【正文】 理由是：首先，物業(yè)管理公司并不只是為某一個(gè)或幾個(gè)業(yè)主單獨(dú)提供服務(wù)，而是基于開發(fā)商的委托、全體業(yè)主的共同委托或代表全體業(yè)主共同利益的管委會(huì)的委托，為整個(gè)小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理公司與業(yè)主的合同關(guān)系并不是通常的一對一的合同關(guān)系，而是一對整體業(yè)主的合同關(guān)系。 其次，物業(yè)管理費(fèi)是用于整個(gè)小區(qū)維護(hù)保養(yǎng)、維持小區(qū)正常、持續(xù)運(yùn)行所必須的費(fèi)用，（見《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》第二條） 并非物業(yè)管理公司的經(jīng)營性收入。如果允許任何一個(gè)業(yè)主任意以物業(yè)管理公司服務(wù)存在瑕疵或?qū)ξ飿I(yè)管理費(fèi)使用存在疑問為由拒付物業(yè)管理費(fèi)，則必然導(dǎo)致物業(yè)管理 費(fèi)入不敷出、物業(yè)管理公司因缺乏資金對小區(qū)的維護(hù)管理將難以為繼，這必然導(dǎo)致全體業(yè)主（包括欠費(fèi)的業(yè)主）的共同利益遭受損害。 因此，對于物業(yè)管理公司收取并使用、管理物業(yè)管理費(fèi)的問題，相關(guān)法律、法規(guī)設(shè)計(jì)了一整套完整的監(jiān)督機(jī)制，即業(yè)主將其對物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)讓給代表全體業(yè)主利益的管委會(huì)行使；同時(shí)，業(yè)主賦予管委會(huì)對物業(yè)管理公司使用和管理物業(yè)管理費(fèi)以及各種維修基金檢查和監(jiān)督的權(quán)利、予以制止并要求其限期改 正、解聘物業(yè)管理公司以及代表全體業(yè)主向物業(yè)管理公司提出起訴要求賠償業(yè)主損失的權(quán)利。與此相對應(yīng)的是，任何業(yè)主無權(quán)單獨(dú)向物業(yè)管理公司提出對各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、對物業(yè)管理費(fèi)的使用和管理異議，且無權(quán)以前述異議為抗辯理由對抗業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)、代繳費(fèi)用的義務(wù)，只有權(quán)向物業(yè)管理委員會(huì)投訴或者向房屋土地管理機(jī)關(guān)反映。只有在這種法定的機(jī)制下，才既能體現(xiàn)業(yè)主對物業(yè)管理公司的監(jiān)督，又能保證物業(yè)管理公司對小區(qū)維護(hù)管理的順利開展，最終確保全體業(yè)主的整體利益。（見《北京市房屋土地管理局關(guān)于開展組建居民小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)試點(diǎn)工作的通知》第三項(xiàng)“管委會(huì)的職責(zé)”、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》第十七條的 相關(guān)規(guī)定。）由此可見，業(yè)主將對物業(yè)管理公司使用物業(yè)管理費(fèi)以及各項(xiàng)物業(yè)管理工作完成情況的監(jiān)督審核工作的權(quán)利賦予了管委會(huì)，業(yè)主個(gè)人無權(quán)對此提出異議，也不能以此作為拒繳物業(yè)管理費(fèi)的抗辯理由。 案例二：去年初冬，北京南部一處知名住宅項(xiàng)目的發(fā)展商向購房者們發(fā)出了入伙通知，發(fā)出時(shí)間和購房合同里所約定的一樣。在這一天的上午，房屋未來的業(yè)主們匯集在項(xiàng)目售樓處大廳內(nèi)，來得稍遲的人會(huì)感到氣氛不大對頭，許多人顯得很激動(dòng)，紛紛表示對發(fā)展商的不滿，諸如不提供固定車位還要收車位費(fèi)，裝修還要收押金，承諾的產(chǎn)權(quán)證為什么拿不到手，人還沒入住為什么要收取暖費(fèi)，房間暫時(shí)不住為什么要收空置保管費(fèi)，道路鋪設(shè)和綠化未能達(dá)到合同要求，憑什么還要追加房款，為什么各樓座同戶型增算的面積都是一樣的……各種疑問和不滿都在發(fā)泄，場面無法控制，更有領(lǐng)頭的聲稱已經(jīng)建立了網(wǎng)站，號(hào)召大家與之保持密切聯(lián)系，團(tuán)結(jié)一致，和發(fā)展商及其指定的物業(yè)管理公司斗爭到底。