【文章內(nèi)容簡介】 ..............................................................................................................................6021 項目優(yōu)勢： ..........................................................................................................................................6022 項目劣勢： ..........................................................................................................................................603 目標(biāo)客戶的定位和分類 ...........................................................................................................................6131 住宅的目標(biāo)客戶分析 ..........................................................................................................................6132 公寓的目標(biāo)客戶分析 ..........................................................................................................................614 項目定位 ...................................................................................................................................................6241 項目理解 ..............................................................................................................................................6242 產(chǎn)品定位 ..............................................................................................................................................6243 形象定位 ..............................................................................................................................................6344 項目形象包裝 ......................................................................................................................................645 產(chǎn)品建議 ...................................................................................................................................................6451 住宅功能細(xì)分和戶型面積的比例建議 ..............................................................................................64511 對 A、 B、 C、 D 號樓功能說明 ..................................................................................................6452 戶型設(shè)計建議： ..................................................................................................................................676項目命名的初步建議 .................................................................................................................................6761 項目整體命名 ......................................................................................................................................6762 商業(yè)命名 ..............................................................................................................................................677 住宅與商業(yè)的互動分析 ...........................................................................................................................6871 住宅與商業(yè)的統(tǒng)一性 ..........................................................................................................................68711 住宅統(tǒng)一性體現(xiàn) ..........................................................................................................................68712 