【文章內(nèi)容簡介】 ，從而失去了資源，也就失去了發(fā)展的后勁。（3）經(jīng)濟(jì)適用房政策。2004年國家建設(shè)部出臺(tái)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》、《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》等三個(gè)文件，對經(jīng)濟(jì)適用住房戶型、價(jià)格、購買資格審查、上市出售、集資建房等方面做了更嚴(yán)格的規(guī)定，體現(xiàn)了國家大力發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，限制高價(jià)房開發(fā)，抑制投資性炒房的目的。據(jù)了解，廣西在2005年將建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房200萬平方米、市場運(yùn)作方式建房250萬平方米，增加5000套廉租住房出租，而在首府南寧，市政府提出今年內(nèi)開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房80萬平方米。經(jīng)濟(jì)適用房的出現(xiàn)無疑減少潛在購房人群，加劇了競爭，從而抑制其他商品房的價(jià)格上揚(yáng)。（4）司法政策。最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》的司法解釋的第六條規(guī)定：“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債?！边@意味著如果購房者用唯一一套住宅辦理了抵押貸款，以后萬一沒法還貸，銀行和法院就很難強(qiáng)制執(zhí)行，這將導(dǎo)致銀行為規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，提高放貸門檻，客觀上對購房者從銀行取得貸款增加了困難。（5）地方政策。2004年廣西出臺(tái)的《市場運(yùn)作方式建設(shè)住房暫行辦法》規(guī)定，企業(yè)自有土地可以進(jìn)行集資建房，可通過招投標(biāo)方式選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或建筑施工企業(yè)建設(shè)住房，而且享受與經(jīng)濟(jì)適用房同等的優(yōu)惠政策，供應(yīng)對象擴(kuò)大到了包括政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的每個(gè)職工都可以購買一套。該辦法的實(shí)施，對廣西房地產(chǎn)市場造成一定沖擊，這將大大減少了房地產(chǎn)市場的需求。市場風(fēng)險(xiǎn)（1）市場炒作風(fēng)險(xiǎn)。由于股市低靡和銀行存款利率過低，為保值貨幣，出現(xiàn)投資性購房增多、炒賣樓花等現(xiàn)象，使房地產(chǎn)出現(xiàn)過熱假象，容易誤導(dǎo)消費(fèi)，給整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下隱患。由于房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的資金部分或絕大部分來源于信貸，房價(jià)就不一定反映真實(shí)供求關(guān)系，更不能準(zhǔn)確反映真實(shí)購買力。房地產(chǎn)業(yè)的供求對信貸資金的依賴程度越高，房地產(chǎn)價(jià)格反映真實(shí)供求狀況的程度就更具有不確定性。在房地產(chǎn)市場中很多房子還沒有正式預(yù)售，就已經(jīng)被很多炒家通過定購協(xié)議的形式“購買”下來，然后直接進(jìn)入中介環(huán)節(jié)。如南寧瑯東樓市出現(xiàn)了許多空置房（特別是商鋪），這不能不引起我們的冷靜思考。（2）市場競爭風(fēng)險(xiǎn)。首先，區(qū)外投資商的進(jìn)入，房地產(chǎn)市場競爭將進(jìn)一步加劇。區(qū)外房地產(chǎn)開發(fā)商挾資金、品牌、管理等優(yōu)勢進(jìn)入，對廣西房地產(chǎn)商來說，將面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。其次，城市化進(jìn)程加快后，一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)需求，但從另一方面看，撤縣擴(kuò)區(qū)后，土地供應(yīng)量進(jìn)一步激增，可以預(yù)見更多的樓盤將因此而產(chǎn)生，樓市的競爭將更激烈。（3）市場營銷風(fēng)險(xiǎn)。從目前的供求關(guān)系看，廣西的結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在，房地產(chǎn)面臨的空置率較高，投資比例的非理性，將導(dǎo)致結(jié)構(gòu)進(jìn)一步失衡。從營銷管理上看，廣西的房地產(chǎn)的專業(yè)分工開始凸現(xiàn)，但大多營銷策劃缺乏創(chuàng)新。一些策劃公司為接項(xiàng)目，迎合開發(fā)商的某些欲望：如做城市標(biāo)志性建筑等，對項(xiàng)目進(jìn)行投機(jī)性策劃，進(jìn)行虛假、夸大炒作，給項(xiàng)目帶來負(fù)面影響。此外，消費(fèi)者對房地產(chǎn)產(chǎn)品“買漲不買跌”的預(yù)期升值心理，產(chǎn)生大量的虛假需求信息，容易引導(dǎo)開發(fā)商錯(cuò)誤判斷市場，盲目增加投資，從而帶來風(fēng)險(xiǎn)。消費(fèi)者“買漲不買跌”的心理對市場的影響是：如果看跌未來的房價(jià)，則會(huì)持幣待購，反之就會(huì)加快購買，在其他條件不變的情況下，這又會(huì)將房價(jià)繼續(xù)推高，出現(xiàn)房價(jià)大幅度上漲而銷售量也保持增長的局面。（4）市場定位風(fēng)險(xiǎn)。對市場的定位是否準(zhǔn)確，將直接影響到所建項(xiàng)目的發(fā)展方向和最終開發(fā)成果。市場是不斷變化的，而一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目往往持續(xù)幾年，在這期間，可能市場需求已經(jīng)發(fā)生了變化，供求關(guān)系也有了完全不同的改變，在這種情況下，如果開發(fā)企業(yè)不能及時(shí)地調(diào)整自己的目標(biāo)和方法，就有可能造成投資風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)作為一個(gè)資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)陷阱較多，但最主要的還是來自于融資方面的各種風(fēng)險(xiǎn)。