分析：住宅是家的所在，每一個(gè)人都會(huì)給予十二分的重視，而每一個(gè)住宅區(qū)的人可謂各式各樣，經(jīng)濟(jì)狀況的差異，教育背景的不同，還有不同的性格、年齡、經(jīng)歷和職業(yè)。這樣一群人在一起提出的要求自然是五花八門，怎么辦？作為開發(fā)商和物業(yè)管理公司方面來說，首先應(yīng)該理解業(yè)主們的心情，這一點(diǎn)非常重要；其次，應(yīng)該對業(yè)主們的要求作出正確的分析。你不可能接受他們的所有意見，也不可能解決所有問題。 比如關(guān)于產(chǎn)權(quán)證未能按時(shí)發(fā)放的問題，也許確有發(fā)證機(jī)關(guān)方面的原因。對此，發(fā)展商除了耐心向業(yè)主們解釋外，還應(yīng)積極與有關(guān)部門溝通，對有關(guān)客戶適當(dāng)做出承諾；又如裝修管理押金問題，這個(gè)押金是物業(yè)管理公司必收的款項(xiàng)之一，目的是督促業(yè)主們及其所委托的裝修承包商能夠真正遵守有關(guān)裝修管理規(guī)定和程序，愛護(hù)公共區(qū)域的各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施，保障公眾利益不受損害，是一項(xiàng)合理收費(fèi)，而且在裝修工程完畢并通過驗(yàn)收后，這筆費(fèi)用還將退還給交費(fèi)人；而在尚未提供固定車位的情況下收取車位費(fèi)的做法可能欠妥，不妨借鑒一下萬科的經(jīng)驗(yàn)，在確定了固定車位并有進(jìn)一步管理措施時(shí)再收取車位費(fèi)。 在各類物業(yè)管理糾紛中，經(jīng)常會(huì)有一些非理性因素作怪，因而在發(fā)生糾紛時(shí)，如果能夠站在對方立場上去想一想，去看一看，作一個(gè)角色換位，設(shè)想一下“假如我是他”，那么許多矛盾糾紛就具備了順利消除的可能。 結(jié)論：大家也許會(huì)關(guān)心上面提到的案例中那個(gè)場面是如何收場的。首先，當(dāng)時(shí)深得業(yè)主們所信任的項(xiàng)目代理行工作人員做了大量說服安撫工作；其后發(fā)展商及與其相關(guān)聯(lián)的 物業(yè)管理公司就部分較為突出的問題作出了適當(dāng)讓步并對一些具體問題作了解釋和承諾；住戶中也有了解物業(yè)管理工作的人士出面就一些規(guī)定的合理性向其他人做了 說明，激烈的糾紛基本上得到緩解。 案例三：一九九九年的某一天，A公司經(jīng)營的寫字樓來了一群不速之客。這是Y公司老板帶領(lǐng)其下屬來洽談寫字樓租賃問題。租賃意向基本達(dá)成了，Y公司老板又把 北京市市政府某委員會(huì)抬出來招搖了一番，還提出建議：干脆我們把整個(gè)大樓買下來怎么樣？Y公司入駐后，業(yè)務(wù)十分忙碌，人員來來往往，老板進(jìn)出乘坐豪華奔馳，一派款像。后來聽說業(yè)務(wù)不順利，開始欠租，并且絕口不再提購買整幢大樓的事。作為業(yè)主的A公司便向Y公司發(fā)出了數(shù)道催款通知，其后又發(fā)出了最后通牒，Y公司仍沒有反應(yīng)，只是不再經(jīng)常有人來上班。A公司就立即對Y公司租區(qū)采取了封門加鎖的極端措施。Y公司老板這時(shí)已不知去向，甚至連他的大多數(shù)雇員們 也不知道。最后Y公司神秘地補(bǔ)交了部分欠租后悄然離去。Y公司走了，公安局來了。原來，Y公司在租房時(shí)所使用的營業(yè)執(zhí)照文件是偽造的， Y公司老板涉嫌詐騙千萬余元人民幣。數(shù)月之后，在深圳警方的一次針對當(dāng)?shù)啬吃p騙集團(tuán)的搜捕行動(dòng)中，意外地捕獲了這位“老板”。 分析：“問題公司”是當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)過程中不可回避的一道濁流。這些公司以詐騙、制售假貨為生計(jì)，謀求賺取非法利益，并不時(shí)引發(fā)一些涉及刑事犯罪的案件。作為物業(yè) 經(jīng)營管理單位，有義務(wù)配合協(xié)助工商管理和公安部門對這類公司進(jìn)行查處。在物業(yè)項(xiàng)目招租招商過程中，應(yīng)建立核查程序以杜絕非法公司混入。