jì)100463029303140價(jià)值實(shí)現(xiàn)度100%46% 30%29%30%31%40%價(jià)值實(shí)現(xiàn)表序號(hào)評(píng)判因素權(quán)重分值價(jià)值實(shí)現(xiàn)度南大街蘭草街中心街外南街順城街人民街A周邊環(huán)境30271819181917B規(guī)劃及建筑20 12646617C配套設(shè)施20 766666D營(yíng)銷管理30 0 00000價(jià)值實(shí)現(xiàn)度100%46%30%29%30%31%40%價(jià)值實(shí)現(xiàn)下的租金及售價(jià)定位租金統(tǒng)計(jì)及分析各商業(yè)街租金統(tǒng)計(jì)表（元/㎡月）商業(yè)街名稱南大街蘭草街中心街蘿卜巷順城街廣場(chǎng)街人民路最高租金60804060203512最低租金3050153010158平均租金45652845152510根據(jù)以上分析：項(xiàng)目租金=平均租金*價(jià)值實(shí)現(xiàn)度/平均價(jià)值實(shí)現(xiàn)度 =*83%/%=27元(物業(yè)調(diào)整后)還原利率：確定還原利率：我們采用中國(guó)人民銀行一年期存款利率綜合物價(jià)上漲因素和風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)取還原利率為8%即:項(xiàng)目平均售價(jià)=(3750*) =3700（元)(此是根據(jù)現(xiàn)有其他商場(chǎng)物業(yè)比較得出的數(shù)據(jù)，項(xiàng)目具體定價(jià)建議再參照周邊商鋪價(jià)格適當(dāng)提高此價(jià))新城市MALL廣場(chǎng)樓層系數(shù)說(shuō)明新城市MALL廣場(chǎng)各樓層系數(shù)說(shuō)明：，且局部臨街，參照類城市制定而得出。、是根據(jù)一般商業(yè)項(xiàng)目一、二層樓層系數(shù)()一、三層樓層系數(shù)()，適當(dāng)調(diào)低其樓層系數(shù)。新城市MALL廣場(chǎng)各樓層系數(shù)樓層建筑面積均價(jià)(元/m2)樓層系數(shù)吊層35003800一層54001二層297032000．55夾層220025000．4xx廣場(chǎng)各樓層租金預(yù)測(cè)表樓層樓層系數(shù)建筑面積均價(jià)(元/m2)吊層29一層145二層23夾層18定價(jià)指導(dǎo)原則：項(xiàng)目與項(xiàng)目之間會(huì)因?yàn)樽陨碣|(zhì)素的不同而存在價(jià)格差異，項(xiàng)目?jī)?nèi)部也會(huì)因?yàn)楦鲉挝痪唧w情況的不同而存在定價(jià)上的差異，而商業(yè)項(xiàng)目差異存在的唯一主導(dǎo)因素就是人流的影響。因此一個(gè)鋪位價(jià)值的發(fā)現(xiàn)與判斷，首先就是要分析人流的流向：鋪位若在未來(lái)的經(jīng)營(yíng)格局中將面臨更多的人流，必然擁有更多的商業(yè)機(jī)會(huì)，其商業(yè)價(jià)值必然高于一般鋪位；若所在的位置不能很好地吸引人流，意味著此區(qū)域的商業(yè)價(jià)值相對(duì)較低，定價(jià)時(shí)相應(yīng)鋪位的價(jià)格會(huì)相應(yīng)拉低。商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)格差異主要通過(guò)層差、位置差、出入口影響差、臨“街”深度差、臨“街”面寬差、臨空面差來(lái)反映，但具體到本項(xiàng)目目，因?yàn)槭墙?jīng)營(yíng)式商鋪的定位，面積的分割相對(duì)比較跨度大，投資者購(gòu)買商鋪?zhàn)约航?jīng)營(yíng)的機(jī)會(huì)占一定比例，但目前的鋪位平面布局與未來(lái)的經(jīng)營(yíng)格局會(huì)不一樣。經(jīng)過(guò)綜合考慮之后，影響本項(xiàng)目?jī)r(jià)格的主要因素為位置差、出入口影響差、臨“街”深度差、臨“街”面寬差、臨空面差等。這些也是商業(yè)項(xiàng)目定價(jià)的主要參考因素。三、價(jià)格策略本項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)，樓體形象還未成形、不利于展示的狀態(tài)下，項(xiàng)目的定價(jià)應(yīng)考慮前期略低，以低價(jià)入市，吸引市場(chǎng)，聚集人氣，同時(shí)也為后期項(xiàng)目的升值提升預(yù)留空間。建議項(xiàng)目的價(jià)格策略為“低價(jià)入市、逐級(jí)加價(jià)”，即初期以中價(jià)格、高姿態(tài)吸引市場(chǎng)關(guān)注，在以自身的品質(zhì)獲得市場(chǎng)追捧后逐級(jí)加價(jià)。調(diào)價(jià)可采用折扣變化和提高單價(jià)策略（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期采用降低折扣，其他銷售期采用提高單價(jià)的方式），最終實(shí)現(xiàn)目標(biāo)均價(jià)。另見(jiàn)【附件、價(jià)目表】四、付款方式及折扣控制由于本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶以投資客為主，應(yīng)充分考慮其對(duì)于資金周轉(zhuǎn)的需要，建議發(fā)展商盡量爭(zhēng)取按靈活的付款方式，根據(jù)商業(yè)運(yùn)營(yíng)階段進(jìn)行收款。各種付款方式的銷售折