廣西的房地產(chǎn)企業(yè)大多規(guī)模小，實(shí)力不雄厚，自有資金不多，融資已成為企業(yè)發(fā)展的“瓶頸”。對大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，融資的主要渠道就是貸款，如果銀行不放貸，其資金鏈條將斷裂，并將引起一連串的反應(yīng)。從2003年底到今年年初，國家出臺(tái)了一系列的金融政策以求降低房地產(chǎn)業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力、還貸能力將放在首位。對一些財(cái)務(wù)狀態(tài)不佳，融資能力差的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行往往嚴(yán)格把關(guān)，其項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無疑大大提高，在今后的發(fā)展中將進(jìn)一步受到限制，并逐步被淘汰出局。管理風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)涉及面廣且復(fù)雜、專業(yè)性強(qiáng)、周期長，需要運(yùn)用可操控的，又是有各種針對性的集合管理模式才能使項(xiàng)目得以順利推進(jìn)。而龐大的密集型資金管理更要求做到科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，否則稍有不慎，損失巨大，所以管理風(fēng)險(xiǎn)也是必須認(rèn)真正視的一個(gè)問題。廣西房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，由于房地產(chǎn)準(zhǔn)入條件低，在高利潤的吸引下，不少企事業(yè)單位紛紛組建了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，人員大多不具備專業(yè)化素質(zhì)，在具體管理中也套用一般企業(yè)的管理模式，沒有根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)構(gòu)建自己獨(dú)特管理模式和運(yùn)營模式，體制的弊端造成房地產(chǎn)企業(yè)管理相對混亂，企業(yè)內(nèi)部機(jī)制管理與創(chuàng)新，品牌的打造等都有待加強(qiáng)。項(xiàng)目實(shí)施過程中的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)除面對政策、市場、財(cái)務(wù)等風(fēng)險(xiǎn)外，就具體單個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)施來說存在著策劃、設(shè)計(jì)、工期、質(zhì)量、銷售等諸多風(fēng)險(xiǎn)。（1）策劃風(fēng)險(xiǎn)。主要包括地塊、地段選擇、產(chǎn)品定位、市場調(diào)查等風(fēng)險(xiǎn)。地塊、地段選擇失誤，將導(dǎo)致地塊價(jià)格與價(jià)值相背離。產(chǎn)品市場定位不準(zhǔn)，將影響整個(gè)項(xiàng)目的銷售及收益。對開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期調(diào)查不周，測算不精，信息不全、不準(zhǔn)，將影響決策的結(jié)果。（2）設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)樓盤的設(shè)計(jì)風(fēng)格、形式、結(jié)構(gòu)的選定等將影響樓盤的銷售、價(jià)格及工程成本。新穎時(shí)尚的外形、引導(dǎo)潮流的平面布置、簡明合理、使用安全的結(jié)構(gòu)形式，容易吸引消費(fèi)者對樓盤的選擇；基礎(chǔ)設(shè)計(jì)是否合理，安全系數(shù)是否適當(dāng)，將會(huì)對工程成本造成直接影響。如南寧市長湖路上某花園28層高層住宅，開發(fā)商在設(shè)計(jì)時(shí)采用先進(jìn)的鋼結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)完成后由于這兩年鋼材價(jià)格猛漲，導(dǎo)致開發(fā)成本急增，直接影響建成后的銷售價(jià)格（高于同地段價(jià)格），造成項(xiàng)目至今處于進(jìn)退兩難的境地。（3）項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。樓盤從正式開工到竣工交付使用，一般要兩到三年時(shí)間（視項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模而定），項(xiàng)目工期、質(zhì)量和成本控制的好壞關(guān)系到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的成敗。一是工期風(fēng)險(xiǎn)：首先要抓好基礎(chǔ)施工，基礎(chǔ)控制不好，有可能加大投資，延長工期，影響交房時(shí)間；其次要處理好資金到位、融資和樓盤銷售問題，處理不好將導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)不靈，從而影響工期；還要處理好與施工單位的關(guān)系，如果遇到材料上漲，合同條件不明確或材料漲幅超過約定而不能與施工單位處理好，將會(huì)影響工程進(jìn)度。二是質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)：工程質(zhì)量是消費(fèi)者、新聞媒體和政府關(guān)注的焦點(diǎn)，工程質(zhì)量的好壞決定了樓盤的銷售和房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)及發(fā)展。如何控制好工程質(zhì)量，保證質(zhì)量滿足設(shè)計(jì)、國家規(guī)范和合同要求，是房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)重點(diǎn)考慮的問題。三是成