【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 這類(lèi)住房占總成交套數(shù)的 %，同比增加 %。青島高檔住宅市場(chǎng)分析青島具有當(dāng)代意義的 第一代高檔住宅應(yīng)該是弄海園。上世紀(jì)90 年代初就以每平方米過(guò)萬(wàn)元的單價(jià)傲視島城群房。而新世紀(jì)的后續(xù)項(xiàng)目琴島之星更是以每平方米 3 萬(wàn)元的價(jià)格再創(chuàng)青島之最。2022 年前后，青島的又一輪高檔住宅開(kāi)發(fā)熱形成，隨著東部的發(fā)展成熟，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)逐步顯現(xiàn)出來(lái)，在東海路兩側(cè)及以南靠海區(qū)域，出現(xiàn)了一部分豪宅，如明珠花園、浮山灣花園、金海家園等。2022 年，青島市的香港中路、東路、東海路、澳門(mén)路等周邊，大片高品質(zhì)住宅出現(xiàn)，比較有代表性的是紳園。這時(shí)的高檔住宅價(jià)格大多突破了萬(wàn)元大關(guān)，建筑形式也從原先的別墅向高檔公寓過(guò)渡。2022 年到 2022 年，市區(qū)東部沿海區(qū)域再次掀起高檔住宅的建設(shè)高..潮，一批高檔住宅的新貴將這個(gè)區(qū)域的居住價(jià)值發(fā)揮到了極致，如：恒基新天地、海信燕島國(guó)際公寓、領(lǐng)世華府等等。2022 年2022 年，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)增加了很多由萬(wàn)科、綠城、和記黃埔、等外埠房地產(chǎn)大鱷開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。如今青島豪華樓盤(pán)每平方米售價(jià)已超過(guò) 3 萬(wàn)元，絲毫也不比北京、上海的房?jī)r(jià)低。市區(qū)豪宅幾乎全部集中到 CBD 區(qū)域。一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)核心區(qū)形成后，寫(xiě)字樓成為該區(qū)域的主要建筑形態(tài)，此間偶有公寓項(xiàng)目立項(xiàng)，自然顯得炙手可熱，像瑞納康都、燕島國(guó)際等，都屬于此。 豪宅出現(xiàn)是一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到一定程度的標(biāo)志及必然產(chǎn)物。對(duì) 2022 年奧運(yùn)會(huì)商情及人氣的預(yù)期及青島市對(duì)外開(kāi)放步伐的加快是青島豪宅誕生的前提條件。在土地資源日益稀缺的情況下，市中心別墅，特別是海景豪宅出現(xiàn)空缺，高層建筑中的空中別墅將成為豪宅市場(chǎng)的一個(gè)趨勢(shì)。（1）精裝修交房已成為高檔豪宅公寓的趨勢(shì)。（2）從銷(xiāo)售價(jià)格上可以看出，18000 元/平方米，已成為區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)可的基準(zhǔn)價(jià)格，可作為項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算依據(jù)。（3）本地購(gòu)買(mǎi)力不容忽視：璽景園有 7 套別墅為本地企業(yè)家購(gòu)買(mǎi)。2022 年外地購(gòu)房者比例僅占 %，隨著青島經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來(lái)越多的私營(yíng)企業(yè)及民營(yíng)企業(yè)家成為青島豪宅的購(gòu)買(mǎi)者。（4）市場(chǎng)對(duì)海景豪宅存在巨大的消化力。 CBD 區(qū)域豪宅分析.. 在土地資源日益稀缺的情況下，市中心別墅出現(xiàn)空缺，高層建筑中的空中別墅將成為豪宅市場(chǎng)的一個(gè)趨勢(shì)。如 2022 年推出的豪宅項(xiàng)目，除亞麥山城有少數(shù)別墅外，燕島國(guó)際、東海路 9 號(hào)、海納尊邸都是高層。 與普通別墅相比，CBD 的空中別墅還具有地理位置好、視野開(kāi)闊、通透等優(yōu)勢(shì)，給人高高在上、飽覽都市風(fēng)景的感覺(jué)。而大躍層、空中花園、陽(yáng)光房等豪華設(shè)計(jì)，以及星級(jí)酒店式的物業(yè)服務(wù)，讓居住高層豪宅更顯尊貴。項(xiàng)目名稱(chēng) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 價(jià)格 地址海信燕島國(guó)際公寓規(guī)劃總用地面積 53891 平方米,地上總建筑面積 121752 平方米,容積率,建筑密度 %,綠地率%,住宅總戶數(shù) 719 戶,地下停車(chē)位 550 個(gè)加上立體車(chē)位總共 850 個(gè)車(chē)位。起價(jià) 14000 元/平方米，均價(jià) 20220 元/平方米位于澳門(mén)路、奧運(yùn)賽場(chǎng)東側(cè)東海路 9 號(hào) 兩座 50 層的塔樓及兩層裙樓構(gòu)成，樓高 180 米 精裝銷(xiāo)售均價(jià) 30000元/平方米。