【文章內(nèi)容簡介】 定在7000－8000元/m2的范圍之內(nèi)。 銷售總價(jià)分析 總價(jià)在50100萬元成交面積所占比例最高，其次為100－150萬之間，這一部分成交面積的比例最高，亦證明某辦公用房市場主要的需求來自于中小型企業(yè)和成長型企業(yè)。而30－50萬元的總價(jià)成交套數(shù)所占比例最高，其實(shí)按每平米6000元的較低價(jià)格計(jì)算，50萬元的總價(jià)對(duì)應(yīng)的銷售面積多半在80平方米以下，這樣的戶型面積再考慮寫字樓的得房率較低因素，辦公面積相對(duì)而言比較經(jīng)濟(jì)了。目前這種面積的成交套數(shù)居多，可能與小戶型辦公用房推出較多、以及商住樓為與標(biāo)準(zhǔn)辦公用房競爭而減小戶型分割面積等市場現(xiàn)象有關(guān)。隨著小型企業(yè)的成長預(yù)期以及辦公用房市場的產(chǎn)品線逐漸豐富，這種過小面積的產(chǎn)品需求會(huì)有所減少（轉(zhuǎn)移到自由分割或較大面積的寫字樓、或者轉(zhuǎn)移到辦公用房租賃市場中去）。 圖211 2005年一季度江南八區(qū)辦公用房銷售統(tǒng)計(jì) 二級(jí)地辦公用房銷售情況對(duì)二級(jí)商業(yè)用地、長江路附近在售的辦公用房典型案例進(jìn)行深入調(diào)研，對(duì)這些項(xiàng)目的銷售價(jià)格與銷售情況歸納如下：置地廣場辦公用房置地廣場位于某市洪武北路55號(hào)，地處新街口商貿(mào)圈、洪武路金融圈、長江路文化圈三圈合一的黃金交匯處，總占地面積為7635平方米 , ，建筑密度21%。大廈共30層，地下3層，地上27層，13 層部分為商業(yè)空間，427 層為辦公樓。置地廣場超越了以往辦公寫字樓，關(guān)注商務(wù)軟環(huán)境的打造，提出智能化柔性商務(wù)辦公新主張，堅(jiān)持 “以人為本”的服務(wù)理念，以高潛力建筑、高智慧建筑、高效率建筑、高景觀建筑的建筑理念，成為某第四代寫字樓的先行者，是目前某市領(lǐng)先的一座真正國際 5A 級(jí)高智能、高品質(zhì)的寫字樓。某第四代寫字樓——置地廣場位于某洪武北路 55 號(hào)，中山東路與長江路之間，地處某市 CBD 核心區(qū)——新街口商貿(mào)圈、洪武路金融圈、長江路文化圈三圈合一的黃金交匯處，距地鐵新街口站200米，以及便捷的公交交通網(wǎng)絡(luò)，出行極為便利。 ,，建筑密度21%。大廈地上30層，地下3層， 13 層部分為銀行證券辦公，430 層為標(biāo)準(zhǔn)寫字間，得房率約69%。是目前某市領(lǐng)先的一座 5A高智能、高品質(zhì)的甲級(jí)純寫字樓。將于2006年全面交付。主打套型為338平米、340平米、560平米、599平米、1338平米、1838平米。銷售價(jià)格：均價(jià)13054元/平方米。玄武區(qū)珠江路219231號(hào)綜合樓珠江路綜合樓位于珠江路2 1 9—23 l號(hào)。該項(xiàng)目占地900多平方米()，規(guī)劃建設(shè)用途為七層高級(jí)商住辦公用房，地上七層，地下車庫一層(12個(gè)車位)，有中央空調(diào)，單獨(dú)計(jì)量，水電到位。建設(shè)規(guī)模5300平方米。該項(xiàng)目由某卓立房產(chǎn)置業(yè)有限公司建設(shè)開發(fā)。銷售價(jià)格：。天星?翠瑯天星?翠瑯地段優(yōu)越，是湖南路附近目前為止唯一的精裝修寫字樓，面積配比合理從40—100不等。配有一個(gè)立體停車庫，停車位充足。該項(xiàng)目由江蘇省建筑研究院、某地下建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，江蘇華東建設(shè)基礎(chǔ)工程總公司、中國核工業(yè)華興建設(shè)公司施工，某華仁工程建設(shè)工監(jiān)理咨詢有限公司監(jiān)理。，，該項(xiàng)目擬建24層商業(yè)、辦公樓，15層為商業(yè)，622層為辦公，地下一層設(shè)有自行車庫，地下二層為汽車庫，可停32輛汽車，大廈另建立體停車庫，可停100輛汽車，共計(jì)可停132輛汽車。該項(xiàng)目于2007年4月竣工。銷售價(jià)格：銷售均價(jià)每平方米8768元，地下停車位每個(gè)200000元。%。 