商業(yè)統(tǒng)一性的體現(xiàn) ......................................................................................................................68713 住宅和商業(yè)的協(xié)調(diào) .....................................................................................................................6872 住宅和商業(yè)開發(fā)推售的互動策略 ......................................................................................................6963 說明 ......................................................................................................................................................715 / 74第一部分：商用物業(yè)1大連市概況11 大連市概況大連市位于遼寧省南部，遼東半島南端，西北頻臨渤海，東南面向黃海，與山東半島隔海相對，共扼渤海，素有“京津門戶”之稱，北面背依東北大陸，腹地了闊，甚稱“東北之窗” ，海、陸、空交通發(fā)達(dá)，十分便利。大連市區(qū)總面積約 12, 平方公里，人口約 萬人，分 6 個行政區(qū)，3 個縣級市。2大連市的商業(yè)分析21 市場回顧211 國營商場同合資商場共存1998 年以前，歷史悠久的天百大樓、大連商場等國營大型商場憑籍貨品全、信譽(yù)好，在全市商業(yè)起著舉足輕重的作用。隨著超過二十五萬平方米合資商場的引入，大連商業(yè)市場飽受沖擊，原有商場的租賃及銷售市場幾乎不復(fù)存在，代之而來的是商場與商戶共同承擔(dān)曲險的聯(lián)營方式。邁凱樂大連商場因經(jīng)營業(yè)績突出，6 / 74是大連少數(shù)采用保底扣率合作方式的商場之一，如服裝保底額多訂于 1800 美元/平方米。合資商場的進(jìn)入，打破了傳統(tǒng)商業(yè)格局，帶來了許多新鮮東西，如科學(xué)的管理、舒適的購物環(huán)境、超級市場、大型游藝區(qū)等，吸引了以年輕人為主的大批消費(fèi)者。面對這種市場狀況，國營商場強(qiáng)烈感受到危機(jī)的存在， “危機(jī)”就是危險中存在著機(jī)會，紛紛調(diào)整了經(jīng)營思路。天百大樓率先提出“十五條龍服務(wù)”并利用 50 年店慶機(jī)會，推出全場店慶價，創(chuàng)造了營業(yè)額3 天共 4000 萬的佳績，此舉在中央電視臺黃金時段多次亮相。大連商場集團(tuán)也推出“不滿意就退貨”的承諾。進(jìn)入 2022 年，各大國營、合資商場已先后完成商戶重組及市場定位，競爭同時也細(xì)化了市場，使各大商場均有一定數(shù)量固定的消費(fèi)群體。212 超市效應(yīng)步入 2022 年，隨著家樂福、沃爾瑪、麥德龍等國際大型零售高相繼落戶大連，大連的商業(yè)競爭也隨之進(jìn)入到一個空前白熱化的階段。世界排名前三位零售商巨頭—美國的沃爾瑪、法國的家樂福、德國的麥德龍同時落戶一個城市，這是中國獨(dú)一無二的，在世界上也是少見的。7 / 742022 年 7 月，民族超市“龍頭老大”北京華聯(lián)超市在大連開業(yè)。華聯(lián)開業(yè)的意義不只是多了一家商店，而是因為具有“民族性” ，華聯(lián)的進(jìn)入注定了中、外超市的肉博戰(zhàn)已不可避免。213 商場相對比較集中聞名大連以至全國的天津街是大連歷史悠久的傳統(tǒng)的步行街，沿街有天百大樓、天倫商廈、國泰大廈、巴黎之春購物中心、新世界百貨等大型商場。相比天津街，青泥洼橋商業(yè)街雖然屬于后起之秀，但發(fā)展相當(dāng)迅速，以大連商場、秋林女店、邁凱樂商場、先施秋林、中山大廈商場為核心的青泥洼橋商業(yè)街逐漸超過天津街成為大連最繁華的商業(yè)街。22 大連商業(yè)分析221 大連現(xiàn)時商業(yè)總存量在調(diào)查的 22 個已開業(yè)的商場項目中，有 17 個是座落于中山區(qū)，其余 5 個分布在西崗、沙河口及甘井子區(qū)。222 未來商業(yè)供應(yīng)大連市正在興建或?qū)涑傻纳虉鲰椖恐饕性谥猩絽^(qū)及沙河口區(qū)。而預(yù)計到 2022 年年底，將會有接近 53 萬平方米的商場新面積落成（見下表）8 / 74商場未來供應(yīng)表開業(yè)年份 中山 沙河口2022 年 3 月~12 月 229，000 110，8002022 年 72，500 16，0800總計 331，500 271，600占百份比 55% 45%大連市主要已開業(yè)商場一覽表編號項目名稱 地區(qū) 位置 開業(yè)時間 商場總樓面建筑面積（平方米）層數(shù)（地上）層數(shù)（地下）商場管理形式1 天津街百貨大樓（北樓）中山 天津街中段 1930 10，000 5 1 百貨1 天津街百貨大樓（南樓）中山 天津街中段 1930 3，000 4 無 百貨2 大連商場 中山 青泥洼橋 20 年前 40，000 4 1 百貨3 新友誼商店 中山 人民路 2 號 1988 3，000 2 1 百貨4 韓國批發(fā)城 中山 長江路 1990 年以前7，500 3 無 店鋪5 秋林女店 中山 勝利廣場旁 1990 年以前5，400 6 1 百貨6 中興大廈 中山 友好街 42號199006 35，000 7 2 百貨7 國泰大廈 中山 天津街西段 199401 10,800 6 無 百貨8 友誼商城 中山 人民路 2 號 199602 12,000 6 2 百貨9 天倫商廈 中山 天津街西段 199610 13,000 6 無 百貨10 新華洋商場 中山 青泥洼橋 199705 2,800 3 1 店鋪11 富麗華酒店商場中山 人民路中段 1998 年以前2,000 1 1 店鋪12 先施秋林(百貨) 中山 青泥洼橋 1998 20,986 9 1 百貨9 / 7413 勝利百貨 中山 大連火車站前廣場199808 147,000 5 3 百貨14 邁凱樂大連商場中山 五惠路 199809 50,000 7 1 百貨連店鋪15 裕景商城 中山 大連火車站前廣場199905 50,000 1 無 店鋪16 時代購物中心 中山 港灣街 7 號 199906 13,800 6 1 百貨17 巴黎之春購物中心中山 上海路 199910 23,802 4 2 百貨18 沃爾瑪超市 西崗 奧林匹克廣場202204 17,000 無 1 百貨連店