商業(yè)街研究案例ppt課件(編輯修改稿)
2025-06-03 22:02 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ， 2條街區(qū)48東莞：萬科 運河東一號我們介入的時機： 前期顧問、后期營銷顧問我們解決的問題： 規(guī)劃建議、設計方案調(diào)整、銷售推廣取得的成效： 借助萬科強勢品牌，開盤引領東莞市場，價格高出市場近一倍 ?位置 ：位于東莞城區(qū)邊緣，成熟度較低?規(guī)模 ： 1期商業(yè) ㎡，公寓 ㎡ ，開放式步行街區(qū)，臨街面長 320m，業(yè)態(tài)規(guī)劃先行，售后返租本報告是嚴格保密的。 49 案例 1東莞市老運河東岸、原化工廠地塊 項目位置商 業(yè) 氛 圍 淡薄的老城區(qū)改造 項 目商 業(yè)專題 項目界定 街鋪 物業(yè)類型 2萬 2千平方米（總 35萬平米） 建筑面積 商業(yè)定位及營銷方案 研究方向 萬科東莞運河東項目物業(yè)定位報告 /營銷執(zhí)行 /招商推介本報告是嚴格保密的。 50 客戶的主要困惑與我們的研究方向Focus 1 以商業(yè)啟動項目和銷售，并回籠資金，如何實現(xiàn)合理范圍內(nèi)的價值最大化？商業(yè)如何在與傳統(tǒng)商業(yè)的競爭中建立優(yōu)勢，并規(guī)避風險？Focus 2 尋求突破與創(chuàng)新 —— 商業(yè)的建筑形式與業(yè)態(tài)組合有無創(chuàng)新可能？Focus 3 本報告是嚴格保密的。 51項目發(fā)展方向研究 —— 基于兩個維度： 爭條件； 。以此尋找項目突破口：通過城市更新挖掘項目競爭力， 啟動 “ 萬科城市復興計劃 ”A一、是否處于衰退期二、產(chǎn)權(quán)人改造意愿三、城市更新的空間四、社會認知與影響五、政府對更新的支持l物質(zhì)性衰退l經(jīng)濟性衰退l城市機能逐漸喪失l產(chǎn)權(quán)人改造意愿是城市更新的關鍵l政府采取強制力推動的城市更新多數(shù)是失敗的l新的市場需求l產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整l城市空間結(jié)構(gòu)的完善l功能布局的需求l政府、專家學者、社會公眾、低收入群體等對改造的看法l政府對城市發(fā)展的前瞻性l政府的財力l更新的組織控制力關鍵因素 說明12判斷城市更新項目是否具備改造條件的五大關鍵因素本報告是嚴格保密的。 52區(qū)域定位與項目定位 —— 基于區(qū)域核心競爭力模型的應用，探討高融合性的、可持續(xù)發(fā)展的、示范式的 ，并根據(jù)項目區(qū)位條件、項目規(guī)模等客觀因素確定產(chǎn)品模式 新城區(qū)（ CBD）莞城老區(qū)萬江（東江 /運河）南城區(qū)（大盤社區(qū)）本報告是嚴格保密的。 53基于經(jīng)濟測算的規(guī)劃形式建議 —— 基于風險性對比和利弊分析確定總體上 “ 商業(yè) +公寓 +住宅 ” 的產(chǎn)品組合方向，而后提供四種建筑規(guī)劃方案的市場風險和收益比較，并提出突破限制性條件的調(diào)整方案C不突破限制性條件突破限制性條件雙街單街雙層單街單層1（臨街）單街單層2（臨街內(nèi)延伸）覆蓋率調(diào)整為 29%極大限高調(diào)整為 66米覆蓋率調(diào)整為 29%極大限高調(diào)整為 70米本報告是嚴格保密的。 54案例借鑒與商業(yè)模式總結(jié) —— 基于相關商業(yè)案例與規(guī)劃指標參考，提出運河東項目的商業(yè)模式 “ 首創(chuàng) 24小時不停息都市街區(qū) ” 、并總結(jié)URD模式下的商業(yè)形態(tài)、商業(yè)經(jīng)營環(huán)境與配套規(guī)劃D建外 SOHO多功能街坊式商業(yè)區(qū)香港 ?蘭桂坊 特色風情街區(qū) ◆ 城市中心區(qū)高密社區(qū)商業(yè)實現(xiàn)： 高密度的建筑群落，配合人性化的空間尺度，減少高層建筑造成的壓抑感，形成商業(yè)繁華的氛圍?！?街區(qū)價值挖掘 /商業(yè)規(guī)模最大化： 9萬平米商業(yè)面積，三層商鋪。 16條小街，衍生 300多個100－ 600平米的商鋪，各個店鋪可分可合，滿足不同需求。◆ 區(qū)域價值變革： 建外 SOHO的另一種價值在于其開放的商業(yè)建筑形態(tài)和設計帶來的區(qū)域價值變革，突破性的地段價值，帶來了辦公 /公寓等的價值提升。日本多摩商業(yè)街特色經(jīng)營商業(yè)區(qū)◆ 商業(yè)元素與大環(huán)境的協(xié)調(diào)和共融： 商業(yè)建筑 /商業(yè)配套 /娛樂設施 /街道飾品等與大環(huán)境既統(tǒng)一又各有特色，為商業(yè)營造完整而有品質(zhì)的環(huán)境?！?商業(yè)經(jīng)營的個性化： 每個店鋪在與大環(huán)境的協(xié)調(diào)下，各自經(jīng)營出自己的個性，使商業(yè)街豐富多彩而又富有情趣?！?商業(yè)經(jīng)營注重 “ 人 ” 的因素： 商業(yè)因人而存在，每個商家以 “ 人 ” 為本，從 “ 人 ” 的需求出發(fā)，設計各自的經(jīng)營和展示。北京蘋果街：蘋果二十二院街…… 本報告是嚴格保密的。 55招商銷售策略 —— 從客戶需求出發(fā)，基于客戶經(jīng)濟利益、客戶決策視角 投資回報、客戶判斷基礎 經(jīng)營前景，勾勒項目 “ 錢景 ” 并打造 “ 錢景 ” 的保障系統(tǒng)E注：與小業(yè)主簽訂委托租賃協(xié)議，前兩年投資回報以打折形式在售價中扣除，共 10%（第 1年 4%回報率與第 2年 6%回報率）。
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