【文章內(nèi)容簡介】 工單位沒指示燈為理由，要求必須賠償。物業(yè)公司也以該學(xué)生未看施工牌子理由，拒絕支付。經(jīng)過反復(fù)協(xié)商，最后施工單位賠償了學(xué)生的醫(yī)藥費和2000元的營養(yǎng)費?！驹u析】 施工現(xiàn)場的管理要正規(guī)化，不能隨意，在施工之前一定要有所提示，安裝指示紅燈，防止意外事故發(fā)生。此事件的原因是施工單位圍擋不及時，未先安裝指示紅燈，才造成了學(xué)生不慎掉入井內(nèi)，受到傷害，施工單位負(fù)有管理責(zé)任，但學(xué)生也有不看指示牌，快速騎車而掉入井內(nèi)。根據(jù)《建筑法》第四十四條指出“建筑施工企業(yè)必須依法加強對建筑安全生產(chǎn)的管理，執(zhí)行安全生產(chǎn)責(zé)任制，采取有效措施，防止傷亡和其他安全生產(chǎn)事故的發(fā)生，第四十五條指出“施工現(xiàn)場安全由建筑施工企業(yè)負(fù)責(zé)。，’既然施工單位負(fù)有安全責(zé)任，因此，需要賠償學(xué)生一定的損失。管061肖君 (1) 物業(yè)案例分析：一起環(huán)境噪音糾紛某小區(qū)前面有一個大廣場，系政府投資建造和管理。廣場上有花壇、石階、噴泉，是一個可以休閑健身的好地方。所以每天一大早，周圍小區(qū)居民便來廣場上跳舞、健身，并一邊放音樂一邊操練拳腳，加上兒童的嘻笑叫喊，廣場上噪音很大。住在靠近廣場的小區(qū)業(yè)主被噪音所打擾，紛紛打電話到小區(qū)物業(yè)管理部投訴，要求給他們一個安靜的環(huán)境。 維護和創(chuàng)造一個良好的居住環(huán)境，是物業(yè)管理部的職責(zé)。小區(qū)物業(yè)管理部得知該情況后，立即派員與晨練隊伍進行交涉，但他們以“廣場不屬于你們所管”為由，不予理睬，有的人還破口大罵，揚言如果管理部再加干預(yù)，他們就要動武…… 對此，管理部并沒有采取過激行為，與晨練隊伍發(fā)生直接的沖突。首先管理部就此問題向小區(qū)業(yè)主委員會做了匯報，聽取業(yè)主委員會的意見和建議；其次，以業(yè)主委員會名義書面向街道居委會和警署匯報此事，請求他們參與協(xié)調(diào)處理此事。管理|來源|考試|大|一級建造師|部和居委會與晨練隊伍再次取得溝通，向他們說明：根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十六條（八），發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲是損害公共利益的行為。告知他們影響他人休息是違反相關(guān)法律法規(guī)的，因此在廣場上跳舞、健身也要注意不發(fā)出過多過高的聲音，以免影響其他居住物業(yè)內(nèi)居民的休息。管理部就是這樣不厭其煩地擺事實，講道理，終于在居委會、街道、警署等政府部門的統(tǒng)一協(xié)調(diào)下，使問題得以解決。分析：優(yōu)秀的物業(yè)管理不僅僅是對物業(yè)加以管理。管理部在處理這件棘手的環(huán)境糾紛事件中，以業(yè)主的利益為第一出發(fā)點，盡自己最大的努力與廣場上健身、跳舞的居民進行溝通，并充分利用平時與居委會、警署建立的良好關(guān)系，進行協(xié)調(diào)，避免一起可能發(fā)生的沖突。如果管理部當(dāng)時在第一次勸阻無效的情況下，采用過激行為強行制止居民跳舞、健身活動，后果將不堪設(shè)想。可見物業(yè)管理部在處理緊急突發(fā)事件中，與附近居委會、警署取得溝通是非常必要的。(2)保安員是否有權(quán)查驗居民身份證 案例介紹： 　　李女士某日到深圳蓮花物業(yè)公司管理的福源大廈拜訪朋友時，樓內(nèi)保安人員要求她出示身份證并進行登記。