【文章內(nèi)容簡介】 定在7000－8000元/m2的范圍之內(nèi)。 銷售總價分析 總價在50100萬元成交面積所占比例最高，其次為100－150萬之間，這一部分成交面積的比例最高，亦證明某辦公用房市場主要的需求來自于中小型企業(yè)和成長型企業(yè)。而30－50萬元的總價成交套數(shù)所占比例最高，其實按每平米6000元的較低價格計算，50萬元的總價對應的銷售面積多半在80平方米以下，這樣的戶型面積再考慮寫字樓的得房率較低因素，辦公面積相對而言比較經(jīng)濟了。目前這種面積的成交套數(shù)居多，可能與小戶型辦公用房推出較多、以及商住樓為與標準辦公用房競爭而減小戶型分割面積等市場現(xiàn)象有關。隨著小型企業(yè)的成長預期以及辦公用房市場的產(chǎn)品線逐漸豐富，這種過小面積的產(chǎn)品需求會有所減少（轉(zhuǎn)移到自由分割或較大面積的寫字樓、或者轉(zhuǎn)移到辦公用房租賃市場中去）。 圖211 2005年一季度江南八區(qū)辦公用房銷售統(tǒng)計 二級地辦公用房銷售情況對二級商業(yè)用地、長江路附近在售的辦公用房典型案例進行深入調(diào)研，對這些項目的銷售價格與銷售情況歸納如下：置地廣場辦公用房置地廣場位于某市洪武北路55號，地處新街口商貿(mào)圈、洪武路金融圈、長江路文化圈三圈合一的黃金交匯處，總占地面積為7635平方米 , ，建筑密度21%。大廈共30層，地下3層，地上27層，13 層部分為商業(yè)空間，427 層為辦公樓。置地廣場超越了以往辦公寫字樓，關注商務軟環(huán)境的打造，提出智能化柔性商務辦公新主張，堅持 “以人為本”的服務理念，以高潛力建筑、高智慧建筑、高效率建筑、高景觀建筑的建筑理念，成為某第四代寫字樓的先行者，是目前某市領先的一座真正國際 5A 級高智能、高品質(zhì)的寫字樓。某第四代寫字樓——置地廣場位于某洪武北路 55 號，中山東路與長江路之間，地處某市 CBD 核心區(qū)——新街口商貿(mào)圈、洪武路金融圈、長江路文化圈三圈合一的黃金交匯處，距地鐵新街口站200米，以及便捷的公交交通網(wǎng)絡，出行極為便利。 ,，建筑密度21%。大廈地上30層，地下3層， 13 層部分為銀行證券辦公，430 層為標準寫字間，得房率約69%。是目前某市領先的一座 5A高智能、高品質(zhì)的甲級純寫字樓。將于2006年全面交付。主打套型為338平米、340平米、560平米、599平米、1338平米、1838平米。銷售價格：均價13054元/平方米。玄武區(qū)珠江路219231號綜合樓珠江路綜合樓位于珠江路2 1 9—23 l號。該項目占地900多平方米()，規(guī)劃建設用途為七層高級商住辦公用房，地上七層，地下車庫一層(12個車位)，有中央空調(diào)，單獨計量，水電到位。建設規(guī)模5300平方米。該項目由某卓立房產(chǎn)置業(yè)有限公司建設開發(fā)。銷售價格：。天星?翠瑯天星?翠瑯地段優(yōu)越，是湖南路附近目前為止唯一的精裝修寫字樓，面積配比合理從40—100不等。配有一個立體停車庫，停車位充足。該項目由江蘇省建筑研究院、某地下建筑設計院設計，江蘇華東建設基礎工程總公司、中國核工業(yè)華興建設公司施工，某華仁工程建設工監(jiān)理咨詢有限公司監(jiān)理。，，該項目擬建24層商業(yè)、辦公樓，15層為商業(yè)，622層為辦公，地下一層設有自行車庫，地下二層為汽車庫，可停32輛汽車，大廈另建立體停車庫，可停100輛汽車，共計可停132輛汽車。