對租戶或項(xiàng)目內(nèi)小業(yè) 主有關(guān)人員的管理方面，也需建立必要的管理程序和管理制度。結(jié)論：無論發(fā)生經(jīng)濟(jì)犯罪還是發(fā)生刑事案件，對物業(yè)項(xiàng)目來說都不是什么好消息，都可能對物業(yè)項(xiàng)目未來的經(jīng)營帶來負(fù)面影響。發(fā)生過兇殺的公寓即成為兇宅，沒有人再愿意租住。管061吳璽案例1案情介紹：某小區(qū)前面有一個(gè)大廣場，系政府投資建造和管理。廣場上有花壇、石階、噴泉，是一個(gè)可以休閑健身的好地方。所以每天一大早，周圍小區(qū)居民便來廣場上跳舞、健身，并一邊放音樂一邊操練拳腳，加上兒童的嘻笑叫喊，廣場上噪音很大。住在靠近廣場的小區(qū)業(yè)主被噪音所打擾，紛紛打電話到小區(qū)物業(yè)管理部投訴，要求給他們一個(gè)安靜的環(huán)境。維護(hù)和創(chuàng)造一個(gè)良好的居住環(huán)境，是物業(yè)管理部的職責(zé)。小區(qū)物業(yè)管理部得知該情況后，立即派員與晨練隊(duì)伍進(jìn)行交涉，但他們以“廣場不屬于你們所管”為由，不予理睬，有的人還破口大罵，揚(yáng)言如果管理部再加干預(yù)，他們就要?jiǎng)游洹瓕Υ耍芾聿坎]有采取過激行為，與晨練隊(duì)伍發(fā)生直接的沖突。首先管理部就此問題向小區(qū)業(yè)主委員會(huì)做了匯報(bào)，聽取業(yè)主委員會(huì)的意見和建議；其次，以業(yè)主委員會(huì)名義書面向街道居委會(huì)和警署匯報(bào)此事，請求他們參與協(xié)調(diào)處理此事。管理|來源|考試|大|一級(jí)建造師|部和居委會(huì)與晨練隊(duì)伍再次取得溝通，向他們說明：根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十六條（八），發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲是損害公共利益的行為。告知他們影響他人休息是違反相關(guān)法律法規(guī)的，因此在廣場上跳舞、健身也要注意不發(fā)出過多過高的聲音，以免影響其他居住物業(yè)內(nèi)居民的休息。管理部就是這樣不厭其煩地?cái)[事實(shí)，講道理，終于在居委會(huì)、街道、警署等政府部門的統(tǒng)一協(xié)調(diào)下，使問題得以解決。分析：優(yōu)秀的物業(yè)管理不僅僅是對物業(yè)加以管理。管理部在處理這件棘手的環(huán)境糾紛事件中，以業(yè)主的利益為第一出發(fā)點(diǎn)，盡自己最大的努力與廣場上健身、跳舞的居民進(jìn)行溝通，并充分利用平時(shí)與居委會(huì)、警署建立的良好關(guān)系，進(jìn)行協(xié)調(diào)，避免一起可能發(fā)生的沖突。如果管理部當(dāng)時(shí)在第一次勸阻無效的情況下，采用過激行為強(qiáng)行制止居民跳舞、健身活動(dòng)，后果將不堪設(shè)想?？梢娢飿I(yè)管理部在處理緊急突發(fā)事件中，與附近居委會(huì)、警署取得溝通是非常必要的。案例2案情介紹：業(yè)主陳某于1997年一次性付款購買了某公寓的一套商品房。雙方約定，當(dāng)年9月30日前交付使用，又在補(bǔ)充條款中約定，開發(fā)商應(yīng)在1997年12月31日前向房地產(chǎn)管理部門提交完畢與業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證有關(guān)的證明，若違約將由開發(fā)商向陳某進(jìn)行賠償。但直到陳某申請仲裁的1998年2月9日，開發(fā)商仍未能提供有關(guān)的證明，致使陳某無法拿到產(chǎn)權(quán)證。7月24日，市仲裁委員會(huì)就此作出仲裁：開發(fā)商應(yīng)向陳某賠付違約金35770余元(從1997年10月1日至1998年7月24日止)，同時(shí)全額承擔(dān)仲裁費(fèi)用?！　”景钢蟹课萦邢蕻a(chǎn)權(quán)的含義是什么?　　有限產(chǎn)權(quán)，又稱之為“部分產(chǎn)權(quán)”指房屋產(chǎn)權(quán)人對享受政府或企事業(yè)單位津貼而建造或購買的房屋所享有的、部分權(quán)能受法定限制的產(chǎn)權(quán)。有限產(chǎn)權(quán)是我國城鎮(zhèn)住房制度改革，逐步推行住宅商品化過程中的產(chǎn)物。