李女士認(rèn)為身份證屬于私人證件，上面含有許多個人信息，有些還與銀行、證券等業(yè)務(wù)有關(guān)，如果這樣隨便登記，不僅對個人住址、年齡等個人隱私失去保護，而且還存在安全隱患，且查驗身份證是公安部門的事，物業(yè)公司的保安員無權(quán)查驗居民的身份證。事后，李女士請深圳某報刊對此事作了曝光。 物業(yè)公司： 　　蓮花物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人解釋說：物業(yè)公司的保安員對公寓來訪者實行身份證登記制度的做法是根據(jù)市公安部門提出的要求，在征求市住宅局物業(yè)監(jiān)管處意見后付諸實施的。許多小區(qū)和企業(yè)為安全起見均采用這種方法。 企業(yè)觀點： 　　福田保稅區(qū)內(nèi)有一家外資企業(yè)，規(guī)定除公司部門經(jīng)理以上職務(wù)陪同的訪客之外，都要出示身份證并進行登記。對此，公司負(fù)責(zé)人解釋說：由于經(jīng)常有不明身份的推銷人員和廣告人員前來打擾，公司不得不加強管理，對來訪者進行登記，一方面可以擋住那些搞推銷和拉廣告的人員，另一方面也可避免公司的貴重生產(chǎn)材料和產(chǎn)品丟失。 律師觀點： 　　廣東正信和律師事務(wù)所主任律師張憲忠認(rèn)為，身份證作為國家頒發(fā)的公民身份證明文件，各級人大及有關(guān)政府部門對身份證的管理及查驗等問題頒發(fā)了多項法規(guī)及規(guī)章進行規(guī)范，對需要公民出示身份證的場合作出了明確的規(guī)定，對有權(quán)查驗身份證的機關(guān)亦作了明確的規(guī)定。保安對公民不享有查驗及登記身份證的職權(quán)和職責(zé)。所以，除公民進入黨政機關(guān)等部門需要出示居民身份證證明身份外，在出入物業(yè)小區(qū)及企業(yè)時，沒有義務(wù)出示身份證。 公安部門說法： 　　據(jù)深圳市公安局身份證管理科官員說：查驗居民身份證是指公安機關(guān)在執(zhí)行任務(wù)時，為查明公民身份，依法命令或強制公民出示居民身份證。群眾治安聯(lián)防組織在維護社會治安時，遇到形跡可疑的人需要查明其身份時，應(yīng)由在場參加值勤的公安干警查驗當(dāng)事人的居民身份證，治安聯(lián)防隊無權(quán)查驗。目前的保安人員的性質(zhì)與治安聯(lián)防隊員相同。此外，除公安機關(guān)依法對被告人采取強制措施可以扣留公民的居民身份證外，其他任何單位和個人都不得扣留或抵押身份證。市公安部門從來沒有授權(quán)保安人員登記來訪者身份證，也從來沒有做出這方面的相關(guān)規(guī)定。保安人員沒有查驗居民身份證的權(quán)力。保安人員在工作中，如果發(fā)現(xiàn)有可疑人員時，可向?qū)Ψ教岢龃_定身份的要求，但不一定是出示身份證。如果保安人員提出了出示身份證的要求，訪客可以予以拒絕。保安人員應(yīng)該通過對講機或電話等方式與住戶或被訪者取得聯(lián)系，以此來確定來訪者的身份。 案例點評： 　　物業(yè)公司和企業(yè)對來訪者進行身份登記是從其自身管理考慮，有一定的合理性，但合理的東西未必就合法。隨著人們法律觀念的增強，市民對個人隱私的保護意識越來越重視。其實住宅區(qū)如果僅*保安員登記身份證，而不采取其它有效措施，也起不到對住戶的安全保衛(wèi)作用，所以，我們不能局限于某一種方式，而應(yīng)該尋求更多更有效的方法來加強小區(qū)的安全防范工作，如采用智能化手段來維護安全，盡量做到在避免登記的繁瑣和沖突的同時實現(xiàn)最有效的安全保護。