該項目于2007年4月竣工。銷售價格：銷售均價每平方米8768元，地下停車位每個200000元。%。 本項目辦公用房價格預測根據(jù)辦公用房市場分析預測，其銷售均價分別為：辦公用房均價：（元/ m2）地下車庫：20（萬元/個）第三章 建設規(guī)模和建設內(nèi)容 建設規(guī)模根據(jù)某市規(guī)劃局“城中20050124JY01”號關于同意建設項目規(guī)劃設計要點，以及某項目規(guī)劃用地紅線圖和規(guī)劃設計條件，確定該項目規(guī)劃控制要求和建設規(guī)模：某項目規(guī)劃用地總面積 14000平方米其中：建設用地面積 13400平方米 其他代征地面積 600平方米 綠地率 30%建筑高度 建筑沿東箭道一側(cè)道路紅線20米范圍內(nèi)建筑總高度不超過12米，其余不超過18米其余規(guī)劃控制要求詳見規(guī)劃設計要點圖31 某項目相對位置示意圖南京1912本案 建設內(nèi)容 主要經(jīng)濟技術指標 商業(yè)面積： 11700平方米 辦公面積： 7200平方米 地上總建筑面積： 18900平方米 地下商業(yè)面積： 4800平方米 地下停車面積： 8000平方來（地下二層) （含地下自行車庫1200平方米） 地面停車數(shù)： 21輛 建筑密度： % 容積率： 綠化率： 30%第四章 建設方案 某項目規(guī)劃設計目標某項目規(guī)劃計劃目標：建設一座既有歷史文化特色，又具現(xiàn)代時尚風采的休閑、文化商業(yè)中心。要將該項目打造成一個中西合璧、時尚互融、文化精彩，可與上?！靶绿斓亍毕噫敲赖默F(xiàn)代城市客廳。是餐飲、酒吧、集散、休閑、娛樂、辦公為一體的理想商業(yè)文化街區(qū)。力求營造一種融合歷史與現(xiàn)在、民族與世界、城市與自然、時尚與傳統(tǒng)等多元化因素在一起的高檔休閑場所以及辦公總部空間。根據(jù)《梅園新村歷史街區(qū)保護與利用規(guī)劃》，該項目在規(guī)劃設計中應符合下列要求：①梅園新村歷史街區(qū)內(nèi)的歷史建筑及整體風貌以保護原貌為主，應按照本次規(guī)劃中保護規(guī)劃及其它相關規(guī)劃的要求予以保護，并延續(xù)歷史街區(qū)核心地段內(nèi)部分的居住功能。商業(yè)文化功能的實現(xiàn)主要利用街區(qū)內(nèi)原有的民國住宅建筑，保留建筑外觀，置換內(nèi)部功能。②在保證歷史文脈連續(xù)的前提下，賦予梅園新村以新的場所認同感，創(chuàng)造獨特的區(qū)位特色和鮮明的城市意象，即是—處高檔休閑文化場所。③梅園新村歷史街區(qū)今后的改造和建設以高檔文化休閑性項目為主，項目的引入應充分考慮其內(nèi)涵和層次，應定位在高端，強調(diào)其文化性、藝術性。④梅園新村因集中不同風格特色的住宅建筑而具有鮮明特色。建設時應充分利用歷史文化資源，協(xié)調(diào)好新舊建筑之間、歷史建筑與現(xiàn)代建筑之間的關系。⑤營造街區(qū)內(nèi)的步行環(huán)境。在保留原有的街巷格局基礎上，將梅園新村路改建為步行道路，局部增建步行小廣場，進行地面鋪裝和綠化。機動交通通過支路調(diào)整和地下停車場的合理安排在街區(qū)外圍解決。⑥保護街區(qū)內(nèi)原有的綠化格局，特別是保護大樹，改造地塊內(nèi)和新建建筑周圍應充分綠化，努力營造街區(qū)內(nèi)高尚、清幽的文化氛圍。 