住房問題，是我國億萬人民普遍關(guān)心的一件大事。建國以來，國家為城鎮(zhèn)居民建房投入了大量的人力、物力和財(cái)力，但城鎮(zhèn)住房供需矛盾并沒有得到明顯緩和?，F(xiàn)行的一套低租金分配住房的辦法，存在著嚴(yán)重的弊端，不能體現(xiàn)按勞分配原則，刺激和擴(kuò)大了住房需要。國家的負(fù)擔(dān)越來越重。人們需求最迫切的住房這個(gè)大商品沒有進(jìn)入商品市場，造成城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和社會(huì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都很不合理的現(xiàn)狀。幾十年的實(shí)踐說明，現(xiàn)行的住房制度解決不了城鎮(zhèn)住房問題。在這種嚴(yán)峻形勢下，黨和國家自80年代初就開始醞釀對現(xiàn)行的住房制度進(jìn)行改革，先是搞改革試點(diǎn)，后于1987年下決心正式在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實(shí)施方案。住房制度改革的目標(biāo)是：按照社會(huì)主義有計(jì)劃商品經(jīng)濟(jì)的要求，實(shí)現(xiàn)住房商品化。從改革公房低租金制度著手，將現(xiàn)在的實(shí)物分配逐步改變?yōu)樨泿欧峙?，由住房通過商品交換，取得住房的所有權(quán)或者使用權(quán)，使住房這個(gè)大商品進(jìn)入消費(fèi)品市場，實(shí)現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，從而走出一條既有利于解決城鎮(zhèn)住房問題，又能夠促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)、建筑和建筑工業(yè)發(fā)展的新路子。住房制度改革的主要目的之一，是推動(dòng)職工個(gè)人購買住房，把群眾的購買力引導(dǎo)到改善居住條件上來，以便通過國家、集體和企業(yè)的共同努力，加緊解決住房困難。而所建的商品住宅和舊有公房在現(xiàn)行的低工資制度下能否賣出去給職工、居民，是衡量住房制度改革成功與否的一個(gè)重要標(biāo)志。為了積極鼓勵(lì)職工個(gè)人購買商品住宅，國家采取了一系列的措施，主要有補(bǔ)貼出售、優(yōu)惠付款(包括分期付款、長期低息抵押貸款)、按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠出售等。為了保證職工個(gè)人購買的這種商品住房能用于自住，以達(dá)到住房制度改革的目的，就有必要從政策法律制度上對這種房屋產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)作出某種限制。于是，房屋的“有限產(chǎn)權(quán)”便應(yīng)運(yùn)而生。由于我國的住房制度改革一直處于摸索、改革創(chuàng)新階段，故在不同時(shí)期，有限產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容是有所不同的?！　?住房制度改革開始到1988年2月25日以前。這一時(shí)期，有限產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容，主要是職工按規(guī)定對補(bǔ)貼購買的住宅，享有購房人的權(quán)利，但不得出租、典當(dāng)。如需出售、轉(zhuǎn)讓，必須出售、轉(zhuǎn)給原售房單位或房地產(chǎn)部門。　　21988年2月25日以后。這個(gè)時(shí)期的有限產(chǎn)權(quán)制度在內(nèi)容上與住房制度改革試點(diǎn)時(shí)期相比有所變化，已停止補(bǔ)貼出售的辦法。職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)買到住房后，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，可以使用、繼承和出售。但出售的增值部分不能完全歸個(gè)人。且在個(gè)人出售時(shí)，原出售單位有優(yōu)先購買權(quán)，所以個(gè)人享有的實(shí)際上還是有限產(chǎn)權(quán)。　　31991年12月31日公布的國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)制度改革的意見》從政策上對住房制度改革作了最新也是最全面的闡述。