半夜驚覺屋內(nèi)有人誰知竟是物業(yè)保安 張先生夫婦在凌晨被室內(nèi)的響動驚醒，立即起床并打開臥室的門，發(fā)現(xiàn)有人已走到客廳和臥室過道處。這個人自稱是物業(yè)公司的保安，于是，張先生夫婦把物業(yè)公司告上法庭要求賠償精神損失。北京朝陽法院做出一審判決，物業(yè)公司一次性賠償張先生夫婦精神撫慰金各1500元。據(jù)悉，由于原被告雙方均未在上訴期內(nèi)提起上訴，該判決已生效。 案情介紹： 　　張先生夫婦是居住在北京朝陽園的業(yè)主，而朝陽園的物業(yè)管理由XX物業(yè)顧問（北京）有限公司負(fù)責(zé)。事情發(fā)生在2000年1月19日凌晨3點左右，據(jù)張先生回憶，當(dāng)時夫婦倆被室內(nèi)的響動驚醒，立即起床并打開臥室的門，發(fā)現(xiàn)有滿嘴酒氣的陌生人已走到客廳和臥室間的過道處，當(dāng)時便質(zhì)問來人：“為什么闖入住宅？”此人自稱是物業(yè)公司聘用的保安員，并聲稱在檢查時發(fā)現(xiàn)張家房門沒關(guān)，認(rèn)為室內(nèi)無人，就進來檢查情況。張先生講熄燈前已經(jīng)鎖上門，而且質(zhì)問來人：“既是保安為什么不著保安服裝？”來人無言以對。于是，張先生當(dāng)即找來物業(yè)公司值班經(jīng)理，這位經(jīng)理講可能是誤會。第二天，張先生到物業(yè)管理公司投訴，但管理處只是在口頭上表示歉意，當(dāng)張先生要求物業(yè)公司解釋這名保安入室的原因時，物業(yè)公司只說已經(jīng)開除了這名保安，拒絕給予明確答復(fù)。張先生則堅持要求物業(yè)管理公司方面就保安入室的原因、物業(yè)管理公司的調(diào)解結(jié)果和開除保安的原因等問題給予答復(fù)。張先生稱，當(dāng)天下午，自己就接到騷擾電話，此后多次在深夜接到騷擾電話。 原告訴訟請求： 　　張先生夫婦認(rèn)為，作為接受物業(yè)管理服務(wù)的消費者，具有知情權(quán)。物業(yè)公司匆忙把保安開除，拒絕向張先生夫婦給予保安入室事件的解釋，使張先生夫婦的合法權(quán)利受到侵害。而且，在保安被開除當(dāng)天，張先生夫婦就不斷接到騷擾電話，嚴(yán)重影響了正常生活。物業(yè)公司在解決事件的過程中一直采取消極的、不負(fù)責(zé)任的態(tài)度，致使問題不但沒有解決，也使張先生夫婦精神受到了巨大的傷害。張先生講“夫妻在事發(fā)后很長一段時間深夜不敢睡覺，聽到門響就會驚恐萬分，聽到電話鈴聲就極度緊張?！币虼?，張先生夫婦向法院起訴，要求法院判令物業(yè)公司就保安深夜入室原因、處理及在解決該事件中的消極、不負(fù)責(zé)任的行為向張先生夫婦書面道歉，并賠償每人精神損失各5萬元。 被告辯論： 　　保安員是由于在深夜值班時發(fā)現(xiàn)張先生家的家門虛開，經(jīng)按鈴房內(nèi)無反應(yīng)的可疑情況下，進入房內(nèi)進行檢查，完全是在履行職責(zé)，對張先生夫婦的安全負(fù)責(zé)。根據(jù)物業(yè)公司了解的情況及相關(guān)物業(yè)管理制度，保安當(dāng)時不可能掌握張先生家的鑰匙，而張先生沒有任何物品丟失、門鎖及其他損壞后果。因此保安入室沒有任何過錯，不構(gòu)成侵權(quán)，最多屬于違紀(jì)。解聘保安屬于對違紀(jì)行為的處理，在法律上不能說違紀(jì)就構(gòu)成侵權(quán)，故解聘保安與本案侵權(quán)在法律上沒有任何必然聯(lián)系。 　　在事件發(fā)生后，物業(yè)公司主要領(lǐng)導(dǎo)，包括物業(yè)總經(jīng)理，物業(yè)經(jīng)理、保安經(jīng)理于事發(fā)當(dāng)天和次日兩次登門進行解釋、致歉并送了鮮花，為張先生家免費更換門鎖，加裝了防盜鏈，還曾委托律師進行書面答復(fù)。