東海路與延安三路交界處東北角麥島金岸項(xiàng)目地處青島市嶗山區(qū)與市南區(qū)結(jié)合部，占地面積 公頃，總建筑面積 126萬(wàn)平方米，容積率 ，綠化率為45％。包括 90 棟高層及別墅。高層 11000 起，小高層 15000 起，別墅 30000 起海門(mén)路 8 號(hào)，香格里拉大酒店西側(cè)TOP頤和國(guó)際由 31 層酒店式商務(wù)公寓及 40 層五星級(jí)寫(xiě)字樓組成，40 層寫(xiě)字樓高156 米為青島第二高度建筑。公寓戶型 60140m2，精裝銷(xiāo)售，寫(xiě)字間大開(kāi)間設(shè)計(jì)起價(jià) 13000 元/平方米，均價(jià) 18000 元/ 平方米位于香港中路 10 號(hào)，市政府對(duì)面。..從上表中可以看到，隨著市區(qū)土地資源的日益匱乏，以及人們對(duì)于高層建筑物業(yè)抗性的日益淡化，開(kāi)發(fā)商在追逐利益最大化的前提下，高層建筑物業(yè)成為目前市區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的焦點(diǎn)。另一方面，從政府角度出發(fā)，高層建筑物業(yè)最能體現(xiàn)一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程，高層建筑物業(yè)也是城市空間建筑品質(zhì)發(fā)展程度的最佳體現(xiàn)形式，對(duì)于青島市，2022 年奧帆賽的舉辦城市，其市區(qū)的形象建設(shè)將直接影響到整個(gè)城市未來(lái)的發(fā)展前景。第四節(jié) 青島市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析2022 年以來(lái)，中國(guó)加入 WTO 和申奧成功等利好因素的影響，曾經(jīng)倍受冷落的寫(xiě)字樓市場(chǎng)逐步走出低谷，租售價(jià)格都穩(wěn)步上升。一、寫(xiě)字樓市場(chǎng)區(qū)域?qū)Ρ确治瞿壳?，青島市寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)形成明顯的區(qū)域分布。主要以核心 CBD 區(qū)域（香港路沿線及市政府周邊）為主。區(qū)域供應(yīng)量分析2022 年，市南區(qū)已建成可使用寫(xiě)字樓 97 座，總建筑面積為 303萬(wàn)平方米，建筑面積比 2022 年增長(zhǎng) 7%，已經(jīng)入駐企業(yè) 5000 余家。去年，市南區(qū)在建寫(xiě)字樓 17 座，總建筑面積為 81 萬(wàn)平方米，建筑面積比 2022 年底增長(zhǎng) 67％。區(qū)域租售價(jià)格對(duì)比分析..核心 CBD 區(qū)域平均售價(jià) 1300025000 元/平方米，平均凈租價(jià) 5元/ 天/ 平方米。青島市的大型公司、外資企業(yè)的需求多集中于此處，因此租售價(jià)較高。區(qū)域租售率對(duì)比分析CBD 區(qū)域集中了絕大多數(shù)的在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目，有些目前處于銷(xiāo)售狀態(tài)或者是招租中，出租率在 95%左右，出售率在 93%左右。區(qū)域裝修配套對(duì)比分析CBD 區(qū)域?qū)懽謽堑幕九涮自O(shè)施較其他區(qū)域完善，除必備的餐廳、電梯、停車(chē)場(chǎng)，部分寫(xiě)字樓內(nèi)還配有會(huì)議中心、咖啡廳、娛樂(lè)場(chǎng)所及商場(chǎng)等設(shè)施。裝修外立面主要以玻璃和金屬為主、大堂多采用現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計(jì)、室內(nèi)墻面以涂料為主。二、區(qū)域?qū)懽謽卿N(xiāo)售狀況分析區(qū)域?qū)懽謽卿N(xiāo)售率分析名稱(chēng) 銷(xiāo)售率青島國(guó)際金融中心 98%豐和廣場(chǎng) 85%華仁國(guó)際大廈 85%光大國(guó)際金融中心 90%TOP頤和國(guó)際 100%英德隆大廈 99%..由于前期當(dāng)?shù)卦谑蹖?xiě)字樓較少，絕大多數(shù)已售完。近期上市的總體銷(xiāo)售率在 80%以上。CBD 區(qū)域在售寫(xiě)字樓一般均采用售租相結(jié)合的方式。租賃的投資回報(bào)率一般可以達(dá)到 8%。 區(qū)域?qū)懽謽卿N(xiāo)售價(jià)格分析名稱(chēng) 均價(jià)（元/平方米）青島國(guó)際金融中心 15880豐和廣場(chǎng) 15000華仁國(guó)際大廈 15000光大國(guó)際金融中心 13000TOP頤和國(guó)際 18000英德隆大廈 15000區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售均價(jià)基本都在 13000 元/平方米以上，位于香港路兩側(cè)，地理位置極其優(yōu)越，加之其品質(zhì)較高，配套健全，因此售價(jià)較高。