其中提出了“部分產(chǎn)權(quán)”的概念，指出：“職工購買公有住房，在國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積之內(nèi)的實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，購房后擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)和使用權(quán)、有限處分權(quán)和收益權(quán)；可以繼承，可以在購房五年以后進(jìn)入市場出售或出租，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)和租用權(quán)。售房收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后所有收益，按政府、個(gè)人、單位的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。職工擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，在自用和自住時(shí)受到法律保護(hù)，按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購入的住宅投入市場時(shí)，則受到法律的約束，不得高價(jià)出售或出租?！边@種由于享受了政府和單位優(yōu)惠價(jià)所購得的房屋產(chǎn)權(quán)，其名詞從“有限產(chǎn)權(quán)”改為“部分產(chǎn)權(quán)”?！坝邢蕻a(chǎn)權(quán)”的主要內(nèi)容：①產(chǎn)權(quán)人享有占有權(quán)和使用權(quán)、有限處分權(quán)和收益權(quán)；②可以繼承；③可以在購房五年以后進(jìn)入市場出售或出租，但不得高價(jià)，而且，出售和出租所得收益應(yīng)由政府、單位、個(gè)人按產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配；④原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)和租用權(quán)。同時(shí)，法律也允許享有有限產(chǎn)權(quán)的購房者和補(bǔ)貼者各自讓渡自己的權(quán)利，購買者可能通過清償補(bǔ)貼費(fèi)用等方法使自己享有的有限產(chǎn)權(quán)變?yōu)橥耆a(chǎn)權(quán)。但是，有限產(chǎn)權(quán)的房屋在取得完全產(chǎn)權(quán)以前，不得進(jìn)入房產(chǎn)交易市場。案例3案情介紹：1989年，某煤礦為解決職工住宅問題，在煤礦附近建造職工住宅樓一幢。當(dāng)時(shí)，被告潘某的丈夫毛某系該礦工會(huì)主席，他已于1987年購買該礦出售的折舊公房一戶，共花人民幣570元。他又索取在附近新建的職工住宅樓一戶，將其于1987年購買的的折舊公房改為其弟媳原告周某的名下，因?yàn)樵嬉彩窃摰V的職工。房屋實(shí)際上仍由被告夫妻居住，并且原告也沒有支付給被告夫妻該房的房款570元。于1989年12月4日，原告公爹毛甲出資，由原告與其公爹毛甲共同按新建房的10%交購房款473264元。1989年末，該樓竣工，由原告周某與某丈夫搬入居住。但房產(chǎn)證是被告丈夫毛乙的名字。1991年6月19日，煤礦房產(chǎn)科以毛乙已購買了折舊公房為理由，按礦上的規(guī)定，已有折舊公房不再分配住房為理由，將這戶住宅收回，這戶住宅新分配原告周某。并將房證改在周某的名下，將原來折舊出售的公房，仍改在被告丈夫毛乙的名下。　　被告潘某的丈夫毛乙，于1989年12月20日，起訴與被告離婚，被告提出在煤礦附近購買的四號(hào)樓的有限產(chǎn)權(quán)是她和丈夫毛乙共同財(cái)產(chǎn)，要求分得此房。為此，原告就此房的確權(quán)問題提出訴訟。　　審理及評析：一審法院經(jīng)審查認(rèn)為，此房的使用權(quán)和有限產(chǎn)權(quán)是被告夫妻存續(xù)期間共同取得的財(cái)產(chǎn)，煤礦房產(chǎn)科以被告丈夫毛乙有公房為由收回此房分給他人的行為無效，侵犯了共有人的合法權(quán)利。原告的訴訟請求不予支持。判決該房的使用權(quán)和有限產(chǎn)權(quán)屬于被告和其