因此物業(yè)公司在處理本案糾紛中始終是積極主動的，并無任何不當(dāng)之處。張先生夫婦無任何證據(jù)證明騷擾電話確實存在且與物業(yè)公司有關(guān)聯(lián)，因此騷擾電話與本案侵權(quán)無關(guān)，張先生夫婦無權(quán)為此要求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。其提出的精神損害賠償，沒有法律和事實依據(jù)，不應(yīng)予以支持。因此，物業(yè)公司不同意書面道歉和賠款。 法院判決： 　　法院查明，2000年1月19日凌晨3點，物業(yè)公司聘請的一位張姓保安員進入了張先生夫婦的房屋。當(dāng)天，張先生夫婦向XX物業(yè)顧問（北京）有限公司下屬的朝陽園物業(yè)管理處投訴。物業(yè)方當(dāng)天以“工作中有違章操作行為”為由將張姓保安辭退，并于次日派物業(yè)經(jīng)理、保安經(jīng)理兩次登門致歉，并免費更換門鎖。此后，物業(yè)方接張先生投訴，稱深夜接到騷擾電話。物業(yè)方已向公安機關(guān)報案，但至今未查清騷擾電話是何人所為，張先生夫婦也不能提供證據(jù)證明其懷疑是被開除的保安打來騷擾電話并與深夜入室事件有關(guān)。 　　另外，《朝陽園住戶手冊》規(guī)定，保安員在社區(qū)內(nèi)作24小時巡邏，如遇緊急情況，應(yīng)按登記的電話號碼聯(lián)系有關(guān)住戶并立即通知公安部門或消防等部門，如無法聯(lián)系有關(guān)住戶時，即邀請公安人員或消防人員見證，由管理公司人員開啟正門，進入單元審查事故情況，并做適當(dāng)處理。 　　法院認(rèn)為，張先生夫婦身為業(yè)主，XX物業(yè)顧問（北京）公司是受委托的朝陽園物業(yè)管理公司，雙方間形成了物業(yè)管理合同關(guān)系。保護業(yè)主的安全，維護業(yè)主的利益是物業(yè)管理公司的職責(zé)。但在履行職責(zé)時應(yīng)注意采取適當(dāng)合理的方式，如果措施不當(dāng)侵害了業(yè)主的權(quán)利，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)公司保安員在值班時進入張先生夫婦房間，其自稱因為房門虛掩，為張先生夫婦的安全和利益而入室檢查。而按照《朝陽園住戶手冊》規(guī)定，遇此緊急情況其既不與業(yè)主家電話聯(lián)系，又未請公安人員見證，該行為是不符合有關(guān)規(guī)定的，侵害了公民住宅不受侵犯的權(quán)利。而且其是在張先生夫婦深夜熟睡之機闖入，給張先生夫婦帶來了一定的精神刺激，影響了生活，應(yīng)該就此不當(dāng)行為承擔(dān)責(zé)任。因該保安員是在履行職務(wù)中侵害了張先生夫婦的權(quán)利，故由物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。關(guān)于賠禮道歉的方式，因該事實僅發(fā)生在原、被告之間，口頭方式已能夠消除影響，因此法院對張先生夫婦要求書面致歉的請求不予支持。對物業(yè)公司做的口頭致歉行為予以認(rèn)可。關(guān)于賠償損失問題，因為被告工作人員深夜入室給熟睡中的張先生夫婦帶來一定精神恐懼，因此應(yīng)給予適當(dāng)?shù)木駬嵛俊?　　最后，法院判決，XX物業(yè)顧問（北京）有限公司除向張先生夫婦口頭道歉外，還應(yīng)一次性向張先生夫婦賠償精神撫慰金各1500元。 