區(qū)域?qū)懽謽茄b修配套分析名稱(chēng) 裝修 配套青島國(guó)際金融中心外部為玻璃幕，墻裙樓外墻采用進(jìn)口石材干掛，內(nèi)部精裝修，原裝三菱電梯。自控系統(tǒng)、高端通訊系統(tǒng)、衛(wèi)視系統(tǒng)銀行、商務(wù)中心、員工餐廳。豐和廣場(chǎng) 內(nèi)部為毛坯房，通訊、管理、樓宇、辦公自動(dòng)化。 會(huì)所、超市、餐廳。..華仁國(guó)際大廈建筑、消防、保安、辦公、通訊自動(dòng)化，提供酒店式物管。商務(wù)中心、票務(wù)中心、精品商場(chǎng)、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、金庫(kù)、員工餐廳。光大國(guó)際金融中心 5A 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓 商務(wù)中心、會(huì)所。區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓的配套較為齊全，基本上能滿足入駐企業(yè)的需求。內(nèi)部裝修較為高檔，接近 5A 級(jí)寫(xiě)字樓。三、區(qū)域?qū)懽謽墙?jīng)營(yíng)狀況分析區(qū)域?qū)懽謽浅鲎饴史治雒Q(chēng) 出租率光大國(guó)際金融中心 90%豐合廣場(chǎng) 85%青島國(guó)際金融中心 95%華仁國(guó)際大廈 90%太平洋中心 98%世界貿(mào)易中心 96%中港大廈 100%世紀(jì)大廈 98%新世界數(shù)碼廣場(chǎng) 100%環(huán)海大廈 98%東方航空大廈 85%海信大廈 100%青啤大廈 100%海悅廣場(chǎng) 95%綺麗大廈 100%..民航大廈 100%時(shí)代廣場(chǎng) 100%從上表中可以看出，各個(gè)寫(xiě)字樓的出租率是很高的，CBD 中心很多寫(xiě)字樓已經(jīng)沒(méi)有空置面積，整個(gè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的空置率不是很高。區(qū)域?qū)懽謽浅鲎鈨r(jià)格分析名稱(chēng) 價(jià)格（元/平方米/天） （凈價(jià)）光大國(guó)際金融中心 5豐合廣場(chǎng) 青島國(guó)際金融中心 5華仁國(guó)際大廈 4太平洋中心 世界貿(mào)易中心 3中港大廈 3世紀(jì)大廈 新世界數(shù)碼廣場(chǎng) 5環(huán)海大廈 3東方航空大廈 海信大廈 4青啤大廈 綺麗大廈 民航大廈 時(shí)代廣場(chǎng) 3從上述分析中可以看出各個(gè)寫(xiě)字樓的租賃均價(jià)基本上在 3 元以上、（凈價(jià)，不包含物管費(fèi)在內(nèi)）絕大部分的寫(xiě)字樓已售完，基本..上都是返租。如果客戶需要房租發(fā)票，租金將上漲 20%，物業(yè)管理費(fèi)用最高的可以達(dá)到 8 元左右，但大多數(shù)的在 35 元左右。區(qū)域?qū)懽謽茄b修配套分析名稱(chēng) 裝修 配套光大國(guó)際金融中心外部為玻璃幕墻，裙樓外墻采用進(jìn)口，石材干掛內(nèi)部精裝，修原裝三菱電梯自控系統(tǒng)、高端通訊系統(tǒng)、衛(wèi)視系統(tǒng)，銀行、商務(wù)中心、員工餐廳。豐合廣場(chǎng) 內(nèi)部為毛坯房，通訊、管理、樓宇、辦公自動(dòng)化 會(huì)所、超市、餐廳青島國(guó)際金融中心大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格，裝修設(shè)計(jì)、主材以金屬和玻璃為主，框架結(jié)構(gòu)。商務(wù)中心、票務(wù)中心、精品商場(chǎng)、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、金庫(kù)、員工餐廳。華仁國(guó)際大廈 外立面以玻璃為主、大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計(jì)。 商務(wù)中心、票務(wù)中心。太平洋中心 外立面以玻璃為主。內(nèi)部墻面采用大理石、框架結(jié)構(gòu)。 商務(wù)中心、會(huì)所。世界貿(mào)易中心外立面以玻璃和金屬為主、大堂地面為大理石、內(nèi)部墻面為涂料。商務(wù)中心、票務(wù)中心、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、員工餐廳。中港大廈 大堂設(shè)計(jì)采用現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面為涂料。 美容美發(fā)、商務(wù)中心世紀(jì)大廈 外立面以玻璃為主、內(nèi)部墻面為涂料。 商務(wù)中心、員工餐廳新世界數(shù)碼廣場(chǎng)外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面為大理石。商務(wù)中心、票務(wù)中心、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、員工餐廳。環(huán)海大廈 大堂設(shè)計(jì)為現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面采用面磚。 