本項(xiàng)目辦公用房價(jià)格預(yù)測根據(jù)辦公用房市場分析預(yù)測，其銷售均價(jià)分別為：辦公用房均價(jià)：（元/ m2）地下車庫：20（萬元/個(gè)）第三章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模根據(jù)某市規(guī)劃局“城中20050124JY01”號(hào)關(guān)于同意建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，以及某項(xiàng)目規(guī)劃用地紅線圖和規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，確定該項(xiàng)目規(guī)劃控制要求和建設(shè)規(guī)模：某項(xiàng)目規(guī)劃用地總面積 14000平方米其中：建設(shè)用地面積 13400平方米 其他代征地面積 600平方米 綠地率 30%建筑高度 建筑沿東箭道一側(cè)道路紅線20米范圍內(nèi)建筑總高度不超過12米，其余不超過18米其余規(guī)劃控制要求詳見規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)圖31 某項(xiàng)目相對(duì)位置示意圖南京1912本案 建設(shè)內(nèi)容 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 商業(yè)面積： 11700平方米 辦公面積： 7200平方米 地上總建筑面積： 18900平方米 地下商業(yè)面積： 4800平方米 地下停車面積： 8000平方來（地下二層) （含地下自行車庫1200平方米） 地面停車數(shù)： 21輛 建筑密度： % 容積率： 綠化率： 30%第四章 建設(shè)方案 某項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)某項(xiàng)目規(guī)劃計(jì)劃目標(biāo)：建設(shè)一座既有歷史文化特色，又具現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)采的休閑、文化商業(yè)中心。要將該項(xiàng)目打造成一個(gè)中西合璧、時(shí)尚互融、文化精彩，可與上?！靶绿斓亍毕噫敲赖默F(xiàn)代城市客廳。是餐飲、酒吧、集散、休閑、娛樂、辦公為一體的理想商業(yè)文化街區(qū)。力求營造一種融合歷史與現(xiàn)在、民族與世界、城市與自然、時(shí)尚與傳統(tǒng)等多元化因素在一起的高檔休閑場所以及辦公總部空間。根據(jù)《梅園新村歷史街區(qū)保護(hù)與利用規(guī)劃》，該項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)符合下列要求：①梅園新村歷史街區(qū)內(nèi)的歷史建筑及整體風(fēng)貌以保護(hù)原貌為主，應(yīng)按照本次規(guī)劃中保護(hù)規(guī)劃及其它相關(guān)規(guī)劃的要求予以保護(hù)，并延續(xù)歷史街區(qū)核心地段內(nèi)部分的居住功能。商業(yè)文化功能的實(shí)現(xiàn)主要利用街區(qū)內(nèi)原有的民國住宅建筑，保留建筑外觀，置換內(nèi)部功能。②在保證歷史文脈連續(xù)的前提下，賦予梅園新村以新的場所認(rèn)同感，創(chuàng)造獨(dú)特的區(qū)位特色和鮮明的城市意象，即是—處高檔休閑文化場所。③梅園新村歷史街區(qū)今后的改造和建設(shè)以高檔文化休閑性項(xiàng)目為主，項(xiàng)目的引入應(yīng)充分考慮其內(nèi)涵和層次，應(yīng)定位在高端，強(qiáng)調(diào)其文化性、藝術(shù)性。④梅園新村因集中不同風(fēng)格特色的住宅建筑而具有鮮明特色。建設(shè)時(shí)應(yīng)充分利用歷史文化資源，協(xié)調(diào)好新舊建筑之間、歷史建筑與現(xiàn)代建筑之間的關(guān)系。⑤營造街區(qū)內(nèi)的步行環(huán)境。在保留原有的街巷格局基礎(chǔ)上，將梅園新村路改建為步行道路，局部增建步行小廣場，進(jìn)行地面鋪裝和綠化。機(jī)動(dòng)交通通過支路調(diào)整和地下停車場的合理安排在街區(qū)外圍解決。⑥保護(hù)街區(qū)內(nèi)原有的綠化格局，特別是保護(hù)大樹，改造地塊內(nèi)和新建建筑周圍應(yīng)充分綠化，努力營造街區(qū)內(nèi)高尚、清幽的文化氛圍。 