案件點評： 　　本案發(fā)生、處理，最后造成矛盾升級，業(yè)主訴諸法律，除了管理公司對員工的教育培訓(xùn)有不足之處，員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)有待提高外，該公司工作人員對事件的處理善后工作也欠妥當(dāng)，事件發(fā)生后，雖采取了上門道歉等處理措施，但忽視了業(yè)主受到侵權(quán)之后，對侵權(quán)當(dāng)事人如何進行處理的知情權(quán)，因而無法得到業(yè)主的諒解，如果管理單位事事從業(yè)主的角度出發(fā)考慮問題，而不是簡單地將當(dāng)事人辭退了之，也許事態(tài)不致發(fā)展到如此嚴(yán)重的地步。管061朱平[案例一]2006年5月28日上午，家住某小區(qū)的4歲小孩李某，由其姥姥陪同，在橫穿小區(qū)噴水池小溪時，身體失去平衡，右眼被池邊種植的鐵樹葉尖刺傷。經(jīng)醫(yī)院診斷，李某右眼角膜白斑，需做角膜移植術(shù)，經(jīng)某法醫(yī)驗傷所鑒定其傷殘程度為8級?！　榇?，李某作為原告，其母林某作為法定代理人向法院提起訴訟，要求該小區(qū)的建設(shè)單位和物業(yè)管理單位進行經(jīng)濟賠償。　　作為被告的兩家公司認(rèn)為：應(yīng)由其監(jiān)護人承擔(dān)原告受到傷害的全部責(zé)任。首先，小區(qū)的噴水池小溪中鋪有人造亂石，并立有警示牌，提示監(jiān)護人不應(yīng)讓未成年人進入該區(qū)域玩耍，本案中的監(jiān)護人未履行好看管原告的義務(wù)。其次，原告所在小區(qū)是市級園林式住宅小區(qū)，綠化布局合理、科學(xué)、合法。　　[判決]法院經(jīng)過庭內(nèi)外調(diào)查后認(rèn)為，侵權(quán)民事責(zé)任有主、客觀要件，即行為人主觀有過錯，客觀上有損害事實存在，損害行為的違法性及違法行為與損害事實之間有因果關(guān)系。本案中，原告在獨自橫穿小溪時，身體發(fā)生傾斜，被鐵樹劃傷右眼的客觀事實存在。但被告在小區(qū)內(nèi)進行綠化、建筑水池是為了提高業(yè)主的生活質(zhì)量，且種植鐵樹植物沒有過錯。同時，考慮到人造亂石高低不平的安全隱患，噴水池旁立有警示牌，被告的管理義務(wù)已經(jīng)盡到，故原告要求二被告賠償理由不充分，法院不予支持?！　≡娌环崞鹕显V。上訴理由是：一、原審法院認(rèn)定事實不清，程序不當(dāng)，在被告未申請法院收集證據(jù)的情況下主動替被告收集證據(jù)；二、小區(qū)栽種的綠化植物具有危險性；三、對警示牌的設(shè)置時間提出質(zhì)疑。　　二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，原審法院在審案時向園林部門咨詢小區(qū)內(nèi)栽種鐵樹有無禁令性規(guī)定，作為判斷本案中小區(qū)管理部門有無違規(guī)行為的依據(jù)，上訴人以此認(rèn)為系法院主動為被上訴人收集證據(jù)有違客觀事實。被上訴人在小區(qū)栽種鐵樹雖有傷人危險，但不能因此認(rèn)定栽種該植物就應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。相反，李某的監(jiān)護人，對這種植物葉尖可傷人的情況應(yīng)有判斷能力和防御能力，但因監(jiān)護不力，造成李某受傷。原審法院認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十三條第一款第(一)項之規(guī)定，判決如下：　　駁回上訴，維持原判；　　本案件訴訟費同意李某免交；　　本判決為終審判決；　　[評析]本案焦點有兩個：第一，小區(qū)內(nèi)栽種鐵樹究竟恰不恰當(dāng)；第二，物業(yè)公司是否盡到了安全防范責(zé)任。此案中，被告在小區(qū)內(nèi)栽種鐵