商務(wù)中心、干洗店、票務(wù)中心。東方航空大廈大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格裝修設(shè)計(jì)、主材以金屬和玻璃為主，框架結(jié)構(gòu)。運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、會(huì)議室..海信大廈外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面為大理石。票務(wù)中心、銀行、會(huì)所。青啤大廈外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面為大理石。運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、游泳池海悅廣場(chǎng) 大堂設(shè)計(jì)為現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面采用面磚。 多功能廳、會(huì)所、商店綺麗大廈大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格裝修設(shè)計(jì)、主材以金屬和玻璃為主，框架結(jié)構(gòu)。商務(wù)中心、多功能廳民航大廈 大堂設(shè)計(jì)為現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面采用面磚。 票務(wù)中心、商務(wù)中心、員工餐廳。時(shí)代廣場(chǎng)外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面為大理石。多功能廳、餐廳、會(huì)所等。在進(jìn)行分析后我們可以發(fā)現(xiàn)，寫(xiě)字樓的外立面絕大部分以玻璃為主，大堂多采用現(xiàn)代式風(fēng)格設(shè)計(jì)，內(nèi)部墻面多為涂料，其內(nèi)部配套較為齊全，各種設(shè)施應(yīng)有盡有，基本上能滿足入駐企業(yè)的需求。第五節(jié) 青島市酒店式公寓市場(chǎng)分析一、青島酒店式公寓概況青島市作為半島地區(qū)主要外商投資城市和著名的旅游城市，歐、美、韓、日等外商投資企業(yè)派駐青島高層管理人員和旅居人士逐年增多。外籍和國(guó)內(nèi)中短期駐青高級(jí)管理人員對(duì)配套完善、管理服務(wù)水平較高的酒店式公寓的租賃有一定需求，這種租賃需求在一定程..度上促進(jìn)了青島酒店式公寓的產(chǎn)生。另外，青島市近年來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)保持著增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)作為投資產(chǎn)品的增值保值性能得到了充分證明，尤其是沿海高檔物業(yè)因其高度的稀缺性更是受到了本地和外地投資置業(yè)者的青睞。眾所周知酒店的租金通常要比公寓高 30%，而酒店式服務(wù)公寓單位小，好管理，易出租等特點(diǎn)是其它物業(yè)項(xiàng)目難以比擬的，青島的房地產(chǎn)投資者也看到了這一點(diǎn)，因此酒店式公寓在青島也是深受歡迎的。二、青島酒店式公寓概念項(xiàng)目項(xiàng)目名稱(chēng) 地址 面積 配套 開(kāi)發(fā)商三度空間柏悅公寓 市南區(qū)海豐路 10 號(hào) 50120 準(zhǔn)四星 新世界地產(chǎn)瑞納康都 海門(mén)路 8 號(hào) 31370 精裝修 華僑房地產(chǎn)海納尊邸 海門(mén)路 8 號(hào) 59210 精裝修 百通房地產(chǎn)TOP 頤和國(guó)際 香港中路 10 號(hào) 60145 精裝修 頤中房地產(chǎn)千禧龍精英 啤酒城東側(cè) 78 精裝修 榮昌置業(yè)廣業(yè)錦江 （由錦江集團(tuán)管理） 3580 四星 廣業(yè)置業(yè)三、個(gè)案分析瑞納康都..項(xiàng)目由青島華僑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，位于海門(mén)路 8 號(hào)，香格里拉大酒店西側(cè)，總建筑面積 10000 平米。是青島首座現(xiàn)代意義上的服務(wù)式獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓，并在青島市場(chǎng)上首次引入了 Condo 的概念。戶型從31370 平米，每種戶型每層一套，配備全套的家具電器，廚房衛(wèi)浴設(shè)備。由統(tǒng)一的管理公司提供酒店式服務(wù)。項(xiàng)目起價(jià) 13000 元/平米，均價(jià) 15000 元/平米，已售罄?？腿阂詡€(gè)人投資和中小公司商用為主。三度空間三度空間位于海豐路 10 號(hào)，由陽(yáng)光新地開(kāi)發(fā)，物管公司新世界物業(yè)。規(guī)模 2 萬(wàn)平米，共計(jì) 200 套，戶型面積在 52112 平米之間。此項(xiàng)目當(dāng)前二手房?jī)r(jià)格在 12022 元以上。TOP 頤和國(guó)際青島頤中地產(chǎn)