某項(xiàng)目的功能定位漢府街項(xiàng)目的規(guī)劃功能定位為：通過各種現(xiàn)代建筑元素的體現(xiàn)，通過已有的街區(qū)空間，以新的語言和建筑手法體現(xiàn)得時(shí)尚空間，通過園區(qū)中的小品、景觀來體味其中的韻味和場所所傳達(dá)的空間精神，并使之與周遍建筑群更好的融合，成為高雅、時(shí)尚、現(xiàn)代的新型文化商業(yè)場所。 建筑平面布置在規(guī)劃設(shè)計(jì)中通過對(duì)地塊屬性的分析，在規(guī)劃采用“十”字構(gòu)圖。根據(jù)主入口、次入口等入口方向以及交通流線將地塊分為四個(gè)部分，沿街（東箭道、長江路）三個(gè)部分的功能以商業(yè)為主，13層為商業(yè)部分，45層為辦公空間；東北部一塊定位為辦公功能。單層1200平方米左右的大空間可以作為展示空間亦可作為集中辦公空間，四個(gè)組成部分采用36M36M或者36M39M的規(guī)模，空間組成形式采用“L”、“U”、“回”型。在空間和建筑體量關(guān)系上與總統(tǒng)府以及“某1912”相協(xié)調(diào)，充分利用歷史以及已有的文化資源，協(xié)調(diào)好新舊建筑關(guān)系。建筑空間建議整個(gè)建筑群基本為36M36M或者36M39M體量，1至3層采用大空間，這部分空間可以作為商業(yè)或者展示空間使用；在高度上3層的體量可以在內(nèi)部形成挑高中庭以及同高展示大廳等多種空間形式，4至5層為進(jìn)深12M的帶型辦公空間，保證每個(gè)辦公空間的使用效率。地下空間利用建議漢府街長途汽車站的土地成本、拆遷費(fèi)較高，由于項(xiàng)目采用市場運(yùn)作的方式進(jìn)行開發(fā)，開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益決定了項(xiàng)目運(yùn)作的可行性。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中我們同時(shí)考慮了開發(fā)商對(duì)于項(xiàng)目可銷售部分的面積指標(biāo)的要求，地面部分由于空間關(guān)系、建筑高度限制等因素，可以規(guī)劃的銷售建筑面積有限，可在規(guī)劃中充分挖掘地下空間的價(jià)值。在設(shè)計(jì)中考慮地下作兩層：地下一層作為一部分地下停車、另一部分作為地下商業(yè)空間，在一定程度上增加了甲方的銷售面積，同時(shí)下沉廣場和地面廣場之間的空間穿插關(guān)系更增加了整個(gè)建筑群的空間趣味性； 地下二層作為汽車庫及設(shè)備用房使用，盡可能的在地下部分滿足所有商業(yè)以及辦公對(duì)機(jī)動(dòng)車的停車需求。圖41 漢府街項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案景觀設(shè)計(jì)建議由建筑空間圍合成的十字型庭院結(jié)合下沉廣場的空間穿插關(guān)系，為整個(gè)建筑群創(chuàng)造的豐富有趣的建筑空間，可以給在其中的使用者提供多種活動(dòng)的可能性。形成“點(diǎn)、線、曲、折”豐富多變且連續(xù)的街區(qū)空間界面，使沿長江路的景觀廣場和下沉廣場內(nèi)部庭院形成對(duì)比，相輔相成。 建筑設(shè)計(jì)的要求建筑設(shè)計(jì)的特點(diǎn)：（1）標(biāo)志性：充分體現(xiàn)民國建筑風(fēng)格的標(biāo)志性特色，充分體現(xiàn)長江路“文化一條街”的建筑特色，體現(xiàn)城區(qū)中心高檔商業(yè)、商務(wù)辦公、休閑街區(qū)的標(biāo)志性特征。（2）先進(jìn)性：具有現(xiàn)代時(shí)尚元素與懷舊風(fēng)格相結(jié)合的建筑形體代表作。（3）建筑造型和諧性：商業(yè)用房和辦公用房均為以35層多層建筑。建筑群體風(fēng)格簡潔、明快、高雅，建筑空間疏密有致，收放有序，建筑造型錯(cuò)落豐富多彩，整體統(tǒng)一，內(nèi)部廣場綠化、景觀設(shè)計(jì)與周圍總統(tǒng)府、梅園新村紀(jì)念館、“某1912”街區(qū)協(xié)調(diào)和諧。1912休閑街區(qū)建筑尺度 街區(qū)應(yīng)完全符合人的尺度，建筑本身的體量應(yīng)小巧，對(duì)體量較大的建筑應(yīng)通過豐富精致的細(xì)節(jié)處理，達(dá)到小巧的效果。建筑的附屬物應(yīng)在建筑設(shè)計(jì)時(shí)統(tǒng)一考慮，包括建筑的泛光照明、燈飾，建筑的門牌、