某項目的功能定位漢府街項目的規(guī)劃功能定位為：通過各種現(xiàn)代建筑元素的體現(xiàn)，通過已有的街區(qū)空間，以新的語言和建筑手法體現(xiàn)得時尚空間，通過園區(qū)中的小品、景觀來體味其中的韻味和場所所傳達的空間精神，并使之與周遍建筑群更好的融合，成為高雅、時尚、現(xiàn)代的新型文化商業(yè)場所。 建筑平面布置在規(guī)劃設計中通過對地塊屬性的分析，在規(guī)劃采用“十”字構圖。根據(jù)主入口、次入口等入口方向以及交通流線將地塊分為四個部分，沿街（東箭道、長江路）三個部分的功能以商業(yè)為主，13層為商業(yè)部分，45層為辦公空間；東北部一塊定位為辦公功能。單層1200平方米左右的大空間可以作為展示空間亦可作為集中辦公空間，四個組成部分采用36M36M或者36M39M的規(guī)模，空間組成形式采用“L”、“U”、“回”型。在空間和建筑體量關系上與總統(tǒng)府以及“某1912”相協(xié)調(diào)，充分利用歷史以及已有的文化資源，協(xié)調(diào)好新舊建筑關系。建筑空間建議整個建筑群基本為36M36M或者36M39M體量，1至3層采用大空間，這部分空間可以作為商業(yè)或者展示空間使用；在高度上3層的體量可以在內(nèi)部形成挑高中庭以及同高展示大廳等多種空間形式，4至5層為進深12M的帶型辦公空間，保證每個辦公空間的使用效率。地下空間利用建議漢府街長途汽車站的土地成本、拆遷費較高，由于項目采用市場運作的方式進行開發(fā)，開發(fā)商的經(jīng)濟效益決定了項目運作的可行性。在規(guī)劃設計中我們同時考慮了開發(fā)商對于項目可銷售部分的面積指標的要求，地面部分由于空間關系、建筑高度限制等因素，可以規(guī)劃的銷售建筑面積有限，可在規(guī)劃中充分挖掘地下空間的價值。在設計中考慮地下作兩層：地下一層作為一部分地下停車、另一部分作為地下商業(yè)空間，在一定程度上增加了甲方的銷售面積，同時下沉廣場和地面廣場之間的空間穿插關系更增加了整個建筑群的空間趣味性； 地下二層作為汽車庫及設備用房使用，盡可能的在地下部分滿足所有商業(yè)以及辦公對機動車的停車需求。圖41 漢府街項目概念設計方案景觀設計建議由建筑空間圍合成的十字型庭院結(jié)合下沉廣場的空間穿插關系，為整個建筑群創(chuàng)造的豐富有趣的建筑空間，可以給在其中的使用者提供多種活動的可能性。形成“點、線、曲、折”豐富多變且連續(xù)的街區(qū)空間界面，使沿長江路的景觀廣場和下沉廣場內(nèi)部庭院形成對比，相輔相成。 建筑設計的要求建筑設計的特點：（1）標志性：充分體現(xiàn)民國建筑風格的標志性特色，充分體現(xiàn)長江路“文化一條街”的建筑特色，體現(xiàn)城區(qū)中心高檔商業(yè)、商務辦公、休閑街區(qū)的標志性特征。（2）先進性：具有現(xiàn)代時尚元素與懷舊風格相結(jié)合的建筑形體代表作。（3）建筑造型和諧性：商業(yè)用房和辦公用房均為以35層多層建筑。建筑群體風格簡潔、明快、高雅，建筑空間疏密有致，收放有序，建筑造型錯落豐富多彩，整體統(tǒng)一，內(nèi)部廣場綠化、景觀設計與周圍總統(tǒng)府、梅園新村紀念館、“某1912”街區(qū)協(xié)調(diào)和諧。1912休閑街區(qū)建筑尺度 街區(qū)應完全符合人的尺度，建筑本身的體量應小巧，對體量較大的建筑應通過豐富精致的細節(jié)處理，達到小巧的效果。建筑的附屬物應在建筑設計時統(tǒng)一考慮，包括建筑的泛光照明、燈飾，建筑的門牌、